Grefsenveien 39

Grefsenveien 39, 0485 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 76, bruksnummer 182, ideell andel 1/1
Andelsnummer 46, Storo Borettslag, organisasjonsnummer 948546051

Totalt bruksareal BRA: 71 kvm

BRA-i:
2. etasje 63 kvm: Entré, bad, to soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Bod.
Loft 4 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Loftboden har skråtak og lav himlingshøyde som begrenser det måleverdige arealet. Boden har en total gulvflate (GUA) på 13 kvm, men kun 4 kvm er måleverdig som bruksareal. Arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.08.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1955. Bygningen er antatt fundamentert med betong til stedlige masser med grunnmur av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk og etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er et saltak av tre, antatt tekket med takstein. Vinduene har 3-lags isolerglass fra 1985. Leiligheten har en brann- og lydklassifisert entrédør og en balkongdør med 3-lags isolerglass fra 1985. Det er en sydvestvendt balkong på ca. 6 kvm i betongkonstruksjon.

Det elektriske anlegget har automatsikringer.

Lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr medfølger.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer og balkongdør er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.

Våtrom
- Overflatene fremstår visuelt i god stand. Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i konstruksjonens alder.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet.
- Det er påvist at en flis har bom (hulrom under). Bom eller hullyd er ikke alltid er et umiddelbart problem, med bør overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår.
- Løstliggende banemembran under påstøp på gulv er eldre enn 10 år og det mangler dokumentasjon.
-Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet).
- Det er registrert manglende bruk av rørmansjetter under servantskapet.
- Det er påvist skader, svelling eller lignende på servantinnredning.
- NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Kjøkken
- I henhold til NS 3600 kreves mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0 eller TG 1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er
normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Tekniske installasjoner
- Det registreres begrensede tilluftsmuligheter og luftutskifting til enkelte oppholdsrom i boligen, noe som er vanlig i blokkleiligheter som denne. Boligen har naturlig ventilasjon som fungerer i dag, men gir lavere luftutveksling enn forsert ventilasjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Helse, miljø og sikkerhet:

- Rekkverkshøyde på balkong tilfredsstiller ikke dagens krav. Rekkverkshøyde målt til 0,97 meter, men skal være minimum 1 meter. Det er lagt tilfarergulv med terrassebord som bygger ca. 6 cm. Hvis dette fjernes, vil avviket her bli lukket.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er bom i én flis på badegulvet. I 2021 ble det lagt nye varmekabler i gangen, koblet opp nye lys i gang, stue, gjesterom og kjøkken, og lagt opp noen nye stikkontakter. Det ble også gjort sjekk av det elektriske anlegget. Arbeidet ble utført av faglært, og dokumentasjon foreligger. I 2026 ble dimmebryter i stua byttet av faglært, og dokumentasjon foreligger.

2024:
- På badet er det montert nye skap og dusjdører.

2021:
- Etablert ny isolasjon, varmekabler, støp og fliser i entré/gang.
- Det er etablert ny garderobeløsning i entré.
- Det er etablert nye lamper og elektriske lampepunkter i stue, gang, kjøkken og gjesterom, samt enkelte nye stikkontakter.
- Vegger og himling i stuen malt. Himlingen ble i tillegg sparklet og påført ny duk.

Dokumentasjon av utført el-arbeider ligger i boligmappa.

Vi har gleden av å presentere denne lyse og innbydende 3-roms leiligheten med solrik balkong og hyggelig utsyn.

Leiligheten har en gjennomgående og velfungerende planløsning med store vindusflater som sørger for rikelig med naturlig lys. Stuen er romslig og har god plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det direkte utgang til en sydvestvendt balkong på ca. 6 kvm, som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret.

Kjøkkenet er separat og utstyrt med moderne innredning fra 2014 samt integrerte hvitevarer. Videre inneholder leiligheten to gode soverom, flislagt bad med gulvvarme og opplegg for vaskemaskin, samt entré med gulvvarme som gir en komfortabel ankomstsone.

Nærmere innhold

Entré
Innbydende entré med god plass til oppheng av yttertøy og oppbevaring av sko. Gulvet er flislagt med varmekabler som bidrar til ekstra komfort. Herfra er det adkomst til leilighetens øvrige rom, noe som understreker den funksjonelle planløsningen.

Stue
Lys og romslig stue med gode møbleringsmuligheter og plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og skaper en luftig romfølelse. Fra stuen er det utgang til balkongen. Gulvet er belagt med 3-stavs eikeparkett.

Balkong
Solrik, sydvestvendt balkong på ca. 6 kvm med god plass til utemøbler og beplantning. Selger opplyser om solforhold sommerstid fra ca. kl. 10:00 til 20:30/21:00. Balkongen har hyggelig utsyn mot velholdte fellesområder og fremstår som et attraktivt uteareal i tilknytning til stuen. Gulvet er belagt med beisede terrassebord, og rekkverket er utført i stål med plater.

Kjøkken
Separat kjøkken med gode arbeidsflater og rikelig oppbevaringsplass. Innredningen fra 2014 er levert av Epoq og IKEA, og har lyse fronter med integrerte håndtak samt laminert benkeplate. Kjøkkenet er utstyrt med integrert oppvaskmaskin, stekeovn, induksjonstopp og kjøleskap med frysedel. Alle hvitevarer medfølger handelen. Det er installert både komfyrvakt og Waterguard. En dekorativ teglsteinsvegg tilfører rommet særpreg og karakter. Gulvet er belagt med 3-stavs parkett.

Bad
Flislagt bad med gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. Baderomsinnredningen fra IKEA består av servant med benkeplate og oppbevaringsskuffer under, speil med integrert belysning, gulvstående toalett og dusjnisje med innfellbare dusjdører fra Megaflis. Vaskemaskinen medfølger salget.

Hovedsoverom
Romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og nattbord. Rommet har en praktisk skyvedørsgarderobe og plass til ytterligere oppbevaringsmøblement ved behov. Gulvet er belagt med 3-stavs parkett.

Soverom 2
Leilighetens andre soverom har en god størrelse og passer utmerket som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Rommet er utstyrt med skyvedørsgarderobe og har 3-stavs parkett på gulvet.

Overflater:
Gulv: Fliser i entré og bad. 3-stavs eikeparkett.
Vegger: Malte slette flater og strie. Murverk på deler av kjøkken.
Himling: Malt betong.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder: én i kjeller og én på loft.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Sykkelholder i kjellerbod, knaggrekke til høyre for inngangsdør, taklampe i stua, to enkle klesskap på hovedsoverom og veggmontert sikkerhetsskap/safe i skap på soverom 2.

Leiligheten har elektrisk oppvarming. Gulvvarme i entré og på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for våningshus datert 22.05.1952. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for nye balkonger for "Hus 20" - boligblokk datert 18.08.1992. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 03.06.1947 og ligger vedlagt salgsoppgaven. Dagens planløsning stemmer med godkjente byggetegninger.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om adkomstrett og jordskifte.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en attraktiv og sentral beliggenhet på Storo, med kort gangavstand til det aller meste man trenger i hverdagen. Området har gjennomgått en betydelig og positiv utvikling de senere årene, hvor tidligere industriområder er transformert til moderne bolig- og næringsområder med flotte grøntarealer, hyggelige møteplasser og et rikt servicetilbud.

Fra boligen er det få minutters gange til populære Storo Storsenter med over 130 butikker, spisesteder og servicetilbud. I nærområdet finner du også Handelshøyskolen BI, Odeon Kino med IMAX-sal, flere treningssentre som SATS og EVO, samt et bredt utvalg av caféer og restauranter. Blant lokale favoritter finner du Åpent Bakeri og Lofthus Samvirkelag, kjent for sine populære steinovnsbakte pizzaer. På Nordpolen ligger restauranter som Jewel of India, Pizza Pancetta og Mega Sushi. For raske og gode måltider finnes både Bislett Kebab og Ebi Sushi i umiddelbar nærhet.

Området kombinerer det beste av byliv og naturopplevelser. Beliggenheten mellom sentrum og marka gir enkel tilgang til både urbane fasiliteter og flotte rekreasjonsområder. Langs Akerselva finner du idylliske turveier som strekker seg sørover mot sentrum og nordover mot Nordmarka og Lillomarka. I nærområdet ligger også Voldsløkka med tennisbaner sommerstid og skimuligheter om vinteren. For den friluftsinteresserte er Grefsenkollen og Nordmarka kun en kort gå-, sykkel- eller busstur unna.

Borettslaget er særlig godt tilrettelagt for familier. Her finnes store grøntområder, flotte lekeplasser med ny sand, interne veier som er perfekte for sykling, samt åpne arealer som innbyr til lek og ballspill. Til tross for den sentrale beliggenheten oppleves området rolig, grønt og tilbaketrukket.

Kommunikasjonstilbudet er blant byens beste. Både Storo og Nydalen er viktige kollektivknutepunkter med tilgang til T-bane, tog, trikk og buss. Nærmeste trikkeholdeplass er Grefsenveien, og flere busslinjer, inkludert døgnåpne linjer, sørger for enkel transport til resten av byen. Flybussen har også stopp på Storo/Ring 3, noe som gjør reise til og fra Oslo lufthavn svært enkelt.

Denne beliggenheten passer perfekt for deg som ønsker en sentral hverdag med umiddelbar tilgang til butikker, servicetilbud, kollektivtransport og naturopplevelser, samtidig som du bor i et barnevennlig og hyggelig boligmiljø.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Fernanda Nissen barneskole og Bentsebrua ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet Oslo kommunes hjemmesider, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 18 285,1 kvm som tilhører borettslaget. Borettslagets fellesarealer er pent opparbeidet med grøntanlegg, veier, plener, lekeplass og en felles grillplass.

Borettslaget disponerer 55 utendørs parkeringsplasser og 46 garasjeplasser i P-huset under Grefsen stasjon. Plassene leies ut etter ansiennitet på venteliste, og kun til andelseiere som disponerer bil. Det står over 10 personer på venteliste per dags dato.

Det er etablert el-billadere utendørs og i garasje.

Priser:
- Ordinær uteplass: kr 330,- per måned
- Uteplass med elbillading: kr 550,- per måned + strømforbruk
- Ordinær garasjeplass: kr 700,- per måned
- Garasjeplass med elbillading: kr 850,- per måned + strømforbruk
- Strømpris for lading (fra 07.10.2025): kr 1,50 per kWh
- Engangsgebyr fra OBOS ved alle nye avtaler/endringer: kr 750,-

Det er flere parkeringsplasser til gjester.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier på borettslagets eiendom, med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 24.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn).

Eiendommen omfattes også av detaljregulering S-5142, "Detaljregulering med konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser for Ny vannforsyning Oslo - Stamnett", datert 04.03.2022, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen legger til rette for infrastruktur for vannforsyning under bakken.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for:
- Kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen er i områdeanalysen vurdert til 'Ingen'.
- Radon, usikker aktsomhet.

Pågående plan- og byggesaker i nærområdet:

- Saksnummer 202212601) - Detaljregulering - Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48. Hovedhensikten med planforslaget er å skape en trygg og attraktiv sykkeltrasé.

- Saksnummer 202205180 - Reguleringssak - Storokrysset fra Grefsenveien 48 til Disen. Hovedhensikten med planforslaget er å skape en trygg og attraktiv sykkeltrasé.

- Saksnummer 201816207 - Reguleringssak - Vitaminveien - Planforslag til politisk behandling - Bymiljøetaten foreslår å omregulere Vitaminveien og deler av Nydalen allé, Gunnar Schjelderups vei og Sandakerveien fra offentlige og fellesprivate samferdselsformål og forretning/kontor/industri til offentlige samferdselsformål (bl.a. kjøreveg, fortau
sykkelanlegg, torg) og annen veigrunn (grøntareal). Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget.

- Saksnummer 202209898 - Reguleringssak - Nycoveien 1 og 1 B - Utarbeidelse av planforslag (Kontor/næringsbygg).

- Saksnummer 202017294 - Reguleringssak - Vitaminveien 1B - planforslag til offentlig ettersyn. Det foreslås å rive eksisterende bensinstasjon og vaskehall på Vitaminveien 1B, Storo, og omregulere eiendommen til kontorformål, med forretning, bevertning og næring i første etasje. De foreslår å oppføre en bygning i 8 etasjer (ca. 30 meter).

- Saksnummer 2026/07876 - Plansak - Detaljregulering - Vitaminveien 5. Hovedhensikten med planen er bolig, inkludert studentbolig og omsorg.

- Saksnummer 2026/06873 - Plansak - Detaljregulering - Vitaminveien 3. Hovedhensikten med planen er sntrumsformål, herunder bolig, næring og kontor.

- Saksnummer 2025/09334 - Byggesak - Storo T-banestasjon - oppføring av gangbro.

- Saksnummer 2025/16117 - Byggesak - Grefsenveien 9 A-B og Fredrik Glads gate 8 A-B - oppføring av to boligbygg på lokket over garasjekjelleren som ombygges, riving av trafo, bod og tilbygg.

- Saksnummer 2026/05792 - Byggesak - Grefsen - etablering av gang og sykkelvei - Grefsen stasjonsby.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 092,32 pr. mnd. og inkluderer: TV og internett fra Telia, trappevask, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, nedbetaling andel fellesgjeld, forretningsførsel og generell drift og vedlikehold av borettslaget.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 3 934,32
- Trappevask: kr 158,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.01.2026 med en økning på 4%.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Selger har ikke kjennskap til strømforbruket for leiligheten. Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett/tv. 100 Mbit og 15 Telia-poeng er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 636 621,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 47 513,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 135 867,- pr. 18.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 25 470 186,- pr. 18.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207791938
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.08.2026: kr 25 470 186,-
Andel av saldo: kr 135 866,97,-
Innfrielsesdato: 30.05.2049
Type Rente: Flytende
Rente: 5,44 %

6 150 000,00 Prisantydning
135 866,97 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 285 866,97 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 295 362,97 Totalpris inkl. omkostninger
6 305 312,97 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mathilde Thommessen og Trym Vamråk

Leiligheten er tilknyttet Storo Borettslag.
- Borettslaget består av 186 boenheter fordelt på syv boligblokker.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 86197317.
- Borettslagets nettside: https://vibbo.no/storo/om-selskapet
- Borettslaget har fellesvaskerier, sportsboder, lekeplass og en felles grillplass. Det er mulig å leie ekstra bodplass. Vask av fellesarealer utføres av et byrå. Beboerne har ansvar for renhold av eget fellesvaskeri etter bruk, samt vask av boder og loftsganger minst én gang i året. Det avholdes dugnad to ganger i året.
- Dyrehold er tillatt med vilkår. Det er kun tillatt med hund og katt så fremt beboeren innhenter skriftlig samtykke fra alle beboere i oppgangen og forelegger dette for styret for godkjenning før anskaffelse. Styret kan trekke tilbake tillatelsen dersom dyreholdet er til sjenanse for andre.
- Det er tillatt med gass- og elektrisk grill på balkongene, men ikke kullgrill. Det skal være ro i leiligheten mellom kl. 22:00 og 06:00. Støyende arbeid kan kun skje mellom kl. 08:00 og 20:00 på hverdager. Det er ikke tillatt å plassere gjenstander i fellesarealer som trapperom. Alle beboere må ha godkjent varmtvannsbereder med vannstopper.

Foretatte påkostninger de senere år:
2025: Tørkerom – varmeviftene i BR30 og GR35 ble byttet ut med energibesparende tørkere fra El-Björn. Heiser – utbedring av alle tre heisene, blant annet bytte av wire.
2024: Brannvarsling – ny brannvarsling i høyblokka.
2023: Tørkerom – varmeviftene i BR18-22 og BR24-28 ble byttet ut med energibesparende tørkere fra El-Björn. Uteområdene – utbedret ujevne plenoverflater; beskjæring av trær utført av arborist.
2022: Ny isolasjon av kjellerrør. Siste rest av de gamle utelampene ble byttet ut. Diverse utbedringer på uteområdene. Ny tørketrommel i BR24-28. Nødvendig vedlikehold og reparasjoner av heisene i høyblokka.
2021: Rens av ventilasjon og egenmonterte elektriske vifter kartlagt. Ferdigstilling av rørfornying. Maling av bodvegger. Sliping og polering av kjellergulv. Etablering av elbil-lading på uteparkering – plass 27–41 ble klargjort med Zaptec-anlegg. Oppgradering av bredbånd – oppgradert til Docsis 3.1 av Telia.
2020: Nye røykvarslere med 10-års batteri i alle leiligheter, samt utdeling av pulverapparater. Gamle rør for vannbåren varme ble fjernet fra kjellergangene. Nye vaskemaskiner i BR24-28 og GV35-39, samt ny tørketrommel i BR12-16. Brostein på alle sykkelparkeringene. Planting av hekk – langs gangveien mellom BR22 og BR34.
2019: Alle lamper på loft og i kjeller ble byttet til LED-lamper med bevegelsessensor. Belysningen ved BR30-34, flaggstanga, lekeplassen og høyblokka ble byttet. To nye vaskemaskiner installert i GV35-38 og BR24-28. Ladeopplegg i garasjen – Zaptec-anlegg på alle parkeringsplasser i garasjen.
2018: Byttet lamper på portstolpene til stående på toppen. Alle tørketromlene fikk service og deler ved behov. Nye automatiske strømmålere/avlesere i alle skap i trappeoppganger, hovedinntaksskap og garasje. Ny vifteovn i tørkerom i BR12-16. Ny vaskemaskin i BR6-10.
2017: Alle lamper i trappeoppgangene og under takutspring ved inngangspartiene ble byttet til LED-lamper med bevegelsessensor. Ny sentrifuge i GV35-39. Felling av store trær og div. bærtre, hekk og beplantning erstattet.
2016: Alle gangveier, parkeringsarealer og kjøreveier fikk ny asfalt og granittkantstein. Det ble montert dypbrønner for avfall på 3 områder, utvidet gjesteparkering og gjennomført omfattende beplantning.
2014: Ny vaskemaskin i BR26.
2013: Vaktmesterleilighet – pusset opp bad. Sanering av asbest – på gamle sentralvarmerør i kjeller.
2011: Heis – skiftet heisstoler og styringsmekanismer i høyblokka. Ny vaktmestergarasje i det gamle fryseriet.
2010: Rehabilitering og oppgradering av lekeplass, ny beplantning foran innganger og ny gangveibelysning.
2008/09: Fasaderehabilitering – ny drenering langs alle blokkene, etterisolering, ny fasadebekledning, trepanel på
balkonger, nye ventiler i kjøkken og soverom, samt omlegging av tak etter behov.
2007: Etterisolering – loftsgulv i alle blokker.
2001: Takarbeid – taket i Grefsenvn. 41-45 ble lagt om.
1998: Utskiftning av vann- og avløpsrør fra kjeller til og med 2. etasje i alle blokker, og til og med 4. etasje i høyblokken; kjellertoalettene utbedret.

Planlagte påkostninger:
- På årsmøtet i 2026 ble det vedtatt å etablere kameraovervåking i garasjeanlegget, plante hekk mot Birch-Reichenwalds gate, ta i bruk en digital løsning for gjesteparkering og utarbeide en langsiktig vedlikeholdsplan.
- Forslag om utskifting av vinduer og balkongdører, med en estimert kostnad på ca. 19 millioner kroner, ble nedstemt på årsmøtet i 2026 og vil ikke bli gjennomført på nåværende tidspunkt.
- Styret følger opp et pålegg fra Oslo kommune om utbedring av heisene i høyblokka og har vedtatt å gå videre med et tilbud fra KONE.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Årsresultatet for 2025 viste et overskudd på kr 546 346,-. For 2026 er det budsjettert med et overskudd på kr 600 456,-. Borettslagets disponible midler var kr 2 080 658,- per 31.12.2025. Balansen per 31.12.2025 viser en negativ egenkapital på kr -7 180 473,-. Ifølge styret skyldes dette at eiendeler er bokført til opprinnelig pris og ikke gjenspeiler markedsverdi. Det er varslet betydelige økninger i kommunale avgifter de neste årene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget - utpekt av OBOS - forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Styregodkjennelse:
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger er inkludert.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige regnes av prisant.  kr 17 081,50
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - kr 10 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0304/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26304

Sist oppdatert: 31. august 2026 kl. 18:44