Solveien 64

Solveien 64, 1162 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 156, bruksnummer 385, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 206 kvm
Totalt BRA-i: 194 kvm
Totalt BRA-e: 12 kvm

BRA-i:
Underetasje 91 kvm:
Entré, hall, kjølerom, vaskerom, bod, 2 bad, stue/soverom og stue/soverom med kjøkken.

1. etasje 103 kvm:
Trappegang, gang, bad, 2 soverom, kjøkken og stue/spisestue.

BRA-e:
Frittstående utebod på 12 kvm.

Vestvendt veranda i 1- etasje på 39 kvm (TBA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 23.09.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Frittliggende enebolig over 2 etasjer, oppført i 1992.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunnen.
Grunnmur er av lettklinkerblokker. Bærende konstruksjoner er av lettklinkerblokker, samt trekonstruksjoner.
Etasjeskiller er av trekonstruksjoner.
Fasader er utført i liggende trekledning, samt skiferfliser. Hus og veranda ble beiset i 2025, samt at enkelte bord på kledningen og bord rundt 6 vinduer ble skiftet.
Takkonstruksjon er utført i valmtaksform, som utvendig er tekket med takstein.

Boligen har profilert/glatt entrédør av treverk med glassfelt.
Balkongdører og vinduer med karmer av treverk og 2-lags glass fra byggeår. Vindu med karm av treverk og 2-lags glass fra 2017

Veranda er med bærende konstruksjoner av treverk, som er belagt med terrassebord. Rekkverk er av stålkonstruksjoner med glassfelt, samt trekonstruksjoner.

Frittstående redskapsbod er bygget i trekonstruksjoner. Saltak er utvendig tekket med takpapp.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Bad 1 - 1.etasje:
- Overflater vegger: Vinduets plassering i våtsone er uegnet.
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i dusjsonen.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer.

Bad 2 - Underetasje:
- Overflater himling: Det er fuktmerker i himlingen i området rundt avtrekksventil. Kan skylles kondens.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer.

Bad 3 - Underetasje:
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.

Kjøkken - 1.etasje:
- Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.

Øvrige rom:
- Overflater vegger: Veggoverflater på soverom 1 bærer preg av slitasje.
- Overflater gulv: Gulvoverflater belagt med parkett bærer preg av slitasje.
- Innerdører: Innerdør til soverom 1 har skader/slitasje.

Underetasje:
- Overflater vegger: Det registreres riss/sprekker på vegg i vaskerom.
- Overflater gulv: Deler av overflatene var ikke tilgjengelig for inspeksjon pga. lagrede gjenstander på gulvflater. TG2 er satt for å belyse risiko.
- Innerdører: Enkelte innerdører har skader/slitasje. Dørbladet til innerdør til bod, vaskerom og kjøkken har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger): Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Det har tidligere vært lekkasje fra utekran med påfølgende vannskader i underetasje. Det har blitt utført tørk av vegger, men bakenforliggende skader kan ikke utelukkes.

Loft - uinnredet / råloft:
- Overflater vegger/undertak: Fuktskjolder/-merker observert i undertak ved pipe og lufteledningen. Skyldes mest sannsynlig taklekkasje. Tiltak for å stoppe lekkasje må påregnes. Risiko for skader i konstruksjonen.
- Det er observert spor etter aktivitet av gnagere. - Selger har i etterkant av rapporten hatt befaring av skadedyrkontroll og de fant minimalt med muselort, ingen aktivitet, og stengte to hjørner på gavlen hvor det kunne være tilgang under kledningen.

Ildsteder / skorsteiner innvendig (omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: Innkledd elementpipe. Minimum to sider skal kunne inspiseres. Ved eventuell etablering av ildsted på pipe må konstruksjonen åpnes slik at minimum to sider blir synliggjort.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Hovedstoppekran: Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder/observert tilstand.
- Stakeluke: Eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Avløpsrør: Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand.

Elektrisk anlegg:
- Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt (konsekvens er fare for varmgang).

Vaskerom :
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet bl.a. på grunn av alder og/eller slitasjegrad.

Yttertak:
- Konstruksjon: Fuktskjolder observert på innvendig side. Kan indikere utett yttertaktekking.
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.
- Takgjennomføringer: Fotbeslag rundt skorstein har synlige slitasjesymptomer.

Utvendige trapper:
- Det mangler rekkverk på trapp i betong.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Det registreres riss/sprekker på innvendig side i vaskerom.

Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder.
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren.
- Fuktsikring av grunnmur: Grunnmurens utvendige fuktsperre er stedvis ikke avsluttet med beslag/topplist.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Utvendige vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.

Frittstående byggverk - Redskapsbod:
- Helhetsvurdering: Mindre frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Overordnet forenklet vurdering av tilstanden er at det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det er blant annet registrert råteskader på kledning samt utvendig flater har stort etterslep på vedlikehold.

- Kjølerom:
- Helhetsvurdering: Synlige vesentlige feil og skader ikke påvist. Bygningselementet er fra husets opprinnelig byggeår. Alder, bruksintensitet og materialvalg tilsier at gjenværende anbefalt brukstid er redusert.

Kjøkken - Underetasje:
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje.
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:
Kjøkken - 1.etasje:
- Avtrekksvifte på induksjonstopp er defekt. Avtrekksvifte må repareres eller byttes. - Avtrekksviften er i etterkant av rapporten nå reparert og fungerer som den skal.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Eiendommen ligger tilbaketrukket og skjermet fra vei, høyt og solrikt med flott fjordutsikt mot vest. Et attraktivt villaområde med kort vei til Kastellet skole, kollektivtransport og servicetilbud.

En romslig bolig med en innholdsrik og god planløsning over 2 etasjer. Planløsningen åpner for flere alternative bruksmuligheter. Den romslige toppetasjen er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Rikelig med vindusflater slipper inn godt med naturlig lys, samtidig som de fremhever den flotte utsikten. Fra stuen/spisestuen er det direkte utgang til vestvendt og solrik veranda – perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster.

Boligen er oppført i 1992 og har siden 2016 gjennomgått diverse oppgraderinger i regi av eier som har bestått av bl.a.:
- Bygget nytt bad 3 i underetasjen i 2019-2022.
- Pusset opp bad 2 i underetasjen i 2016.
- Pusset opp bad 1 i 1. etasje i 2016.
- Pusset opp kjøkkenet i 2018.
- Nytt gulv i kjøkken, stue/spisestue og gang i 1. etasje i 2018.
- Montert nye downlights i kjøkken og stue/spisestue i 2018.
- Lagt nye varmekabler og nye fliser i entré og hall i 2019.
- Slipt og malt innvendig trapp i 2025.
- Beiset hus og veranda i 2025.
- Ny varmtvannsbereder på 280 liter fra 2016 og på 110 liter fra 2022.
- Installert ny varmepumpe i 2022.
- Montert glassrekkverk på verandaen i 2017.

Innvendig er innredning og overflater holdt i hovedsakelig lyse og tidløse farger. Overflateoppussing må påregnes.

Underetasje:

Entré, hall, kjølerom, vaskerom, bod, 2 bad, stue/soverom og stue/soverom med kjøkken.

Entré med nye gulvfliser og varmekabler i 2019. Plass til garderobeskap i entréen.

Romslig hall med nye gulvfliser og varmekabler i 2019. Alle rommene i etasjen adkomst fra hallen.

Praktisk kjølerom.

Eget romslig vaskerom med støpt gulv. Rommet er innredet med vegghengt utslagsvask med to-greps armatur. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Vannrør av typen rør-i-rør. Varmtvannsbereder på ca 280 liter fra 2016 er plassert i rommet.

Stor praktisk bod med gulvvarme. Adkomst til rommet både fra hallen og stue/soverom.

Bad 2 ble pusset opp i 2016. Flislagt bad med gulvvarme og downlights, innredet med vegghengt servantinnredning med mørke fronter og med heldekkende servant med ett-greps armatur. Speil på vegg med overlys over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og armatur tilkoblet både hånddusj og regnfallsdusj. Veggheng toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør. Ny baderomsdør i 2025.

Bad 3 ble bygget nytt i 2019-2022. Flislagt bad med gulvvarme som er innredet med vegghengt innredning i eik utførelse med mørk heldekkende servant med ett-greps armatur. Speilskap på vegg over servant, samt overlys og stikkontakt. Dusjhjørne med glassdører og armatur tilkoblet både hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør og kobber. Varmtvannsbereder på 110 liter fra 2022 er plassert i skap (berederen er kun for dette badet). Ny baderomsdør i 2025.

Stor stue eller soverom med gulvvarme. Rommet kan evt. deles i to rom om du har behov for et ekstra soverom. Fjordutsikt fra rommet.

Stue eller soverom med åpen kjøkkenløsning.
Kjøkkeninnredning med hvite slette fronter og laminert benkeplate. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap. Integrert induksjonstopp og stekeovn. Vegghengt ventilator med kullfilter. De integrerte hvitevarene følger boligen. Vannrør av typen rør-i-rør.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder trappegang, gang, bad, 2 soverom, kjøkken og stue/spisestue

Gang med adkomst til begge soverommene og badet. Adkomst til kaldtloft via luke i himling. Skyvedør til gangen slik at soveromsavdelingen kan skjermes fra oppholdsrommene.

Bad 1 ble pusset opp i 2016. Flislagt bad med gulvvarme og downlights i himling. Badet er innredet med vegghengt innredning med mørke fronter og heldekkende servant med ett-greps armatur. Speilskap på vegg over servant med overlys, samt stikkontakt på vegg over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører med armatur tilkoblet både hånddusj og regnfallsdusj. Frittstående badekar med armatur med tappekran og hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør. Ny baderomsdør i 2025.

2 gode soverom, begge med plass til garderobeskap. Hovedsoverommet har flott fjordutsikt og utgang til vestvendt veranda.

Kjøkkenet har delvis åpen løsning til stuen og spisestuen. Frittstående kjøkkenøy med spiseplass i «barløsning». Kjøkkenet har flott fjordutsikt og utgang til vestvendt Veranda.
Ny kjøkkeninnredning i 2018 med innredning fra Epoc. Innredning med slette mørke fronter og med høytrykkslaminert benkeplate med oppvaskkum med ett-greps armatur med uttrekkbar tut. Belysning og stikkontakter under overskap. På kjøkkenøyen er det integrert induksjonstopp med integrert ventilator med kullfilter. Integrert stekeovn og mikrobølgeovn i høyskap, samt integrert oppvaskmaskin i benkeskap. Frittstående kjøl- og fryseskap. De integrerte hvitevarene følger boligen. Vannrør av typen rør-i-rør. Det er montert automatisk lekkasjestopper.

Lys og romslig stue og spisestue med god plass til møblering av både salong og spisestue. Vinduer mot øst, syd og vest gir rommet godt med lys, samt at de vestvendte vinduene fremhever den flotte utsikten. Varmepumpe fra 2022 som også kan benyttes til kjøling.
Utgang fra stuen/spisestuen til stor, vestvendt og solrik veranda på 39 kvm med vid fjordutsikt. Rekkverk i glass.

Se tilstandsrapport datert 26.09.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme i entré og hall, stue/soverom og tilliggende stor bod i underetasjen, samt på alle 3 bad.
Ny varmepumpe (som også kan benyttes til kjøling) i stue/spisestue i 2022.
Pipeløp i huset.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen datert 27.04.1994.

Endring av innvendig bod til bad 3, mindre vindu i stor bod og utvendig bod er ikke byggemeldt.
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 24935, tinglyst 15.15.1992:
Solveien 64 gis bruksrett til kjørbar adkomstvei (4 meter bred) fra Solveien over naboeiendommen (ubebygget tomt), som vist på kart i servitutten. Eiendommene har bruksrett til manøvreringsareal på hverandres eiendommer, som vist på kart i servitutten.

Eiendommen er utskilt fra gnr. 156, bnr. 75, og følgende servitutten er tinglyst der før utskillelsen 15.05.1992:
Dagboknr 901180, tinglyst 22.11.1918, dagboknr 901436, tinglyst 10.12.1920 og dagboknr 920622, tinglyst 14.10.1927.
Bestemmelse om veg, erklæring/avtale vedr. trær og best. om vann/kloakkledn. Servituttene er håndskrevne og vanskelige å tyde, men kan fås ved henvendelse til megler. Servituttene vil følge eiendommen.
Dagboknr 3963, tinglyst 31.03.1936:
Best. om vann/kloakkledn.Kommunen gis rett til å føre vannledning over eiendommen og til å føre tilsyn med denne. Det skal ikke bygges over vannledningen eller foretas andre arbeider som kan skade ledningen.Naboer gis rett til å føre vannledninger over eiendommen, frem til kommunens ledning. Med flere bestemmelser.
Dagboknr 10181, tinglyst 11.08.1964:
Naboeiendom gis rett til å uføre nødvendig tilsyn og reparasjon av ledningene i felle innkjørsel, når dette er påkrevd.
Dagboknr 7496, tinglyst 03.06.1966:
Servitutten anses for ikke å være relevant for denne eiendommen.
Dagboknr 7765, tinglyst 08.06.1966:
Servitutten anses for ikke å være relevant for denne eiendommen.
Dagboknr 11461, tinglyst 19.08.1966 og Dagboknr 30290, tinglyst 16.12.1980:
Nærliggende eiendommer gis rett til å føre vann- og kloakkledninger over eiendommen og knytte seg til ledninger på eiendommen. Med flere bestemmelser.
Dagboknr 3089, tinglyst 31.01.1983:
Naboeienedommer og fremtidig utskilte parseller gis rett til å føre vann- og avløpsledninger med nødvendige kummer til eksisterende felles vann- og avløpsledninger som går over eiendommene. Flere av eiendommene benevnes som solidarisk ansvarlige for reparasjon og vedlikehold av de ledninger og ledningstrasse som er felles. Etter nærmere bestemmelse og med fler bestemmelser knyttet til dette.
Dagboknr 67380, tinglyst 05.10.1988:
Kommunen gis rett til å føre hovedvannledning over eiendommen. Dette medfører begrensninger på gjennomføring av større tiltak på eiendommen. Med flere bestemmelser.
1992/4481-1/105 24.01.1992:
Solveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det skal eier av de to utskilte parsellene (blant annet Solveien 64), være med på å bekoste opparbeidelse av veien til regulert bredde. Dette for egen regning og uten erstatning.
24935-1/105 15.05.1992:
Servitutten er beskrevet over, og er også tinglyst på Solveien 64.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Garderobeløsning på soverom medfølger ikke.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Solveien 64 en flott beliggenhet, solrikt og høyt med flott fjordutsikt mot vest. Fra eiendommen er det kort vei til bl.a. fritidstilbud, Kastellet skole, kollektivtransport og servicetilbud.

Gangavstand til både Sæter og Holtet, områdets lokale handelssentre. Sæter har et bredt tilbud av butikker, caféer og spisesteder, samt vinbar, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacob’s og Åpent Bakeri. Kort vei også til nærbutikk på Nordseter og Bråten.
Ønsker du et bredere servicetilbud er det ikke langt til Lambertseter Senter som kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.
Om ønskelig, er det ikke lenger enn at du kan sykle ned til byen med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested.

Få minutter å gå til hhv. Kastellet trikkestasjon med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Kort vei også ned til Nordstrand togstasjon.
(Se Ruter for mer informasjon).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet med bl.a. gangavstand til Ekebergsletta. Dette området er et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. I Brannfjellskogen finner du bålplasser og stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden. Det er i tillegg 18-hulls frisbeegolfbane her. Flotte rekreasjonsområder også i Ekebergparken med skulpturer, samt café og restaurant. I tilknytning til Ekebergsletta finner du fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, samt store friområder m.m. Nærhet også til Østmarka med flotte turmuligheter.

Når temperaturen tillater er det bare en liten rusletur ned til Nordstrand Bad. Det er heller ikke lange gåturen via turstien innerst i Bekkelagsterrassen ned til båtforeningene i Paddehavet og til Bekkelagsbadet. Bekkelagsbadet er et nyere park- og badeanlegget som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF («Niffen») med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress.
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Fotballbane og friidrettsbane på Sportsplassen.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Nordstrand Tennisklubb (NTK) med anlegg både i Ekebergveien og Seterveien.
Områdets lokale alpinbakke – Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Karlsrud og Lambertseter, Best Helse på Holtet og Opptur Helse på Sæter.

Adkomst til eiendommen fra Solveien, rett ved krysset Solveien og Vingolfveien.
Litt historie: Solveien strekker seg fra Kongsveien, krysser Nordstrandveien, og ender i Ljabruveien. Veien ble anlagt i flere etapper og har hatt flere navn. Den eldste delen som gikk fra Nordstrandveien til Ljabruveien het Jomfru Andersens vei. Dette navnet fikk veien fra eieren av Vestre Sæter gård som anla veien i 1888. Fra Nordstrandveien og et stykke nordover het veien Bjerckes øvre vei etter O. C. Bjercke som anla denne delen av veien samt en rekke andre veier i området. Den nordligste delen av veien ble privat anlagt i 1890-årene. De to veien ble knyttet sammen ved Kastellet i 1923, og broen over Kastellveien stod ferdig samme år. Veien fikk sitt navn i 1904 og 1917 og navnet kommer av veiens beliggenhet over en åsrygg som gir meget gode solforhold morgen til kveld. (Kilde: Wikipedia).

Flere barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Kastellet skole (1.-10. klasse).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 755 kvm. Solrik og vestvendt skrånende tomt som er opparbeidet med beplantning, fruktrær og bærbusker, samt asfaltert innkjørsel og gårdsplass. En del av tomten er naturtomt.

Parkering på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-4644 datert 11.06.2012.

Eier av den ubebygde nabotomten mot syd (Solveien 64B) har søkt om oppføring av enebolig med garasje, hvor det er gitt avslag, blant annet fordi det er søkt dispensasjoner på krav til avstand mellom bygninger og høyde. Saken er påklaget og sendt politisk behandling. Konferer gjerne med megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 29 534,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatt er kr 9 584,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 26 000 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 18 000,-.
Selger har benyttet internett fra Telia, for ca. kr 850,- pr. mnd. Ruter/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 4 278 307,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 12 540 438,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

16 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

422 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
443 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
17 343 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tone Glæserud Kristiansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17 000,-
Oppgjør: kr 7 500,-
Markedspakke: kr 29 900,-
Visninger/Overtagelse: kr 4 000,-pr stk.
Oppslag eiendomsregister: kr 2 900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av kommunale avgifter kr 265,- , innhenting av reguleringskart med bestemmelser kr 1 045,- , tinglysing sikring kr 545,- , boligselgerforsikring kr 65 000,- , tilstandsrapport ca kr 20 625,- , foto ca kr 10 800,-.

Oppdragsnummer 44-0217/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25217

Sist oppdatert: 11. november 2025 kl. 15:19