Oberst Rodes vei 38D

Oberst Rodes vei 38D, 1162 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 158, bruksnummer 200, ideell andel 1/1
Andelsnummer 4, Borettslaget Oberst Rodes Hage, organisasjonsnummer 923562842

Totalt bruksareal BRA: 165 kvm

BRA-i:
1. etasje 50 kvm: Gang, bad, vaskerom, bod/sluse, bod og bod under trapp, samt en innredet hybeldel bestående av oppholdsrom/stue, kjøkken og bad.
2. etasje 56 kvm: Kjøkken og stue.
3. etasje 59 kvm: Bad, loftstue m/trapp, tre soverom og walk-in closet.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 16 kvm: Terrasse.
2. etasje 33 kvm: Balkong og terrasse.
3. etasje 3 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.09.2026 utført av Rett-Takst AS v/Kjell-Arne Hagen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus over tre plan med innredet hybel i 1. etasje, oppført i 2019. Bygningen er antatt fundamentert til fast grunn med støpt betongdekke på grunn. Yttervegger er oppført i bindingsverk/treverk, kledd med malt/beiset liggende trepanel. Etasjeskillere er i trebjelkelag og støpt betongdekke. Taket har sadlet takform i trekonstruksjon (lukket konstruksjon). Boligen har listefrie vinduer med 2-lags og 3-lags isolerglass i trekarmer, samt to Velux takvinduer i loftstuen. Ytterdør er fabrikkmalt hvit med glassfelt, og det er to listefrie skyvedørsfelt/terrassedører med 3-lags isolerglass samt balkongdør på soverom med 2-lags isolerglass. Boligen har videre profilert innerdører og brannkvalifiserte dører (EI60). Fra stuen er det utgang til balkong på ca. 9,3 m², fra soverom utgang til balkong på ca. 2,9 m², terrasse med adkomst fra stue/kjøkken på ca. 24 m² samt markterrasse i front på ca. 16 m². Det er etablert ildsted i stuen.

Det elektriske anlegget er fra byggeår (2019). Sikringsskap er plassert på vegg i vaskerommet og er utstyrt med automatsikringer og kursfortegnelse.

Det er montert røykvarslere i alle plan og boligen er utstyrt med brannslukningsapparat. Det er videre montert komfyrvakt over koketopp på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Takkonstruksjon/Loft
- Takkonstruksjon/Loft: Lukket takkonstruksjon gir begrenset kontrollmulighet. Ukjent ventilasjon innebærer usikkerhet rundt fuktsikkerhet. Manglende dokumentasjon på utførelse og lufting.

Innvendig
- Overflater gulv: Ved stikkprøvekontroll ble det registrert bom under enkelte fliser.

1. Etasje Bad, hybel
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er fall på hele gulvet, men det er stedvis mindre enn 1:100.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Fuktsikringen i en branncelle kan ikke inspiseres og RF-måling er ikke mulig, noe som gir begrenset kontrollmulighet.

1. Etasje Bad
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet (stedvis mindre enn 1:100). Ved stikkprøvekontroll ble det registrert bom under enkelte fliser.

1. Etasje Vaskerom
- Overflater, vegger og himling: Malte flater på innvendige overflater tilfredsstiller ikke krav til vanntett sjikt i forbindelse med våtsone bak/rundt utslagsvask. Det er ingen synlig glassfibervev eller duk i våtsonen.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er fall på hele gulvet, men det er stedvis mindre enn 1:100.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
- Ventilasjon: Ventil mellom rom gir ingen aktiv avtrekksfunksjon. Løsningen gir begrenset luftutskiftning, og ventilasjon via bod er ikke preakseptert.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Fuktsikringen i en branncelle kan ikke inspiseres og RF-måling er ikke mulig, noe som gir begrenset kontrollmulighet.

3. Etasje Bad
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det er fall på hele gulvet, men det er stedvis mindre enn 1:100.

1. Etasje Kjøkken, hybel
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og ikke andre forserte eller mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Ventilasjon
- Ventilasjon: I boden er det en ventil som blåser luft inn i rommet, og dermed fungerer som tilluft i stedet for avtrekk.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Andre installasjoner
- Andre installasjoner: Elektrisk oppvarming av boligen med panelovner og gulvvarme i gang og alle våtrom. Varmekilder som ikke er vegg- eller fastmonterte ved visning medfølger ikke.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Trapp: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Trappen har håndløper på kun én side. Dette er en løsning som avviker fra anbefalt sikkerhetsnivå, spesielt der trappen har normal bredde og fallhøyde som tilsier behov for håndløper på begge sider.

Helse, miljø og sikkerhet
- Samsvarserklæring: Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Samsvarserklæring skal dokumentere at arbeid på elanlegget er utført av registrert installatør og i henhold til FEL og NEK 400.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Moderne og innholdsrikt rekkehus oppført i 2019, fordelt over tre plan med en gjennomtenkt og familievennlig planløsning. Boligen holder en tidsriktig standard med balansert ventilasjon, vannbåren og elektrisk komfort, integrerte løsninger og store vindusflater som skaper et lyst og helhetlig hjem. I første etasje finnes en praktisk innredet hybeldel, og eiendommen byr på flotte uteplasser med terrasser og balkonger på flere nivåer.

Entré:
Flislagt gang med gulvvarme som gir et ryddig førsteinntrykk. Rommet har god plass til yttertøy og sko, og leder videre inn til boligens øvrige rom i første etasje, trappeløpet til andre etasje samt tilgang til praktiske boder.

Oppholdsrom (hybel):
Hybelen har et lyst oppholdsrom med parkett på gulv og god plass til både sofagruppe og spiseplass. Rommet har direkte utgang til en markterrasse i front på ca. 16 m² med utelys og hageareal.

Kjøkken (hybel):
Kjøkkensonen i hybelen er innredet med hvite, glatte fronter, laminat benkeplate med nedfelt rustfri stålkum og ett-greps blandebatteri. Kjøkkenet har integrert kjøleskap, lys under overskap og kullfilterventilator over koketopp.

Bad (hybel):
Flislagt baderom fra 2019 med gulvvarme, oppført etter kravene i TEK17. Rommet er utstyrt med hvit servantinnredning med skuffeseksjon, speil med belysning, nedsenket dusjhjørne med glassdører, vegghengt toalett samt opplegg for vaskemaskin. Ventilert med takventil og luftespalte ved dør.

Bad (1. etasje):
Baderom oppført i 2019 etter kravene i TEK17 med flislagte overflater på gulv og vegger, gulvvarme og malte takflater med to innfelte downlights. Innredet med sort servantinnredning med skapseksjon, ett-greps blandebatteri, speil, nedsenket dusjnisje med glassdør og vegghengt toalett. Rommet er tilknyttet balansert ventilasjon.

Vaskerom:
Separat og praktisk vaskerom fra 2019 med keramiske fliser og sokkelflis på gulv med gulvvarme, samt malte vegger og himling med listefrie hjørner. Innredningen består av hvit skapinnredning med laminat benkeplate, ett-greps blandebatteri, nedfelt utslagsvask i rustfritt stål og opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 281 liter er plassert i rommet.

Stue:
Luftig stue med parkett på gulv, store vindusflater og etablert ildsted som tilfører rommet god varme. Rommet har rikelig med plass til sofagruppe og tilhørende møblement. Fra stuen er det utgang via listefri skyvedør til en balkong på ca. 9,3 m² belagt med impregnerte terrassebord, rekkverk i stål og aluminium med glassplater, utelys og stikkontakt.

Kjøkken:
Stilrent kjøkken i åpen løsning mot stuen med plass til et stort spisebord. Innredningen har mørke, glatte fronter, benkeplate i granitt, ett-greps blandebatteri og underlimt kum. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer bestående av koketopp, komfyr, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap, samt ventilator, komfyrvakt og waterguard. Fra kjøkkensonen er det direkte adkomst via listefri skyvedør til en solrik terrasse på ca. 24 m² belagt med impregnerte terrassebord og utelys.

Loftstue:
Lys loftstue med generøs takhøyde og to Velux takvinduer som slipper inn godt med naturlig dagslys og gir gode luftemuligheter. Rommet fungerer utmerket som en ekstra oppholds- eller tv-stue og knytter sammen etasjens soverom og bad.

Hovedsoverom:
Romslig hovedsoverom med skråtak, god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Rommet har utgang via balkongdør til en balkong på ca. 2,9 m² med rekkverk i stål og glass, samt direkte adkomst til eget walk-in closet.

To soverom:
I samme etasje ligger to koselige soverom med god takhøyde under skråtaket og vinduer som gir fint dagslys. Rommene egner seg utmerket som barnerom, gjesterom eller kontor og har plass til seng, oppbevaring og skrivebord.

Walk-in closet:
I tilknytning til hovedsoverommet ligger et innredet walk-in closet med gode oppbevaringsløsninger for klær og sko.

Bad (3. etasje):
Moderne baderom oppført i 2019 etter kravene i TEK17. Rommet har flislagte gulv og vegger, gulvvarme og malt himling med fire innfelte downlights. Innredningen består av sort servantinnredning med skuffeseksjon, ett-greps blandebatteri, overskap med speilfronter, nedsenket dusjhjørne med glassdører og vegghengt toalett. Rommet er tilknyttet balansert ventilasjon.

Overflater:
Gulv: Fliser, parkettgulv og vegg-til-vegg-teppe med malte gulvlister. Malt betong i boder.
Vegger: Malte flater.
Himling: Malte flater med listefrie hjørner mellom tak og vegg.

Lagring:
Boligen har god oppbevaringsplass med innvendig walk-in closet i tredje etasje, samt bod/sluse, bod og bod under trapp i første etasje. Andelen disponerer i tillegg to garasjeplasser med elbilladere i felles garasjeanlegg.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisitet og vedfyring. Panelovner og gulvvarme i gang og alle våtrom. Ildsted i stuen. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2019. Det foreligger ferdigattest datert 18.06.2020.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for oppføring av levegg (gjerde) datert 13.08.2024.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 11.08.2017 og 12.10.2017. Opprinnelig ble boligen tegnet inn med et ekstra bad i 2. etasje, men dette ble droppet til fordel for større loftstue. Inngang til badet er derfor også flyttet fra master soverom til loftstue.

Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Dagboknr. 993116, tinglyst 26.01.1923:
Bestemmelse om bebyggelse/benyttelse/vann/kloakkledning/gjerde med flere bestemmelser. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 6828, tinglyst 22.06.1937:
Erklæringen fra 1937 forplikter eierne av de tilstøtende eiendommene, inkludert gnr. 158 bnr. 200, til i fellesskap å garantere en minste årlig vannavgift til kommunen for anlegg av vann- og kloakkledning. Det gis også rett for naboer til å føre sine ledninger over eiendommene.

Dagboknr. 9281, tinglyst 08.08.1951:
Erklæringen fra 1951 forplikter eier til å opparbeide vei med fortau og kloakk langs tomten når kommunen krever det. Eventuell grunn til veiformål må avgis vederlagsfritt.

Dagboknr. 6266, tinglyst 30.05.1956:
Skjønnet fra 1956 omhandler erstatning for eksproprierte arealer i forbindelse med regulering av Lambertseterveien. For gnr. 158 bnr. 200 ble det tilkjent erstatning for 102 m² grunn og for rydding av tomten. Eiendommen ble fritatt for refusjonsplikt.

Dagboknr. 13093, tinglyst 10.05.1983:
Eier av gnr. 158 bnr. 923 har bruksrett til 4 meter bred kjørbar atkomstvei over gnr. 158 bnr. 200. Eiendommene skal ha felles inn- og utkjøringssted.

Dagboknr. 32778, tinglyst 27.06.1984:
Naboeiendommen (gnr. 158 bnr. 923) har rett til å tilknytte vann og kloakkledning fra gnr. 158, bnr. 200 som går over gnr. 158, bnr. 923. Ledningeieren gis fri adgang til nødvendig vedlikeholds- og reparasjonsarbeider. Grunneier forplikter seg til ikke å gjøre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige. Eiendommene er felles ansvarlige for drift og vedlikehold fra grense mellom eiendommene ut til hovedvannledningen.

Dagboknr. 1503879, tinglyst 13.12.2019:
Rett til å parkere hhv. én og to biler. Retten kan bare overføres til andre andelseiere

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Rekkehuset ligger i et etablert og grønt boligområde, omgitt av hager og villabebyggelse. Beliggenheten er spesielt praktisk for barnefamilier med korte avstander til både skoler og barnehager til fots.

Alt av daglige servicetilbud og handel er lett tilgjengelig til fots. En kort spasertur unna ligger Lambertseter Senter med et bredt utvalg av forretninger, apotek, vinmonopol, spisesteder og dagligvarebutikker som Meny og Kiwi. Området rundt senteret utgjør et lokalt knutepunkt for kultur og fritid, med tradisjonsrike Symra kino, Deichman bibliotek og Lambertseter Bad med svømmehall. I tillegg er Sæter Torg med kaféliv og spesialforretninger en kort sykkeltur eller kjøretur unna.

For den aktive er fritidsmulighetene mange i umiddelbar nærhet. Lambertseter idrettsanlegg byr på friidrettsbane, fotballbaner og skøyteis om vinteren, og Nordstrand Arena "Niffen" har omfattende hallfasiliteter og idrettstilbud for Nordstrand IF. Det er dessuten en kort sykkeltur eller biltur til naturskjønne turområder rundt Østensjøvannet, turstiene over Brannfjell og videre innover mot Østmarka, samt badeplasser som Katten ved fjorden.

Reiseveien til sentrum og øvrige deler av byen er enkel og fleksibel. Bussholdeplassen i Lambertseterveien ligger like ved og betjenes av linjene 74, 75A og 75B, mens Lambertseter T-banestasjon nås på en kort gåtur. Med T-banens linje 1 og 4 reiser du raskt og direkte inn til Jernbanetorget og sentrumskjernen, noe som gjør boligen ideell for pendlere.

Eiendommen sogner til Kastellet skole.

Barnehager:
Radarveien barnehage (1-5 år): 5 min. gange
Den Blå Appelsin Kanvas-barnehage: 8 min. gange
Knausen barnehage (1-6 år): 8 min. gange

Idrett og fritid:
Lambertseter idrettsanlegg: 8 min. gange
Nordstrand kunstgressbane: 10 min. gange
SATS Lambertseter: 6 min. gange
EVO Lambertseter Senter: 7 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 748 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med singlet gårdsplass, plenarealer, prydbusker og annen beplantning. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk. Den enkelte andel har bruksrett til hageareal slik det fremgår av vedlegg til vedtektene (utomhusplan).

Det medfølger to parkeringsplasser i felles underjordisk garasjeanlegg. Bruksretten er tinglyst og følger andelen ved salg. De som disponerer mer enn én parkeringsplass i garasjeanlegget, skal dekke et tillegg i felleskostnader per parkeringsplass fastsatt av styret.

Fastmontert lader for EL-bil følger med. Ved lading av elbil i garasjeanlegget skal andelseier betale strømkostnadene for lading av bilen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-296, "Regulering av Steingrimsveg (veg 1590) og Oberst Rodes veg (veg 1626) på strekningen Raschs veg - Lambersetervegen.", datert 28.09.1944. Planen har ikke egne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg. Reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Byggesaker i området:
Lambertseterveien 30 - Riving av eksisterende enebolig og garasje - oppføring av ny ene- og tomannsbolig samt støyskjerm - m/dispensasjon fra avstandskrav til offentlig vei.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 40 956,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, bygningsforsikring, internett, renter og avdrag på fellesgjeld, samt øvrige ordinære driftskostnader. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 5 300,-
Renter IN-lån: kr 31 399,-
Avdrag IN-lån: kr 3 777,-
Renter felleslån: kr 266,-
Avdrag felleslån: kr 214,-

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Eiendommen er tilknyttet kabel-TV og internett via Altibox. TV-dekoder følger med ved salg.

Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 5 343 338,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 16 712,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 7 410 000,- pr. 03.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 37 592 081,45 pr. 03.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 12139040307
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 03.09.2026: kr 37 285 132,-
Andel av saldo: kr 7 346 141,-
Restløpetid: 173 terminer (siste termin 30.09.2069)
Type Rente: Flytende
Rente: 5,24 %

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16365574484
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 03.09.2026: kr 306 949,-
Andel av saldo: kr 61 390,-
Restløpetid: 64 terminer (siste termin 30.06.2042)
Type Rente: Flytende
Rente: 5,24 %

Det er etablert individuell nedbetalingsordning (IN-ordning) på lån 12139040307 med anledning til nedbetaling 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente (Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling). Det er ikke IN-ordning på lån 16365574484.

6 290 000,00 Prisantydning
7 410 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
13 700 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
13 701 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 711 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vlora Buzhala og Serdar Ster

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Oberst Rodes Hage.
- Borettslaget består av 5 andeler/boliger (enebolig i kjede) oppført i 2019 på gnr. 158, bnr. 200 i Oslo kommune.
- Organisasjonsnummer: 923 562 842.
- Forretningsfører: Boligbyggelaget Usbl.
- Bygningene er forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP2543219.

Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen. Det er for øvrig ikke vedtatt egne husordensregler i boligselskapet.
Boligen kan ikke benyttes til annet enn boligformål uten styrets samtykke. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere.

Generalforsamling ble avholdt 26.06.2026 hvor årsregnskap for 2025 ble godkjent og styrets årsmelding ble tatt til orientering.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Bygging av levegg/veisikring (2022).

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Nekter borettslaget å godkjenne erververen som andelseier, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall regnes godkjenning som gitt. Usbl sørger for melding til styret og styregodkjenning av ny eier.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning gjennom Klare Finans AS og er sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til den sies opp av en av partene, med oppsigelsesfrist 1. desember og gyldighet fra førstkommende årsskifte. Dersom borettslaget har lån med IN-ordning, kan avtalen ikke sies opp før lånet er nedbetalt.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - USBL  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto -   kr 3 300,00
Tilstandsrapport rekkehus  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0176/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26176

Sist oppdatert: 18. september 2026 kl. 12:24