Sandarveien 11

Sandarveien 11, 3215 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 43, bruksnummer 92, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 390 kvm

BRA-i:
Kjeller 108 kvm: Gang, vaskekjeller og diverse bodrom.
1. etasje 125 kvm: Entré, to ganger, stue, kjøkken, spisestue, bad, vaskerom og to soverom.
2. etasje 118 kvm: To ganger, stue, kjøkken, bad, vaskerom, walk-in closet og fire soverom.

BRA-e:
1. etasje 39 kvm: Dobbelgarasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 58 kvm: Inngangsparti/platting og terrasseområde.
2. etasje 14 kvm: Balkong.

2.etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 120 m2, men grunnet skråtak er kun 118 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.10.2026 utført av Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TG2 / TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad, og bygningsdeler som ikke er undersøkt (TG IU). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten enebolig oppført i 1917 over to plan og kjeller. Bygningen er oppført på støpt betong mot grunn med grunnmur i betong- og naturstein. Yttervegger, etasjeskille og tak er oppført i trekonstruksjoner. Fasader har stående og liggende trekledning. Saltak er tekket med betongtakstein, og kaldtloft har adkomst via innvendig luke. Vinduer, balkong- og terrassedører har to-lags isolerglass. Ytterdører er i sandwichkonstruksjon med isolerglassfelt. Boligen har teglsteinspipe med takhatt over tak og ildsted med vedfyring. Sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt er plassert i gang i begge etasjer.

Garasje er oppført på støpt betong mot grunn med yttervegger og tak i trekonstruksjoner. Fasader har stående trekledning og saltak tekket med betongtakstein. Garasjen er en dobbelgarasje inndelt i to deler, med elektriske leddporter, innlagt strøm og etablert ladepunkt for elbil. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
- Vaskerom 1. etasje: Ingen ventilasjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
- Grunnmur og fundament: Skader på overflater.
- Fuktsikring og drenering: Registrert salt-/kalkutslag og avflassing. Passert alder for usikker fremtidig funksjon.
- Rom under terreng: Observert fuktmerker. Observert salt/kalkutslag på gulv- og veggflater. Målt forhøyet fuktverdi i konstruksjonen.
- Terrengforhold: Manglende fall bort fra bygningen.
- Yttervegg og fasade: Manglende eller begrenset lufting bak kledningen.
- Balkong, terrasse, platting: Skjevheter i konstruksjonen. For liten avstand til terreng.
- Takkonstruksjon og loft: Observert svertesopp/fuktmerker i undertaket. Målt forhøyede fuktverdier i treverket. Usikker lufting av konstruksjonen. Observert spor etter gnagere.
- Taktekking: Slitt overflate på takstein. Mosegrodd tekking.
- Ildsted/Skorstein innvendig i boligen: Deler av skorsteinen er innkledd. For liten avstand til pipeløp i etasjeskiller.
- Kjøkken 1. etg (overflater og innredning): Slitasje og skjevheter.
- Etasjeskille og gulv på grunn: Lokal høydeforskjell over 15 mm. Total høydeforskjell over 30 mm.
- Avløpsrør inne i boligen: Passert alder for usikker fremtidig funksjon.
- Utvendige avløpsrør: Passert alder for usikker fremtidig funksjon.
- Vannrør inne i boligen: Passert alder for usikker fremtidig funksjon.
- Utvendige vannledninger: Passert alder for usikker fremtidig funksjon.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Observert spor etter gnagere på kaldtloft.
- Bad 1. etg: Bom i flis. Riss/sprekker i flisfuger. Utilstrekkelig fall. Kan ikke dokumenteres membranoppkant ved terskel. Passert alder for usikker fremtidig funksjon på membran, tettesjikt og sluk. Sluk har begrenset mulighet for besiktigelse/renhold. Ikke påvist drensåpning for innebygd sisterne.
- Bad 2. etg: Riss/sprekker i flisfuger. Bom i flis. Misfarging/svertesopp på overflater. Sprekker i silikonfuge. Lokalt motfall/ujevnt fall. Kan ikke dokumenteres membranoppkant ved terskel. Passert alder for usikker fremtidig funksjon på membran, tettesjikt og sluk. Ikke påvist drensåpning for innebygd sisterne. Redusert ventilasjon.
- Vaskerom 1. etg: Lokalt motfall/ujevnt fall. Kan ikke dokumenteres membranoppkant ved terskel.
- Vaskerom 2. etg: Passert alder for usikker fremtidig funksjon på membran, tettesjikt og sluk. Sluk har begrenset mulighet for besiktigelse/renhold. Kan ikke dokumenteres membranoppkant ved terskel. Redusert ventilasjon.
- Garasje: Aldersslitasje og råteskader.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Skorstein over tak: Inndekket med takhatt, og derfor ikke inspisert.
- Bad 1. etg (hulltaking/fuktmåling): Ikke gjennomført da våtsonen ligger mot vaskerom, rom med innredning og mot brannmur.
- Bad 2. etg (hulltaking/fuktmåling): Ikke gjennomført da våtsonen ligger mot rom med innredning og mot brannmur.
- Vaskerom 1. etg (hulltaking/fuktmåling): Ikke gjennomført da våtsonen ligger mot bad og rom med innredning.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Kontroll av tegninger: Ikke kontrollert, da opprinnelige byggetegninger ikke er fremlagt.
- Manglende ferdigattest: Ferdigattest for balkong er ikke fremlagt.
- Krav til rømning, dagslys og takhøyde: Rømningsvinduer i 2. etasje tilfredsstiller ikke dagens forskriftskrav til størrelse for rømningsvei.
- Innvendig trapp: Mangler håndløper, og rekkverkshøyden er lavere enn dagens krav.
- Utvendig rekkverk: Oppfyller ikke dagens krav til høyde og sikkerhet

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Pipe må renoveres etter tilsyn fra feievesenet i august 2026. Ildstedet har ikke vært i bruk i selgers eiertid. Det er installert varmepumpe (Daikin) i stue i både 1. og 2. etasje ca. 2017 med utført service i 2024, samt etablert elbillader i garasje i desember 2025. Tidligere eier opplyste om mus under ombygging, og det ble satt inn ultralydskremmer i kjeller. Ved stort nedbør kan det samle seg vann på parkering foran venstre garasjedør. Elektrisk markise over terrasse på forsiden av huset kan enkelte ganger lukke eller åpne seg selv. Radonmålinger gjennomført i 1. etasje og kjeller ca. 2016 viste ingen forhøyede verdier.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2021:
- Elektrisk anlegg: Kontroll og montering av ytterligere stikkontakter.

2020:
- Etablering av veranda/balkong.
- Utskifting til ny balkongdør i 2. etasje.
- Utskifting av en mindre del av fasadekledningen.
- Elektrisk anlegg: Endring av skjult anlegg ved fjerning av delevegger, montering av taklys og stikkontakt.

2017:
- Installasjon av to Daikin luft-til-luft-varmepumper i henholdsvis 1. og 2. etasje.
- Elektrisk anlegg: Kurs til varmepumpe, opplegg til TV og stikkontakter samt utbedring av utelys.

2016:
- Elektrisk anlegg: Opplegg av stikkontakter i 2. etasje og kontroll av sikring i gang etter el-tilsyn.

2014:
- Oppussing/etablering av vaskerom i 1. etasje.

2013:
- Elektrisk anlegg: Nytt elektrisk opplegg til kjøkken samt opplegg på bad, til markise og stikkontakter.

ca. 2012:
- Oppussing/etablering av bad i 2. etasje.
- Oppussing/etablering av vaskerom i 2. etasje.
- Takomlegging med betongtakstein samt nye takrenner og nedløp.

2007–2010:
- Utskifting av fasadekledning.

2009:
- Oppussing av bad i 1. etasje.

Ukjent årstall:
- Deler av vannledningsnettet oppgradert med rør-i-rør-system.
- Deler av innvendige avløpsrør oppgradert.
- Innstallasjon av Panasonic luft-til-luft varmepumpe i spisestue i 1. etasje.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeider opplyst utført:

2025:
- Installert elbillader i garasje, utført av Torp elektro.

Klassisk og innholdsrik enebolig fra 1917, oppført over to plan og kjeller, beliggende på en stor og usjenert tomt på ca 1,3 mål.

Boligen har gjennomgått jevnlige oppgraderinger med blant annet omtekking av tak i 2012, fornyelse av kledning, oppgraderte våtrom og nyere kjøkken.
Planløsningen rommer generøse oppholdsrom, to kjøkken, to bad, to vaskerom og i alt seks soverom fordelt over etasjene. Perfekt som generasjonsbolig eller for storfamilien!

Adkomsten skjer via et koselig overbygd inngangsparti belagt med skiferheller. Innenfor ytterdøren møtes du av entréen som leder naturlig videre inn til trappegang med plass til å henge av yttertøy. I enden av gangen har man utgang også til hagen, og man kan enkelt benytte hver sin inngang om man ønsker fortsatt bruk som generasjonsbolig.

Videre inn i hovedetasjen ligger stuen som har en takhøyde på 2,58 meter, med innfelte downlights i himlingen.
Spisestuen ligger i åpen tilknytning til stuen og her er lekker stukkatur i taket og belysning med innfelte downlights. Rommet har god plass til langbord og er utstyrt med en rund, hvit peisovn (pipen må rehabiliteres før bruk av ildsted).Lyst og innbydende med godt naturlig lys fra store vindusflater.
Her er montert varmepumpe i begge stuer.

Kjøkkenet har innredning med slette fronter, benkeplater i stein og oppvaskkum i komposittmateriale med ett-greps armatur. Rommet har fliser over benk, innfelte downlights i himling og en takhøyde på 2,55 meter. Av utstyr finnes komfyrvakt og himlingsmontert avtrekksvifte. Det er kun hvitevarene som er listet opp som følger med: komfyr, micro, koketopp og integrert kjøleskap. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Kjøkkenet er både pent og praktisk innredet med god arbeidsplass. Det er kjøkkenøy mot spisesonen, hvor det er god plass til spisebord for de daglige måltider. Utgang til deilig veranda fra kjøkkenet. Man har inngang til kjøkkenet både fra spisestue og fra gangen. Praktisk når man kommer hjem med storhandlingen.

Badet i første etasje ble oppgradert i 2009 og har flislagte vegger samt flislagt gulv med gulvvarme. Innredningen består av heldekkende servant med ett-greps armatur, underskap med slette fronter, høyskap og speil med integrert lys og stikkontakt. Videre er badet utstyrt med vegghengt toalett, dusjkabinett med glassvegger, to-greps armatur, regnfallsdusj og hånddusj samt innfelte downlights i himling. Vaskerommet ble etablert i 2014 og har flislagt gulv med oppkantfliser og malte vegger. Rommet er utstyrt med benkeplate i tre, utslagsvask i metall med ett-greps armatur og opplegg for vaskemaskin.

Første etasje inneholder i tillegg to soverom med god plass til seng og garderobeløsninger, tilbaketrukket fra oppholdsrommene plassert via gangen.

Vi tar turen opp i 2. etasje, hvor det er innredet med en egen boenhet. Enhetene har felles inngang og entrè i hovedetasjen, med mulighet for å benytte hver sin inngang.

Stuen i 2. etasje har er lys og innbydende med en takhøyde på 2,51 meter. Rommet har god plass til sittegruppe og danner et lyst og trivelig oppholdsrom i etasjen. Varmepumpe montert for oppvarming.

Kjøkkenet er innredet med hvite slette fronter, benkeplater i stein- og laminatmateriale, og oppvaskkum i komposittmateriale med ett-greps armatur. Utstyret omfatter nisje for kjøleskap, veggmontert avtrekksvifte, automatisk lekkasjestopper og komfyrvakt. Det er kun hvitevarene som er listet opp som følger med: komfyr, micro og koketopp. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti. Parkett på gulv. Rommet er et flott bruksrom med god plass til spisestuen. Her er plass til både familie og venner i hyggelig lag.

Badet i 2. etasje ble oppgradert rundt 2012 og har flislagte vegger og flislagt gulv med gulvvarme. Innredningen består av heldekkende dobbeltservant med ett-greps armatur, slette fronter, overskap og speil med overlys og stikkontakt. Videre er badet utstyrt med vegghengt toalett, dusjhjørne med glassvegger, to-greps armaturer, regnfallsdusj og hånddusj, opplegg for badekar samt innfelte downlights under skråtaket. Ett stort og deilig badeværelse! Vaskerommet ble oppgradert rundt 2012 og har flislagte vegger samt flislagt gulv med gulvvarme. Innredningen har slette fronter, laminert benkeplate, utslagsvask i metall med ett-greps armatur, opplegg for vaskemaskin og opplegg for vegghengt toalett.

Andre etasje er innredet med fire soverom. Det ene soverommet har direkte utgang til en østvendt balkong, og et soverom har "walk-in"-closet. Rommene er med god størrelse og med ulike garderobeløsninger.

Kjelleretasjen fungerer som grovkjeller, med adkomst fra entreen, med støpt betongdekke på gulv og pussede murvegger. Her finnes en vaskekjeller samt flere separate boder med god lagringskapasitet. Her er svært god lagringsplass. Det finnes også en utvendig dør til kjelleren med adkomst fra hagen bak huset.

Lagring:
Oppbevaringsmuligheter i garderobeskap på soverom, walk-in closet i 2. etasje, samt diverse bodrom i kjelleren. Romslig, frittstående dobbelgarasje på 39 m².

Følgende hvitevarer medfølger salget: Komfyr, micro og koketopp x 2, samt ett integrert kjøleskap. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser for øvrig til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.
To Daikin luft-til-luft-varmepumper fra 2017 er plassert i stue i henholdsvis 1. og 2. etasje, med service opplyst utført i 2024. Det er ytterligere en varmepumpe i spisestuen i 1. etasje (en eldre modell av merket Panasonic).
Gulvvarme på bad i 1. etasje, samt på bad og vaskerom i 2. etasje.
Vedovn i 1. etasje.
Sandefjord kommune opplyser følgende fra feieren:
- Siste feiing/tilsyn var 28.08.2026
- Avvik: Skorsteinen må renoveres, brennbart materiale inntil etasjeskillene, skorsteinen er innkledd, og hele skorsteinen er ikke kontrollert. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for disse avvikene.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1917.
Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Boligen er oppført i en tid før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965, så det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger følgende eldre byggesaksdokumenter for eiendommen:
- Godkjente byggetegninger for tilbygg, anmeldelse nr. 44/30. Det er ikke fremlagt ferdigattest for tiltaket i mottatt dokumentasjon.
- Det foreligger ferdigattest for ombygning av inngangsparti datert 01.12.1971. Tegninger og situasjonsplan foreligger i byggeanmeldelse nr. 1026/1971.
- Godkjente byggetegninger for uthus/dobbel garasje datert 1973, anmeldelse nr. 70/1973. Det er ikke fremlagt ferdigattest for tiltaket i mottatt dokumentasjon.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.

Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Det kan påløpe kostnader for å innhente tillatelsen og oppfylle eventuelle tekniske krav. Uten slik tillatelse vil ikke bygget formelt kunne benyttes og kommunen kan iverksette oppfølging etter plan- og bygningsloven kap. 32 dersom tillatelse ikke innhentes eller kan gis. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Kommunen opplyser at det ikke finnes komplette tegningssett for eiendommen på oppføringstidspunktet. Tegningene megler har mottatt er fra forskjellige tider, og viser bare deler av boligens fasader, samt den godkjente planløsningen i tilbyggets 1. etasje. Det finnes ikke plantegninger for kjeller eller 2. etasje. Siden det ikke foreligger godkjente tegninger er rommenes godkjente bruk ukjent. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk i dag, men er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Det er etablert et terrasseområde i 1. etasje i 2015, og en balkong i 2. etasje i 2020. Selger har dokumentasjon fra kommunen (mail) om at balkongen ikke er søknadspliktig (understøttet veranda, under 15 m2, er det ikke søknadspliktig).

Byggetegninger er vedlagt salgsoppgaven. Ferdigattest for ombygning kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dnr. 910018, tgl. 16.01.1917 - Bestemmelse om gjerde
Skylddelingsforretning fastsetter at eier av eiendommen har plikt til gjerdehold mot tilstøtende veier.

Dnr 1070, tgl. 18.03.1968 - Erklæring/avtale
Rett for kommunen til å kjøpe ubebygd grunn til kommunalt eller annet offentlig formål.

Dnr 1070, tgl. 18.03.1968 - Erklæring/avtale
Rett for kommunen til å ha og vedlikeholde offentlige ledninger og kabler over tomten. Eier kan ikke motsette seg at eier av naboeiendom oppfører uthus eller garasje helt inntil tomtegrensen dersom bygningsrådet finner det hensiktsmessig. Videre kan eier pålegges å gjerde inn tomten med godkjent gjerde, og høyde på beplantning mot veikryss må ikke overstige 60 cm regnet fra nivået i midt vei.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Selger opplyser i egenerklæringen at det ble gjennomført radonmåling i 1. etasje og kjeller ca. 2016 uten at det ble påvist for høye verdier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et veletablert boligstrøk på Åsen i Sandefjord, med gangavstand til byens sentrumskjerne.

Her bor du i rolige omgivelser like ved Sandar kirke og de historiske områdene i bydelen, samtidig som hverdagens fasiliteter er lett tilgjengelige. Like i nærheten finner du flotte turområder i Mølleråsen med Fugl Føniks, og det er kort vei til fots opp til Mokollen med utsiktspunkt over sentrum og Sandefjordsfjorden.

Beliggenheten er spesielt praktisk for familier med kort og enkel vei til barnehager og skoler. Nærmeste barnehage, Barnas Have, ligger bare en kort spasertur unna boligen, og det er trygg gangavstand til både Sande skole og Byskolen. For de eldre barna ligger Breidablikk ungdomsskole og Sandefjord videregående skole innen grei rekkevidde til fots eller på sykkel. Dagligvarene handles enkelt hos Joker ved stasjonen eller Rema 1000 i Tempokrysset, mens Hvaltorvet kjøpesenter og sentrumsgatene tilbyr et bredt utvalg av butikker, kaféer og servicetilbud.

For pendlere er adkomsten optimal med få minutters gange til Sandefjord stasjon og rutebilstasjonen, som gir hyppige forbindelser med tog og buss langs Vestfoldbanen mot Oslo. Sandefjord lufthavn Torp nås på rundt ti minutter med bil. For et aktivt fritidstilbud er det en kort sykkeltur til Bugårdsparken med svømmehall, ishall og idrettsbaner, og en kort biltur tar deg ut til kyststiene og badeplassene på Vesterøya og Østerøya.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Eiendommen er merket med Krogsveen "Til salgs"-skilt.

Barnehager:
Barnas Have: 2 min. gange
Solvang barnehage: 11 min. gange
Trudvang barnehage: 13 min. gange

Idrett og fritid:
Byskolen ballbane: 11 min. gange
Pro Gym Sandefjord: 6 min. gange
EVO Sandefjord Vest: 8 min. gange

Sande skole og Breidablikk ungdomsskole. Skoletilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til skolesjefens kontor for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1306,8 kvm.

Tomten er av de sjeldne med tanke på størrelse, opparbeidelse og beliggenhet.
Her bor man i sentrumsbilde med stor, frodig og usjenert hage hvor store og små kan boltre seg!

Eiendommen har asfaltert gårdsplass, med svært gode parkeringsmuligheter.
Hagen er plensatt og er rikelig beplantet med blomsterbed, prydbusker og trær/frukttrær.
Det er flott opparbeidet med flere stenlagte og grusede sitteplasser, hvor man kan nyte deilige dager utendørs.
Eiendommen er også omkranset av hekk, så her sitter du skjermet og usjenert.

Parkering i dobbelgarasje samt oppstillingsplass for flere biler på asfaltert gårdsplass.
Garasjen har elektriske leddporter, sidedør samt fastmontert lader for EL-bil som følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Septiktank på eiendommen er ikke i bruk.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligbebyggelse og kollektivknutepunkt.

Eiendommen ligger innenfor sonen for strøksbevaring i Sandefjord (#SB3). I henhold til kommuneplanen er det som hovedregel ikke lov å fradele nye tomter, rive eksisterende bygninger, eller etablere mer enn to boenheter per eiendom. Ved endring og tilbygg på eksisterende bygninger er det også krav om å tilpasse dette til områdets eksisterende tomte- og bebyggelsesstruktur, hva gjelder høyde, volum, volumoppbygging, takform og material- og fargebruk. Eiendommen ligger innenfor fortettingssonen i Sandefjord, men fortetting på denne eiendommen vil sannsynlig være i strid med bestemmelsen om strøksbevaring.

Sandefjord kommune opplyser videre at eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- H220: Arealet ligger innenfor gul støysone. I gul sone kan det kun oppføres ny, eller gis tillatelse til utvidelse av eksisterende bebyggelse, dersom det er gjort en støyfaglig utredning og støyreduserende tiltak kan dokumenteres.
- H310: Arealet ligger innenfor fareområde for ras- og skredfare, som betyr at området ligger under marin grense og/eller ligger i et kjent fareområde for kvikkleire. For alle tiltak må det påregnes krav om geotekniske vurderinger, og for nye boenheter må det utarbeides reguleringsplan.
- H810: Arealet ligger innfor område med krav om felles planlegging. Dette betyr at det ikke kan gis tillatelse til tiltak før det foreligger en vedtatt reguleringsplan for området. Mindre tiltak som ikke vil vanskeliggjøre helhetlig utvikling, kan allikevel tillates.

Planer i nærheten av eiendommen:
Plan-ID 20250009 - Ny kollektivterminal: Det er varslet oppstart av reguleringsarbeid for ny kollektivterminal på «trekanttomten» øverst i Dronningens gate, ca. 75 meter sør for eiendommen. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for etablering av kollektivterminal med oppholdsarealer samt oppstillingsplasser for buss, og sikre gode forbindelser for gående og syklende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 047 for inneværende år. I dette inngår gebyr for avløp, feiing, renovasjon og vann. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20 716 kWh pr. år.
Nåværende eier har bygningsforsikring i Gjensidige som koster kr 20 198,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Sandefjord bredbånd/Altibox som leverandør av fiber til kr 1 800,- pr. mnd. En hjemmesentral og fem dekodere kan følge med.
Boligen er tilknyttet Sector alarm som koster kr 10 632,- pr. år. Abonnementet følger med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 3 437 824,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

10 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

272 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
273 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
293 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 173 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 193 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vibeke Jørgensen og Liv Rigmor Jørgensen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen

Vederlag:
Fotopakke inkl drone og kveldsbilder  kr 8 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger - Alle inkl.  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning (maks kr 65.000,-)  kr 62 239,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig -  kr 19 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 22-0295/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26295

Sist oppdatert: 29. oktober 2026 kl. 11:59