Østreheimsveien 38

Østreheimsveien 38, 0590 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 86, bruksnummer 68, seksjonsnummer 32, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
-1. etasje 73 kvm: Entré, baderom, stue, kjøkken, bod og to soverom.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
-1. etasje 21 kvm: Markterrasse.

Boligen disponerer en kjellerbod på 5 kvm. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Kenneth Pettersen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Rapporten beskriver evt. avvik på undersøkte bygningsdeler med og uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur og betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Vannledninger:
- Rørfordelingsskapet er plassert i himlingen. Dette gjør at lekkasjevann ikke ledes til sluk via tett rørskap og eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system ledes ikke til sluk eller annen kompenserende løsning.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Hulltaking for å sjekke evt. fukt på baderom er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Krogsveen avd. Årvoll v/ Hanne Pettersen har gleden av å presentere denne moderne leiligheten med spennende planløsning og gjennomgående høy standard. Svært attraktiv og frodig beliggenhet med romslig markterrasse og hage.

Fra stuen er det utgang til en herlig markterrasse med morgen- og formiddagssol - noe som gjør at soverommene holder seg behagelige svale gjennom varme sommerdager. Terrassen er på hele 21 kvm og delvis overbygget av balkongen over. Terrassen har også et funksjonelt utekjøkken og god plass til sittegruppe, lounge og grill! Videre har boligen direkte adkomst til en frodig, omkringliggende hage og en skjermet, hellebelagt uteplass.

Leiligheten har en stue av god størrelse med kjøkken i åpen løsning, to luftige soverom og et moderne baderom med gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. I boligen er det også en romslig, innvendig bod og i samme etasjen som boligen har leiligheten en bod på 5 kvm, og tilhørende garasjeplass med elbillader. Begge med heisadkomst til bakkeplan.

Nærmere innhold:

STUE:
Tiltalende og moderne stue med en lys og luftig romfølelse. Det første som møter deg er store vindusflater og hyggelig, vidstrakt utsikt. Her er det god plass til både sofa med tilhørende salongbord, tv-seksjon og spisebord med plass til en stor familie eller mange gjester. Rommet er romslig og ideelt for både lekende barn og sosiale sammenkomster. Boligen ligger skjermet til og har lite direkte innsyn. Her ferdes du derfor fritt i stuen og resten av boligen. Fra stuen er det utgang til en flott terrasse som strekker seg langs hele leiligheten. Lekker, enstavs laminat på gulv med varmefolie under samt lysmalte veggflater som gir en herlig atmosfære.

MARKTERRASSE:
Råflott terrasse av fin størrelse med platting på hele 21 kvm. God plass til større sittegruppe, spisebord og grill, m.m. Her kan man med andre andre ord invitere venner og familie på grillfest uten å bekymre seg for plassmangel! Dobbel stikkontakt og terrasse varmer er montert. På årets varme dager fungerer terrassen og hagen naturligvis godt som en forlengelse av stuen. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager vel som flotte kvelder. Uteplassen byr på morgen- og formiddagssol på store deler av hagen som vender ut mot omkringliggende småhusbebyggelse, så og si fritt for innsyn. Deler av uteplassen er overbygget av balkongen over, som gjør at du kan nyte uteplassen i nesten all slags vær. Det er satt opp et flott utekjøkken og levegger på begge sider av terrassen som skjermer for både vind og evt. innsyn. Redskapsbod er satt opp på terrassen av tidligere eier, og er ikke byggemeldt. Plenen rundt terrassen strekkes seg rundt hjørnet av boligen og byr på en skjermet, hellelagt uteplass. Denne må virkelig oppleves!

KJØKKEN:
Ny og moderne kjøkkenløsning i åpen løsning med stuen, med innredning fra Ikea- her er det rikelig med benk- og skapplass. Kjøkkenet oppleves meget romslig, moderne og gjennomført. Så sent som i 2022 ble det pusset opp av eier med ny innredning og hvitevarer. Kjøkkeninnredningen er pen og elegant med benkeplate i Nerostein, underlimt oppvaskkum og ett-greps armatur - begge deler i sort utførelse. Belysning er montert i foring over og gir godt arbeidslys. Integrerte hvitevarer som induksjonstopp med ventilator over, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombinert kjøl-/frys. Ventilatoren over koketoppen blender fint inn i innredningen. Bak stekesonen og oppvaskkummen er det montert lekre trefliser. Også på kjøkkenområdet er det varmefolie under laminatgulvet.

SOVEROM I:
Hovedsoverommet er romslig og har godt med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Soverommet vender ut mot marka - her kan man sove med soveromsvinduet åpent uten støy. Lys og lekker enstavs laminat på gulv og malte vegg- og himlingsflater. God plass til klær og oppbevaring i plassbygd skyvedørsgarderobe.

SOVEROM II:
Luftig soverom med god plass til både seng og skrivebord. God lagringskapasitet i garerobeløsning med skyvedører. Store vinduer på flere kanter gir svært gode lysforhold og byr på vidstrakt utsikt over området nedenfor sameiet. Lekker, enstavs laminat på gulv og veggflatene er malt i en lun tone.

BADEROM:
Badet ble pusset opp av fagfolk i 2022 og kvitteringer foreligger. Delikat, flislagt baderom med gulvvarme, downlights i himling og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Baderommet er utstyrt med vegghengt toalett, dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjsett med rainshower - begge deler i sort utførelse. Videre har baderommet en heldekkende servant med skuffeinnredning under og speil på vegg over.

ENTRÉ:
Lys og romslig entré/gang med god plass til jakker og sko. Lys og lekker enstavs laminat på gulv med varmefolie under og malte vegg- og himlingsflater. Glassdør inn til stue/kjøkken.

BOD:
Innvendig bod på 2,8 kmv i direkte adkomst fra stuen med god plass til alt man måtte ønske å "gjemme" unna - i dag brukes den som en romslig garderobe.
I tillegg medfølger det en romslig, lukket kjellerbod på 5 kvm. Denne boden ligger lett tilgjengelig på samme plan som leiligheten.

DIVERSE:
- Meget god arealutnyttelse
- Bod i samme etasje som boligen på 5 kvm - praktisk!
- Felles sykkelrom
- Garasjeplass med elbillader

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Integrerte hvitevarer på kjøkken medfølger.
- Lampe over kjøkkenbord og lampe på hovedsoverom medfølger ikke.
- TV og TV-benk medfølger ikke.
- 4 hyller på stue/kjøkken medfølger ikke.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarer er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Boligen er elektrisk oppvarmet med gulvvarme på baderom. Varmefolie i gulv på kjøkken, stue og i entré.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 11.01.2007. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Etter at ferdigattest ble gitt er terrassen til boligen utvidet med ca. 13,5 kvm og det er satt opp en bod på deler av terrassen. Iht. sameiets vedtekter må en slik utvidelse søkes om og godkjennes før arbeidet utføres. Terrassen ble for øvrig oppført av forrige eier, som var styreleder på tidspunktet hvor utvidelsen og oppføringen av boden ble gjort. En slik utvidelse er ikke søknadspliktig hos kommunen (det er for øvrig boden), men risikoen for at de utvidede terrassene i sameiet vil måtte reverseres til opprinnelig terrasse-størrelse (kun under balkongen over, ca. 7 kvm) er lite sannsynlig iht. styreleder.

I selgers eiertid er det blitt satt opp et utekjøkken med tilhørende levegg på terrassen.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 7 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet 6 erklæring/avtale (vedr. idrettsplasser og skibakker, vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, vedr. sikkerhetssone for patroner og krutt, midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. utskillelse/bebyggelse av d.eid., tilleggsdel - bygning og tilleggsdel - areal) og 1 skjønn.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selger la skiferfliser på uteområdet ved boligen våren 2026.

Dette er en bolig for deg som ønsker å bo sentralt, men likevel med nærhet til grønne omgivelser!

Leiligheten har fredelig og meget hyggelig beliggenhet i et etablert og barnevennlig boligområde på Årvoll, i en vei med lite gjennomgangstrafikk. Sameiet er "nærmeste nabo" med Lillomarka.

Rett utenfor døren finnes fantastiske tur- og rekreasjonsmuligheter! Her finner du lysløype med brede turstier og grusveier innover i marka. Herifra kan du legge skituren til koselige Linderudkollen eller populære Lilloseter. Grefsenkollen alpinsenter ligger kun to minutters gange fra boligen. Om sommeren kan området by på flotte muligheter for sykkel, løping og spaserturer. I tillegg ligger det flotte bade- og fiskevann rett innenfor markagrensen.

Vakre Isdammen, kun 800 meter unna, er nærmeste lille badevann. Hit går turen for både barn som vil vasse i vannet, foreldre som vil ha seg en dukkert og for de som ønsker et idyllisk sted å grille pølser og drikke kaffe. Oppe på Isdammen ligger også en oppusset hytte, som kan leies i forbindelse med barnebursdager o.l. På vinteren er dette et populært sted for å gå på skøyter og ake.
Mange muligheter til Sport og spill ved Badedammen som volleyball, fotball, skøyter osv.

Årvoll senter er en kort gåtur unna, med Rema 1000, apotek, frisør og kafé. Også gangavstand til Tonsenhagen Torg med Kiwi og kafeen Kaffehjørnet.

Til tross for at Årvoll ligger ved markagrensen, er det kun 5 km til Grünerløkkas spennende fasiliteter og mindre enn 8 km til Oslo sentrum. Det er gode sykkelveier ned til sentrum.
Meget effektivt og godt kollektivtilbud fra Årvoll (Stig) til sentrum. Bussnr. 25,26 og 31. 31-bussen har hyppige avganger hele døgnet, hele uken.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Årvoll barneskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Årvollskogen barnehage (10 mnd-6 år): 3 min
Skytterbanen FUS barnehage (0-6 år): 5 min
Skauen barnehage (1-6 år): 7 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3.958,7 kvm som tilhører sameiet. Fellesområder opparbeidet med asfalterte internveier, sykkelparkering, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Boligen har tinglyst bruksrett til garasjeplass med elbillader i felles, oppvarmet og lukket garasjeanlegg i underetasjen.
Adkomst via heis og trapp. Automatisk portåpner til garasjen.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Østreheimsveien) og via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-3964 datert 07.05.2003 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Østreheimsveien 22 F - Ny enebolig m/dispensasjon fra avstandskrav til vei. Igangsettelsestillatelse ble gitt 15.04.2025. Saksnummer 202456648 hos kommunen.

Tomten i Østreheimsveien 28 A (ridesentertomten som ligger mellom Årvollskogen og Grefsenkleiva) er i dag regulert til bygging av ridesenter. Ridesentertomten er for øvrig solgt til entreprenørselskapet Vedal AS. Eier av tomten ønsker å utvikle eiendommene gnr. 86, bnr. 1001 og deler av 458 til boligformål. Forslaget legger til rette for et boområde bestående av ca. 250 boenheter. Til sammen planlegges det for at Årvolltunet inneholder ca. 250 boenheter, og prosjektet vil i stor grad preges av større enheter og rause grøntarealer. En andel rekkehus vil i tillegg gi en god overgang fra småhusområdet og nabobebyggelsen. Prosjektet tilrettelegger for grendehus som er tilgjengelig for hele nærmiljøet samt en liten sykkelbane/skøytebane og tuftepark. For mer informasjon om prosjektet se https://www.vedal.no/prosjekt/arvolltunet/.
Fylkesmannen gav tillatelse til oppstart av planarbeid 25. september 2020 og på oppstartsmøtet som ble avholdt i august 2020 sier Plan- og Bygningsetaten at de er åpne for å se på en omregulering av tomten. Utbygger varslet oppstart av planarbeid 30.10.2020. Per 06.01.2023 er det sendt planforslag til offentlig ettersyn og per 15.02.2023 ble det bedt om flere opplysninger for å fortsette behandling av planforslaget.
For videre informasjon konferer megler eller se saksnummer 202003584 hos Plan- og Bygningsetaten.

Bymiljøetaten har startet et arbeid for å regulere dagens alpinanlegg i Trollvannskleiva og Grefsenkleiva. Det foreligger planer om ny stolheis, ny varmestue samt utvidelse av løypene. Per 17.01.2025 er det sendt planforslag. Se saksnummer 201802070 hos Plan- og Bygningsetaten.

Disen idrettspark - Etablering av ny turvei og kunstgressbane ble gitt tillatelse til tiltak 10.09.2025. Tiltaket gjelder etablering av turvei i forlengelse av eksisterende turvei og etablering av ny kunstgressbane, samt riving av eksisterende kunstgressbane i tilknytning til Disen idrettspark, bydel Bjerke. Tiltaket vil være en oppgradering av eksisterende anlegg, men flyttes tre meter sørøst for å etablere tursti. Totalt samlet areal som berøres av tiltaket er 2 179 kvm. Saksnummer 202556151 hos kommunen.

Oslo kommune v/ Vann- og avløpsetaten bygger en reservevannforsyning stor nok til å gi hele Oslo tilgang på rent drikkevann. Nye vannanlegg i bydelene Alna, Bjerke, Nordre Aker og Sagene. Formålet er å føre rent vann i tunnel fra Sagene til Disen og videre østover til Trosterud, og i en tunnel fra vannbehandlingsanlegget på Oset (Kjelsås) til Disen. Østreheimsveien ligger innenfor planområdet. Den nye vannforsyningen skal være klar i 2028. For mer informasjon se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ny-vannforsyning-stamnett/.

Fellesutgiftene er kr 5 108,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv/internett (grunnpakke), trappevask, vaktmestertjeneste, strøm til fellesarealer, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift, vedlikehold m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.
Det tas forbehold om at felleskostnadene på kort varsel kan endres av styret.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett, og det er en grunnpakke inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger ikke, men må bestilles fra Telenor ved innflytt.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 800,- pr. år. / 9 500 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Verisure som alarmselskap med en årlig avgift på kr 5 748,-. Dette medfølger salget og abonnementet kan videreføres eller evt. sies opp av ny eier.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 335 603,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 342 413,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 49 856,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 20.04.2026

Det er ikke felles lån i sameiet.

7 380 000,00 Prisantydning

Omkostninger

184 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
185 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
195 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 565 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 575 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andrea Myhrstuen og Mathias Samuelshaug Lilleeidet

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Østreheim boligsameie, med sameiebrøk 73/3172.
Sameiet består av 46 seksjoner.
Forretningsfører er Bori bbl. tlf, 63 29 02 00.
Forsikret i Gjensidige Forsikring AS med polisenr. 76693911.
Sameiet har avtale med Karlsens Vaktmestertjeneste AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så fremt det ikke fører til urimelig sjenanse for naboene.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Renset ventilasjonsanlegget i sameiet
- Utbedring av tak
- Nye inngangspartier
- Nye port-telefoner med kamera
- Ladeanlegg for el-biler installert ved samtlige parkeringsplasser og dermed tilrettelagt for fremtidige montering av ladere
- Installert nytt kamerasystem og sensorlys
- Byttet låssystem
- Installasjon av automatisk brannvarsling i garasjeanlegget
- Årlig kontroll av alt elektrisk anlegg i fellesanlegget
- Heisanlegg kontrollert. Sjekket og utbedret vifteanlegget. Sjekket rør. Vedlikeholdt alle ytterdører, boddører og garasjedører

Planlagte påkostninger:
I følge styreleder 29/04 er det ingen planer om opptak av lån eller prosjekter i nærmeste fremtid. Styret kommer til å indeksjustere felleskostnadene med noen prosenter også i fremtiden for å sikre at sameiet har råd til fremtidig vedlikehold.

Ved årets årsmøte ble det vedtatt at seksjon 34 og 32 (denne seksjonen) ble tildelt en midlertidig bruksrett til den delen av sameiets fellesareal som ligger i direkte tilknytning til de respektive seksjonene (plenen rundt hjørnet og flislagt uteplass). Vilkår for bruksretten er at seksjonseier skal bekoste beplantning og vedlikeholde området i samsvar med styrets godkjennelse. Det er ikke tillatt å oppføre installasjoner av noen art, herunder platting, gjerde, store blomsterkasser eller lignende. Bruksretten kan tilbakekalles dersom seksjonseier ikke ivaretar vedlikeholdsplikten, eller dersom bruken medfører urimelig sjenanse for naboene. Denne bruksretten er personlig og følger kun nåværende eier, og vil bortfalle ved salg/overtakelse. Iht. styreleder vil det for øvrig være mulig for ny eier å søke om tilsvarende bruksrett direkte til styret for midlertidig godkjenning, og at det videre vil bli tatt opp for formell godkjenning til neste årsmøte.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.   

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Kunderabatt kr 11 000,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk   kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet (boligselgerforsikring Gjensidige 4,58 i promille kommer i tillegg- valgfri)  kr 10 750,-
Boligstyling - konsultasjon  kr 2 500,-
Foto - leilighet med collage Lasse Lerdahl + Evt. kveldsfoto kr. 5500,-  kr 5 550,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 39-0042/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2642

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 18:41