P. A. Holms vei 30

P. A. Holms vei 30, 1164 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 211, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 296 kvm
Totalt BRA-i: 265 kvm
Totalt BRA-e: 31 kvm:

BRA-i 265 kvm:
Underetasje 67 kvm:
Stue 1 med egen inngang og bad, samt stue 2 med egen inngang, soverom og bad.

1. etasje 104 kvm:
Entré/gang, kott under trapp, bad/vaskerom, dusjbad, gang med trapp til underetasjen, 3 soverom, kjøkken og stue/spisestue.

2. etasje 74 kvm:
Trappegang, gang, bad, 2 soverom, kjøkken og stue.

Loft 20 kvm:
Lagringsloft.

BRA-e 31 kvm:
Garasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 05.09.2025 utført av Taksator AS ved Finn H. Bjørntvedt. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig over 3 plan fra 1954, senere tilbygget i ca. 1962, 1964 og i 1994. I 2024 ble tilbygg til stue revet.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong og lecablokker under tilbygg. Grunnmur er fra byggeår og tilbyggsår og er trolig fundamentert på fjell. Det er krypkjeller bak garasjen (under soverommene i 1. etasje). Åpen adkomst til krypkjeller fra garasjen. Krypkjeller har ventiler i grunnmur, dette gir muligheter for gjennomlufting. Det er stort sett fjell i krypkjeller.
Etasjeskillere er i trebjelkelag.
Yttervegger er med bindingsverk som utvendig er kledd med liggende kledning.
Taket har saltaksform på opprinnelig del og er tekket med betongstein. Hovedtak ble lagt om i 1997. På tilbygget del er det valmtak i trekonstruksjoner, tekket med betongstein, som ble lagt i 1994.
Nye vinduer og dører i underetasjen, samt 2 nye vinduer i stuen i 1. etasje. Øvrige vinduer fra 90-tallet.

Garasjen ligger i forbindelse med underetasjen og har singlet gulv. I garasjen har det langs langveggen blitt pigget bort fjell rett på innsiden av grunnmuren.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Utvendig - Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Det er noe knekte takstein på taket over inngangspartiet i 1. etasje.
Utvendig - Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Takvann bør i rør ledes bort i fra grunnmuren.
Utvendig - Veggkonstruksjon: Veggene er tynnere og mindre isolert enn dagens krav. Tilstandsgrad er vurdert med tanke på ytre, visuelle observasjoner, isoleringsevne og alder.
Utvendig - Takkonstruksjon/loft: Taket er trolig bygget opp etter byggeårets krav, som innebærer tynnere trekonstruksjoner samt mindre isolasjon og tynnere eller ingen dampsperre i
himlingen i 2. etasje enn dagens krav. Taket antas å være etter byggeårets krav og for å være ok uten observerbare tegn til problemer.
Utvendig - Vinduer: Bortsett fra nye vinduer i kjellerstuene og i stuen i 1. etasje, er øvrige vinduer er fra 90-tallet. Tilstandsgraden for disse vinduene er vurdert på grunn av alder og isoleringsevne.
Innvendig - Overflater: Innvendige flater er for en del fjernet i 1. og 2. etasje og det gjenstående arbeider i så godt som alle rom i disse to etasjene.
Innvendig - Pipe og ildsted: Teglsteinspipe, som har synlig frostsprengt teglstein over tak.
Innvendig - Rom under terreng: Grunnmuren er trolig fundamentert på fjell og dette gir muligheter for kapillært sug i konstruksjonene ved at vann på fjellet kan komme inn til
grunnmuren/sålene. Noe synlig saltutslag nederst på garasjevegger, som antas å komme av kapillært sug.
Innvendig - Trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Innvendig - Dører: Noen innvendige dører er fjernet eller ikke montert.
Kjøkken - 2. etasje: Eldre og utidsmessig kjøkkeninnredning med normal bruksslitasje.
Kjøkken - 2. etasje: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet.
Tekniske installasjoner - Vannrør: Generelt eldre vannrør, som er naturlig å skifte ved modernisering av boligen.
Tekniske installasjoner - Avløpsrør: Det er noe støpejernsrør fra byggeåret samt noe plastrør av eldre dato, og at disse rørene er mer enn halvparten av forventet levetid overskredet.
Tekniske installasjoner - Ventilasjon: Naturlig avtrekk med tilluft gjennom ventiler i vegger eller via spalteventiler i vinduer. Løsningen fungerer, men det bemerkes at ventilasjonen er enklere enn de løsninger som anbefales i dag og det er av den grunn vanskeligere å ha tilfredstillende luftkvalitet eller muligheter for utskiftninger av luft.
Naturlig avtrekk vurderes til TG 2 ut i fra funksjon.
Tomteforhold - Drenering: Det har blitt redrenert rundt grunnmuren mot vest samt at denne delen av grunnmuren har blitt utvendig isolert opp til terreng. Øvrig del av grunnmurene er fra byggeår og senere tilbygg.
Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter: Tilstandsgrad er vurdert etter alder og byggemåte.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:

Bad - 2. etasje: Tilstandsgrad 3 er satt etter retningslinjer fra Norsk Takst, hvor bad eldre enn 1997 skal vurderes til TG3. (Selger opplyser i tillegg om at toalettet lekker vann i skålen).
Dusjbad - 1. etasje: Tilstandsgrad 3 er satt etter retningslinjer fra Norsk Takst, hvor bad eldre enn 1997 skal vurderes til TG3.
Bad/vaskerom - 1. etasje: Tilstandsgrad 3 er satt etter retningslinjer fra Norsk Takst, hvor bad eldre enn 1997 skal vurderes til TG3.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om boligen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

P. A. Holms vei 30 har en barnevennlig og trafikkskjermet beliggenhet innerst i en blindvei, med umiddelbar nærhet til barnehager, Munkerud skole, buss og nærbutikk. Det er også kort vei til bl.a. servicetilbud på Sæter, trikkeholdeplass og fritidstilbud.

Frittliggende enebolig som ble oppført i 1954, senere tilbygget i ca. 1962, 1964 og i 1994. I 2024 ble tilbygg til stuen i 1. etasje revet. En stor enebolig med en meget innholdsrik planløsning som åpner for flere bruksmuligheter, bl.a. med mulighet for 2 hybler i underetasjen.

Underetasjen ble pusset opp i 2024/2025 med en fleksibel planløsning som er tilrettelagt for f.eks. 2 hybler. Det er lagt trekkerør for el. og vann for evt. etablering av kjøkken i begge delene. I forbindelse med oppussing av underetasjen ble bl.a. gulvet isolert, det ble lagt ny radonduk, nye støp og nye varmekabler, samt ny 1-stavs laminatgulv og nye vegg- og himlingsflater, samt det er etablert 2 nye bad. Det ble i tillegg installert nye vinduer og nye utgangsdører. Det ble også montert 1 nytt sikringsskap i underetasjen og trukket nytt sprede-/fordelernett i underetasjen og ny inntakskabel samt trekkerør for fibernett. Det er montert 2 nye 200 liters varmtvannsberedere i underetsajen, samt at det er plassert en ny 200
liters varmtvannsbereder under trappen opp til 2. etasje, men denne er ikketilkoblet strøm eller vann. Det er lagt nye avløpsrør på badene i underetasjen, samt at det er også er lagt nytt avløpsrør helt ut til kommunalt rør i veien.

Øvrig del av boligen fremstår med en eldre/uferdig standard og det påregnes oppussing. Her har du mulighet til å optimalisere planløsningen osv. etter egne behov og ønsker.

Underetasje:

Integrert i boligens underetasje ligger garasjen. Her er det plass til 2 biler etter hverandre. Det er lagt trekkerør til garasjen for evt. etablering av elbillader. Elektrisk garasjeport, ny i 2025.

Øvrig del av underetasjen inneholder stue 1 og bad 1 (som evt. utgjør hybel 1), samt stue 2, soverom og bad 2 (som evt. utgjør hybel 2).

Evt. hybel 1:

Stue 1 med gulvvarme og nyere 1-stavs laminat, samt malte slette vegg- og himlingsflater. Ved montering av hybelkjøkken må det påregnes enkelte kostnader for vvs og elektro (det er lagt opp vann kurser som må kobles i fordelerskap oppe i bod under trapp. Ny bereder i boden må tilkobles vann og strøm. Det er lagt opp avløp for kjøkken. Det er lagt opp et par kurser med strøm på vegg, men det må legges opp strøm for bl.a. ovn og kokeplate).
Store vindusflater gir rommet godt med lys. Utgang fra stuen direkte til terreng.
Fra stuen går også trappen opp til 1. etasje, og ved evt. utleie bør det etableres en vegg med dør mot trappen.

Nytt flislagt bad i 2024 med gulvvarme og downlights i himling. Badet er innredet med hvit vegghengt innredning med heldekkende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speilskap med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med 2 svingbare glassdører og armatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin. Egen varmtvannsbereder er plassert på badet.

Evt. hybel 2:

Stue 2 med gulvvarme og nyere 1-stavs laminat, samt malte slette vegg- og himlingsflater. Ved montering av hybelkjøkken må det påregnes enkelte kostnader for vvs og elektro (det er klargjort med vannkurser som må kobles til i fordelerskapet på badet. Det er lagt opp avløp. Det er lagt opp et par kurser med strøm på vegg, men det må legges opp strøm for bl.a. ovn og kokeplate).
Store vindusflater gir rommet godt med lys. Utgang fra stuen direkte til terreng.

Eget soverom med gulvvarme og nyere 1-stavs laminat, samt malte slette vegg- og himlingsflater.

Nytt flislagt bad i 2024 med gulvvarme og downlights i himling. Badet er innredet med hvit vegghengt innredning med heldekkende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speilskap med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med 2 svingbare glassdører og armatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin. Egen varmtvannsbereder er plassert på badet.

1. etasje:

Hovedetasjen er på 104 kvm og inneholder entré/gang, kott under trapp, bad/vaskerom, dusjbad, gang med trapp til underetasjen, 3 soverom, kjøkken og stue/spisestue.

Kjøkkenet ble montert nytt i 2013 med integrerte hvitevarer. Plass til spisebord på kjøkkenet. Det er montert komfyrvakt og aquastopp/waterguard i kjøkkenbenk. Avtrekksvifte med avtrekkskanal som er ført ut.

En romslig og innholdsrik etasje med bl.a. peisovn i spisestuen og utgang fra spisestuen til terrasse og hage. Stue i tilknytning til spisestuen. Vestvendt terrasseplatting og hage på husets vest-, syd- og østside.

2. etasje:

I 2. etasje ligger trappegang, gang, bad, 2 soverom, kjøkken og stue.

En lys etasje med stedvis noe utsyn over nabolaget. Eldre vedkamin i stuen.

Loft:

Romslig lagringsloft med trapp opp fra gangen i 2. etasje.

Se tilstandsrapport datert 05.09.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelonver og gulvvarme i hele underetasjen.
Peisovn og stue/spisestue i 1. etasje.
Eldre vedkamin i stuen i 2. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

- Det foreligger ferdigattest på boligen datert 03.02.1958.
- Det foreligger ferdigmelding for tilbygg datert 09.03.1962.
- Det foreligger ferdigmelding for bl.a. utvidelse av 1. etasje datert 23.11.1964.
- Det foreligger byggetillatelse for tilbygg datert 17.03.1994. Byggesaken er senere henlagt uten ferdigattest og det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.
- Det foreligger ferdigattest datert 03.10.2025 for sammenslåing av en tomannsbolig til en enebolig og fasadeendring, samt minre endring av planløsninger.

Etablering av bad/vaskerom i innvendig bod i 1. etasje er ikke byggemeldt.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet vil få legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 2836, tinglyst: 26.02.1954.
Bestemmelse om bebyggelse. Tomten skal ikke benyttes til industriformål. Parsellen skal holdes forsvarlig inngjerdet. Eiendommen er forpliktet til å tilslutte seg offentlig vann og avløpsledninger, samt betale fastsatte avgifter.
Dagboknr. 5787, tinglyst: 05.05.1954.
Erklæring/avtale. Kommunen gir rett til å ha vann- og kloakkledning over eiendommen og gis rett til adkomst til disse for vedlikehold. Det skal ikke bygges over ledningene.
Dagboknr. 7328, tinglyst: 05.06.1954.
Erklæring/avtale. Veien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det skal eier være med på å opparbeide veien til regulert bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr. 14897, tinglyst: 17.11.1966.
Bestemmelse om garasje/parkering. Eldre bestemmelse som gjelder gammel bebyggelse på eiendommen. Garasjen er revet og servitutten er ikke relevant i dag.
Dagboknr. 948279, tinglyst: 04.09.2023.
Bestemmelse om veg. P. A. Holms vei er midlertidig godkjent i sin nåværende bredde. Ved evt. utvidelse av vei til regulert bredde vil eiendommen måtte vederlagsfritt avstå nødvendig regulert veigrunn, samt kunne bli pålagt å opparbeide vei langs eiendommens grense for egen regning.

Servituttene vil følge eiendommen og kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele boligen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
De delene av underetasjen som er tilrettelagt for etablering av 2 hybler er lovlig for beboelse og kan således lovlig leies ut (ikke godkjente som separate boenheter).

Eiendommen overtas slik den fremstår på visning, uten ytterligere rengjøring.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

P. A. Holms vei 30 ligger innerst i en blindvei, i et særdeles barnevennlig og trafikkskjermet villaområde på Nordstrand. Området byr på et trivelig miljø med mange barn og er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud, en kort reisevei unna sentrum. Det er bl.a. umiddelbar nærhet til Munkerud barneskole og barnehager, samt kort vei til kollektivtransport og servicetilbud.

Selv om eiendommen ligger tilbaketrukket og trafikkskjermet, er det kort vei til servicetilbud. Det tar kun ca. 3-4 minutter å gå til den lokale nærbutikken Kiwi, samt at det heller ikke er langt til et rikt servicetilbud på Sæter. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, samt Meny og Rema 1000. På Sæter finner du i tillegg bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor, m.m.
De to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet, er heller ikke langt unna. Gangavstand til Lambertseter Senter som har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino. På Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.

Kun et par minutter til bussholdeplass i Nordstrandveien, samt at det også er kort vei til trikkeholdeplass på Sæter og til T-bane stasjonen på Munkelia.
(Se Ruter.no for mer informasjon)

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med store friområder rett i nærheten. Nærhet også til Østmarka med flotte turmuligheter.
Det er heller ikke langt til fjorden med flere populære badeplasser som Sørstranda på Ulvøya, Hvervenbukta, Katten og Nordstrand bad.
I retning sentrum finner du også området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Kort vei til Nordstrand IF («Niffen») med stor håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter. Svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole samt lokal lysløype på Bergkrystallen.
Nordstrand Turnforening med flott turnhall i Leirskallen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.

P. A. Holms vei er en liten blindvei som er stengt for gjennomkjøring ved Nordstrandveien. Adkomst med bil fra Nordstrandveien inn Munkerudveien, via Breiens vei, Oberst Rodes vei, Munkerudvollen, Magnus Hyldes vei og Brattvollveien til P. A. Holms vei. Gangadkomst fra Nordstrandveien inn P. A. Holms vei.

Flere barnehager i nærområdet, bl.a. på naboeiendommen og ved Munkerud skole.
Umiddelbar nærhet til Munkerud barneskole og gangavstand til Nordseter ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 386 kvm som tilhører sameiet. Boligen har vedtektsfestet bruksrett til eget stort tomteareal i naturlig tilknytning til huset (ref. utomhusplanen). Dette hagearealet er pent opparbeidet med plenareal og beplantning, samt ny vestvendt markterrasse i impregnert trevirke. Gruset gangsti til inngangspartiet. Felles asfaltert innkjøring og biloppstillingsplass med betongstein.

Garasje på 31 kvm med plass til 2 biler etter hverandre. Trekkerør for etablering av elbillader og elektrisk garasjeport.
I tilegg har boligen egen utvendig parkeringsplass på eget vedtektsfestet tomteareal, med trekkerør for evt. etablering av elbillader.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. På felles private adkomstveier har seksjonene felles vedlikeholdsansvar, dersom ikke annet er beskrevet i vedtektene.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger fra offentlig ledning til forgreningspunktet, deretter er hver seksjon selv ansvarlig for egne rør for vann/avløp inn til husene, dersom ikke annet er beskrevet i vedtektene.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter for seksjonen for XXXXX er kr XXXXXX,-. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten for seksjonen for XXXX er kr XXXXXX,-.
Disse justeres årlig.

Kommunale avgifter og eiendomsskatt har vært unormalt lave, ettersom tomten ble bygget ut i 2025, og må påregnes høyre i 2026.XXXXXXXXXXXXXXX?

Tilkobling for bredbånd via Vikenfiber ligger klart i utvendig skap med tomme trekkerør inn til sikringsskapet.

Alle seksjoner sørger for bygningsforsikring av egen bygning, samt evt . bygninger på hver enkelt seksjons tilleggsarealer eller areal/bygning som seksjonenen evt. har enerett til å bruke.

Det er opp til sameiet å vedta om man skal betale fellesutgifter, eller om seksjonene selv betaler sine egne kostnader tilknyttet seksjonen. Hvor store evt. felleskostnader blir, avhenger av hvor mange ytelser sameiet rekvirerer.

Boligen har ikke vært bebodd av selger og det foreligger således ikke oversikt over løpende utgifter for eiendommen.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 7 779 772,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

14 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

372 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
393 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
15 293 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

P. A. Holms vei 30 AS

Eiendommen er seksjonert og består av tre seksjoner (tre enboliger) med sameiebrøk 343/818.
Sameiet har p.t. ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostander bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Seksjonseier har vedlikeholdsplikt iht. nærmere bestemmelser i vedtektene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,0 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke kr 31 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reg.best  kr 1 005,00
Tinglysing sikring  kr 500,00

Oppdragsnummer 44-0280/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.24280

Sist oppdatert: 27. januar 2026 kl. 13:47