Dalbakkveien 1A

Dalbakkveien 1A, 0682 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 144, bruksnummer 262, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 181 kvm

BRA-i:
Kjeller 54 kvm:
Trappegang, kott under trapp, bod, gjestetoalett, vaskerom/teknisk rom, bad og kjellerstue.

1. etasje 55 kvm:
Entré/trappegang og stue/spisestue med delvis åpen kjøkkenløsning.

2. etasje 55 kvm:
Trappegang, to bad og tre soverom.

Loft 17 kvm:
Innredet loftsrom.
(Loftetasjen har et gulvareal (GUA) på ca 31 kvm, men pga. skråtak er det kun 17 kvm som er måleverdig som BRA-i).

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 13 kvm: Terrasse.
2. etasje 3 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.09.2026 utført av Taksator AS ved Finn H. Bjørntvedt. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom beskrevet som kjellerstue og loftsrom er ikke byggemeldt/godkjent for varig opphold.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Frittliggende enebolig over 3 etasjer + innredet loftetasje, oppført i 2023.
Bygningen er fundamentert med støpte såler på komprimerte steinmasser, og grunnmuren er utført i isolert bindingsverk med sprøytebetong samt utvendig synlig grunnmursplast og forskriftsmessig radonsperre.
Yttervegger er oppført i isolert bindingsverk med utvendig liggende trekledning.
Etasjeskillere er av trebjelkelag, og kjellergulv er støpt plate på komprimerte masser.
Takkonstruksjonen er saltak i trekonstruksjon, tekket med betongstein fra byggeåret og antatt forenklet undertak. Taket er utstyrt med takrenner, nedløp, beslag, snøfangere og stigetrinn til pipe.
Vinduer, takvindu og balkong-/terrassedører er med isolerglass fra byggeåret. Boligen har to inngangsdører samt malte innvendige dører.
Innvendige trapper er malte trapper med heltre trinn og håndløpere, og utvendig er det støpt trapp til kjellerinngang med smijernsrekkverk og håndløpere.
Fra stue/spisestue og kjøkken i 1. etasje er det utgang til terrasse på ca. 13 m² med videre adkomst til hage, og fra et soverom i 2. etasje er det utgang til balkong på ca. 3 m² med smijernsrekkverk.
I 1. etasje er det montert peisovn med glassplate på gulv, tilknyttet helbeslått stålpipe over tak.

Sikringsskap med fordelingskurser utstyrt med jordfeilautomater og jordet fordelingsnett fra byggeåret 2023. Det foreligger kursfortegnelse og samsvarserklæring datert 26.10.2023 for utført el-arbeid.
Boligen er utstyrt med røykvarslere og brannslokningsutstyr i form av pulverapparat.

Følgende bygningsdeler er gitt tilstandsgrad 2:
Tomteforhold:
- Terrenget faller inn mot grunnmuren på oversiden av boligen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Innvendig:
- Konstruksjonene er nyere enn 5 år, slik at det ikke ble foretatt hulltaking.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Beboer beskriver i egenerklæringsskjema:
Det kom inn vann i kjelleren i forbindelse med ekstremværet «Hans» («Lille-Hans») i august 2023. Følgeskaden ble utbedret og dekket av forsikringen.
Det foreligger en Opak rapport etter vannintregningen og denne kan fås oversendt ved henvendelse til megler.

Enebolig oppført i 2023 med et moderne og gjennomført uttrykk, fordelt over fire plan. Boligen byr på en familievennlig planløsning med stue og kjøkken i delvis åpen løsning i første etasje, tre soverom og to bad i andre etasje, et innredet loftsrom samt kjelleretasje med bad, separat toalett, vaskerom/teknisk rom og innredet kjellerrom. Standarden preges av helhetlige materialvalg med 1-stavs parkett, flislagte våtrom, balansert ventilasjon og gode oppvarmingsløsninger.

Entré:
Entréen tar imot med flislagt gulv og behagelig varme fra varmekabler. Rommet har malte flater og god plass til oppheng av yttertøy og sko, og leder naturlig videre inn til oppholdsrommene samt trappeløpet med heltre trinn som binder etasjene sammen.

Stue:
Stuen preges av store vindusflater og en romhøyde på 2,49 meter. Rommet gir god plass til både sofagruppe og et stort spisebord, og er utstyrt med en peisovn med glassplate under og foran samt helbeslått stålpipe over tak. I tillegg er det montert luft-til-luft-varmepumpe. Gulvet er belagt med 1-stavs parkett, og fra rommet er det direkte utgang til terrassen og hagen.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i delvis åpen løsning mot stuen og er innredet med en høy innredning fra Sigdal med malte fronter og spiseøy. Benkeplaten i laminat har en underlimt kjøkkenkum, og det er montert waterguard/aquastop i kjøkkenbenken. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap, samt induksjonstopp med innfelt vifte og avtrekkskanal ført ut. Integrerte hvitevarer medfølger.

Terrasse:
Fra stue og kjøkken er det utgang til terrasse med direkte adkomst videre til hagen. Uteplassen gir god plass til sittegruppe og grill.

Soverom:
Andre etasje rommer tre soverom med 1-stavs parkett på gulvene og malte overflater. Hovedsoverommet har direkte tilknytning til eget bad, mens et av de andre soverommene har utgang til en balkong med tremmegulv og smijernsrekkverk.

Bad ved trapp:
Badet i andre etasje ble bygget nytt i 2023 og har flislagte vegger og flislagt gulv med varmekabler samt malt himling med downlights. Rommet er utstyrt med heldekkende servant på servantskap, speil med lys, veggmontert wc og badekar med frontpanel samt svingbar glassvegg/dusjvegg. Et vindu i våtsonen med flislagt smyg og malt vinduskarm tilfører naturlig dagslys. Rommet har mekanisk avtrekksventilasjon tilknyttet balansert ventilasjonsanlegg samt tilluftsspalte ved døren.

Bad ved hovedsoverom:
Badet tilknyttet det største soverommet ble bygget nytt i 2023 og har flislagte vegger og flislagt gulv med varmekabler. Rommet har malt himling med downlights og er innredet med heldekkende servant på servantskap, speil med lys og veggmontert wc. Dusjsonen har nedsenket gulv og dusjvegg i glass. Rommet har mekanisk avtrekksventilasjon tilknyttet boligens balanserte ventilasjonsanlegg og tilluftsspalte ved døren.

Innredet loftsrom:
Via innvendig trapp er det adkomst til et innredet loftsrom med skråhimling og en romhøyde på opptil 2,33 meter. Rommet har 1-stavs parkett på gulv, malte vegger og takvindu. (Loftetasjen er ikke byggemeldt/godkjent for varig opphold).

Rom innredet som kjellerstue:
Kjelleren har et rom innredet som kjellerstue med en romhøyde på 2,48 meter, 1-stavs parkett og gulvvarme med varmekabler. Det er røropplegg for montering av hybelkjøkken i rommet. Rommet har separat inngang via utvendig, støpt trapp. (Rommet er ikke byggemeldt/godkjent for varig opphold).

Bad i kjeller:
Badet i kjelleretasjen ble bygget nytt i 2023 og har flislagte vegger og flislagt gulv med varmekabler samt downlights i malt himling. Innredningen består av heldekkende servant på servantskap, speil med lys og veggmontert wc. Dusjsonen har nedsenket gulv og to svingbare dusjvegger. Rommet er i tillegg utstyrt med opplegg for vaskemaskin og stikkontakt for tørketrommel, samt mekanisk avtrekksventilasjon tilknyttet balansert ventilasjonsanlegg og tilluftsspalte ved døren.

Separat toalett:
Kjelleren har et separat toalettrom utstyrt med servant, veggmontert toalett og varmekabler i gulvet. Rommet har mekanisk avtrekk tilknyttet boligens ventilasjonsanlegg.

Vaskerom/teknisk rom:
Vaskerommet og det tekniske rommet i kjelleren ble bygget nytt i 2023 med flislagt gulv med varmekabler, malte vegger og himling med sokkelflis. Rommet er utstyrt med skyllekum, opplegg for vaskemaskin og stikkontakt for tørketrommel. Her er også boligens 300 liters varmtvannsbereder med direktekoblet strømtilførsel og bryter samt aggregatet for det balanserte ventilasjonsanlegget plassert. Rommet har mekanisk avtrekksventilasjon og tilluftsspalte ved døren.

Overflater:
Gulv: 1-stavs parkett og fliser.
Vegger: Malte flater og fliser på våtrom.
Himling: Malte flater med downlights på badene samt skråhimling på loftet.

Lagring:
Innvendig bod og kott under trapp i kjeller, samt loftsbod på loftet.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme i hele kjelleretasjen (ikke i bod og kott), i entré/gang i 1. etasje og på begge bad i 2. etasje.
Luft-til-luft varmepumpe og peisovn i stue/spisestue.
Boligen har også balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for boligen datert 24.06.2026.

Rom beskrevet som kjellerstue og loftsrom er opprinnelig byggemeldt som bod/loftsbod og er således ikke byggemeldt/godkjent for varig opphold. Risikoen ved en evt. søknad vil kunne være at rommene ikke godkjennes for varig opphold og at det da må benyttes som bod.
Kommunen kan uavhengig av en søknad starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.
Kjøper overtar risiko og ansvar for overnevnte videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 1959, tinglyst 26.10.1959:
Det er tinglyst en erklæring til fordel for Oslo kommunes vann- og kloakkvesen. Erklæringen regulerer forhold knyttet til private vann- og avløpsledninger og gir kommunen rett til inspeksjon av ledningsanlegg på eiendommen. Videre inneholder erklæringen bestemmelser om eiers ansvar for drift, vedlikehold og eventuelle skader knyttet til private ledningsanlegg, samt begrensninger i kommunens ansvar ved blant annet oversvømmelser, høyvann og driftsforstyrrelser. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra vann- og kloakkvesenet.
Dagboknr. 7426, tinglyst 17.04.1974:
Det er tinglyst en erklæring som følge av tidligere deling av eiendommen. Erklæringen fastsetter at bebyggelse på eiendommen ikke kan oppføres nærmere nabobebyggelsen enn det som til enhver tid følger av gjeldende byggeforskrifter. Erklæringen er tinglyst som heftelse på eiendommen og kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo byplankontor.
Dagboknr. 77251, tinglyst 21.12.2000:
Det er tinglyst avtale med Oslo kommune vedrørende hovedledningsanlegg for vann og avløp over eiendommen. Avtalen gir kommunen rett til å etablere, ha liggende og vedlikeholde vann- og avløpsledninger med tilhørende kummer på eiendommen. Kommunen har rett til fri adgang til eiendommen for tilsyn, vedlikehold, utskifting og eventuelle fremtidige arbeider på ledningsanlegget. Eier kan ikke gjennomføre tiltak som kan skade eller vanskeliggjøre adkomst til ledningene. Dersom eier ønsker tiltak som berører ledningsanlegget, må dette avklares med kommunen, og eventuell flytting eller beskyttelse av ledningene kan medføre kostnader for eier. Det følger videre av avtalen at avstanden mellom ledningsanlegget og byggeverker normalt ikke skal være mindre enn 2 meter.
Dagboknr. 1122867, tinglyst 10.09.2021:
Det er tinglyst en erklæring vedrørende plikt til opparbeidelse av offentlig vei. Erklæringen ble etablert i forbindelse med opprettelse av nye bruksenheter på eiendommen, hvor Oslo kommune ga midlertidig dispensasjon fra krav om veiopparbeidelse etter plan- og bygningsloven. Dersom dispensasjonen trekkes tilbake, kan eier bli pålagt å opparbeide vei i regulert bredde langs eiendommen samt avstå nødvendig veigrunn vederlagsfritt til kommunen. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune.
Dagboknr. 1174903, tinglyst 18.10.2022:
Tinglyst avtale om kabelanlegg til fordel for Elvia AS. Avtalen gir nettselskapet rett til å etablere, drifte, vedlikeholde og fornye jordkabler med tilhørende installasjoner på eiendommen. Det følger enkelte restriksjoner knyttet til bygging, graving, sprengning, terrengendringer og planting nær kabeltraseen. Nettselskapet har adgang til eiendommen ved behov for drift og vedlikehold av anlegget. Eventuell flytting av kabelanlegget kan skje etter avtale og for eiers regning.

I tillegg er det en tinglyst servitutt fra 1916 som omhandler bestemmelser om bebyggelse, bruk av eiendommen, vann-/kloakkledninger, veg- og jernbanegrunn, gjerdehold samt forbud mot generende virksomhet. Servitutten er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Boligen er oppført med radontiltak iht. den byggetekniske forskrift som gjelder.
Den del av boligens kjelleretasje som er tilrettelagt for evt. utleie (røropplegg for hybelkjøkken) er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen.

Diverse taklamper og vegghengte knagger, samt trommel til utvendig vannslange, medfølger ikke.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Eiendommen har en attraktiv, skjermet og barnevennlig beliggenhet i et veletablert boligområde, med gode solforhold. Her bor man i rolige omgivelser med villabebyggelse og grøntarealer, samtidig som det er kort vei til fots til alle hverdagens fasiliteter.

Området er svært praktisk for familier i ulike livsfaser. Både Sørhellinga barnehage og Nordre Skøyen barnehage ligger i gangavstand fra boligen. De daglige innkjøpene gjøres greit på nærbutikker som Rema 1000 i gangavstand, mens både Tveita Senter og Bryn Senter ligger en kort kjøretur eller spasertur unna med et bredt tilbud av butikker, apotek og servicetjenester.

Kollektivforbindelsene er meget gode. Hellerud T-banestasjon ligger kun en kort gåtur unna boligen, der linje 2 og 3 gir hyppige avganger og effektiv reisevei inn til Oslo sentrum. I tillegg er det bussholdeplass like ved samt Bryn stasjon med lokaltog en kort sykkeltur unna.

For friluftsliv og rekreasjon er beliggenheten ideell året rundt. En kort spasertur mot vest leder til populære Østensjøvannet naturreservat med fine turveier rundt vannet og et rikt fugleliv. Det er også enkel adkomst til fots og på sykkel inn til Østmarka, som byr på flotte turstier, badevann ved Ulsrudvannet og Nøklevann på sommerstid, samt et sammenhengende nettverk av oppkjørte skiløyper vinterstid.

Eiendommer sogner til Østensjø skole.

Barnehager:
Sørhellinga barnehage: 7 min. gange
Nordre Skøyen barnehage: 7 min. gange
Lykketrollet barnehage: 8 min. gange

Idrett og fritid:
Godlia balløkke: 7 min. gange
Nordre skøyen hovedgård ballslette: 9 min. gange
EVO Teisen: 10 min. gange
Feel24 Oppsal: 17 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt som tilhører sameiet. Boligen har tinglyst tinglyst eksklusiv bruksrett til eget tomteareal på 380 kvm i naturlig tilknytning til huset. Dette arealet er opparbeidet med markterrasse, plenareal og beplantning. Felles gruset innkjørsel og gårdsplass.

Boligen har vedtektsfestet bruksrett til 1 parkeringsplass med elbillader på felles gårdsplass. Sameiet har i tillegg tre gjesteplasser på fellesområdet.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.
Sameiet er felles ansvarlig for felles innkjørsel og gårdsplass.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningene.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Gjeldende kommunedelplan for området er KDP-17.

Det foreligger rammetillatelse for oppføring av påbygg i Låveveien 3B. Etter dialog med kommunen ble det klart at ønskede tiltak ikke kunne søkes som endring til gitt tillatelse og det er derfor søkt om nytt tiltak, som skal erstatte dette. Det dreier seg om søknad om tilbygg i én etasje, med terrasse over og pergola.

Det er markert et historiske bekkeløp på eiendommen, mot vest. Dette viser omtrent hvor det en gang rant en bekk. Røret som bekken er lagt i, er ikke nødvendigvis på samme sted.
Eiendommen ligger i sikringssone for tunnelløp som går under bakken i området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22 990,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendomsskatten er kr 3 086,- for inneværende år.

Nåværende beboere har et strømforbruk som tilsvarer ca. 19 575 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2025, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 766,-.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber/Altibox som leverandør av internett og kabel-tv og har avgift på kr 1 389,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 5 274 764,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

13 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

347 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
348 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
368 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 248 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 268 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Oslo Villautvikling AS

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet Sameiet Dalbakkveien 1, med sameiebrøk 1/4. Sameiet består av 4 boligseksjoner.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter. Utgifter til grus på vinteren har vært betalt av én seksjon, og deretter betalt av sameierne iht. eierbrøk.

Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for øvrige brukere av eiendommen.

Seksjonseierne har vedlikeholdsplikt etter nærmere beskrivelser i vedtektene.
Vedtektene inneholder også bestemmelser om enighet ved bygningsmessige arbeider og tiltak på fasadene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har/kan tegne boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger beboers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke ekstra synlighet kr 31 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 150,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Foto ca kr 9 800,00
Tilstandsrapport ca kr 25 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0193/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26193

Sist oppdatert: 30. oktober 2026 kl. 11:00