Bjerkelundsveien 10A

Bjerkelundsveien 10A, 1621 GRESSVIK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 49, bruksnummer 1, festenummer 262, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 49, bruksnummer 255, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 174 kvm

BRA-i:
Enebolig:
u.etasje: 46 kvm: 3 soverom, gang og rom benyttet som bad, vaskerom
1. etasje 113 kvm: Entré, bad/vaskerom, 2 soverom, kontor, kjøkken, og stue

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje 15 kvm: Bod

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 35 kvm: Østvendt balkong i betongkonstruksjon på ca 20 kvm og markterrasse på ca 15 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse om arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen ble bygget i 1963 med tilbygg i fra 2022. Boligen er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt på oppføringstidspunktet. Nåværende eier overtok boligen i 2017. Bygningen er oppført på ringmur og grunnmur av betong. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med bindingsverkskonstruksjon av tre, utvendig kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak, tekket med stålplater e.l (ikke besiktiget).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Vinduer- årstall 1976 - Det er påvist vinduer med fukt/råteskader

Etasjeskille/gulv mot grunn- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Bad hovedetasje- Eldre bad. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.

Vaskerom underetasje- Påbegynt arbeid i 2022. Det ble Det ble registrert at arbeidene ikke er fullført, og at det gjenstår enkelte ferdigstillelsesarbeider. Rommet har ingen ventilasjon

TG2:
Taktekking- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekking og undertak. Selger opplyser at pappshingelen er fra 2007, mens tillbygg ble lagt nytt i 2026 etter taklekkasje

Veggkonstruksjon- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.• Det er værrslitt/oppsprukket trevirker/trepaneler. Det ble registrert uferdig tetning mellom tilbygg og gammel del. Det ble registrert at arbeidene ikke er fullført, og at det gjenstår enkelte ferdigstillelsesarbeider.

Takkonstruksjon/loft - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. Det ble registrert at arbeidene ikke er fullført, og at det gjenstår enkelte ferdigstillelsesarbeider.

Vinduer- 2-lags glass produsert i 2022. Det registreres manglende beslag, vannbord, omramming, karm og ytre tetting av flere vinduer.

Vinduer- 2-lags glass produsert i 1991- Det ble registrert punktert vindu. Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.

Dører- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

Terrasse/balkonger - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Det ble registrert at balkongrekkverket har merkbar bevegelse ved belastning. Markterrassen er oppført i trekonstruksjon. Deler av bjelkelag og
terrassebord er i direkte kontakt med gress/terreng. Dette gir risiko for fuktopptak, råte og redusert levetid på materialene

Utvendige trapper- Det ble registrert noe skjevheter i konstruksjonen

Innvendig overflater- Det ble registrert fuktskjolder på gulv ved balkongdør, samt at arbeidene ikke er fullført, og at det gjenstår enkelte ferdigstillelsesarbeider.

Rom under terreng- Det er utforede trevegger i underetasjen, utforede grunnmursvegger anses å være risikokonstruksjon med tanke på skjulte feil og/eller mangler. Det bør installeres inspeksjonsluker på utsatte steder for å lettere kontrollere evt. avvik. Det anbefales å etablere inspeksjonsluker eller andre muligheter forkontroll på utsatte steder. Videre oppfølging med jevnlig inspeksjon og fuktmålinger må påregnes av eier.

Krypekjeller- Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er for dårlig terrengfall vekk fra konstruksjonen Det ble registrert fukt i terreng under krypkjeller. Ved fuktmåling i bjelkelaget under tilbygget ble det registrert et fuktinnhold på 12,3 %. Målt verdi indikerer ikke forhøyet fuktinnhold på måletidspunktet.

Innvendige trapper- Det er betydelig knirk i trapp

Bad underetasje- fra 2022 - Det ble registrert åpning mellom bunnlisten på veggen og flisoppkant. Preakseptert ytelse med minimum 1:100 fall til sluk på hele gulvet er ikke opprettholdt. Alternativt mangler det en oppkant med vanntett sjikt på minst 15 mm mot døråpningen. Ved en evt lekkasje, vil lekkasjevann utenfor dusjsonen ikke kunne ledes til sluk på grunn av dusjdør. Det ble registrert åpning i underkant av dørkarm til konstruksjon. Membran og tettesjikt er utført på egeninnsats og ingen dokumentasjon er fremlagt.

Vaskerom underetasje- fra 2022 - Det ble registrert manglende silikonfuge i overgang gulv mot vegg. Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Membran og tettesjikt er utført på egeninnsats og ingen dokumentasjon er fremlagt.

Kjøkken - Selger informerer at det er montert nyere fronter på gammel innredning. Det ble registert overflateavskalling på innredningen under vaskekum. Rommet har kun naturlig avtrekk.

Avløpsrør- 2019 - Det er ikke påvist tilfredstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Det ble registrert ikke fagmessig utførelse på avløpsrør i kjøkkenbenken

Ventilasjon- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen

Varmepumpe- Det ble ikke fremlagt dokumentasjon på utført service på varmepumpen ved befaringen. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om anleggets tilstand og vedlikehold.

Fuktsikring og drenering- Drenering/utv. fuktsikring fra 2019. Grunnet skjult i byggegrunn er materialvalg ikke mulig å konstantere. Drenering anses å være utført som naturlig drenering i grunnen. Det er kryperom under deler av boligen. Det vil normalt være vanninntrengning i krypkjellere grunnet fjell i dagen i kryperom. Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur. Det ble registert manglende topplist på drenspapp.

Grunnmur og fundamenter - Grunnmuren har sprekkdannelser. Det ble registert at lecablokker mangler utvendig pussbehandling.

Terrengforhold- Det ble registrert at terreng har fall inn mot bygning.

TGIU:
Pipe og ildsted- Det ble registrert at pipe er avsluttet på loftet. Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann- og feiervesen før bruk.
Bad hovedetasje- Tilliggende konstruksjoner - Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner
Bad og vaskeromunderetasje- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja- Kan ikke dusje på fliser på bad oppe . Noe lekKasje fra vask på bad oppe. Bad og vaskerom nede er satt opp av tømrer ( tidligere samboer) se egen rapport. Murer har flislagt

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja- Regn har kommet inn i skjøten på taket mellom nytt og gammelt bygg. Dette er rettet opp av Nøklestad tak. Isolasjon som har vannskader har ikke blitt byttet

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2022- Tilbygg satt opp av tømrer - se egen rapport . Vindu i trappegang montert uten tilstrekkelig bæring er satt inn.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja- Kom noe vann inn før oppbygning av kjeller

Er det utført arbeid med drenering?
Ja- Tidligere samboer har drenert ute i ca 2022

Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Ja - Har hatt el sjekk av Odin elektro. Alle feil bortsett fra en feil ble rettet opp av Storm elektro i 2026. 1 stikk i spisestue er ikke fikstet

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2022- Tidligere samboer har ordnet alt det elektriske i kjeller, tilbygg og deler av hovedetg. Dette er kontrollert av Odin elektro og rettet av Storm elektro
bortsett fra stikk i spisestue

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja i 2022- Hvaler rør har lagt opp rør i kjeller
2019/2020 - Vann og Avløp byttet i ca 2019/2020 sammen med naboer av O. Evensen etter pålegg fra kommunen.

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja - Fliser på bad oppe er sprekt opp etter endring i kjeller. Setningsskader på kjøkken og stue etter endring i kjeller Se egen skaderapport

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja - Pipe er revet på loft.

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja - Selvstendig bod/ bygg ute. Tegn til skader grunnet dårlig ventilasjon på loft. Mindre fuktskader i taket på vaskerom i kjeller pga lekasje fra dusj i hovedetg.

Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?
Ja- Tilbygg mangler brukstillatelse og ferdigattest. Har midlertidig brukstillatelse på soverommene i kjeller

Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Ja i 2022- Kjeller er gjort om til 3 soverom, bad og vaskerom. Tidligere samboer som er tømrer har gjort dette på egeninnsats . Se egen rapport som fås ved forespørsel

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Vindu i stue er punktert.
Det mangler kjøkkenventilator .
Pipe er revet.
Toalett på bad i hovedetg. er løst

Reklamasjonsrapporter vedrørende tilbygg og kjeller fåes på forespørsel

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

I senere år er det gjort mange og ulike tiltak i boligen. Noe arbeid som stedvis gjenstår vil ikke bli ferdigstilt. Ytterligere oppgraderinger og utskiftninger må påregnes. Dette representerer samtidig et spennende potensial, spesielt i første etasje.

Nytt tilbygg til første etasje ble oppført i 2022. I tilbygget inngår blant annet et rom byggemeldt som kontor og en utpreget stor entré. Begge har gulvvarme.

I opprinnelig del av første etasje er malerarbeid utført i de fleste rom. Flere er i tillegg oppgradert med nyere laminatgulv (2018). Varmepumpe er installert i stuen, som for øvrig også inneholder vedovn. I anledning oppussing er i tillegg delevegg mellom stuen og kjøkkenet åpnet, et grep som blant annet sikrer bedre lysforhold i sistnevnte.

Kjøkkenet er ombygget og oppgradert med nytt laminatgulv av samme type som blant annet soverommene. Selve kjøkkeninnredningen er i utgangspunktet av eldre årgang, men malt og oppgradert med blant annet nyere benkeplater og vask (2018). Etablering av mekanisk avtrekk anbefales.

Badet i første etasje er fra ukjent årstall og har i senere år vært benyttet som toalettrom da flisene på gulv og vegger ikke bør utsettes for vann. En helhetlig fornying må påregnes før badet tas fullt i bruk igjen.

Et helt nytt bad ble i 2022 etablert i kjelleren, hovedsakelig som egeninnsats. Dette inneholder moderne møbler og en ekstra romslig dusjnisje. Flislagt gulv og baderomsplater/panel på vegg i grå nyanser. Badet har også gulvvarme, i likhet med alle øvrige rom i kjelleren.

Utenom badet inneholder kjelleren hele tre soverom som supplerer de opprinnelige to i første etasje. Alle er på mellom 9 og 10 kvm. og ypperligere barne-/ungdomsrom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat og fliser.
Innervegger: Malte gipsplater, fliser og glatte flater.
Himlinger: Panel, plater og glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte gråmalte fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin.

Bad 1. etasje: Skapinnredning med profilerte hvite fronter, laminert grå benkeplate og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjnisje med glassdør. Gulvmontert klosett.

Bad kjeller: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjnisje med vegg og skyvedør i glass samt sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vindu fra 2022 kan følge med om ønskelig.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming kombinert med luft til luft varmepumpe.

Det gjøres oppmerksom på at pipen er revet ned fra loft og kommunen har registert at det ikke er noen fyringsanlegg på eiendommen pr i dag.
Vedovn i stuen kan av den grunn ikke benyttes. Det må etableres ny pipe derom man ønsker å fyre med ved.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1963

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det er fremlagt godkjent byggningstegning datert 22.8.1961 som viser fasade. På bakgrunn av at det ikke er fremlagt innvendige byggetegninger, er bruken av arealene i boligen, ikke kontrollert opp mot dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er søkt om endring brukskonstruksjoner, fasadendring og påbygg på 55 kvm med tegninger som viser gang og kontor, med igangsettelsetillatelse datert 23.04.2024.
Tiltakene er gjennomført, men det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for tiltakene. I tillatelsen fremkommer det følgende: Er tiltaket ikke lovlig satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen din bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Disse bestemmelser gjelder tilsvarende for dispensasjon. Dersom det klages på vedtaket regnes fristen 3 år fra det endelige vedtaket i klagesaken. Fristene kan ikke forlenges. Det anbefales ny kjøper og fullføre tiltakene innen tidsfristen dersom dette er ønskelig.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for bruksendring av kjeller
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Eiendommen skal nå selges, men bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel kan ikke ferdigstilles på nåværende tidspunkt grunnet gjenstående arbeider på bad og vaskerom.
Det opplyses i søknaden at følgende arbeider gjenstår:
• Ferdigstilling av bad og vaskerom
Gjenstående arbeid skal være utført innen den 01.10.2026.

Pipe er blitt revet på loft. Riving av pipe er et søkepliktig tiltak og er ikke omsøkt.

Uten godkjente tegninger er det ikke mulig å kontrollere om dagens planløsning er i samsvar med opprinnelig godkjenning.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 300001, tinglyst 02.01.1962, type heftelse: Festekontrakt

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.  

I Bjerkelundsveien bor du i hjertet av Gressvik og nyter du godt av gangavstand til alle nærmiljøets tilbud og fasiliteter, noe som bidrar til en enklere hverdag.

For en familie med barn i skolealder er det spesielt gunstig med umiddelbar nærhet ungdomsskole samt kort vei til både barneskole og flere barnehager. Lekeområder er det også flere av i nærmiljøet.

Rett nedenfor ligger handelsområdet Gressvik Torg med et knippe småforretninger, apotek og diverse tjeneste-/helsetilbud. Her har også et helt nytt og moderne nærsenter nettopp åpnet med blant annet stor dagligvareforretning.

Skal du til byen, kan du ta sykkelen fatt og være fremme i sentrumsgatene på under ett kvarter om du sykler hele veien. Alternativt kan du benytte byfergen som er gratis og kjører fra Gressvik til sentrum på ca. 10 minutter. Fergen har avganger fra morgen til kveld uken gjennom. Med buss er reisetiden til byen på rundt ett kvarter. Holdeplasser finnes langs Storveien.

I den nærliggende Gressvikmarka finnes et stort nettverk av merkede løyper og stier, inkludert en helt ny lysløype. Marka er ypperlig for treningsøkter og ikke minst et populært turområde i helgene med trimhytta og utsiktstårnet på Sprinklet som naturlig utfartsmål. Flere fine badesteder er innenfor sykkel- og bussavstand fra Gressvik, deriblant Foten, Dypeklo og Mærrapanna.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehage:
Gressvik barnehage (1-5 år) 46 barn 0.5 km
Bamseby barnehage (0-5 år) 84 barn 0.7 km
Ørebekk barnehage / Rs Team (1-5 år... 83 barn 1.3 km

Skole:
Hurrød skole (1-7 kl.) 302 elever, 17 klasser 0.6 km
Rød skole Onsøy (1-7 kl.) 399 elever, 21 klasser 2.3 km
Gressvik ungdomsskole (8-10 kl.) 378 elever, 23 klasser 0.4 km
Frederik II videregående skole 1277 elever 3.4 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 180 elever, 6 klasser 4.1 km

Festetomt på 715 kvm og tilleggsareal på 263 kvm. festet tomt

Tomten består av fjell og ellers hage som er opparbeidet med hekk og diverse beplanting.

Eiendommen er ikke oppmålt i senere tid og Fredrikstad kommune opplyser at arealet ikke tilfredsstiller dagens krav til stadfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det kan medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling.

Festeavgiften er kr 7 008,- pr. år. Festeavtalen utløper 07.12.2060. 

Grunneier er Fredrikstad kommune

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år.
Neste regulering av festeavgift: 01.12.2031 KPI

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

 
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det er parkering i gate like nedenfor eiendommen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan 2023 - 2035 datert 15.06.2023 avsatt til: Bebyggelse og anlegg med hensynssone Ras-og skredsfare og kulturmiljø

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredrikstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 26 971,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 5 280,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 19 000 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 520,-.
Boligen er tilknyttet Altibox/Viken fiber som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 1000 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Homely alarmselskap som koster kr 3 000 pr. år. Kan overtas dersom ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 193 504,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

3 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

80 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
81 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
100 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 281 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 300 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristine Antonie Spydevold

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.
Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger / Overtagelse kr. 3.900,- pr. stk.   kr 3 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann (enebolig)  kr 18 000,00
Utlegg faktura for kunde - bruksendring Fredrikstad kommune  kr 19 300,00
Utlegg faktura for kunde - Pro-tax AS  kr 31 080,88

Oppdragsnummer 67-0107/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25107

Sist oppdatert: 10. juni 2026 kl. 15:09