Tors vei 81

Tors vei 81, 1540 VESTBY
Kommunenummer 3216, gårdsnummer 9, bruksnummer 317, seksjonsnummer 13, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 90 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
1. etasje:
71 kvm: Entré, bad, to soverom, bod, stue og kjøkken.

BRA-e (eksternt bruksareal)
1. etasje:
5 kvm: Bod med utvendig adkomst.

Garasje i rekke - 1. etasje:
14 kvm: Garasjeplass.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
38 kvm: 2 terrasser.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.04.2026 utført av Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i trekonstruksjoner utført i saltaksform utvendig tekket med takstein. Boligen har glatt/profilert entrédør av tre med glassfelt. Terrassedør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise bruksmerker/skader.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Loft (uinnredet/kaldtloft)
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Kaldtloftet har stedvis lav takhøyde og mangler stedvis gangbart gulv. Bygningsdelen er inspisert etter beste evne, men deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet denne begrensningen. Observert noe misfarging/fuktmerker på undertaket ved gradrenne. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som reduserer størrelsen på åpningene. Spor etter gnagere er observert.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere/mus på kaldtloftet. Ytterkledningen mangler stedvis tilstrekkelig gnagersikring, noe som vurderes som en sannsynlig inntrekksvei, men det kan også være andre skjulte åpninger eller inntrekksveier i konstruksjonen som ikke er kartlagt.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget. Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til elde, samt stedvise symptomer på begynnende råteskader.
- Gnagersikring: Ytterkledningen mangler stedvis tilstrekkelig gnagersikring. Sett i sammenheng med at det er registrert tegn på gnagere inne i boligen, vurderes konsekvensen at åpningen bak kledningen kan være en mulig inntrekksvei.

Yttertak
- Takkonstruksjon: Ventilasjonen av takkonstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig (må ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden).
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje, elde og enkelte overflateskader. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er registrert mose på taket.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. Vannbord viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Ytterkledning i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon har stedvis råteskader og tettefunksjonen vurderes som usikker.
- Skorsteiner (over tak): Beslag rundt skorstein med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.

Terrasse/platting (ved stue og inngangsparti)
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere terrassen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Fundamentene til terrassen bæ rer ikke preg av faglig god utførelse, med den risiko dette innebærer.

Drenering
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten er i senere år oppgradert i flere omganger, blant annet i regi av sameiet og av nåværende eiere. Sistnevnte overtok i 2023 og har siden utført malerarbeid. I stuen er i tillegg ny vedovn koblet til eksisterende pipe fra byggeåret. Ovnen er like stemningsfremmende som den er effektiv og kan gi varme til hele leiligheten.

Kjøkkenet er adskilt fra stuen, meget romslig og tilrettelagt for en spisegruppe. Selve kjøkkeninnredningen er fra byggeåret og noe brukspreget, men funksjonell. Oppgraderinger eller utskiftning er det likevel naturlig å påregne i overskuelig fremtid. Lekkasjevarsler ble montert i 2023. Komfyr og oppvaskmaskin følger.

Badet ble i 2023 både utvidet og totalrenovert til moderne standard. Så vel overflater som sanitærutstyr er fra dette året. Gulvet og veggene rundt våtsonen er utført med fliser, hovedsakelig av storformat. Gulvet har også elektrisk varme. Sanitærutstyret inkluderer lekre møbler samt både dusjhjørne og badekar som til sammen gir valgfrihet.

Arealkrevende hvitevarer som vaskemaskin og tørketrommel har dedikert plass i leilighetens innvendige bod, fremfor på badet. Boden er tilknyttet kjøkkenet og inneholder også smartbereder på 283 liter, installert i 2023.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad, ellers laminat.
Innervegger: Flisfelt på bad og kjøkken, ellers malt tapet.
Himlinger: Malt glatt flate med innfelte spotter på bad, ellers malte plater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte gråmalte fronter. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Tilkoblet oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med rettprofilert front og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med sidehengslede glassdører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Badekar og veggmontert to-greps blandebatteri. Spyletoalett montert på innbygget sisterne.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin og komfyr.

Bokhylleløsning i stue, Ivar-hylleløsning kjøkken og gulvstående hyller i utebod medfølger ikke.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Peisovn i stue. Gulvvarme på bad. Boligen har også elektrisk oppvarming ved panelovner i stue og soverom, med wifi og mulighet for fjernstyring.

Selger opplyser om at peisovnen ble installert i nåværende eiers tid, pipen var tidligere lukket av forrige eier.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Vestby kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest for oppføring av bygningen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt for nybygg bolig (bygg B3 - Tors vei 81-91) datert 29.11.1999. Følgende arbeid gjenstod iht. tillatelsen: Utomhusplan ferdigstilles iht. vedtak samt brev og leilighetene skal være iht. lover og forskrifter. Det er utstedt tilhørende godkjente byggetegninger datert 25.01.1999. Kjøper, sammen med øvrige seksjonseiere i sameiet (som omfattes av tiltaket), overtar ansvaret for å søke om ferdigattest på tiltaket (evt. søke på nytt hvis dette kreves), det må påregnes kostnader i fellesskap i tilknytning til dette.

Selger opplyser om at vegg er flyttet ca. 5 cm utover mot kjøkkenet og det er endret en hjørnevegg ifbm. oppussing av badet.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av:

I henhold til vedtektene har sameiet sikkerhet for den enkelte seksjonseiers forpliktelser. Sameiet har rett til pant i hver seksjon på kr 85.245,-, dette er ikke tinglyst på seksjonen per dags dato. Dog er det tinglyst et pant i hver seksjon til sameiet på kr 30.000,- med prioritet etter 90% av lånetakst til enhver tid.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Tinglyst seksjoneringsbegjæring
Dagboknummer: 3668
Tinglysningsdato: 19.05.1999
Omhandler seksjonering av eiendommen.
Seksjonsnummer 13, boligformål, sameiebrøk 76/1368.

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelser om nettstasjon m.m. Denne er ikke av direkte betydning for bruken av denne boligen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.

I Tors vei 81 kan du bo sentralt i sentrum av Vestby, med kun få minutters gange til alle fasiliteter og tilbud.

Spesielt praktisk er det med nærhet til togstasjonen, hvilket gjør tomten til en attraktiv mulighet for deg som pendler. Til Oslo S er det to avganger per time dagen gjennom, reisetiden er kun 24 minutter. I sentrum stopper for øvrig også flybuss som tar deg direkte til Gardermoen på 70 minutter.

Sentrum av Vestby er i dag et hyggelig handelsområde hvor du får kjøpt det meste du trenger til hverdagen. Sentrumskjernen inkluderer både dagligvareforretninger, frisør og apotek, et knippe kaféer og spisesteder samt kjøpesenter med flere titalls butikker. Større varehus finner du like nord for sentrum. Populære Oslo Fashion Outlet er beliggende på Vestby Nord og har et stort utvalg av forretninger med gode tilbud, kafeer og restauranter.

Spennende utviklingsplaner vil på sikt gjøre sentrumsområdet enda mer urbant og føre med seg flere attraktive tilbud som også kommer eksisterende beboerne til gode.

For deg som er glad i å trene og holde deg i aktivitet er det flere treningssentre å velge blant i sentrum. På Sole er det både padel-baner og et flott idrettsanlegg ved skolen.

I og omkring Vestby er det en rekke turmuligheter som passer utmerket for trening og utflukter. Stier finnes allerede i skogen som grenser til sentrumsområdet. Sommerstid er det et spesielt stort pluss med kun ca. 10 minutters kjøring ut til Oslofjorden, deriblant idyllen Hvitsten, Son og Badeparken i Drøbak. På Kyststien kan du følge kommunens idylliske kystlinje i retning Moss eller Drøbak, med flere flotte badestrender underveis.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Støttumveien barnehage (0,7 km), Sole Skog barnehage (0,7 km), Østbydammen barnehage (0,8 km).

Skoler: Vestby barneskole (1,2 km) og Vestby ungdomsskole (1,2 km). Videre er det Vestby videregående skole (0,5 km).

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 649 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesarealer er opparbeidet med blant annet asfaltert adkomstvei, biloppstillingsplasser, gressplen, trær og diverse beplantninger.

Eiendommen er en del av et sameie og har ingen klare tomtegrenser, men det er naturlige skiller mellom eiendommene. Den del av sameiets tomt som seksjonen disponerer, er opparbeidet med to terrasser og en del av hageområde.

Den enkelte sameier er ansvarlig for vedlikeholdet av fellesarealet på den del som omfattes av husets ansvarsområde. Dette omfatter klipping og stell av plen og beplantning, vanning og rydding jf. husordensreglene.

Disponibel parkeringsplass på 14 kvm i felles garasjerekke fra 2001. Garasjen har elektrisk leddport.

Montert lader for el-bil på garasjeplassen (abonnementsløsning via Smartcharge). Kostnader for etablering/installering av ladeboks, vedlikehold og forbruk av strøm vil bli belastet hver enkelt seksjonseier.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning/terrasser/kaldtloft er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene/terrassene/kaldtloftet således ikke eies av den enkelte seksjonseier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen/terrassene/kaldtloftet. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse, felles lekeareal, felles parkeringsplass og kjørevei, i henhold til "Bebyggelsesplan ihht kommunepl. arealdel" vedtatt 16.04.1998. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse samt liten del vei ved kommuneplan 2023-2034 vedtatt 17.11.2025. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er innenfor et område med en reguleringsplan som er under arbeid, dette gjelder "Småhus - Vestby tettsted". Det foreligger ingen informasjon om planen i kommunens kartløsning. Foreløpig status for planen er "planlegging igangsatt", se kommunens hjemmeside for mer info.

Felleskostnadene inkluderer bl.a. kommunale avgifter (vann og avløp), renovasjon, renter og avdrag på andel fellesgjeld, tv/internett grunnpakke, felles vedlikehold, felles driftskostnader, snørydding, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m.. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteendringer.

Oversikt over kostnadsfordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 13.536 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox som leverandør av tv/internett, grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Formuesverdi for 2024 var kr 787 167,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 148 668,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 16 915,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 51 016,- pr. 30.03.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 918.270,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208192884
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,05%
Løpetid: 10 år
Innfrielsesdato: 30.11.2033
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

3 950 000,00 Prisantydning
51 016,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 001 016,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

100 020,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
101 110,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
111 060,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
4 102 126,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 112 076,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henna Fredrika Björkskog og Joanne Cuffey

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet Bjerkelunden Boligsameie.
Sameiet består av 18 boligseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Sameiets årsregnskap for 2024 viser et underskudd på kr 89.708,-.
Dugnader tilknyttet sameiet må påregnes.
Dyrehold er tillatt, med mindre det er til sjenanse for øvrige beboere.

Det påhviler sameierne det fulle innvendige vedlikehold av seksjonene, samt andre rom som hører inn under seksjonene derunder eventuelle parkeringsplasser. Ytre vedlikehold av eiendommen, samt indre vedlikehold av fellesrom og fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger og inngangsdører til eiendommen, er sameiets ansvar.

Styret tar et gebyr for arbeid med innhenting av opplysninger i forbindelse med salg av seksjoner på kr. 1500 eks. mva iht. vedtektene.

Planlagte arbeid/påkostninger: Selger opplyser om forslag på utførelse av arbeid på terrasser (bakkeplan), dog er ingen tiltak vedtatt per dags dato.

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet i henhold til lov om eierseksjoner. Dette gjelder ikke for kjøp og erverv av fritidsboliger, erverv ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller en kreditors erverv for å redde en fordring som er sikret med pant i en seksjon.

Sameiets bygningsmasse er fullverdiforsikret.

Dokumenter vedrørende sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Foto/stylingrådgivning  kr 5 100,00
Kunderabatt gjelder: Markedspakke  kr -7 000,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering, hjem.no & finn.no  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging inkl. Alle visninger m/påmeldte  kr 17 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - 4,58 promille kr 18 320,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0158/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.25158

Sist oppdatert: 15. april 2026 kl. 18:23