Rosendalsveien 48B

Rosendalsveien 48B, 1166 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 184, bruksnummer 110, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 125 kvm
Totalt BRA-i: 101 kvm
Totalt BRA-e: 24 kvm:

BRA-i 101 kvm:
1. etasje 50 kvm;
Entré/gang, vaskerom, bad og 3 soverom (alternativt 2 soverom og tv-stue).

2. etasje 51 kvm;
Soverom (evt. tv-stue), kjøkken og stue/spisestue.

BRA-e 24 kvm:
Garasje 17 kvm.
Utebod 7 kvm.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 38 kvm: Terrasseplatting.
2. etasje 6 kvm: Veranda.

Lagringsloft i huset med adkomst via luke i himling i 2. etasje med nedfellbar stige.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.06.2026 utført av Norsk Taksering AS ved Kim Edvard Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en halvpart av en vertikaldelt tomannsbolig over to etasjer, oppført i 1994. Bygningen er fundamentert med støpt betongsåle og ringmur. Yttervegger er i trebindingsverk, utvendig kledd med liggende trepanel. Det ble lagt ny panel på vestveggen i 2024. Øvrig del av huset ble malt utvendig i 2025.
Etasjeskiller er i trebjelkelag.
Takkonstruksjonen er et saltak som er tekket med betongtakstein fra byggeåret. Deler av tak og takstoler ble skiftet ut i 2024.
Vinduer er malte trevinduer med 2-lags glass fra 1993. Hovedytterdøren er en profilert tredør med glassfelt fra byggeåret, og det er malte veranda- og terrassedører med 2-lags glass fra 1993.

Enkeltgarasje oppført i 2015. Bygget har støpt betongsåle, ringmur i Leca og yttervegger i uisolert trebindingsverk med liggende trepanel. Takkonstruksjonen er et saltak med takstoler i treverk, tekket med takstein. Det er innlagt strøm, belysning og elbillader.

Uthus/redskapsbod oppført i 2001. Bygget er fundamentert med støpte søyler og trebjelkelag. Ytterveggene er i uisolert trebindingsverk med liggende trepanel. Takkonstruksjonen er et saltak med takstoler i treverk, tekket med takstein. Det er innlagt strøm og belysning. Taket ble skiftet i 2025.

Det elektriske anlegget er fra byggeåret med senere oppgraderinger. Sikringsskapet har automatsikringer/jordfeilautomater, digital strømmåler og overspenningsvern.
Boligen er utstyrt med røykvarslere og brannslukningsapparat.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Utvendig:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertaket. Tekkingen har synlig falmet farge og slitasje.
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på deler av taket. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Takkonstruksjon/loft: Synlig noe misfarging i undertaket ved gjennomføring av ventilasjonsrør og pipe. Isolasjonen ligger stedvis langt ut i takfoten, noe som hindrer luftsirkulasjon. Hele loftet ble ikke besiktiget på grunn av opplagring.
- Veggkonstruksjon: Det er begrenset lufting i nedre kant av kledningen. Konstruksjonen tilfredsstiller ikke dagens krav til isolasjon og tetthet.
- Vinduer: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt, og det er stedvis synlig slitasje.
- Dører: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt, og det er stedvis synlig slitasje. Hovedytterdøren har skader/sår i nedkant innvendig.
- Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløps- og vannledninger.

Vaskerom:
- Stedvis er det noe slitasje på gulvoverflatene.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen og slukløsningen.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Det er ikke foretatt radonmålinger.
- Rekkverket på verandaen er for lavt i forhold til dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det har vært lekkasje utenfra som følge av en konstruksjonsfeil fra byggeåret. Dette ble oppdaget i 2024 og fullt utbedret via eierskifteforsikring. I forbindelse med vanninntrengningen ble det også oppdaget sopp og råte, som ble sanert og utbedret. I forbindelse med forsikringssaken ble deler av tak og takstoler skiftet ut og lagt på nytt i 2024.

Rosendalsveien 48B har en særdeles barnevennlig beliggenhet innerst i en privat stikkvei, tilbaketrukket og skjermet. Fra eiendommen er det kort vei til bl.a. Nordstrand barne- og ungdomsskole, fritidstilbud, kollektivtransport og servicetilbud.

Halvpart vertikaldelt tomannsbolig som er oppført i 1994, og senere oppgradert gjennom årene. En pen og tiltalende bolig der overflater og innredning hovedsakelig er holdt i lyse og varme farger.
Vedlikehold og standardheving utført av nåværende eier:
2022-2025:
Nye hvitevarer på kjøkken (2022, 2023 og 2025)
2023:
- Pusset opp badet (utført av Ringside Rørleggerbedrift AS).
- Lagt nytt hovedvanninntak samt nye rør fra dette til bad og kjøkken.
- Nytt avløp fra kjøkken.
- Etablert ny egen kurs og stikk til varmepumpen.
- Ny varmtvannsbereder på 283 liter med egen bryter og trykktank.
- Nye kurser og overspenningsvern i sikringsskap
- Malt vaskerom og hovedsoverom.
2024:
- Malt kjøkken, stue/spisestue, gang og barnerom.
- Renovert vestveggen mot naboen fra 2.etasje og opp til takmøne etter vann- og råteskade. (Utført av Aarsrud Bygg).
- Byttet utvendig trekledning på vestveggen.
- Skiftet alle vannbord på garasje, bod og hus, samt lagt blikkbeslag på vannskiene på huset.
- Skiftet terrassebord på balkong i 2. etasje.
- Tilsyn av fyringsanlegget, ingen påviste avvik
2025:
- Installert ventilasjon i taket over trappeløp for bedre sirkulasjon i 2. etasje.
- Montert ventilasjonsluker i vegg på alle soverom.
- Malt utvendig trekledning på hus, utebod og garasje.
- Skiftet pipehatt og lagt nytt blikk på og rundt ventilasjonsutløpet på taket.
- Ny gangport ved garasje.
- Nymalt gjerde ved garasje
- Skiftet tak på uteboden.
2026:
- Installert utvendige spotter i taket på garasjen ved gangstien.
- Fylt på med singel på gårdsplass.
- Beiset terrassen.
- Service på varmepumpe.

Iflg. tidligere salgsopplysninger har tidligere eiere utført vedlikehold og standardhevinger som bl.a. har bestått av:
2010-2011:
- Ny Sigdal kjøkkeninnredning.
- Etablert ekstra soverom (alt. tv-rom) i 2. etasje.
- Lagt ny 1-stavs parkettgulv i 2. etasje.
- Satt inn ny peisovn i stuen/spisestuen.
2015:
- Bygget ny garasje.
2017:
- Støpt og utvidet terrassen i hagen.
2019:
- Lag nytt laminatgulv i gang i 1. etasje.
- Montert Yale elektronisk kodelås til ytterdør.
2020:
- Lagt sponplater på loftsgulv for lagring.
- Installert varmepumpe fra Daikin i stue/spisestue.
- Vasket og impregnert takstein.
- Byttet panelbord i rekkverk på veranda.
2021:
- Nytt teppebelegg/teppefliser i innvendig trapp.
- Utført enkelte el-arbeider (skiftet termostat, jordfeilautomat, diverse stikkontakter, overspenningsvern og belysning).
2022:
- Installert elbil lader på egen kurs i garasje.
- Malt utebod.
- Skiftet pipebeslag.

En innholdsrik bolig med en god og romslig planløsning over kun 2 etasjer. Lys og romslig hovedetasje med stue/spisestue og kjøkken i delvis åpen løsning som er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Vinduer i 3 himmelretninger gir godt med naturlig lys og god kontakt mellom inne- og uterom, samt at det er direkte utgang fra stuen/spisestuen til sydvendt balkong. Idyllisk, velstelt og usjenert hage med bl.a. flere hyggelige soner og stor markterrasse.
Planløsninger åpner for flere bruksmuligheter, bl.a. 4 soverom eller 3 soverom og ekstra tv-stue. Det er også mulig å fjerne vegg til soverommet i 2. etasje for enda større stue/spisestue og kjøkken (som var opprinnelig løsning før tidligere eier etablerte ekstra soverom i etasjen).

1. etasje:

I 1. etasje ligger entré/gang, vaskerom, bad og 3 soverom (alt. 2 soverom og tv-stue).

Entré/gang med 1-stavs laminatgulv med gulvvarme.

Eget praktisk vaskerom med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Veggmontert utslagsvask med ett-greps armatur og veggmonterte hyller og tørkeoppheng. Ny varmtvannsbereder i 2023 fra Høiax på 283 liter er plassert i vaskerommet.

Nyoppusset lekkert bad i 2023 med gulvfliser med varmekabler, malte veggflater og veggfliser i dusjnisjen. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med mørke slette fronter og heldekkende porselenservant med ett-greps armatur. Innfelt speil over servant med LED-belysning, samt stikkontakt over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Frittstående ovalt badekar med armatur med tappekran og hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør system.

3 gode soverom, alle med plass til garderobeskap. Det ene soverommet har vært benyttet av selger som en ekstra tv-stue. Dette rommet har også direkte utgang til stor markterrasse og hage.

2. etasje.

Hovedetasjen inneholder soverom (alt. ekstra tv-rom), kjøkken og stue/spisestue.

Soverom med 1-stavs parkett på gulvet. Rommet kan evt. også benyttes som et ekstra tv-rom, kontor eller lignende. Om ønskelig kan rommet åpnes mot stuen/spisestuen og/eller mot kjøkkenet for ekstra stor stue/spisestue/kjøkken, som var opprinnelig løsning.

Hyggelig kjøkken med 1-stavs parkett og rikelig med skap- og benkeplass. Kjøkkeninnredningen er fra Sigdal og ble montert nytt i 2010/2011. Innredningen har hvite slette fronter og laminerte benkeplater i imitert tre. Planlimt oppvaskkum i rustfritt stål med nytt ett-greps armatur i 2023. Integrert koketopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Hvitevarene er fra hhv. 2022, 2023 og 2025 og vil følge boligen. Vegghengt avtrekksvifte med avtrekk ut. Vannrør av typen rør-i-rør system.

Kombinert stue/spisestue med 1-stavs parkett på gulvet og peisovn for ekstra varme og hygge. Fra stuen/spisestuen er det utgang til sydvendt balkong på 6 kvm.

Frittstående utebod på 7 kvm, oppført i 2001.
Frittstående garasje på 17 kvm oppført i 2015. Elbillader fra 2022 i garasjen. Det er også biloppstillingsplass på gårdsplassen foran garasjen.

Se tilstandsrapport datert 30.06.2026 for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner (fra 2019 og 2023), samt varmekabler i entré/gang, på vaskerommet og på badet.
Det ble i 2020 installert Daikin varmepumpe (som også kan benyttes til kjøling) i stuen/spisestuen.
Peisovn fra 2011 i stuen/spisestuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 15.12.1997.
Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av brannvegg på loftsrom mellom enhetene, datert 16.12.2024.

Garasje oppført i 2015 og utebod oppført i 2001 er ikke byggemeldt. Byggene står oppført på tomtegrensen mot kommunal tomt mot nord, samt at en mindre del av uteboden er oppført noe utenfor tomtegrensen mot kommunal tomt mot øst. (Byggene er således ikke seksjonert som tilleggsareal til seksjonen). Konsekvensen ved en evt. søknad kan være at garasjen/uteboden ikke godkjennes og at de da må flyttes/fjernes. Kommunen kan uavhengig av en søknad starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Boligen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 12151, tinglyst 03.03.1994: Pantsettelseserklæring på kr. 20 000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 10465, tinglyst 01.02.1988:
Erklæringen gir Gnr. 183 bnr. 28 og Gnr. 184 bnr. 108 til 113 bruksrett til 4 meter bred kjørbar atkomstvei fra Rosendalsveien. Videre har Gnr. 184 bnr. 108 til 114 rettigheter og plikter til fellesarealet på Gnr. 184 bnr. 115. Erklæringen kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra bygningsrådet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
Leietaker må følge sameiets evt. vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Enkelte bærbusker og sandkassen medfølger ikke.

Rosendalsveien 48B har en solrik, tilbaketrukket og skjermet beliggenhet, innerst i en liten privat stikkvei fra Rosendalsveien. En særdeles barnevennlig beliggenhet med kort vei til bl.a. fritidstilbud, skoler, kollektivtransport og servicetilbud. Området byr på et trivelig miljø med mange barn og er et attraktivt bosted for de som ønsker å bo i skjermede og frodige omgivelser, en kort reisevei unna sentrum.

Gangavstand til Sæter med flere caféer, spisesteder, vinbar og butikker, samt Meny og Rema1000. På Sæter finner du i tillegg bl.a. treningssenter og legekontor.
De to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet, er heller ikke langt unna. Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopol, Deichman bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.

Det er et godt kollektivtilbud i område, men kun noen få minutter å gå til Ljabru trikkestasjon med linje 13 og 19 som tar deg enkelt ned til sentrum. Det er også bussholdeplass ved trikkestasjonen. Gangavstand også til Nordstrand togstasjon i Nordstrandveien.
(Se ruter.no for mer informasjon)

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til friområder som gir gode leke- og rekreasjonsmuligheter. Når temperaturen tillater er det gangavstand ned til fjorden med flere badeplasser, som bl.a. Katten, Sæterstranda og Nordstrand Bad.
Du kan også gå til den lokale alpinbakken, Sloreåsen. Her finner du i tillegg flotte turmuligheter langs Ljanselven som tar deg videre ned til Hvervenbukta.
Skredderjordet ligger også i nærheten med populær skøytebane om vinteren og sandvolleyball baner om sommeren.
Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter er heller ikke langt unna.
I retning sentrum finner du Ekebergsletta med flotte turområder sommer som vinter, lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF på "Niffen" med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m. Anlegg på sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.

Rosendalsveien er en villavei som strekker seg fra Nordstrandveien til Ekebergveien. Rosendalsveien 48B ligger tilbaketrukket innerst i en liten privat felles stikkvei fra Rosendalsveien.

Flere barnehager i nærmiljøet.
Kort vei til Nordstrand barne- og ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 683 kvm som tilhører sameiet. Tomten er delt mellom de to seksjonene iht. sameieavtale. Denne boligen disponerer eget tomteareal i naturlig tilknytning til boligen. Dette arealet er meget pent opparbeidet med bl.a. terrasseplatting, plenareal, beplantning og singlet gårdsplass og gangvei. Utebod i hagen.

Møt øst er deler av tomten opparbeidet utenfor tomtegrensen over på kommunalt friområde, og gjerdet mot øst definerer således ikke tomtegrensen (gjelder flere av eiendommene). Dette har aldri vært søkt eller godkjent av kommunen. Se evt. reguleringskart i salgsoppgaven for nøyaktig definering av tomtegrensen.

Egen garasje på 17 kvm med elbillader (fra 2022).
Det er også biloppstillingsplass på gårdsplassen foran garasjen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2593, datert 03.12.1981, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg. Eiendommen omfattes også av kommunedelplan KDP-17, Kommunedelplan for torg og møteplasser, datert 22.04.2009. Planen gjelder som tillegg til tidligere vedtatte reguleringsplaner.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20 494,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt utgjør kr 1 612,- pr. år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 19 100 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 - 01.01.2027, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Eika Forsikring som koster kr 10 301,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor med fiber (1000 MPBS) som leverandør av internett og koster kr 1 398,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder følger ikke med salget.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 6 000,- pr. år. Anlegget kan medfølge ved videreføring av selgers abonnement.
Privat brøyting av felles stikkvei har en årlig kostnad på kr 3 500,- for denne boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 217 200,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

9 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

247 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
248 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
268 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 148 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 168 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aleksander Myhre Håkonsøn Hagelund og Caroline Bjørknes

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet et sameie, med sameiebrøk 1/2.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.
Det foreligger iflg. eier ingen gjeldende vedtekter for sameiet, annet enn sameieavtalen som regulerer bruken av tomten.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 31 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 150,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 40 000,00
Foto ca kr 9 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0139/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26139

Sist oppdatert: 29. juli 2026 kl. 18:01