Bergfrueveien 12A

Bergfrueveien 12A, 1663 ROLVSØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 729, bruksnummer 53, ideell andel 1/1
Andelsnummer 77, Vallefjellet 1 Borettslag, organisasjonsnummer 951 414 166

Totalt bruksareal BRA: 102 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
4. etasje - 88 kvm: Entré, bad/vaskerom, bod, matbod, 3 soverom, toalettrom, kjøkken og stue.

BRA-b:
Andelsleilighet:
4. etasje - 14 kvm: Innglasset balkong

Åpent areal:
Andelsleilighet:
4. etasje - 14 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.11.2025 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Boligblokk bygget i 1964. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk, utvendig kledd med liggende kledning. Flat takkonstruksjon antatt tekket med asfalttakbelegg/folie e.l. (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:

-Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Sydøstvendt balkong av betongkonstruksjoner på ca. 14 m². Rekkverk av blomsterkasser. Rekkverkshøyden ble målt til: 63 cm.
Vurdering av avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Rekkverkshøyden er 63 cm, rekkverk er for lavt i henhold til referansenivå på 120 cm som er kravet til rekkverk når fallhøyden er over 10 m.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Det er fare for at barn kan komme under rekkverk og falle ned.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000.

-Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskillere av betong.
Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt på kjøkken. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av betong. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen.
Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det anses ikke være noen umiddelbare tiltak nødvendig, det vil være naturlig å gjøre opprettende tiltak ved oppussing av overflater.
Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

-Bad/vaskerom: Generell
Himling med malt betong. Vegger med våtromstapet og fliser. Gulv med fliser, elektrisk gulvvarme. Innredet med servant, vaskekum og dusjkabinett. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekk.
Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det er registrert rifter i våtromstapet, samt manglende fliser og fraværende synlig membran på deler av vaskerommet. Det er satt inn dusjkabinett på badet, og vann renner fra dusjkabinett og direkte ned i sluk. En slik løsning kan forhindre fuktskade, men gir ingen erstatning for tettesjikt/membran. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet.
Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: utvendig - innglasset balkong, elektrisk anlegg, vinduer og balkongdør, innvendig - overflater, dører, vannledninger, avløpsrør, ventilasjon, varmtvannstank, toalettrom og kjøkken.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
-Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Fra 2026 blir det en økning i fellesutgifter pga blant annet trappevask. Ca 3% økning.

Kjøkkenets innredning er av ukjent, men nyere årgang. Innredningen består av et større antall skap og skuffer som til sammen tilbyr en hel rekke oppbevaringsmuligheter. Et stort pluss er det også at samtlige av kjøkkenets hvitevarer medfølger, alle er integrert eller innbygget - stekeovnen i praktisk arbeidshøyde.

På samme side som kjøkkenet finnes to av leilighetens soverom som begge er pusset opp av forrige eier, blant annet med nytt laminatgulv. Ett er i tillegg oppgradert med MDF-plater på vegger, i tilstøtende rom er eksisterende veggflater malt. Begge inneholder faste garderobeskap fra byggeåret, det samme gjør hovedsoverommet. Spesielt verdt å fremheve er at hovedsoverommet har egen forbindelse direkte til badet, en løsning som i det daglige er like praktisk som bekvemmelig.

Badet er koblet sammen med vaskerommet og i sin helhet gitt TG 3 på bakgrunn av blant annet mangler og slitasje, hvilket innebærer at oppgradering må påregnes. Badet benyttes i dag med dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning direkte på overflatene. Fliser er lagt gjennomgående og terskelfritt mellom badet og vaskerommet. Veggene er i badet utført med fliser, i vaskerommet med tapet som har utbedringsbehov. Tilknyttet vaskerommet er i tillegg et separat toalettrom.

Badet, vaskerommet og toalettrommet er i mange tilsvarende leiligheter slått sammen til ett stort bad i forbindelse med oppgradering, noe det kan være vel verdt å kartlegge mulighetene for også her.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat og fliser.
Innervegger: Tapeter, malte plater
Himlinger: Malt betong

Kjøkken: Skapinnredning med glatte og profilerte hvite fronter samt vitrineskap. Laminerte sorte benkeplater. Plater på vegger over benker. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og kombiskap. Oppvaskmaskin innbygget bak sokkel. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte brune fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjkabinett.

Vaskerom: Veggmontert servant med ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder.

Toalettrom: Gulvmontert klosett.

Integrert kjøleskap og oppvaskmaskin medfølger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk varme. Elektrisk gulvvarme på bad/vaskerom.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1964.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 1971 av boligens innvendige bruk.

En liten del av det største soverommet er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det er mottatt godkjente byggetegninger ifbm. fasaderehabilitering datert 2004.

Det foreligger ferdigattest på innglassing av balkong og anlegg av ny g/s-vei datert 04.01.2012, samt godkjente byggetegninger datert 03.09.2009.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet energiverkets rett til vedlikeholde kabelanlegg og rett til å fornye anlegget.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

I Bergfrueveien bor du tilbaketrukket i høyden på Vallefjellet, midt mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg.

Spesielt attraktiv er nærheten til Fredrikstadmarka; fra nabolaget går det gang- og sykkelvei rett inn i marka som har et omfangsrikt nettverk av grusveier og løyper. Vinterstid prepareres kilometervis av skispor så snart forholdene tillater. Lysløype starter ved Rekustad - knappe fem minutter unna med bil.

Vel så kort vei er det til handelsområdet rundt Dikeveien med et bredt shoppingtilbud i kjøpesenteret Østfoldhallen samt en rekke store varehus. Flere dagligvareforretninger gjør det i tillegg enkelt å utføre hverdagslige innkjøp.

Kollektivtilbudet i området er blant de beste; langs Rolvsøyveien finnes holdeplasser for direktebuss mellom som har svært hyppige avganger mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg. Fra holdeplassen ved Østfoldhallen er reisetiden til sentrum under ett kvarter. Samme sted stopper for øvrig også buss til Sykehuset Østfold. Lokal buss stopper i tillegg ved krysset Råkollveien/Bergfrueveien.

Gang- og sykkelveier langs RV109 gjør også sykkel til et reelt alternativ til å reise kollektivt. Med bil kjører du til både sentrum og til E6 ved Solli på om lag 10 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Trollklubben bhg - Rolsvøy (0-5 år) 2.1 km
Haugeløkka barnehage (0-5 år) 2.3 km
Veslefrikk Steinerbarnehagen (0-5 år) 2.5 km

Skoler:
Hauge skole (1-7 kl.) 1 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 1.5 km
Glemmen vgs - Lisleby
Seiersborg videregående skole 4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 92.546 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområder opparbeidet med asfalterte internveier, lekeplass, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning.

Det medfølger en parkeringsplass i felles garasjeanlegg.

Borettslaget har inngått avtale med Ohmia Charging, og fra 01.01.2021 skal alle parkeringsplasser ha tilgang til el-lading. Mulighet for å legge opp etter avtale med borettslaget. Infrastruktur er på plass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan "FV 109 Råbekken - Alvim, parsell Råbekken - Rolvsøysund, Vallefjellet - Rådalen, Vallefjellet Øst-Saxegård datert 06.04.1992,23.10.1986, 02.04.1992, 15.06.2023 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023.

Eiendommen ligger innenfor planforslag: Kommunedelplan for dobbeltspor Seut - Rolvsøy og rv.110 Simo - St.Croix. Man må påregne at eiendommen helt eller delvis vil bli berørt av den fremtidige utbyggingen av rolvsøyveien.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler. Det anbefales alle interessenter å ta kontakt med Fredrikstad kommune for nåværende planer for boligen eller spørsmål.

Felleskostnadene er kr 4 971,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv og internett, felles bygningsforsikring, garasje, drift og vedlikehold, nedbetaling av fellesgjeld, kommunale avgifter, trappevask, mm.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.11.2024.

Felleskostnadene fordeles slik:
Garasje kr 185,-
Trappevask kr 67,-
Felleskostnader kr 4 347,-
Kabel-tv kr 372,-
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Dette er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 809 463,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 237 853,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 51 578,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 234 612,- pr. 01.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 45 445 826,- pr. 01.11.2025 og lånevilkårene er:

Lån I Svenska Handelsbanken AB NUF kr 11 438 156,-
Rentebetingelser: 5,30%
Lånets løpetid: 01.04.2038

Lån II Svenska Handelsbanken AB NUF kr 34 007 670,-
Rentebetingelser: 5,30%
Lånets løpetid: 01.04.2050

2 900 000,00 Prisantydning
234 612,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 134 612,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 145 652,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Ringstad

Leiligheten er tilknyttet Vallefjell I Borettslag v/ OBOS Eiendomsforvaltning. Borettslaget består av 221 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning.
Dugnad må påregnes.
Det er lov å ha hund eller innekatt etter søknad. Dyr som skal fedres på boligens terrasser, skal holdes i bånd. Det er strengt forbudt å bruke terrassen som luftegård eller dyretoalett. Det er utarbeidet eget reglement for dyrehold.

Foretatt påkostninger de senere år:

2025 - Rehabilitering av utebelysning
2025 - Utbedring av taket på blokkene (unntak av nr. 16)
2024 - Alle utemøbler og sitteområder/grillplasser ble behandlet med olje eller beis
2021 - El-bil lading på alle p-plasser
2021 - 2021 Rehabilitering tak nr. 16 Lekkasje.
2018 - 2019 Byttet alle utgangsdører til leiligheten.
2018 - 2018 Ladestasjoner. Borettslaget har i 2018 installert 5 stk. ladestasjoner.
2016 - 2016 Montert vannstoppere i 80 leiligheter. Borettslaget har montert vannstoppere i ca 80 leiligheter. Dette gjelder i de leilighetene varmtvannsbeholder ikke står i våtrom.
2009 - 2010 Fasaderehabilitering

Planlagte påkostninger:
Styreleder informer om at det er økning i felleskostnader, trappevask og Tv/bredbånd fra 01.01.2026. Dette har eier mottatt skriv om.
Utover dette er det ikke planlagt noen økning, men ved større fremtidig vedlikehold må det påregnes økte felleskostnader.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk kr. 2 000,- (De 2 første visningene er gratis. Belastes eventuelt for max 3 visninger)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 758,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 7 801,00
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Oppdatering av tilstandsrapport  kr 2 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0336/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25336

Sist oppdatert: 28. november 2025 kl. 18:58