Gladengveien 5F

Gladengveien 5F, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 129, bruksnummer 25, seksjonsnummer 70, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 129, bruksnummer 126, ideell andel 1/113

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
Etasje 5: 71 kvm: Stue/kjøkken, to soverom, bad og gang/entré.

BRA-e:
Etasje 5: 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
Etasje 5: 17 kvm: To balkonger.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.05.2026 utført av BERGMANN TAKST v/Mats Bergmann. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg fra 2022. Etasjeskiller er utført i betongdekke. Bygningen har vinduer med 3-lags glass. Entrédør er utført som brann- og lyddør, og balkongdører fra soverom og stue/kjøkken er utført som skyvedører. Leiligheten har to balkonger på totalt 17 m² med utgang fra henholdsvis soverom og stue/kjøkken. Balkongene er utført med terrassebord på gulv og rekkverk målt til ca. 125 cm høyde.

Det elektriske anlegget er fra byggeår 2022 og er hovedsakelig utført som skjult installasjon. Det ble ikke registrert synlige skader eller avvik på tilgjengelige deler ved befaring.

Boligen er utstyrt med sprinkleranlegg. Leiligheten er utstyrt med brannvarslingsanlegg tilkoblet byggets felles brannvarslingssystem/brannsentral.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Selger nevner at de har sett et skjeggkre i leiligheten for lenge siden. Ikke sett noe etter det ene tilfelles
Det er meldt om skjeggkre i noen leiligheter i forskjellige oppganger. Styret har meldt saken til forsikringsselskapet, og det er planlagt tiltak fra Rentokil. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

For utfyllende informasjon se vedlagt tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema.

Flott hjørneleiligheten i 5. etasje med to balkonger og vinduer på flere vegger, noe som gir et godt lysinnslipp. Leiligheten er oppført i 2022 og holder byggeteknisk standard fra byggeåret gjennomgående: vannbåren varme i gulvet på badet, 3-lags vinduer, brann- og lyddør mot fellesarealet og balansert ventilasjonsanlegg. Parkettgulv i allerom utenom bad. Boden ligger i samme etasje som leiligheten, slik at man slipper å gå ned i kjelleren.

Entré:
Inne møter du en romslig gang med plass til garderobeskap. Calling til ytterdør. Sikringsskapet er plassert i entréen.

Stue:
Romslig stue med vindusflater mot to retninger, som gir godt med naturlig lys. Stuen er romslig og har god plass til sofagruppe og spisebord. Skyvedør ut til balkongen.

Kjøkken:
Åpen stue/kjøkken-løsning. Lekkert HTH-kjøkken med glatte fronter og laminat benkeplate. God skap- og benkeplass. Integrerte hvitevarer består av platetopp, stekeovn, kjøl/frys og oppvaskmaskin. Kjøkkenet er tilkoblet mekanisk avtrekk via boligens ventilasjonsanlegg.

Balkong fra stue/kjøkken:
Balkongen har adkomst via skyvedør fra stue- og kjøkkensonen. Gulvet med terrassebord. God plass til utemøbler og grill.

Hovedsoverom:
Stort soverom med god plass til dobbeltseng og garderobeskap. Soverommet har utgang til egen balkong gjennom skyvedør.

Balkong fra hovedsoverom:
Adkomst via skyvedør fra hovedsoverommet. Gulvet med terrassebord. Balkongen er overdekket og gir ly for regn.

Soverom 2:
Det andre soverommet egner seg flott som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. God plass til selg, garderobeskap og skrivebord.

Bad:
Flislagt bad fra byggeår 2022 med gulvvarme og downlights. Badet er innredet med servantskap med heldekkende servant og speil. Det er vegghengt toalett med innebygget sisterne og dusjløsning med glassvegger. Opplegg for vaskemaskin er etablert. Badet er tilknyttet boligens ventilasjonsanlegg med mekanisk avtrekk, og det er luftespalte under dør for tilluft.

Overflater:
Gulv: Parkett alle rom unntatt bad. Fliser på bad.
Vegger: Malte veggflater med listefri løsning. Fliser på bad.
Himling: Malte himlingsflater med listefri løsning.

Lagring:
Leiligheten disponerer én bod i 5. etasje, i samme etasje som leiligheten.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger: Integrerte hvitevarer på kjøkken.

Boligen er oppvarmet med vannbåren varme.

Boligen er utstyrt med balansert ventilasjonsanlegg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen for oppføring av fire blokker med boliger, næring og barnehage, datert 18.09.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 18.02.2019, som stemmer overens med dagens planløsning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 13 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, vann- og kloakkledning, vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, adkomstrett, garasje/parkering, bruksrett til felles uteoppholdsarealer, vedlikehold, vann/kloakk, bruksrett for reparasjon og vedlikehold, og rett til tekniske rom/anlegg og føringer.

Eiendommens rettigheter:

2022/782833-1/200 14.07.2022 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 129 BNR: 27 FNR: 0 SNR: 1
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 129 BNR: 27 FNR: 0 SNR: 2
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 129 BNR: 27 FNR: 0 SNR: 3
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 129 BNR: 135
Bestemmelse om rett til å ha og bruke felles renovasjonsanlegg
Adkomstrett til renovasjonsanlegg
Bestemmelse om kostnader til vedlikehold og drift

2023/1091956-1/200 05.10.2023 BRUKSRETT
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 129 BNR: 27 FNR: 0 SNR: 3

2023/1091956-2/200 05.10.2023 BESTEMMELSE OM ADKOMSTRETT
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 129 BNR: 27 FNR: 0 SNR: 3

2023/1205287-1/200 30.10.2023 BESTEMMELSE OM ADKOMSTRETT
Rettighet hefter i KNR: 0301 GNR: 129 BNR: 25 SNR: 1-104, GNR: 133 BNR: 17, GNR: 133 BNR: 19 SNR: 1-7.
Bestemmelse om vedlikehold

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten ligger i attraktive og spennende "Ensjøbyen", i bydel Gamle Oslo, og grenser til Hovindammen, idylliske Lille Tøyen Hageby, Marienfryd, Kampen og Vålerenga.

Området er i stadig utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur. På den gamle Teglverkstomta ved Hasle Torg er det oppført en stor skole med flerbrukshall. Tomten har fått flotte grøntområder med vannanlegg, gang- og sykkelvei, kunstgressbane samt broer med belysning.

NRK flytter også til Ensjø og vil bidra til å løfte området enda mer. NRK vil etablere seg lenger ned på Ensjø ved undergangen mot Kampen.

Umiddelbar nærhet til Ensjø t-bane (linje 1-4), buss (rute 21, 28, 60 og flybuss) med kort vei til knutepunktene Carl Berner, Helsfyr og gangavstand til Hasle t-bane (linje 5) Tøyen t-bane (linje 1-4). Bysykler er det også flust av, både ved Tiedemannsparken (Grenseveien ved fotgjengerbroen) og ved Hasle Torg.

Hoved tur- og sykkelvei mot sentrum fra Groruddalen, Grefsenkollen og Østmarka passerer like ved med svært gode turmuligheter. Store flotte grøntområder og rekreasjonsmuligheter med bl.a. Valle Hovin med andedammen, Hasleparken ved Hasle kirke, Tøyenparken, Kampen Park og Botanisk hage. For ikke å glemme Tiedemannsparken som i november 2022 ble kåret til Østlandets beste uterom. Restaureringen av Hovinbekken ble for øvrig tildelt Oslo bys arkitekturpris i oktober 2023. Gangavstand til sentrum samt kort avstand med sykkel, bil eller offentlig kommunikasjon til Oslos parker, kafeer, restauranter, forretninger m.m.

Kort vei til Ensjø torg og Hasle torg med treningssentre, butikker, vinmonopol, matforretninger, kaféer og annet nyttig. Rema 1000 og Kiwi-butikk i umiddelbar nærhet. Det er også kort avstand til flere idretts-/fritidstilbud som fotballbane, svømmehall, skøytebane m.m. På Tøyen er det nye Tøyenbadet endelig ferdig! Dette er et moderne badeanlegg med fire bassenger innendørs og et stort utendørs badeanlegg.

Her finner du et inkluderende og engasjert lokalmiljø som gjør områdets kafeer og spisesteder til trivelige møteplasser. I høyhuset på Marienfryd er det sushi restaurant, take-away restaurant, og frisør/make up samt Thairestaurant. I området ved eiendommen finnes Petersborgkvartalet som har kafé og bakeri (Boulangerie M) med pizzaservering på kveldstid.

Fra boligen kan man spasere oppover Gladengveien og videre til Hasle Torg. Her er det mange gode servicetilbud. Lengre ned i gaten finner du Frøken Smillas, som kombinerer kafé på dagtid med bistro/pizzeria og gastropub på ettermiddag- og kveldstid.

Nærområdet er betydelig oppgradert de senere år, både med hensyn til uterom og moderne bebyggelse. Området er under omfattende utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur.

I "tøffelavstand" fra boligen kan du gjøre storhandelen på Kiwi. Her har også den Kinesiske restauranten "Kinabolle" flyttet inn. Samt Olio, Sushi og Thai Ensjø, Blid tannlege og Squeeze Ensjø. Det er også kort vei til Rema 1000. I tillegg finner du en søndagsåpen Joker dagligvarebutikk på Tiedemannstorget. For den aktive er treningssenteret Fresh Fitness på Ensjø, Sats Kampen og Sats Hasle kun en spasertur unna.

Buss og t-bane tar deg i alle retninger, så her er det lett å bo også uten bil. T-bane fra Ensjø (linje 1-4), samt busstopp hvor blant annet 21, 28, 60, 37 og flybussen går forbi.

I nærområdet for øvrig har en gangavstand til flotte friområder ved Valle Hovin, i Tøyenparken, Botanisk hage, Kampen og Vålerenga, samt urbane fellesområder og gatetun i Ensjøbyen, Tiedemannsjordet og på Marienfryd. Her bor en sentralt til med umiddelbar nærhet til matbutikker og treningssentre, skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og andre servicefasiliteter.

Det er også kort avstand til flere idrett/fritidstilbud som fotballbane, skøytebane og nye Jordal idrettspark m.m.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Teglverket skole (1.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Stålverkskroken barnehage, Fyrstikkalleen barnehage og Malerhaugen barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 135 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det medfølger en innendørs parkeringsplass (plass nr. 89) i felles garasjeanlegg i kjeller. Parkeringskjelleren er fradelt som en egen anleggseiendom og er organisert i et eget tingsrettslig sameie, Locus Ensjø Garasjesameie. Parkeringsplassene er ideelle andeler i dette sameiet og er fritt omsettelige, men eierne av boligseksjoner i Locus Ensjø Syd Eierseksjonssameie eller Locus Ensjø Borettslag har fortrinnsrett til kjøp på samme vilkår. Det betales en separat avgift på kr 379,- per måned for parkeringsplassen.

Fastmontert lader for EL-bil medfølger.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Gladengveien) og via privat vei (felles avkjørsel) med felles vedlikeholdsansvar for sameiet

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er avsatt til hovedformål byggeområde for boliger, nåværende i kommuneplan 2015 Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Eiendommen er regulert til underformål Bolig m. tilh.anlegg i reguleringsplan, S-4317, vedtatt 20.06.2007.

Ny kommuneplan fra 23. september 2015: Oslo kommune har vedtatt ny kommuneplan som får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at Ensjøområdet er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom, slik det fremgår av NVEs aktsomhetskart. Dette indikerer at området kan være flomutsatt. Ved eventuelle nye tiltak på eiendommen kan det bli stilt krav om ytterligere utredninger.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire, slik det fremgår av NVEs aktsomhetskart. For denne eiendommen er risiko for skred og konsekvens ved skred vurdert til "Ingen". Et aktsomhetsområde innebærer at det kan være marine avsetninger i grunnen, og at det må utvises forsiktighet ved terrenginngrep.
Pågående byggesaker i området:

Malerhaugveien 20 - oppføring av boligblokk med barnehage i underetasje
Saksnr: 2025/20495 (201919904)
Det ble gitt midlertidig brukstillatelse for hele tiltaket 27.10.22
Status: Endret tillatelse, gitt 04.09.25. Tiltaket godkjent ved rammetillatelse omfatter oppføring av boligblokk med 106 leiligheter, underjordisk parkeringsanlegg, samt barnehage i byggets underetasje mot vest. Endringene som omfattes av denne søknaden omhandler oppføring av sikringspergolaer tilknyttet barnehage.

Gladengveien 3B
Påbygg og endring av kontorbygget med saksnummer 201901400. Dette ble stoppet av bystyret i 2022.
Saksnr: 202116834
Siste dok. 15.6.2022

Gladengveien 9A - forhåndskonferanse, oppføring av nye bygg og etablering av bykvartal
Saksnr: 2025/23209
Det søkes etablert et klassisk og elegant bykvartal, som både er åpent og tydelig definert. De to feltene inngår i en helhet med tanke på uterom og omgivelsene. Boligbebyggelse på 6-7 etasjer.

Ensjøveien 12 D - oppføring av tre boligbygg, underjordisk garasjeanlegg og trafo - Riving av bebyggelse - Opparbeidelse av uteoppholdsarealer
Saksnr: 2025/11886
Det søkes riving av eksisterende bebyggelse, oppføring av underjordisk garasjeanlegg og 3 boligbygg i 6 og 7 etasjer, samt oppføring av trafo og opparbeiding av uteoppholdsarealer. I tillegg er det gitt tillatelse til oppføring av ny fasade på eksisterende bygg på 129/18 (Felt A11) etter riving av tilliggende lagerhall.
Det ble gitt rammetillatelse for tiltaket 04.04.25.

Stålverkskroken 6 - 12 - Oppføring av boliger - Hus A-D, felt C11 og D11 - Tidligere adresse: Gladengveien 8
Saksnr: 2025/07134
Status: Midlertidig brukstillatelse, 05.01.26

Ensjøveien 7 - riving av bebyggelse
Saksnr: 2025/10608
Status: Igangsettingstillatelse gitt 15.10.25.
Formålet med riving er klargjøre tomta for nybygg for NRK. Areal som skal rives er 2718 m2 BRA.

Pågående plansaker i området:

Ensjøveien 3 - Oppføring av bygg for NRK -oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn
Saksnr: 202202903

Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn.
Saksnr: 201918011
Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget.

Ensjøveien 16-22 - Næring/kontor - Planforslag til offentlig ettersyn
Saksnr: 202209626
Ensjøveien Utvikling AS foreslår å omregulere Ensjøveien 16-22 fra industri til forretning, tjenesteyting, kontor, hotell, bevertning og håndverksvirksomhet. Planforslaget legger opp til påbygg på to eksisterende bygninger, samt et nybygg. Det foreslås næringsbebyggelse med høyder som tilsvarer 2 etasjer og 6-7 etasjer med en maksimal utnyttelse på 30 000 m² BRA. Planforslaget sikrer også to gatetun, samt deler av parken Østre parkdrag. Plan- og bygningsetaten anbefaler hovedgrepet med næringsutvikling, nye møteplasser og ombruk, men anbefaler likevel ikke planforslaget, blant annet fordi utnyttelsen er for høy.

Fellesutgiftene er kr 3 305,- pr. mnd. og inkluderer: Bredbånd (fiber), kommunale avgifter, forretningsførsel, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring m.v.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskost likt: kr 300,-
- Felleskost brøk: kr 2 840,-
- Bredbånd: kr 165,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Kostnader for fjernvarme (oppvarming og varmt tappevann) kommer i tillegg til de oppgitte fellesutgiftene. Disse kostnadene faktureres månedlig à konto via fellesutgiftene og avregnes etter individuelt forbruk. Ved eierskifte må kjøper/selger selv lese av måler og sende inn avlesningsskjema til Techem AS.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Selger informerer om et årlig strømforbruk på kr 6 000,-/ 6000 kWh.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Obos OpenNet som leverandør av internett der avgift for grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Beboer må selv tegne eget TV-abonnement, om ønskelig. Dette kommer i tillegg til felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 936 482 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 10 736,- pr. 31.12.2025.

Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 19.05.2026.

Det er pr. 19.05.2026 ingen lån registrert på selskapet.

7 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

193 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
194 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
204 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 944 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 954 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Cuong Chi Ngu og Thuy Kim Ung

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Locus Ensjø Syd Eierseksjonssameie.
- Sameiet består av 82 boligseksjoner og 22 næringsseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Tryg Forsikring, polisenummer 8097500.
- Dyrehold er tillatt forutsatt at det ikke er til ulempe eller sjenanse for andre beboere. Husdyr skal ikke luftes på sameiets terrasser og lekeområder, og skal som hovedregel føres i bånd i fellesområder på gateplan.
- Det er tillatt med elektrisk grill og gassgrill på balkonger og terrasser. Kullgrill og engangsgrill er forbudt.
- Det skal være ro mellom kl. 23:00 og 07:00 (09:00 i helger/helligdager).
- Sameiet har egne sykkelrom og et sykkelverksted.

På årsmøtet 15.05.2025 ble vedtektene endret. Sameiet har et delt vedlikeholdsansvar med sameiet Locus Nord for Elipseplassen inntil den overtas av Oslo kommune. Kostnader til varmt tappevann og oppvarming faktureres etter individuelt forbruk. Fra februar 2026 vil faktisk forbruk bli fakturert månedlig med to måneders etterslep.

Følgende ble tatt opp på årsmøtet i 2026:
- Generalforsamlingen vedtok at styret utreder en løsning og innhenter priser på et digitalt supplement til dagens nøkkelløsning på hoveddørene. Det avholdes ekstraordinær digital generalforsamling hvor kostnadene og den digitale løsningen stemmes over.

Sameiet har ingen fellesgjeld per 19.05.2026. Andel fellesformue var kr 10 736,- per 31.12.2025. Megler har ikke mottatt årsrapport, men denne kan ettersendes så snart den er tilgjengelig.

Styret informerer pr. 19.05.2026 at det ikke foreligger planlagte påkostninger av betydning for felleskostnader/fellesgjeld.

Selv om styregodkjenning ikke kreves, skal styret underrettes skriftlig om alle overdragelser.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 3.500,- pr stk (De to første visningene er gratis) 

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 438,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 38 930,00
Foto  kr 4 700,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0204/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26204

Sist oppdatert: 01. juni 2026 kl. 19:10