Gina Krogs vei 13B

Gina Krogs vei 13B, 1153 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 112, ideell andel 1/1
Aksjenummer 34, Østerli Boligselskap AS, organisasjonsnummer 932 594 803

Totalt bruksareal BRA: 90 kvm

BRA-i:
3. etasje 74 kvm: Entré, kjøkken, bad, stue og to soverom.

BRA-e:
Kjeller og loft 16 kvm: To kjellerboder og én loftsbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 7 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at Aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.07.2026 utført av Pretium Takst & Eiendom AS v/Jon Ugland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 3. etasje i en lavblokk oppført i 1956. Bygningen har omsluttende vegger i murkonstruksjoner, og etasjeskiller og bærende konstruksjoner er av betong. Leiligheten ble vesentlig oppgradert med nytt bad i 2017 og nytt kjøkken, nye gulv og nye innerdører i 2022. Inngangsdøren er brann- og lydklassifisert (B30/db35). Vinduene er 2-lags isolerglassvinduer med trekarmer, hvorav de fleste er fra 2026, mens ett fastkarmsvindu og balkongdøren i stuen er fra 1988. Leiligheten har en utkragende balkong på ca. 7 m² i stålkonstruksjon med støpt dekke, oppført i 2005.

Det elektriske anlegget ble delvis oppgradert i forbindelse med rehabilitering av bad i 2017 og etablering av nytt kjøkken i 2022. Sikringsskapet har automatsikringer. Det er fremlagt dokumentasjon for arbeidene på bad og kjøkken.

Det er seriekoblede, batteridrevne røykvarslere i bygget som er tilkoblet en felles alarmsentral. I leiligheten er det pulverapparat.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer: Isolerglassruter eldre enn 35 år.
- Balkongdør: Isolerglass eldre enn 35 år.

Kjøkken - Avtrekk
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet.

Bad - Ventilasjon
- Ventilasjon: Kun naturlig ventilasjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Ikke vurdert da rommene er møblert.

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da omsluttende vegger i murkonstruksjoner hindrer dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble totalrenovert i 2017 i regi av borettslaget, utført av AF Gruppen. I 2026 ble tre vinduer byttet av Glassmester Furulund. Drenering ble utført av borettslaget, antatt rundt 2012. Det elektriske anlegget ble oppgradert med nye kurser til kjøkken og nytt sikringsskap i 2022 av Ampére Installasjon & Service AS. Nye avløpsrør ble lagt i forbindelse med baderomsrehabiliteringen i 2017. I 2017 ble det installert varmebrønn og ny elkjel for varmtvann og sentralvarme. Selger har dokumentasjon på arbeidene.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utskifting av tre vinduer til tolagssisolerglassvinduer med malte trekarmer, utført av Glassmester Furulund

2022:
- Etablering av nytt kjøkken flyttet til tidligere soverom i åpen løsning mot stue, utstyrt med glatte fronter, kjøkkenøy, keramikkbenkeplate, integrerte hvitevarer, komfyrvakt og vannstoppersystem
- Nye gulv med enstavs eikeparkett med fas i alle oppholdsrom og entré
- Nye hvite, glatte innerdører og karmer i hele leiligheten
- Oppgradering av deler av det elektriske anlegget i forbindelse med kjøkkenfornyelsen, inkludert nye kurser, brytere, stikkontakter og nytt sikringsskap med automatsikringer, utført av Ampére Installasjon & Service AS

2017:
- Rehabilitering av bad i regi av boligselskapet med flislagte vegger og gulv, innbygd toalett, servantskap, dusjnisje, nye kurser og nye avløpsrør, utført av AF Gruppen

2005:
- Etablering av ny utkragende balkong i stålkonstruksjon på ca. 7 kvm med støpt dekke og rekkverk med fasadeplater

Vedlikeholdshistorikk Østerli Boligselskap AS:

2026:
- Gjennomført evaluering av radonmålingsbehov der det ble konkludert med lav til ingen tilstedeværelse av radon i grunnen

2025:
- Gjennomført HMS-befaring og tilstandsvurdering av dører til leiligheter, kjeller og loft for planlegging av fremtidige utskiftninger
- Gjennomført HMS-befaring av oppganger for kontroll og hensiktsmessig fordeling av brannslukkingsapparater

2024:
- Kalibrering og optimalisering av jordvarmanlegget i samarbeid med vaktmester
- Overgang til OBOS nett som ny leverandør for internett og TV

En gjennomgående leilighet i 3. etasje som ble oppgradert i 2022: nye gulv, nye innerdører, nytt kjøkken og delvis nytt elektrisk anlegg. Badet ble oppgradert i 2017 i regi av borettslaget. Resultatet er en leilighet der de store investeringene allerede er gjort, med en planløsning som utnytter gjennomgående lysforhold godt og en vestvendt balkong på ca. 7 kvm med innglassing. Oppvarmingen skjer via felles bergvarmeanlegg med vannbåren radiatorvarme i oppholdsrommene.

Entré:
En-stav eikeparkett løper fra inngangsdøren og gjennom hele leiligheten, og gir en umiddelbar følelse av sammenheng fra første steg inn. Inngangsdøren er brann- og lydklassifisert i malt utførelse. Fra entréen ser du rett inn mot stuen og balkongen i vest, mens soverommene ligger på hver sin side av gangen. Dørene fra 2022 er hvite og glatte, og gir et ryddig uttrykk gjennom hele leiligheten.

Stue:
Stuen er romslig nok til sofagruppe og spisebord side om side, og bildene viser at det er god avstand mellom dem. Mot vest åpner balkongdøren seg ut mot den innglassede balkongen. Takhøyden er 2,50 meter. Vannbåren radiatorvarme holder temperaturen jevn gjennom hele året. Fastkarmsvinduet i stuen er fra 1988 med 2-lags isolerglass.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble etablert i 2022 i det som tidligere var et soverom, og er åpent mot stuen. Innredningen har glatte fronter på skuffer og skap, med fliser på veggen mellom benk og overskap. Benkeplater i keramikk med underlimt oppvaskkum i børstet stål. Kjøkkenøyen er i samme utførelse og kvalitet som resten av kjøkkenet, og gir plass til barkrakker på den ene siden. Integrerte hvitevarer: nedfelt induksjonstopp, kjøleskap, fryser, oppvaskmaskin, stekeovn og mikrobølgeovn. Det er montert både vannstoppersystem og komfyrvakt. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med kullfilter.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på ca. 7 kvm. Balkongen er i stålkonstruksjon med støpt dekke og rekkverk med fasadeplater, oppført i 2005 og godkjent innglasset i 2022. Selger opplyser at solen treffer uteplassen fra ca. kl. 12:00. Plass til sittegruppe med sofa og bord.

Soverom 1:
Det største soverommet har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider, og bildene viser at det er rom for en stol i tillegg. En-stav eikeparkett på gulvet, hvite glatte dører fra 2022.

Soverom 2:
Det andre soverommet er noe mindre, men har plass til seng og skrivebord. En-stav eikeparkett på gulvet, hvite glatte dører fra 2022.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2017 i regi av borettslaget, og rehabiliteringen er byggemeldt med ferdigattest. Flislagte vegger og gulv. Veggmontert wc med innebygget sisterne. Servantskap med helstøpt servant og skuffer. Dusjnisje med glassdør. Opplegg til vaskemaskin. Malt tak med innfelte downlights. Støpt og flislagt gulv med elektriske varmekabler. Rør i rørsystem med rørfordelingsskap plassert på badet. Elektrisk anlegg på badet ble oppgradert i 2017 i forbindelse med rehabiliteringen.

Overflater:
Gulv: En-stav eikeparkett med fas i alle oppholdsrom og entré. Fliser på bad.
Vegger: Malte glatte betongvegger/murvegger.
Himling: Malte glatte betonghimlinger.

Lagring:
Leiligheten disponerer to kjellerboder på til sammen ca. 9 kvm. Bodene ligger vegg i vegg med hverandre. I tillegg disponerer leiligheten en loftsbod på ca. 7 kvm.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: nedfelt induksjonstopp, kjøleskap, fryser, oppvaskmaskin, stekeovn og mikrobølgeovn. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: skoskap i entré, tv-benk/skap, samt store taklamper i stue og soverom.

Det er felles elektrokjeler med jordvarme. Elektriske varmekabler på baderomsgulv.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1956.

Det foreligger ferdig attestert arkivkort for våningshus, med påført dato 25.04.1960. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for fasadeendring (oppføring av nye balkonger og fasaderehabilitering), datert 08.06.2005.
- Ferdigattest for rehabilitering av våtrom og vann- og avløpsrør, datert 04.04.2019.
- Tillatelse til tiltak for uisolert innglassing av samtlige balkonger, datert 11.04.2022. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 30.01.1953 (opprinnelig bygg), 15.10.2003 (balkonger) og 01.02.2022 (innglassing). Dagens planløsning er endret i forhold til disse men er ikke omsøkt, hvor separat kjøkken er erstattet med åpen kjøkkenløsning mot stue (var tidligere separat soverom) entré- og baderomssonen er ombygget, og enkelte vegg- og dørplasseringer er justert. Opprinnelig kjøkken er i dagens løsning omgjort til soverom.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 10100, tinglyst 25.08.1952:
Festekontrakt tinglyst 25.08.1952 mellom Oslo kommune som grunneier og A/S Østerli Borettslag II som fester av en tomt på ca. 18 000 m². Festetiden er satt til 90 år regnet fra 1. januar 1953. Festeren må finne seg i at kommunen sørger for adkomst og utfører nødvendige ledningsarbeider med vedlikehold på ubebygde deler av tomten, samt at kommunen kan brøyte snø inn på arealet og har herredømme over veigrunn med snøplass. Oslo kommune har forkjøpsrett ved overdragelse av festeretten og bygninger til andre enn nær familie.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Leiligheten ligger på Lambertseter, i et boligstrøk med store grøntarealer og god avstand mellom blokkene. Uteområdet rundt bygget har plen og lekeplass rett utenfor, og bebyggelsen er lav og åpen nok til at det ikke føles tett.

Lambertseter senter ligger et par minutters kjøretur unna og dekker det meste av daglige ærend: her finner du Meny og Bunnpris, apotek, Vinmonopol og kino. Nærmeste dagligvare er Bunnpris Lambertseter, som nås på få minutters gange. Lambertseter videregående skole ligger i gangavstand, og Karlsrud skole er nærmeste barneskole. Av barnehager ligger Nylænde barnehage nærmest, bare et par minutter til fots.

T-banen er enkel å nå herfra. Lambertseter stasjon på linje 1 og 4 ligger rundt sju minutters gange fra leiligheten, og derfra er det under tjue minutter til sentrum. Det går også buss fra Gina Krogs vei like ved. For de som trener, er SATS og EVO Lambertseter begge i gangavstand, og Lambertseter idrettsanlegg ligger litt lenger unna. Rekreasjonsområdene i nærliggende skogsmark er lett tilgjengelige fra området.

Barnehager:
Nylænde barnehage (1-5 år): 3 min. gange
Radiohuset barnehage (1-5 år): 5 min. gange
Marmorberget barnehage (1-5 år): 6 min. gange

Idrett og fritid:
SATS Lambertseter: 6 min. gange
EVO Lambertseter Senter: 6 min. gange
Lambertseter idrettsanlegg: 8 min. gange
Abildsøparken balløkke: 11 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 5443,8 kvm som tilhører borettslaget.

Borettslaget har store grøntarealer med plener, flaggstang og lekeplass. Fellesarealene er pent opparbeidet og inkluderer også innkjørsel og utvendige containere for avfallshåndtering. Borettslagets tomt er fellesareal.

Det tilhører ikke garasje eller parkeringsplass til leiligheten. Selger leier i dag en parkeringsplass privat.

Boligselskapet disponerer parkeringsplasser som leies ut etter venteliste og ansiennitet. Lading av elbiler og ladbare hybridbiler er kun tillatt på oppmerkede plasser med etablerte ladestasjoner som tildeles av styret. Det er vedtatt å etablere ytterligere 3 ladestolper.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Boligselskapet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-457, "Regulering av del av gnr. 159, bnr. 1 ved veg 3677, Lambertseter", datert 20.12.1952, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, datert 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 6 710,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, trappevask, forretningsførsel, bredbånd samt renter og avdrag på felleslån. Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til selskapets faktiske utgifter.

Månedlig husleie fordeler seg slik:
- Felleskostnader (drift): kr 3 914,-
- Avdrag felleslån (lånenr. 83987223106): kr 524,-
- Avdrag felleslån (lånenr. 83987213003): kr 367,-
- Renter felleslån (lånenr. 83987223106): kr 805,-
- Renter felleslån (lånenr. 83987213003): kr 757,-
- Trappevask: kr 94,-
- Bredbånd: kr 249,-

Bredbånd leveres av OBOS nett og er oppført som en tilleggsytelse på kr 249,- pr. måned under felleskostnadene. Fiber-internett har en hastighet på 1000/1000 Mbps levert av OBOS OpenNet, og ingen tv-dekoder eller tuner medfølger salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 504 374,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 29 231,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 343 372,57 pr. 05.08.2026.

Total fellesgjeld for selskapet er kr 45 639 221,- pr. 05.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Handelsbanken
Lånenummer: 83987213003
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 05.08.2026: kr 22 143 013,-
Andel av saldo: kr 166 596,-
Restløpetid: 194 terminer til innfrielse (siste termin 01.10.2042)
Rente: 5.45 %
Merknad: Felleslån vedlikehold

Bank: Handelsbanken
Lånenummer: 83987223106
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 05.08.2026: kr 23 496 208,-
Andel av saldo: kr 176 777,-
Restløpetid: 250 terminer til innfrielse (siste termin 01.06.2047)
Rente: 5.45 %
Merknad: Lån til vedlikehold

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 890 000,00 Prisantydning
343 372,57 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 233 372,57 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
3 313,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører aksje - USBL
545,00  Tinglysing panterettsdokument
4 300,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
8 158,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
18 108,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 241 530,57 Totalpris inkl. omkostninger
5 251 480,57 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Axel Sanner

Leiligheten er tilknyttet Østerli Boligselskap AS.
- Selskapet består av 147 leiligheter og ingen næringslokaler.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Selskapet er forsikret i Protector Forsikring Asa med polisenummer 1452461.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt med styrets samtykke, så lenge det ikke er til ulempe for øvrige beboere.
Montering av ytre innretninger som markiser og antenner krever styrets samtykke. Parabolantenner er forbudt.
Selskapet har fellesvaskerier, men disse er vedtatt faset ut over tid. Det er sykkelparkering i kjeller.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Overgang til OBOS nett som leverandør av bredbånd i 2024.

Planlagte påkostninger:
- Arbeidet med reparasjon av soilrøret (kloakken) i Gina Krogs vei 3 er planlagt utført i 2026.
- Drenering av boligblokk nr. 66 er planlagt utført i løpet av 2026.
- På generalforsamlingen i 2026 ble det vedtatt å etablere flere ladestolper.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Bare fysiske personer kan være aksjeeiere i selskapet, og kun personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameiere i aksjer.

Boligselskapet har legalpant i aksjen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra selskapsforholdet. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. Aksjelaget har 30 dagers frist på å godkjenne ny eier.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje   kr 3 313,00
Transportgebyr  kr 2 340,00

Andre utgifter:
Foto  kr 3 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0154/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26154

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 20:27