Anna Sethnes gate 4C

Anna Sethnes gate 4C, 0474 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 59, ideell andel 1/1
Andelsnummer 228, Presidentgaten Borettslag, organisasjonsnummer 948322358

Totalt bruksareal BRA: 59 kvm

BRA-i:
5. etasje 52 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue, soverom.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Kjellerbod.
6. etasje 2 kvm: Loftsbod.

Loftsboden har 5 kvm ikke måleverdig areal (ALH). Total gulvareal (GUA) er 7 kvm.

Boligen disponerer 2 boder, henholdsvis på loft og i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.11.2025 utført av Tore Jan Fevang.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Vinduer fra 1984 med 3-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende bygningsdeler som har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Vinduer:
-Enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Eier opplyser at vinduer skal skiftes ut i regi av borettslaget.

Overflater:
-Gulv har noe slitasjeskader i entré, kjøkken og soverom.

Innvendige dører:
-Eldre innvendige dører med normal alders- og bruksslitasje, men de fungerer tilfredsstillende.

Bad/våtrom:
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Sluk ligger under bunnprofil til dusjhjørne med tilgang for rengjøring.
- Høydeforskjellen fra topp slukrist til gulv/membran ved dørterskel er mindre enn 25mm.
- En mindre skade på en skuff i servantskapet.
- Noen fliser har bomlyd (hulrom under).
- Avvik i fallforhold til sluk.
- Rommet har kun naturlig ventilering.

Kjøkken:
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet.
- Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder.
- Det er registrert skjeve skapdører, hakk i en skapdør og noe slitasje i overflater.
- Det er ikke montert komfyrvakt.

Vannledninger:
- Fordelerstokk er plassert i hjørnekasse uten tett fordelerskap. Det ble registrert kondens på kaldtvannsrør i rørsjakten på baderom. Stoppekraner er ikke merket.

Vannbåren varme:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering: Det foreligger samsvarserklæring for arbeid utført i 2025, men ikke tidligere arbeid.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om forholdene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:
- Tidligere eier byttet toalett, vask og skapløsning i tillegg til nytt røropplegg på bad i 2017. Arbeid utført av HM rør.
- Byttet til LED i armaturene på kjøkken og bad, skiftet en stikkontakt i stuen, samt byttet dimmere i stue, kjøkken og soverom. Arbeid utført av Boligelektrikeren i 2025.
- Det skal gjennomføres en fasaderehabilitering, og skifte av vinduer. I første omgang er det vedtatt en økning av felleskostnader, fra 3 672 kr til 4 590 kr, fra 1. januar 2026. Det totale behovet kan innebære en ytterligere økning på 15%.

ENTRÉ
Velkommen inn til en lys og innbydende entré med plass til å henge fra seg jakker og sette fra seg sko. Velkommen inn!

KJØKKEN
Fint og praktisk kjøkken fra 2017 i separat rom. Det er godt med benkeplass og frittstående hvitevarer som kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, komfyr og vaskemaskin. Videre er kjøkkenet innredet med glatte fronter og benkeplate av laminat. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

STUE
Stuen er romslig med plass til både spisebord, og tv/sofa-sone. I stuen har man et lite kott for ekstra praktisk oppbevaring. Utenfor vinduet er det tilgang til en brannbalkong.

SOVEROM
Leilighetens soverom er av god størrelse og har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord samt garderobeskap av god størrelse. Fra soverommet er det adkomst til et kott for mer oppbevaring. Rommet vender ut mot trafikkstille gate med store trær, frodig utsikt og lite innsyn.

BADEROM
Baderommet ble pusset opp i regi av borettslaget i 2000, og ble oppgradert med ny innredning og nytt røropplegg i 2017. Det er gulvstående toalett, dusjhjørne med skyvedører i glass og ovenpåliggende servant over vegghengt baderomsskuffer. Videre har man oppbevaringsplass i vegghengt skap og speilskap over vasken.

ØVRIG:
Leiligheten kan bygges om til en 3-roms ved å flytte kjøkkenet ut til stuen. Det kan også være mulig å utvide baderommet ved å fjerne de to kottene. Kjøper overtar ansvar og risiko ved en slik ombygging.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Speil og hylle på gang, hylle på stue og kjøkken vil ikke medfølge.
Oppvaskmaskin, vaskemaskin og komfyr medfølger salget.

Leiligheten varmes opp med vannbåren varme til radiatorer.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 12.07.1943.

Sammenlignet med originale byggetegninger stemmer plantegningen overens.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vann-/kloakkledninger og trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger omgitt av grøntarealer i tilbaketrukket sidegate, i nabolaget Lilleborg kirke/Nedre Torshov. På Torshov finnes de fleste fasiliteter med kort vei til yrende liv og spennende kulturtilbud som kulturslottet Soria Moria med konserter, bar/restaurant og teater, Torshovparken, og en rekke spisesteder og barer som Grisen, Trikkestallen, Bente, Liminal, Albatross, og Brun Larsen. En kort gåtur også til populære Grünerløkka/Birkelunden.

Kort gangavstand til dagligvare som blant annet Coop Extra og Rema 1000, i tillegg til dette ligger det en søndagsåpen Bunnpris internt i borettslaget.
Torshov Torg (7 min. gange) og Sandaker Senter (11 min. gange) dekker de fleste dagligdagse behov. Har man behov for et større utvalg kan man ta trikken til Storo Storsenter, Oslo`s største kjøpesenter med ca. 140 butikker, spisesteder og tjenester.

Det er et godt utvalg treningssentre i nærheten med blant annet SATS Sagene og flotte Myrens Sportssenter med Klatreverket Torshov. Frister ikke innendørs trening er det kort vei til Torshovdalen med Tuftepark for utendørs styrketrening, og ikke minst hyggelige friområder langs idylliske Akerselva.

Bussholderplassen Torshovparken er i umiddelbar nærhet til leiligheten, med linje 20, 30 og Flybussen, kun 200 m unna ligger busstopp Vogts gate (linje 28). Videre er det det 280 m til trikkestopp Torshov (linje 11, 12 og 18).
Nærmeste T-banestasjon er Carl Berner plass og Storo, ca 15 minutters gang unna leiligheten, eller 5 minutter med trikken eller buss. Kollektivtilbudet gir god tilknytning til både sentrum,
og utdanningsinstitusjoner som Handelshøyskolen BI og UIO.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Anna Sethnes gate 4C sokner til Lilleborg skole (1.-7. trinn), og Bentsebrua skole som åpnet til skolestart 2024 (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Oskar Braaten barnehage, Sagene barnehage og Hallénparken barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 971 kvm som tilhører borettslaget.
Felles tomt er pent opparbeidet med asfalterte internveier, plenområder, busker, trær, diverse beplantning og sittegrupper.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, fortau og offentlig kjørebane/veigrunn i henhold til reguleringskart datert 16.08.2024, med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2255 vedtatt 28.07.1977 (helt eller delvis opphevet som følge av byrådets vedtak 23.09.2015, sak 262, Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn), 6382 vedtatt 04.03.1982 og S-178GO vedtatt 06.11.1942 (helt eller delvis opphevet som følge av byrådets vedtak 23.09.2015, sak 262, Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående byggesaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Torshovgata 9 - rehabilitering og ombygging - Lilleborg skole. For mer informasjon, se saksnummer 202509941 hos Plan- og bygningsetaten.
- Torshovgata 7 A - bruksendring fra dagligvarebutikk til restaurant. For mer informasjon, se saksnummer 202521348 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Bygården er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Felleskostnadene er kr 4 590,- pr. mnd. (f.o.m 01.01.2026) og inkluderer: Internett, fyring/varmtvann, kommunale avgifter, betjening av fellesgjeld og andre driftskostnader.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Forretningsfører opplyser om at felleskostnadene øker med 25% fra 01.01.2026 til oppgitt sum på kr 4 590,-.

Vedr. fasaderehabiliteringen som iverksettes i 2026: Borettslaget skal gjennomføre en omfattende fasaderehabilitering som vil bli lånefinansiert. For å kunne betjene lånet og sikre prosjektets gjennomføring, er det nødvendig å justere felleskostnadene. Banken har estimert at det totale behovet kan innebære en økning på om lag 40% fra dagens nivå (kr 3 672,- pr oktober 2025), basert på foreliggende beregninger. Vi understreker at dette er et foreløpig estimat, og styret vil fortløpende vurdere justeringer ut fra borettslagets likviditet og prosjektets fremdrift.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 600,- pr. år. / 1 290 kwh. pr. år. Selger opplyser om at hun ikke har bodd så mye i leiligheten som forklarer lavt forbruk.
Boligen er tilknyttet Global Connect med 1000/1000 linje som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr kr 1 351 610,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 406 441,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Andel formue er kr 43 983,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 34 146,- pr. 19.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 7 199 238,- pr. 19.11.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208202839
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,39%
Restsaldo: kr 7 199 238,-
Andel restsaldo: kr 34 146,-
Innfrielsesdato: 30.11.2030
Type rente: Flytende rente
IN-ordning: Nei

4 925 000,00 Prisantydning
34 146,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 959 146,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 978 398,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ann Katrin Eriksson

Leiligheten er tilknyttet Presidentgaten Borettslag.
Borettslaget består av 231 andelsleiligheter samt 1 tjenesteleilighet.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Det er i utgangspunktet ikke tillatt å holde husdyr. Ved særlige forhold har imidlertid beboerne en lovbestemt rett til å ha dyr. Det understrekes at dette bare gjelder i helt spesielle tilfeller. Det må foreligge gode grunner som taler for dyrehold, samtidig som det ikke må være til ulempe for de øvrige beboerne. Husdyrhold må godkjennes av styret før det tar til.
Det er fellesvaskeri og tørkerom i borettslaget.
Borettslagets hjemmeside; https://vibbo.no/presidentgaten/om

Større vedlikehold og rehabilitering:
2024; Installasjon av vakuumavgasser og filter for rensing av vannet i fyringsanlegget
2023; Oppgradering av sykkelskur.
2020; Byttet vannrør fra fyrrom i Oskar Braathens gate til Presidentgaten 3. Nye røykvarslere i alle leiligheter.
2019; Porttelefon. Oppgradering av lys, fellesarealer. Nye brannvarslere.
2018; Oppgradering til fiber. Nye postkasser.
2017; Rørfornying av bunnledning. Oppgradering av låser. Utbygging av sykkelskur.
2016; Kontroll og sikring av tak og piper. Oppgradering av belysning i kjeller.
2015; Installering av kameraovervåkning.
2014; Konvertering til fjernvarme. Installering av røykvarslere i alle leiligheter.
2013; Utskiftning av nøkkelsystem.
2011; Nye vaskemaskiner.
2010; Nye tørketromler.
2009; Fasaderehabilitering.
2008-2009; Maling av oppganger.
2008; Maling av vinduer og balkongdører. Bytting av dørpumper og låssylindere.
2006-2007; Maling av søppelskur og sykkelboder. Skifte av panel og tak på panterom i butikken. Skifte av diverse deler til fyrrommet.
2006; Brannsikkerheten i borettslaget fellesarealer gjennomgått og utbedret på punkter, som anbefalt i rapport.
2005; utvendig vedlikehold av butikklokale.
2004; utomhus-rehabilitering
2001-2002; skiftet varmtvannsbereder. Rehabilitert fyrrom. Tyverisikret alle inngangsdører i alle oppganger og kjellernedganger.
2000; VVS-prosjekt med utskifting av innvendig røropplegg og oppgradering av baderom. Borettslagets uttrekksledning til kommunalt avløp rehabilitert. Kabel-TV oppgradert.

Planlagte påkostninger:
Styreleder opplyser 20.11.2025 at det er vedtatt fasaderehabilitering og utskiftning av vinduer. Prosjektet lånefinansieres og felleskostnadene øker med 25 % fra 01.01.2026, andelseiere har fått informasjon om dette. Det estimeres en total økning på inntil 40 %, men vet mer nøyaktig når entreprenør er valgt (tidlig i 2026).

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 14 122,50
Foto  kr 6 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 52-0093/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR52.2593

Sist oppdatert: 28. desember 2025 kl. 08:48