Kolsåslia 56

Kolsåslia 56, 1352 KOLSÅS
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 89, bruksnummer 222

Totalt bruksareal BRA: 171 kvm

BRA-i:
2. etasje 72 kvm: Entré, stue, gang, bad og tre soverom.
1. etasje 60 kvm: Gang, kott, matbod, vaskerom, stue og kjøkken.
Underetasje 22 kvm: To kjellerrom.

BRA-e:
Frittstående garasje 17 kvm: Garasje.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 33 kvm: Terrasse.

I underetasjen er det et totalt gulvareal (GUA) på 36 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 22 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealet som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 14 kvm. I 1. etasje har matboden et areal på 5 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av dette arealet måleverdig som bruksareal.

Det er ukjent om oppføringen av entré og stue i 2. etasje er søkt om og godkjent for varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.01.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Huso.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en halvpart av en vertikaldelt tomannsbolig, oppført i 1957 med et tilbygg fra et ukjent årstall. Bærende konstruksjoner er av betong og tre, med grunnmur i betong og lettklinkerblokker på et støpt gulv mot grunn. Ytterveggene består av trekonstruksjoner og lettklinkerblokker, utvendig kledd med liggende trekledning og malt murpuss. Etasjeskillere er hovedsakelig av trekonstruksjoner. Taket er en saltakskonstruksjon tekket med takstein fra byggeår, med et ukjent undertaksmateriale. Boligen har vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår, samt vinduer med tre-lags glass fra 1980 og 1982. Dørene inkluderer en entrédør med glassfelter, en entrédør i tre, samt balkong- og terrassedører fra 1981.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

- Våtrom - Vaskerom 1.etasje - Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) på grunn av høy alder, slitasjegrad, tekniske installasjoner og stor risiko for skjulte skader eller avvik. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det vurderes at det ikke er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommet. Rommet tilfredsstiller ikke krav til fukt- og lekkasjesikkerhet. Eldre sluk uten klemring. Dette kan medføre lekkasje i konstruksjonen. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000.

- Loft - uinnredet / råloft - Konstruksjonsoppbygging: Det er påvist fuktmerker, is og rim ytterst i undertaket på loftet. Årsak er vurdert å være kondensproblematikk. Tiltak for å stoppe fukttilførsel må påregnes. Overflater må fornyes. Sannsynlighet for følgeskader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak må derfor påregnes. Det er utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i undertaket. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingene viser vektprosent over 20. Årsakene til fuktskader er som regel sammensatte. Årsak må avklares og fuktskade må utbedres. Sjablongmessig prisanslag gjelder utbedring av avviket og må ses i sammenheng med punkt "overflater vegger/undertak". Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000.

- Loft - uinnredet / råloft - Overflater vegger/undertak: Det er påvist fuktmerker, is og rim ytterst i undertaket på loftet. Årsak er vurdert å være kondensproblematikk. Tiltak for å stoppe fukttilførsel må påregnes. Overflater må fornyes. Sannsynlighet for følgeskader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak må derfor påregnes. Det er utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i undertaket. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingene viser vektprosent over 20. Årsakene til fuktskader er som regel sammensatte. Årsak må avklares og fuktskade må utbedres. Sjablongmessig prisanslag gjelder utbedring av avviket og må ses i sammenheng med punkt "konstruksjonsoppbygning". Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000.

- Ildsteder / skorsteiner innvendig - Skorsteiner inne i boligen: For liten avstand mellom pipeløp og brennbart materiale i henhold til brannkrav i 1.etasje. Avstand mellom pipeløp og brennbart materiale må utbedres. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.

- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - Fasader ink. kledning: Panel er sterkt malingslitt. Overflatebehandling må påregnes. Det er usikkert om panelet er montert med lufting. Manglende lufting kan påvirke panelets levetid negativt. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke om lufting er etablert. Eventuelt bør lufting etableres. Vindskier og dekkbord bærer preg av høy slitasjegrad. Det er i tillegg registert råteskader på vindskier og på hjørnekassebord på baksiden av boligen. Skader i bakenforliggende konstruksjon kan ikke utelukkes. Utbedring av råteskader må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder utbedring av råteskader. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.

- Utvendige trapper - Helhetsvurdering: Det er observert stedvise råteskader på rekkverk. Råteskader må utbedres. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.

- Grunnmur, fundamenter - Grunnmur: Det registreres omfattende sprekkdannelser på grunnmur i underetasje. Eksakt årsak er ikke kjent men forholdet kan tyde på setninger. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke årsak og skadeomfang. Skader må utbedres. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Våtrom - Bad 2.etasje - Helhetsvurdering: TG2 er valgt på hele våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) på grunn av alder, slitasjegrad, tekniske installasjoner og risiko for skjulte skader eller avvik. Det er blant annet registrert følgende avvik: Vinduets plassering i våtsone er uegnet. Fare for fukt i konstruksjon. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 8 mm. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Servant har riss i porselen og svelleskader på begge sider av skapet. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 20,3 %, temperatur 12,8 grader C og duggpunkt -9,3 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

- Kjøkken - 1.etasje - Vannrør: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Kjøkken - 1.etasje - Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Kjøkken - 1.etasje - Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

- Øvrige rom - 2.etasje - Overflater himling: Støvkondens påvist ved spikerslag i himling på soverommene. Indikerer kuldebru og/eller dårlig isolasjon. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

- Øvrige rom - 2.etasje - Overflater vegger: Veggoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er sprekker/riss i veggflater på soverom 2, samt fuktindikasjon under vinduet. Konsekvens er fare for skjulte skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes.

- Rom under terreng - Underetasje - Overflater vegger: Det registreres mindre riss/sprekker på vegg som kan tyde på setninger. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Det er avskalling og synlig rusten armering på betongoverflater innerst i første kjellerrom mot terrenget. Dette indikerer fuktproblematikk, og tyder på svekkelser i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes.

- Rom under terreng - Underetasje - Overflater gulv: Det er stedvis riss/sprekker i støpt gulv. Eksakt årsak er ukjent, men kan indikere setningsskader. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

- Rom under terreng - 1.etasje - Overflater himling: Støvkondens påvist i stue i himling og taklister. Indikerer kuldebro og/eller dårlig isolasjon. Ytterligere undersøkelser og eventuelle tiltak bør påregnes.

- Rom under terreng - 1.etasje - Overflater vegger: Tapet i stue har stedvis manglende vedheft. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet er vurdert til å være av kosmetisk betydning, men bakenforliggende avvik kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Det er avskalling og synlig rusten armering på betongoverflater i matboden. Dette indikerer fuktproblematikk, og tyder på svekkelser i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes.

- Rom under terreng - 1.etasje - Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Rom under terreng - 1.etasje - Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger): Det er ikke utført fuktmåling i vegg mot terreng da veggflater mot terrenget ikke er lektet ut fra grunnmuren. Fuktindikatorinstrument viser utslag som innebærer at utilsiktet fukt i kjellervegg i matbod ikke kan utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.

- Rom under terreng - 1.etasje - Ventilasjon: Overstrømning og luftmengdeutskifting vurderes med fordel å kunne vært bedre. Manglende ventilering bør utbedres.

- Etasjeskiller - 1.etasje - Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i stue. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 17 mm. Årsak til skjevhetene er ikke kjent.

- Etasjeskiller - 2.etasje - Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i etasjen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 13 mm soverom 2 og 10 mm på soverom 1.

- Tekniske anlegg, VVS anlegg - Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet er plassert i skap/vegg uten mulighet for sikker avrenning til sluk. Hensikten er å unngå følgeskade ved lekkasje fra systemet. Avrenningsmulighet eller lekkasjesikrings-system må etableres.

- Tekniske anlegg, VVS anlegg - Avløpsrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Tekniske anlegg, VVS anlegg - Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon - Konstruksjon: Grunnet observasjon av råteskader på ytterkledning, samt ytterkledningens tilstand, kan skade i bakenforliggende konstruksjoner ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at utbedringstiltak kan iverksettes ved behov.

- Dører og vinduer - Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Det er i tillegg registrert fuktmerker i vinduskarm og på undersiden av vindu på soverom 2. Eksakt årsak er ikke kjent, men kan skyldes kondensproblematikk eller lekkasje. Utskifting av vinduet bør påregnes.

- Dører og vinduer - Dører: Ytterdører er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Det er registert fuktmerker på terskel på balkongdører på soverom 1. Eksakt årsak er ikke kjent, men vurdert til å komme fra kondensproblematikk eller kuldebru. Utskifting av dørene bør påregnes.

- Yttertak - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Deler av yttertaket er kun vurdert fra innsiden av loftet og fra bakkeplan, grunnet sikkerhetsmessige årsaker samt snø og is på taket. Vurderingen er derfor i hovedsak basert på informasjon om yttertakets alder og observert tilstand. Med bakgrunn av bygningsdelens alder er det grunn til å varsle om risiko for skader, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er registrert slitasje, elde og lignende forhold, samt kondensproblematikk på loftet og de deler som var mulig å besiktige. Takgjennomføringer, skorstein, lukkede konstruksjoner, snøfangere, beslag og renner er ikke tilstrekkelig undersøkt grunnet manglende tilkomst, med den risiko dette innebærer. Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse av yttertaket krever stillas og/eller andre sikkerhetsmessige forutsetninger som ikke var til stede på befaringsdagen. Basert på alle overnevnte forhold bør det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand og hvilke tiltak som eventuelt skulle være nødvendig. Restlevetiden på bygningsdelen er ikke kjent.

- Terrasser / platting på terreng - Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer): Terrassen er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø. TG2 er valgt på bakgrunn av at det kan være slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Terrassen bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.

- Drenering - Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig i underetasjen som tilsier funksjonssvikt. Se punkt "Konstruksjoner" under avsnitt om "Rom under terreng". Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/- omfang.

- Stikkledninger og tanker - Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Utvendige vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Tiltak anbefales.

- Frittstående byggverk - Garasje - Helhetsvurdering: Garasje. Det er foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Rom under terreng - Underetasje - Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger): Det er ikke utført fuktmåling i vegg mot terreng da veggflater mot terrenget ikke er lektet ut fra grunnmuren.

- Loft - uinnredet / råloft - Kontroll av diffusjonssperre: Ikke mulig grunnet lagt gulv på loftet.

- Tekniske anlegg, VVS anlegg - Gassinstallasjoner/anlegg: Installasjonene er ikke kontrollert. Anbefales utført av teknisk kompetent personell.

- Radon: Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Ytterligere undersøkelser anbefales.

- Terrasser / platting på terreng - Fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

- Utvendige trapper - Helhetsvurdering: Trappen er ikke undersøkt grunnet snø og is.

- Grunnmur, fundamenter - Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

- Grunnmur, fundamenter - Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

- Stikkledninger og tanker - Oljetanker: Ifølge selger er det mulig en nedgravd oljetank på tomten. Oljetanken skal være tømt og fylt igjen. Dette er ikke videre undersøkt i denne rapporten.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- El-tilsyn utført. Dokumentasjon datert 07.05.2025 foreligger.

1982:
- Utskifting av vinduer med 3-lags glass.

1981:
- Utskifting av balkongdører (fransk balkong) med 2-lags glass.
- Utskifting av terrassedør (skyvedør) med 3-lags glass.

1980:
- Utskifting av vinduer med 3-lags glass.

Ukjent årstall:
- Bad i 2. etasje renovert. Inkluderer rør-i-rør-system og vegghengt toalett med innebygget sisterne.
- Kjøkken i 1. etasje renovert med integrert kjøleskap og oppvaskmaskin.
- Sikringsskap oppgradert med automatsikringer. Samsvarserklæring er ikke fremlagt.
- Nedgravd oljetank på tomten er tømt og fylt igjen. Ingen dokumentasjon fremlagt.

Eiendommen er en halvpart av en vertikaldelt tomannsbolig oppført i 1957. Det er et tilbygg fra ukjent årstall som inkluderer en peisestue, bygget på for mer enn 40 år siden. Det er ikke foretatt betydelig oppussing eller oppgraderinger de siste tre årene.

OVERFLATER OG INNREDNINGER:
GULV:
Gulvflatene består av parkett, vegg-til-vegg teppe, fliser, gulvbelegg og støpt gulv. I underetasjen er gulvflatene belagt med gulvbelegg og støpt gulv. I 1. etasje er gulvflatene belagt med parkett. I 2. etasje er gulvflatene belagt med parkett, vegg-til-vegg teppe og fliser i entré.
INNERVEGGER:
Veggflatene er utført med panel, tapet, malt betong, betong og malte flater. I underetasjen består veggflatene av betong, malt mur, tapet og panel. I 1. etasje er veggflatene utført med tapet og panel. I 2. etasje er veggflatene utført med panel og tapet.
HIMLINGER:
Himlingene har panel, malte flater og takplater. I underetasjen har himlingsflatene malte flater. I 1. etasje har himlingsflatene takplater og malte flater. I 2. etasje har himlingene panel og malte flater.
Innvendige dører er en blanding av slette dører, profilerte innerdører og en foldedør.

KJØKKEN:
Kjøkkenet i 1. etasje har kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminat benkeplater med nedfelt oppvaskkum og ett-greps kran. Fliser er lagt mellom kjøkkenbenk og overskap. Kjøkkenet er utstyrt med benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap, integrert kjøleskap og oppvaskmaskin, samt en frittstående komfyr og ventilator i overskap. Vannrørene er av kobber og avløpsrørene av plast og støpejern.

BAD:
Baderommet i 2. etasje har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingen er nedsenket med downlights og takplater. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speil og overlys med stikkontakt. Videre finnes et badekar med veggmontert dusj- og badekararmatur, samt et vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrørene er av rør-i-rør system.

VASKEROM:
Vaskerommet i 1. etasje har flislagt gulv, veggflater med malt betong og fliser i dusjhjørne, samt panel i himlingen. Rommet er utstyrt med vegghengt servant med ett-greps armatur, dusjhjørne med plexivegg og veggmontert dusjarmatur, gulvstående toalett, samt opplegg for vaskemaskin og varmtvannsbereder. Vannrørene er av kobber og avløpsrørene av plast og metall.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet, oljefyring og vedfyring. Det er gulvvarme på bad i 2. etasje. I tillegg finnes en oljekamin i stue, en peisovn på soverom 2, en åpen peis i stue i 2. etasje og en gasspeis i 1. etasje.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Selger opplyser om at det er mulig at det er en nedgravd oljetank på tomten. Oljetanken skal være tømt og fylt igjen. Dette er ikke videre undersøkt av megler eller takstmann.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Det foreligger en Innflytningstillatelse for våningshus. Det er ikke angitt dato for tillatelsen. Det er ikke utstedt ferdigattest for eiendommen. Boligen er registrert tatt i bruk i 1957.

Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er oppført ca. 1957, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i kommunens arkiv:
- Byggetillatelse for garasje, datert 03.07.1959. Det er ikke utstedt ferdigattest.
- Godkjenning av garasjens plassering inntil nabogrense, datert 28.08.1959.
- Ferdigattest for delvis overbygget terrasse, datert 28.10.1981.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente tegninger datert 11.11.1964, men det er avvik mellom disse og dagens situasjon. I 2. etasje er det i dag entré og stue som ikke fremkommer av de godkjente tegningene. Det er ukjent om disse endringene er omsøkt eller godkjent, og det kan derfor ikke verifiseres om arealene er godkjent for varig opphold.

I underetasjen er tidligere brenselbod og matbod innredet som gang og et mindre kott. Det er i tillegg etablert videre adkomst til matboden fra kottet, noe som ikke fremkommer av de originale tegningene. I tillegg er terrassen i 1. etasje på 33 m², mens godkjenningen fra 1981 gjelder en terrasse på ca. 14 m². En utvidelse kan være søknadspliktig.

Det foreligger ikke dokumentasjon på at nevnte endringer er omsøkt og godkjent. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 4295, tinglyst 22.05.1957, type heftelse: Festekontrakt og vilkår rundt denne.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 4295, tinglyst 22.05.1957, type heftelse: Festekontrakt og vilkår rundt denne.
Dagboknr 5136, tinglyst 17.06.1957, type heftelse: Bestemmelser om vann- og kloakkledninger.

Alle servitutter inkl. kopi av festekontrakt ligger tilgjengelig i "vedlegg til salgsoppgave".

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen selges ved vergefullmakt. Vergen er sønn av hjemmelshaver og har ikke selv bebodd eiendommen. Vedkommende har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Velkommen til Kolsåslia 56, en høyt og fritt beliggende eiendom i en rolig blindvei. Her bor du med umiddelbar nærhet til marka og en fantastisk utsikt over nærområdet, Kolsåsbakken og Oslofjorden. Beliggenheten kombinerer det beste fra to verdener: stillheten fra skogen som nærmeste nabo og en solrik plassering som gir optimale forhold på terrassen og i hagen.

For den aktive familien er mulighetene mange, rett fra egen dørstokk. Turstiene opp til Kolsåstoppen starter praktisk talt i hagen, og inviterer til alt fra kjappe ettermiddagsturer til lengre helgeutflukter med panoramautsikt som belønning. Om vinteren er det kort vei til Kolsås Skisenter, Bærums største alpinanlegg, som byr på skiglede for både store og små. Området er også et eldorado for klatreentusiaster, med et av Oslos største klatrefelt i umiddelbar nærhet.

Hverdagslogistikken er enkel og effektiv. Området har et trygt og godt oppvekstmiljø med gangavstand til flere barnehager, Levre barneskole og Hauger ungdomsskole. For daglige innkjøp ligger Kolsås Senter en kort kjøretur unna, med et bredt utvalg av butikker og tjenester som Meny, apotek og Vinmonopol. Kollektivtilbudet er godt utbygd med både T-bane fra Kolsås stasjon og flere busslinjer i nærheten, noe som gjør reisen til Sandvika og Oslo sentrum svært enkel.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehage:
- Kolsås barnehage avd. Hovedhuset
- Kolsås barnehage avd. Småbarnshuset
- Kolsåstrollet barnehage

Barneskoler:
- Levre skole
- Bryn og Hammerbakken skole

Ungdomsskoler:
- Hauger skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 526 m². Tomten er opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, trapper i betong og forstøtningsmurer av stein og betong. På eiendommen er det også en frittstående garasje.

Oppgitt tomteareal er beregnet fra digitalt eiendomskart, og grensepunktene er digitalisert fra scannet samkopi med en nøyaktighet på 200 cm, noe som indikerer at grensene er estimerte og kan avvike fra nøyaktig areal.

Festeavgiften er kr 12 050 pr. år. Festeavtalen utløper 22.05.1956 hvor grunneier er Håkon Nilsen. Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht. konsumprisindeksen.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler og kontakt megler for nærmere informasjon.

Eiendommen inkluderer en frittstående garasje på 17 m². Det er mulighet for montering av ladeboks for elbil i garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, og et delareal på 86 m² er regulert til kjørevei. Dette er i henhold til reguleringsplan KOLSÅSLIA (plan-ID 1953204), vedtatt 29.11.1955.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (plan-ID 202101), vedtatt 21.06.2023. Her er hele eiendommen på 526 m² avsatt til boligbebyggelse, nåværende. Kommuneplanens bestemmelser gjelder i tillegg til den eldre reguleringsplanen.

Byggesaker i området:
- Kolsåslia 52 A - vesentlig endring av konstruksjon - fasadeendring - tilbygg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter inkluderer avløp, feiing, renovasjon og vann.

Fakturert beløp i 2025:
- Avløp: kr 5 028,-
- Feiing: kr 521,-
- Renovasjon: kr 5 384,-
- Vann: kr 4 302,-

Totalt: kr 15 235,-

Årsprognose for 2026 er kr 17 374,-.

Det er ikke registrert vannmåler på eiendommen. Gebyrene for vann og avløp er basert på areal.

Andre løpende kostnader:
- Bygningsforsikring hos Gjensidige.
- Strømforbruk er ukjent, men det er tegnet Norgespris på strøm.
- Eiendommen er tilknyttet alarm, abonnementet følger med salget.
- Tilknyttet Kabel-TV og Internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 394 254 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

7 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

181 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
202 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 452 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Christian Bragnes

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Foto Tomannsbolig kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke kr 25 000,00
Oppgjør kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk.  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune kr 4 426,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 17 500,00

Oppdragsnummer 10-0343/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25343

Sist oppdatert: 24. februar 2026 kl. 11:36