Maridalsveien 233B

Maridalsveien 233B, 0467 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 222, bruksnummer 143, ideell andel 1/1
Andelsnummer 74, Maridalsveien Borettslag, organisasjonsnummer 848 818 402

Totalt bruksareal BRA: 43 kvm

BRA-i:
2. etasje 39 kvm: Entré, soverom, bad og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm: Bod.
Loft 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 4 kvm: Østvendt balkong.

Loftsboden har et areal med lav himlingshøyde (ALH) på 2 kvm på grunn av skråtak. Gulvflaten er målt til 4 kvm, mens det måleverdige bruksarealet (BRA-e) er 2 kvm.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Dagens planløsning avviker fra originale byggetegninger da kjøkken er flyttet til stue og soverom er etablert i opprinnelig kjøkken. Se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1939. Bygningen er fundamentert med betong til stedlige masser og har grunnmur av betong. Yttervegger er oppført med betong/murverk og etasjeskillere er av betong med tilfarer av tre. Takkonstruksjonen er en valmet konstruksjon med sperrer av tre, tekket med takstein eller lignende, som ikke er besiktiget. Vinduer har 2-lags energiglass fra 2013, med unntak av ett vindu i stue og på soverom som har vinduer med 2-lags isolerglass fra 1999. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert, og balkongdøren har 3-lags energiglass fra 2013. Innvendige dører er glatte. Leiligheten har en østvendt balkong på ca. 4 kvm i stålkonstruksjon med gulv av plastkomposittbord.

Sikringsskapet har automatsikringer. Det elektriske anlegget er ikke faglig vurdert av takstmannen, og det anbefales en utvidet el-kontroll.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Vindu på soverom og ett vindu i stue er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt.
- Avtrekk stue/kjøkken: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.
- Vannledninger: Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en skade i en flis på badet som er reparert av faglært, og silikonfuger ble skiftet i 2026. Borettslaget installerte balkonger i 2013. Selger opplyser også om ekstra slitasje på gulv på soverom, samt noe svelling på kjøkkenbenk ved vasken og en skade på et hjørne på kjøkkenøyen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Nye fuger og reparasjon av skadet flis på bad, utført av Aaas Murflis.

2024:
- Vegger malt og sparklet.
- Gulv slipt.

2015:
- Bad oppgradert av Oslo Bad og Renovering AS.
- Kjøkken flyttet til stue. Arbeid utført av Oslo Bad og Renovering AS.

2013:
- Vinduer ved balkongdør og balkongdør skiftet.

Velkommen til denne innbydende og attraktive 2-roms leiligheten i et ettertraktet og hyggelig boligområde på Bjølsen, like ved Nydalen. Dette er boligen for deg som ønsker å kombinere bylivet og en urban livsstil, sammen med herlige turmuligheter. Med Akerselva som "nærmeste nabo" har du fine turmuligheter som tar deg gjennom Grünerløkka til sentrum eller opp til Nordmarka og Maridalsvannet med turstier hele året.

Denne flotte leiligheten har en god intern beliggenhet, ligger i byggets 2. etasje og kan blant annet by på en flott østvendt balkong vendt mot hyggelige fellesarealer. Leiligheten har en god planløsning, og oppleves både lys og luftig hvor det er enkelt å trives.

Nærmere innhold:

Stue
Boligens stue oppleves lys og romslig med gode møbleringsmuligheter i åpen løsning til kjøkken. Det er godt med plass for sofagruppe med tilhørende salongbord og tv-seksjon. Rommet har store vindusflater som sørger for rikelig med naturlig lysinnslipp.

Balkong
Fra stuen er det utgang gjennom doble dører til en hyggelig og romslig balkong som måler ca. 4 kvm. Balkongen er østvendt og selger informerer om sol fra soloppgang til ca. kl 14. Her er det plass til en sittegruppe og tilhørende grill.

Kjøkken
Lyst og praktisk kjøkken med åpen og sosial løsning mot stue. Kjøkkeninnredningen har lyse, slette fronter, laminat benkeplate og med nedfelt oppvaskkum. Benkeskapsbelysning under overskap samt fliser mellom kjøkkenbenk og overskap som sørger for enkel rengjøring. Medfølgende hvitevarer bestående av integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og frittstående kjøl/fryseskap. Kullfilterventilator over kokeplass. Det er god plass til møblering av spisegruppe i naturlig og sosial overgang mellom stue og kjøkken.

Baderom
Lyst, flislagt bad med gulvvarme og innfelte downlights i himlingen. Innredningen består av servant nedfelt i innredning, speil med lys, vegghengt toalett og dusjhjørne med svingbare glassdører. Opplegg for vaskemaskin og elektrisk styrt vifte.

Soverom
Luftig soverom med god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Plass for garderobeskap. Rommet er holdt i en lys og behagelig farge som inviterer til en god natts søvn.

Entré
Romslig og innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av boligen. Det er god plass å henge av seg yttertøy. Fra entréen har man adkomst til bad, soverom og stue/kjøkken.

Øvrige overflater:
Gulv: Slipte heltre gulv i stue, kjøkken og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malt tapet og sparklede malte overflater i oppholdsrom. Fliser på bad.
Himling: Malt betong i oppholdsrom. Malte plater på bad.

Lagring:
To eksterne boder disponeres av leiligheten. Loftsboden har skråtak og et gulvareal på ca. 4 kvm, med et måleverdig bruksareal på ca. 2 kvm. Kjellerboden er på ca. 2 kvm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Alt av hvitevarer medfølger eiendommen. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Vannbåren varme fra fellesanlegg tilknyttet radiatorer. Det er elektrisk gulvvarme/varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen er oppført ca. 1938. Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument innlevert 04.03.1938. Dokumentet er ikke attestert og kan dermed ikke ansees som ferdigattest, men er en indikasjon på at bygget ble lovlig oppført. Dette gir imidlertid ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og dagjeldende regelverk.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger videre ferdigattest for riving av brannbalkonger og oppføring av 47 stk. balkonger med tilhørende nye balkongdører (Fasadeendring) datert 19.03.2020 og ferdugattest for etablering av energipark / oppføring av bygningstekniske installasjoner datert 06.07.2021.

Dagens planløsning avviker fra godkjente og byggemeldte tegninger fra 1938. Det er etablert soverom i opprinnelig kjøkken og kjøkken er flyttet til stuen. Det er vedtatt av styret at det kreves søknad og godkjennelse fra styret ved flytte av kjøkken. Det er uvisst om dette ble gjort da kjøkken ble flyttet og om arbeidet ble utført i tråd med borettslagets retningslinjer.
Kjøper overtar all risiko knyttet til forholdet, herunder risiko for at borettslaget kan kreve nærmere dokumentasjon, etterfølgende godkjennelse, tilbakeføring til opprinnelig planløsning eller utbedringer for kjøpers regning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, anlegg og vedlikehold av ledninger, adkomstrett, kloakkledning, begrensning i råderett og bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Maridalsveien 233B har en sentral og attraktiv beliggenhet i veletablert område på Bjølsen i bydel Sagene. Her kan urban livsstil lett kombineres med en avslappende tur i flotte grøntområder med gode turmuligheter. Leiligheten ligger med svært attraktiv intern beliggenhet skjermet fra trafikkstøy og bråk.

Bjølsen har en meget god plassering i Oslo, høyt og luftig mellom øst og vest, med kort avstand til det meste av hva byen har å by på med. Kort avstand til naboområdene Sagene, Torshov, Nydalen med handelshøyskolen BI, Storo med Storsenteret, samt Grünerløkka.

Området rundt Storo Storsenter er kraftig oppgradert de senere årene med blant annet nye Odeon IMAX kino, flere restauranter som Sumo og Brasserie Ceres, samt en rekke kaféer og butikker. Her finner du også treningssentre som Sats og Oslo Crossfit. Langs Akerselva er det anlagt en kunstig dam perfekt for bading og lek. Dette er et populært samlingspunkt for nærområdet.
Nærområdene Sagene, Torshov, Bjølsen og Nydalen kan til sammen by på et enormt utvalg av kulturtilbud og restauranter innenfor alminnelig gange.

Få minutters gange unna ligger flere flotte parkområder. Voldsløkka er et naturlig sted å oppsøke for alle som bor på Sagene, Tåsen og Bjølsen. I området er det lekeplass, skate-ramp, idrettshaller, hall til innebandy, mange fotballbaner, ballbinge, volleyballbaner, tennisbaner så vel som et stort gressareal. Vinterstid er det også to bandy-/isbaner og skiløyper.

Like ved renner Akerselva med fine turmuligheter som tar deg ned forbi Grünerløkka til sentrum eller opp til attraktive Nydalen med hyggelige caféer og restauranter, samt badeplass på sommerstid både for store og små. Du kan også følge Akerselva opp mot idylliske Maridalen. Reis med buss 54 mot Kjelsås. På ca. 15 min befinner du deg straks i løypenettet i Nordmarka med oppkjørte skispor vinterstid og bred grussti sommerstid, både rundt Maridalsvannet og videre innover i marka.

God tilknytning til kollektivtransport med både T-bane og buss nr. 37 innenfor kort avstand. 37-bussen går hele døgnet mellom Nydalen og Helsfyr, og ansees som en av Oslos viktigste bussruter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Bjølsen barneskole og Voldsløkka ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 25663 kvm som tilhører borettslaget. Borettslagets eiendom er svært hyggelig og pent opparbeidet med store grøntarealer med et rikt innslag av blomster og beplantninger, lekeplass, bordtennisbord og asfalterte internveier. Borettslaget har plantet bærbusker, rabarbra, frukttrær og hasseltrær ulike steder i borettslaget. Dette er til glede for alle andelseiere, og andelseierne oppfordres til å gå å rundt i borettslaget for å finne og høste frukt, bær og nøtter.

Borettslaget har 150 P-plasser og 6 MC-plasser som kan leies etter venteliste. Tildeling og tilsyn med parkeringsplasser håndteres av styret. Pris for parkering er kr 560,- pr. mnd. for bil og kr 100,- pr. mnd. for motorsykkel.

Borettslaget har seks ladeplasser mellom 229 og 233. Plassene er kun for beboere i Maridalsveien borettslag. Pris etter forbruk. Ladekort / urskive fås hos vaktmester.

Borettslaget har 13 gjesteparkeringsplasser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av «Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn», vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg. Kommuneplanen kan ha bestemmelser som gjelder foran eldre reguleringsplaner.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for:
- Flom. I henhold til områdeanalysen er gjentaksintervallet for flom vurdert til "Nesten aldri".
- Kvikkleire. I henhold til områdeanalysen er risiko for skred og konsekvens ved skred vurdert til "Ingen".
- Radon - middel til lav aktsomhet.

Utdrag av plansaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:
- Saksnummer 2025/08799 - Byggesak - Moldegata 10. Oppføring av leilighetsbygg (13 boenheter med private uteoppholdsarealer fordelt over fem etasjer). Rammetillatelse gitt desember 2023.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 722,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, oppvarming og varmtvann, internett, trappevask, vaktmester, balkongtillegg, honorarer, div. drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring og nedbetaling av andel fellesgjeld.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 2 678,14
- Balkongtillegg: kr 875,-
- Internett: kr 169,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Iht. epost fra styret pr. 12.05.2026 er det ingen planer om økning av felleskostnader eller fellesgjeld.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 1260 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 29.01.2026 – 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av fibernett og har avgift på kr 169,- pr. mnd. som er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 162 294,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 42 431,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 197 709,26 pr. 12.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 74 619 888,- pr. 12.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208713183
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 12.05.2026: kr 41 963 052,-
Andel av saldo: kr 119 561,25,-
Innfrielsesdato: 30.11.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208713191
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 12.05.2026: kr 32 656 836,-
Andel av saldo: kr 78 148,-
Innfrielsesdato: 30.12.2055
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

4 750 000,00 Prisantydning
197 709,26 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 947 709,26 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 957 011,26 Totalpris inkl. omkostninger
4 966 961,26 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hilde Nordvik

Leiligheten er tilknyttet Maridalsveien Borettslag.

- Borettslaget består av 356 andelsleiligheter fordelt på syv blokker.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Protector Forsikring ASA, polisenr. 1363664.
- Borettslaget har hjemmeside: www.maridalsveien.no.
- Borettslaget har 7 fellesvaskerier, én i hver blokk.
- Borettslaget har to gjesteleiligheter som kan leies av andelseierne.
- Borettslaget har et selskaps-/velferdslokale i enden av nr. 229 som kan leies av andelseierne.
- Borettslaget har egen smørebod og dekkhotell.
- Dugnader må påregnes.
- Dyrehold er ikke tillatt uten styrets forutgående skriftlig samtykke. Samtykke kan bare gis dersom andelseierne kan dokumentere gode grunner for dyrehold og at dyreholdet ikke vil bli til ulempe eller sjenanse for andre beboere.
- Borettslagets hjemmeside: http://www.maridalsveien.no

Foretatte påkostninger:
- Flislegging av trappeoppganger (2022-2023)
- Nytt bergvarmeanlegg (2019)
- Oppføring av ny utvidet vaktmestergarasje (2018)
- Nye fjernvarmerør mellom fra fyrhus til blokk 229 og 231 (2017)
- Ny støttemur bak 233A (2015)
- 351 nye balkonger (2013-2015)

Planlagte påkostninger:
- På generalforsamlingen 27.05.2025 ble det vedtatt flere tiltak, inkludert utvidelse av bergvarmeanlegget (budsjett 1,45 mill. oppsparte midler), utskifting av calling-anlegg (kostnad 725 000, lånefinansieres), restaurering av inngangsdører (budsjett 1,0 mill. fra miljøkonto) og bygging av sykkelramper (budsjett 75 000,- fra oppsparte midler).
- Varmt- og kaldtvannsrørene fra byggeårene må forventes å bli skiftet ut i fremtiden, noe som vil kreve låneopptak.

Årsmøtet for 2026 er ikke avholdt og det er p.t. ikke sendt ut innkalling med saksliste. Det kan bli vedtatt saker på årsmøte som vil medføre økte kostnader.

Borettslaget er involvert i en sak med Statnett angående bygging av en tunnel under eiendommen. Statnett stevnet borettslaget og andre grunneiere for å fastsette erstatningsbeløp for eventuelle skader, men har trukket saken inntil tunnelen er ferdig. Borettslaget har engasjert advokat for å håndtere saken.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å kunne eie boligen, og alle sameiere må være medlem. Ingen kan eie mer enn én andel.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter vedrørende borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt  kr -4 450,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger a kr 4 500,00 - etter andre visning.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 13 315,50
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0196/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26196

Sist oppdatert: 02. juni 2026 kl. 11:46