Maridalsveien 209A

Maridalsveien 209A, 0469 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 222, bruksnummer 127, seksjonsnummer 18, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 62 kvm

BRA-i:
Høy 1. etasje 58 kvm: Entré, bad, stue, spisestue, soverom, soverom 2, kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
Høy 1. etasje 11 kvm: Vestvendt balkong.

Boligen disponerer én kjellerbod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.05.2026 utført av Tron Bentestuen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Leiligheten har ingen TG3 punkter fra tilstandsrapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG2 punkter:

Våtrom/bad:
- Det er registrert slitte fuger i dusjsonen på vegger og gulv.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membran- og slukløsning.
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Andre forhold:
- Det er påvist fuktskjolder/svelling i benkeplate ved oppvaskkum og oppvaskmaskin.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Varmtvannsbereder fra 2005 er over 20 år gammel, og det er registrert løst deksel på berederen.
- Det er registrert merker i parkettgulv i stue.
- Det er målt høydeforskjeller i etasjeskille/gulv mot grunn utover anbefalte toleranser.

TGIU:
TGIU er gitt på tilliggende konstruksjoner grunnet prefabrikkert våtromsmodul hvor hulltaking/fuktsøk ikke har vært praktisk mulig. Metall i konstruksjonen vanskeliggjør fuktkontroll da dette forstyrrer fuktindikatoren.

HMS-punkter:
- Det er avvik i rømningsveier grunnet for smal bredde på vindu i soverom iht. dagens krav til rømningsvindu.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Rekkverket på balkongen er målt til ca. 92 cm og tilfredsstiller ikke dagens høydekrav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Entré:
Lys og innbydende entré med praktisk garderobeløsning for yttertøy og sko. Mulighet for ekstra oppbevaring ved behov. Dørcalling i boligen. Parkett på gulv og malte vegger og tak gir et pent og helhetlig uttrykk.

Stue:
Romslig og lys stue med store vindusflater som gir godt med naturlig lys. God plass til både sofa- og spisegruppe, med fleksible møbleringsmuligheter for sosialt samvær og hverdagsbruk. Eikeparkett og lune farger skaper en behagelig atmosfære.

Balkong:
Vestvendt balkong på ca. 11 kvm med direkte utgang fra stuen. Romslig og enkel å møblere, en perfekt plass å nyte sene sommerkvelder og sosiale sammenkomster.

Kjøkken:
Lyst og funksjonelt kjøkken med gode arbeidsflater og rikelig skapplass. Innredning med hvite fronter, laminat benkeplate og hvitevarer som oppvaskmaskin og avtrekksvifte. Plass til komfyr og frittstående kjøl/frys på kjøkkenet og disse medfølger leiligheten.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Bad:
Flislagt bad fra 2005 med praktisk og tidløs innredning. Servantskap, vegghengt toalett og dusjløsning med forheng. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, der vaskemaskin medfølger. Varmekabler i gulv gir god komfort året rundt.

Soverom:
Leiligheten har to romslige og innbydende soverom med gode møbleringsmuligheter.
Hovedsoverommet har plass til en stor dobbeltseng med nattbord på begge sider, og det er også rom for skrivepult dersom man ønsker hjemmekontor eller studieplass. Rikelig med oppbevaringsplass i skap som medfølger handelen.

Soverom 2 har også en god størrelse og passer fint som barnerom, gjesterom eller kontor. Rommet har plass til større seng og skrivebord, samt et praktisk skap med gode oppbevaringsmuligheter for klær og sko.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten oppvarmes med elektrisitet.
Varmekabler i gulv på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for eiendommen, datert 29.05.2007. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vannledninger og erklæring/avtale for tilleggsdel bygning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ihht til sameiets vedtekter skal sameiets styre underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold. Det samme gjelder ny seksjonseiers/leietakers navn og kontaktinformasjon. Ved eierskifte betales et eierskiftegebyr.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Leiligheten i Maridalsveien 209A plasserer deg midt mellom det pulserende bylivet på Sagene og de grønne turstiene langs Akerselva. Her bor du tilbaketrukket, men med umiddelbar tilgang til alt området har å by på. Rett utenfor døren finner du Bjølsenparken, og en kort spasertur tar deg ned til elvebredden for en løpetur eller en kaffe på sjarmerende Hønse-Lovisas hus.

Nabolaget er kjent for sin unike atmosfære med en blanding av historisk arkitektur og et levende, lokalt preg. Her ligger uavhengige butikker og kafeer side om side. Start dagen med ferske bakevarer fra Mjøl Bakeri, eller ta lunsjen på tradisjonsrike Folkvang Sagene. Området har også et rikt kulturliv, fra konserter på Soria Moria til utstillinger på Mellomrommet Sagene. Alt er innenfor gangavstand.

Hverdagslogistikken er enkel. De nærmeste dagligvarebutikkene ligger kun et par minutter unna. For trening og aktivitet finnes Bjølsenhallen og flere treningssentre i nabolaget. Bussene fra Bjølsen (nr. 54 og 37) tar deg effektivt rundt i byen, og med T-banen fra Nydalen er du i sentrum på kort tid. Her kombineres roen fra en tilbaketrukket beliggenhet med den enkle tilgangen til alle byens fasiliteter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Maridalsveien 209A sogner per 14.05.2026 til Bjølsen skole (1. til 7. klasse), hvor elevene går videre til Voldsløkka skole (8. til 10. klasse).

Barnehagetilbud i nabolaget:
- Riflegata barnehage (0.3 km.)
- Mor Gohjertas barnehage (0.4 km.)
- Kongsberggata barnehage (0.4 km.)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5 355 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Garasjeplass på fellesareal medfølger handelen. Garasjen er oppvarmet og i lukket anlegg i underetasjen. EL-lader på parkeringsplassen som medfølger leiligheten.

Garasjeplassen kan selges internt til seksjonseiere i Sameiet Maridalsveien Park. Plassen kan leies ut etter godkjennelse fra styret.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-3826, datert 20.12.00 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området blir berørt av kommunedelplan KDP-4, datert 28.11.1990 som omhandler Akerselva miljøpark. Denne sikrer et gjennomgående parkdrag og bevaring av verneverdig bebyggelse langs elva fra Maridalsvannet til Vaterland.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker:
- Moldegata 10 - Oppføring av leilighetsbygg. For mer informasjon, se saksnummer 202214935 hos Plan- og bygningsetaten.
- Moldegata 7 - bruksendring fra butikk til treningssenter. For mer informasjon, se saksnummer 202522985 hos Plan- og bygningsetaten.

Pågående plansaker:
- Saksnr: 201719253. Saken gjelder: Stavangergata, endring av trafikkmønster. Sakstype: Detaljregulering.
- Saksnr: 202457321. Saken gjelder: Fernanda Nissens gate 10 - Friområde og turvei til Akerselva fra Lillo gård. Sakstype: Detaljregulering.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Fellesutgiftene er kr 4 394,- pr. mnd. og inkluderer: Internett (Fiber), nedbetaling av felleslån, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, trappevask, strøm til fellesområder, generelt vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 3.123,-
Lån: kr 1.082,-
Grunnpakke internett: kr 189,-

Siden leiligheten er et dødsbo, har ikke selger (arvingene) funnet ut av hva som har vært strømforbruket i leiligheten.

Boligen er tilknyttet Obos OpenNet (1000/1000 fiber) som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 189,- pr. mnd som er inkludert i felleskostnadene. Trådløs ruter medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 597 343 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 6 763,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 204 144,- pr. 15.05.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 20 160 610,- pr. 15.05.2026 og lånevilkårene er:

Lån 1: OBOS-banken AS
Type lån: Annuitetslån
Type rente: fast 3.55% pa.
Restsaldo: 18 593 085,-
Andel saldo: 188 226,-
Siste termin 30.10.2046

Lån 2: OBOS-banken AS
Type lån: Annuitetslån
Type rente: flyt 6.44% pa.
Restsaldo: 1 567 525,-
Andel saldo: 15 917,-
Siste termin 30.08.2031

5 990 000,00 Prisantydning
204 144,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 194 144,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

154 850,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
155 940,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
165 890,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 350 084,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 360 034,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Fellesgjelden kommer i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Svein Olav Ringnes og Kari Ringnes

Leiligheten er tilknyttet sameiet Maridalsveien Park, med sameiebrøk 58/5729.
Sameiet består av 123 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Sameiets revisor er BDO AS.
Dugnad må påregnes.
Husdyr som uten tvil sjenerer øvrige beboere ved støy, truende eller farlig opptreden tillates ikke.

Utdrag av påkostninger foretatt de senere år:
- Vedlikehold av fasader og på balkonger. Prosjektet ble finansiert ved låneopptak på ca. 1.3 millioner (fordelt på seksjonene) og egenkapital.
- Utbedring av skader på betong og armering som følge av innsig av vann og avrenning av smeltevann fra biler i garasjen.
- Vedlikehold og utbedring av ventilasjonsanlegget. Rens av kanaler og vifter.

Planlagte påkostninger:
Iht. samtale med styreleder 15.05.2026 opplyser styreleder om at det vil bli foretatt utbedringer i garasjen. Det har væ rt spesialister på befaring som har gitt et prisanslag på 5-10 millioner. Prosjektet vil ha anbudsrunder med flere entreprenører høsten 2026 for å finne et mer eksakt kostnadsbilde.
Dette vil finansieres med låneopptak som fordeles på sameiere.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto  kr 5 500,-
Tilstandsrapport  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr   kr 28 854,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0078/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2678

Sist oppdatert: 18. juni 2026 kl. 09:32