Sandstuveien 10B

Sandstuveien 10B, 1178 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 151, bruksnummer 202, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 230 kvm
Totalt BRA-i: 194 kvm
Totalt BRA-e: 36 kvm:

BRA-i:

1. etasje 102 kvm:
Trappegang, 3 soverom, bad og stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning.

Underetasje 92 kvm:
Entré/hall, stue, soverom, gang, vaskerom og toalett, samt bod/gang, bad og kjellerstue med egen inngang.

BRA-e 36 kvm:
Garasje.

Terrasse i 1. etasje på 20 kvm (TBA) og markterrasse 36 kvm (TBA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 08.05.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Frittliggene enebolig over 2 etasjer, oppført i 1968.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i betong med støpt gulv mot grunn.
Etasjeskillere er av trekonstruksjoner.
Ytterveggene har stående trekledning og ble etterisolert på utvendig side i 2019.
Yttertaket er en saltakskonstruksjon med takstein fra 2019, samt integrert solcelleanlegg i taksteinen på takets sydside. Takrenner, nedløp og pipebeslag er i metall.
Vinduer er fra perioden 2006-2018.
Boligen har hoved ytterdør med glassfelter og kodelås. Ytterdør i kjellerstue er fra 2017.
Det er en elementpipe fra byggeår, rehabilitert med stålrør i 2017.

Utvendig er det en terrasse på 20 kvm i trekonstruksjon med utgang fra stuen, en hellebelagt platting ved inngangspartiet på 39 kvm, samt trapper i tre og betong.

I tillegg er det en frittstående garasje med bod på 36 kvm, oppført i 1993. Bygningen er oppført i lettklinkerkonstruksjoner og trekonstruksjoner med stående trekledning. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med metallplater.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Yttervegger inkl. fasader:
- Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hjørnebord (ytterhjørner).
Yttertak:
- Det er registrert mose på takets nordside.
- Snøfangerutstyr er ikke etablert.
Drenering:
- Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.
- Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Bad 1.etasje:
- Helhetsvurdering.
Bad underetasje.
- Helhetsvurdering.
Vaskerom:
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk.
- Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
Toalettrom:
- Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.
Tekniske anlegg:
- Boligens eldre vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
-Boligens avløpsrør som er av av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Eldre radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Rom i underetasjen:
- Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
Kaldt loft:
- Utettheter i dampsperre ved gjennomføring av lufterør. De deler av konstruksjonen som er undersøkt viser likevel ikke synlige tegn til skader eller lignende symptomer på befaringsdagen.
Garasje:
- Det observeres tegn til riss i veggflate i bod. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på vegg mellom garasje og bod mot grunn.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:
Vaskerom:
- Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulvflater og veggflater.
Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Ildsted i 1.etasje har ingen underliggende ubrennbar plate.

Sikringsskapet er plassert i gangen i 1. etasje. Anlegget er sikret med en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår. Det gjøres oppmerksom på at denne delen av det elektriske anlegget har høy alder og ikke alltid er tilpasset dagens bruk.

Ikke undersøkt (TGIU):
Undertak (ikke tilgjengelig pga. festet takstein).
Garasjetak inspisert kun fra bakkeplan.

Helse, miljø og sikkerhet:
Innvendig trapp: Mangler håndløper på begge sider og har for store åpninger.
Terrasse: Rekkverk med for store åpninger.
Utvendig trapp: Mangler fullverdig rekkverk.
Forstøtningsmur: Mangler rekkverk.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for overnevnte.

Sandstuveien 10B har en solrik og flott beliggenhet ved Holtet Hageby, omgitt av naboenes karakteristiske hus og hager. Eiendommen ligger tilbaketrukket i andre husrekke fra vei, i et barnevennlig villaområde med få minutters gange til bl.a. Bekkelaget skole, Ekebergsletta, kollektivtransport og servicetilbud på Holtet.

Huset kombinerer rene, moderne linjer med varme naturmaterialer og skaper et uttrykk som både er stilrent og innbydende. Den mørke trekledningen gir huset karakter og tyngde, mens de lyse detaljene og de store vindusflatene tilfører letthet, lys og åpenhet. Arkitekturen er tydelig inspirert av moderne nordisk design – funksjonell, tidløs og tilpasset både klima og familieliv.

En innholdsrik bolig med en god og romslig planløsning over kun 2 etasjer. Planløsningen appellerer til familier med behov for fleksible løsninger der ulike generasjoner kan få spillerom, samt at den åpner for flere alternative bruksmuligheter, bl.a. med mulighet for hybel i underetasjen.
Lys og romslig hovedetasje med stue/spisestue og kjøkken i åpen løsning er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Store glassflater gir god kontakt mellom inne- og uterom, samt at det er direkte utgang solrik terrasse med noe fjordgløtt - perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster. Det er også trapp fra terrassen ned til en solrik og pent opparbeidet hage.

Huset er energieffektivt (energikarakter B) med bl.a. solceller på taket og utstrakt bruk av vannbåren varme via luft-til-vann. Det er lagt vannbåren gulvvarme i hele underetasjen (bortsett fra i toalettet) og til radiatorer i 1. etasje. Vannbåren gulvvarme oppvarmet med luft-til-vann-varmepumpe gir en energieffektiv og fremtidsrettet oppvarmingsløsning. Systemet henter energi fra uteluften og fordeler jevn, behagelig varme i gulvene og til radiatorene. Resultatet er lavere strømforbruk og bedre innekomfort. I tillegg ble ytterveggene og grunnmuren etterisolert i 2019.
Solcellene på taket er en moderne og fremtidsrettet løsning som kombinerer økonomiske besparelser med bærekraftig energiproduksjon. Solcelleanlegget bidrar til lavere strømforbruk og gir mulighet for betydelig reduserte energikostnader gjennom store deler av året. Samtidig gjør egenproduksjon av strøm boligen mindre sårbar for svingende strømpriser.

Huset har de siste årene gjennomgått større oppgraderinger/påkostninger som bl.a. har bestått av:
2020 - Satt inn luft til vann varmepumpe og lagt vannboren gulvvarme i underetasjen.
2019 – Lagt nytt yttertak med integrert solcellepanel i taksteinen.
2019 – Etterisolert yttervegger og lagt ny utvendig kledning.
2019 – Drenert og etterisolert grunnmuren.
2019 – Mye av det elektriske anlegget ble byttet, inkludert inntakssikring.
2018 – Skiftet terrassedør og flere vinduer.
2017 – Rehabilitert pipeløpet med nytt innvendig stålrør.
2017 – Montert ny kjøkkeninnredning fra Drømmekjøkken.

Underetasje:

Underetasjen inneholder entré/hall, stue, soverom, gang, vaskerom og toalett, samt bod/gang, bad og kjellerstue med egen inngang.

Stor entré/hall med store gulvfliser med vannbåren gulvvarme, samt integrert garderobeskap. Downlights i himling. Elektronisk kodelås på døren.

Stue med 1-stavs parkettgulv med vannbåren varme og downlights i himling. Peisovn i rommet for ekstra varme og hygge.

Soverom med 1-stavs parkettgulv med vannbåren varme og downlights i himling, samt garderobeskap.

Praktisk flislagt vaskerom med vannbåren gulvvarme. Rommet er innredet med gulvstående innredning med benkeplate med utslagsvask og ett-greps armatur. Høyskap og nisje til f.eks. ekstra kjøleskap. Opplegg for vaskemaskin under benkeplaten. Varmtvannsbereder på 210 liter fra 2016 er plassert i vaskerommet.

Eget toalettrom med betonggulv. Toalettet er innredet med vegghengt servant med ett-greps armatur og vegghengt speil med belysning over servant. Gulvstående toalett.

Fra gangen er det dør videre inn til en bod/gang, som ligger imellom badet og kjellerstuen. I dette rommet er det røropplegg for evt. montering av hybelkjøkken.

Flislagt bad med varmekabler, pusset opp i 2006. Badet er innredet med gulvstående innredning med mørke slette fronter og hvit ovenpåliggende servant med sort ett-greps armatur. Vegghengt speil med belysning, samt stikkontakt, på vegg over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og sort dusjarmatur tilkoblet både hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Romslig kjellerstue med 1-stavs parkett med vannbåren gulvarme og downlights i himling. Rommet har egen utgang direkte til gangareal mellom huset og garasjen. Praktisk ved evt. etablering av en hybel.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder trappegang, 3 soverom, bad og stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning.

Trappegang med 1-stavs parkett på gulvet og glassrekkverk til trappen. Fra gangen er det adkomst kaldtloft via takluke med stige. Noe lagringsplass på loftet.

3 gode soverom, alle med god plass til garderobeskap.

Flislagt bad med varmekabler og downlights i himling, pusset opp i 2006. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med mørke fronter og ovenpåliggende servant med ett-greps aramtur. Vegghengt speilskap med belysning og stikkontakt over servant. Vegghengt håndklevarmer. Dushjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Badekar med innebygget armatur med tappekran og hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Et lyst og flott rom som består av stue/spisestue og kjøkken i åpen løsning. Store vindusflater gir rommet godt med lys og god kontakt mellom inne- og uterom. 1-stavs parkett på gulvet og downlights i himling. Peisen er midtsentrert i rommet og gir en lun atmosfære uansett hvor du oppholder deg. Flislagt omramming av ildstedet gir et eksklusivt preg.
Utgang fra stuedelen til solrik terrasse på 20 kvm med noe fjordgløtt og trapp ned til pent opparbeidet hage.

Lekkert kjøkken fra Drømmekjøkkenet som ble montert nytt i 2017. Innredning med slette fronter og planlimte skuffer og skapdører, samt benkeplater av kompositt. Nedfelt kjøkkenvask med ett-greps armatur med uttrekkbar spyler. Kjøkkenøy med integrert bred induksjonstopp fra Miele med integrert avtrekksvifte som kommer opp av innredningen, også fra Miele. Øvrig integrerte hvitevarer er stekeovn, kaffemaskin, oppvaskmaskin og kjøleskap, alle fra Miele. De integrerte hvitevarene følger boligen. Det er montert automatisk vannstopper med fuktsensor.

Frittstående garasje med tilliggende praktisk sportsbod på totalt 36 kvm med elektrisk garasjeport.

Se tilstandsrapport datert 08.05.2026 for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er oppvarmet med luft-vann varmepumpe tilkoblet vannbårent system, distribuert via radiatorer og vannbåren gulvvarme i hele underetasjen (bortsett fra i toalettet). Elektriske varmekabler på badet i underetasjen og på badet i 1. etasje.
Vedfyring med peisovn med glassdør i stuen i 1. etasje og i stuen i underetasjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nyoppført enebolig med integrert garasje, datert 23.06.1972
Det foreligger ferdigattest for carport med bod, datert 22.10.1996.
Det foreligger tillatelse til bruksendring i underetasjen fra tilleggsdel til hoveddel med tilhørende fasadeendring (2 bod omregulert til hhv. soverom og kjellerstue med egen utgangsdør), datert 06.05.2026. Selger vil besørge ferdigattest på tiltaket.

Utvidelse av terrassen mot vest med trapp ned til hagen er ikke byggemeldt. Carporten er endret til garasje (tettet vegg mot vest og deler av vegg mot nord, og satt inn garasjeport), samt at den er bygget noe bredere enn byggetegningen viser, uten at dette er byggemeldt. Konsekvensen ved en evt. søknad kan være at tiltakene ikke godkjennes og at del av terrassen må settes tilbake til slik den er godkjent, samt at garasjen må endres tilbake til godkjent carport.
Kjøper overtar ansvar og risiko for overnevnte videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 4545, tinglyst 02.04.1966:
Eiendommen gnr. 151 bnr. 12 er gitt tillatelse til å bebygge på vilkår om at Sandstuveien godkjennes i sin daværende bredde. Eieren av gnr. 151 bnr. 12 plikter å opparbeide vei og legge hovedkloakk, samt vedlikeholde dette inntil kommunen overtar. Grunn som går med til veianlegg blir kommunens eiendom. Eieren plikter også å sette opp gjerde.
Dagboknr. 9569, tinglyst 05.07.1966:
Ikke relevant for boligen.
Dagboknr. 7106, tinglyst 26.05.1967:
Eiendommen er underlagt Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Eieren plikter å melde fra før arbeid på vann- og kloakkanlegg, og kommunen har rett til inspeksjon. Eieren skal sløyfe private renseanlegg og føre avløp til offentlig kloakk ved krav. Kommunen fraskriver seg ansvar for visse skader, med mindre det skyldes uaktsomhet. Eieren er ansvarlig for skader på offentlig ledning fra ulovlige stoffer og for at ledningsanlegg er i forskriftsmessig stand.
Dagboknr. 7107, tinglyst 26.05.1967:
Fremtidig utskilte parseller gis rett til å føre vann-, overvann- og spillvannsledninger over hverandres parsell om nødvendig. Eierne er solidarisk ansvarlig for vedlikehold av felles ledninger. Oslo vann- og kloakkvesen har rett til å stenge felles hovedstoppekran ved behov.
Dagboknr. 7108, tinglyst 26.05.1967:
Eieren forplikter seg til å koble eiendommens overvannsavløp til offentlig overvannskloakk når kommunen forlanger det, og betale tilknytningsgebyr.
Dagboknr. 8965, tinglyst 29.06.1967:
Eiendommen (gnr. 151 bnr. 202) har rett til å føre kloakk- og vannledning over gnr. 151 bnr. 12, samt adgang for reparasjoner og ettersyn. Eier er ansvarlig for vedlikehold av ledningene. Eventuell skade på gnr. 151 bnr. 12 skal erstattes etter skjønn.
Dagboknr. 9176, tinglyst 03.07.1967:
Fremtidig utskilte parseller gis rett til å føre vann-, overvann- og spillvannsledninger over hverandres parsell om nødvendig. Eierne er solidarisk ansvarlig for vedlikehold av felles ledninger. Oslo vann- og kloakkvesen har rett til å stenge felles hovedstoppekran ved behov.
Dagboknr. 21739, tinglyst 18.12.1969:
Ikke relevant.
Dagboknr. 3707, tinglyst 31.01.1979:
Eiendommen er beheftet med flere vilkår. Eier plikter blant annet å fjerne vegetasjon for ferdsel/veivedlikehold, holde tomten i ordentlig stand, og har gjerdeplikt mot kommunal eiendom. Kommunen har rett til å legge og vedlikeholde ledninger og nettstasjon på ubebygd grunn. Eier plikter å avstå nødvendig ubebygget grunn til veiutvidelse mot erstatning. Kommunen hadde en forkjøpsrett i 10 år fra skjøtets dato (03.01.1979), denne antas å være bortfalt.

Eiendommen har evigvarende rett til kjørbar adkomst over naboeiendommen med adresse Sandstuveien 10 (gnr. 151, bnr. 12), slik det er opparbeidet i dag.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.
Den del av underetasjen som evt kan tilrettelegges for hybel er godkjent for varig opphold (gjelder kjellerstuen med egen utgang). Tilliggende bad og bod med røropplegg for hybelkjøkken vil sammen med kjellerstuen kunne fungere som en hybel.

Sandstuveien 10B har en solrik og flott beliggenhet i populære og sjarmerende Holtet hageby. Eiendommen ligger i andre husrekke fra vei, omgitt av flere av de sjarmerende Holtet hageby husene. Fra eiendommen er kun noen få minutters gange til bl.a. trikkeholdeplassen og idrettsbanen på Sportsplassen, skoler og servicetilbud på Holtet, samt til friområder på Ekebergsletta og i Byskogen.

Et meget barnevennlig boområde med nærhet til de unike friområdene i tilknytning til Ekebergsletta og i Byskogen. Her finner du bl.a. fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, fotballbaner, minigolfbane, 18-hulls frisbeegolfbane, husdyrpark og ridesenter, skulpturpark, caféer, og turvei til bl.a. Ekebergrestauranten, samt stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden.
Umiddelbar nærhet også til Sportsplassen idrettsbane, med bl.a. fotballbane og løpebane, samt skøytebane om vinteren.
Når temperaturen tillater er det heller ikke langt til fjorden med Bekkelagsbadet som nærmeste badeplass. Bekkelagsbadet er et park- og badeanlegg som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Kun noen få minutters gange til Holtet, områdets lokale handelssenter med bl.a. den populære delikatessebutikken Jacob’s, Joker (søndagsåpen matbutikk), Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, helsesenter/treningssenter (Best Helse), apotek og jernvareforretning. Ved Holtet ligger også Bekkelaget barneskole.

Byen er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, gå eller sykle ned til sentrum, med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested. Med trikken tar det kun ca. 10 minutter ned til Oslo Sentralbanestasjon.

En kort kjøretur unna finner du også de to andre handelssentrene i bydelen, Sæter og Lambertseter. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Trikkeholdeplassen på Sportsplassen ligger som nevnt rett i nærheten, med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Det er også kort vei til bussholdeplass i Ekebergveien.
(Se Ruter for mer informasjon)

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bekkelaget Tennisklubb (BTK) innerst i Jomfrubråtveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Treningsstudio: Best Helse på Holtet, Evo på Sæter og Lambertseter og SATS på Karlsrud og Lambertseter.

Eiendommen har adkomst fra Sandstuveien, i strekket mellom Jomfrubråtveien og Marienlundveien. Sandstuveien 10B ligger i andre husrekke fra veien.

Det er flere barnehager i nærområdet.
Kun få minutters gange til både Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 599 kvm. Solrik tomt som er meget pent opparbeidet med plen og beplantning, samt belegningsstein på markterrasse, gangvei og gårdsplass.

Frittstående garasje med bod på 36 kvm. Elektrisk garasjeport.
Parkering på egen gårdsplass med belegningsstein.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Sandstuveien), samt bruksrett til adkomstvei over naboeiendommen.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4106 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 22.09.2004.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til «Bebyggelse og anlegg, eksisterende». Reguleringsplan S-4106 gjelder foran kommuneplanen ved motstrid. Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan KDP-17.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28 166,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten for 2026 utgjør kr. 8 649,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 17 000 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 01.11.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i If Storebrand som koster ca. kr 15 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber (500/500) som leverandør av TV og internett og koster kr 1 390,- pr. mnd. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.
Eiendommen er tilknyttet alarm. Anlegget kan evt. medfølge ved videreføring av selgers abonnement.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 6 058 066,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

17 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

437 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
438 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
458 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
17 938 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
17 958 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingunn Svoren og Andreas Fuglestad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet kr 21 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (belastes maksimalt 2 visninger) kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 150,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 20 625,00
Boligselgerforsikring kr 65 000,00
Foto ca, kr13 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0058/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2658

Sist oppdatert: 10. mai 2026 kl. 08:37