Bydalsveien 27

Bydalsveien 27, 1604 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 208, bruksnummer 1723, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 274 kvm

BRA-i:
Tomannsbolig :
Kjeller - 76 kvm: 3 boder, bod med sluk og rom benyttet som stue
1. etasje - 103 kvm: Entré, toalettrom, 3 soverom, bad, kjøkken og stue
2. etasje - 78 kvm: Entré, 2 soverom, toalettrom, bad, kjøkken og stue

BRA-e:
Tomannsbolig :
Kjeller - 15 kvm: Garasje
1. etasje - 2 kvm: Bod

Åpent areal:
Tomannsbolig :
1. etasje - 34 kvm: Platting og uteplass
2. etasje - 4 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.09.2025 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Tomannsbolig bygget i 1938, med nyere tilbygg. Bygningen antas fundamentert med betong til til stedlige masser. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur av betong/mur. Etasjeskillere av trebjelkelag, antatt med stubbloftsleire. Yttervegger antas oppført i trekonstruksjoner fra byggeår, utvendig kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, valmtak takform, tekket med takstein e.l. Tilbygget er tekket med stålplater e.l. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3(TG 3) på følgende:

-Etasjeskille 1. etg: Etasjeskillere av trebjelkelag. Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Avviket ble målt i stuen. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av trebjelkelag. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det anses ikke være noen umiddelbare tiltak nødvendig, det vil være naturlig å gjøre opprettende tiltak ved oppussing av overflater. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

-Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskillere av trebjelkelag. Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Avvik ble målt i stuen. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av trebjelkelag. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det anses ikke være noen umiddelbare tiltak nødvendig, det vil være naturlig å gjøre opprettende tiltak ved oppussing av overflate. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

-Gulv mot grunn: Gulv mot grunn av betong. Vurdering av avvik: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Avviket ble målt i rom brukt som stue. Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det anses ikke være noen umiddelbare tiltak nødvendig, det vil være naturlig å gjøre opprettende tiltak ved oppussing av overflater. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

-Pipe og ildsted: Vedovn i stuen. Mursteinpipe. Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann- og feiervesen før bruk. Det ble utført tilsyn av feievesen 28.09.2023 med følgende avvik: Innkledd skorstein i kjøkken i 2. etg. Vurdering av avvik: Pipevanger er ikke synlige. Kjøkkeninnredningen er montert på skorstein. På loftet er det feieluke uten ubrennbarplate under. Konsekvens/tiltak: Pipevanger må gjøres tilgjengelig. Det må installeres ubrennbar plate under feieluke på loft. Kostnadsestimat: Under 10 000.

-Overflater gulv - bad 2. etasje: Gulv med fliser, elektrisk gulvvarme. Vurdering av avvik: Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Det registreres riss og sprekker i flisfuger. Konsekvens/tiltak: Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Det må påregnes oppussing av gulv på bad. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.

-Sluk, membran og tettesjikt - bad 2. etasje: Ukjent membran/tettesjikt. Byggeår tilsier at det er brukt smøremembran med tilhørende mansjetter. Vurdering av avvik: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Sluk er ikke tilgjengelig da det ikke var mulig å flytte dusjkabinett nok for å besiktige sluk. Konsekvens/tiltak: Regelverket krever at sluket skal være tilgjengelig for rengjøring og vedlikehold. Hvis sluket er utilgjengelig, kan det bli tett av hår, fett eller andre partikler, noe som kan føre til oversvømmelse på våtrommet med påfølgende fuktskader i tilliggende rom/konstruksjoner. Ved mangelfull tilgang til sluket blir det både umulig å rengjøre sluket og å oppdage/utbedre skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å hindre lekkasjer. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.

-Terrengforhold: Vurdering av avvik: Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Til garasjen faller det i mot huset. Det er laget en "kant" av betong, slik at vannet ikke skal komme inn i selve garasjen. Det er kun et enkelt sluk som tar i mot vann fra dette.På sydøst siden av huset heller terrenget mot huset. Konsekvens/tiltak: Andre tiltak: Ved garasjen bør det lages slukrenne før garasjeporten. På sydøst siden av huset bør terrenget justeres, slik at det heller vekk i fra huset. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: utvendig - veggkonstruksjon, innvendig - overflater 2.etg, innvendige trapper, varmtvannstank 2.etg., fuktsikring/drenering, grunnmur/fundamenter, bad i 1.etg og 2.etg, utvendig - taktekking og takkonstruksjon/loft, dør til utvendig bod, balkong/terrasser, utvendig trapper, innvendig - rom under terreng, vannledninger, avløpsrør og varmesentral, toalettrom i 1.etg og 2.etg, samt kjøkken i 1 etasje.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
-Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Nytt arbeid. 2024. Faglært og ufaglært. Ukjent firma på dette. Det er i salgsoppgave fra 2021 opplyst at bad i 2. etasje er pusset opp i 2014 av et firma, og at det er gjort arbeid med vask, dusj og fliser er installert på egeninnsats/dugnad/ufaglært.

-Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte:
Montering av vask dusj og flislegging, med bruk av smøremembran.

-Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja. Nytt arbeid. Årstall: Usikker. Ufaglært. Tidligere eier opplyser at huset er etterisolert og med ny kledning. Ikke opplyst når dette er gjennomført. Det er også byttet vinduer til trelags vinduer merket med 2013. Grunn til å anta at kledning og etterisolering ble gjort samtidig.

-Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Nytt arbeid. 2024. Faglært: Elektriker Gruppen AS. Oppgradert sikringskap og delt sikringskapet i to med installasjon av egen måler for utleiedel. Lagt opp nye kurser og byttet ut strøm på kjøkken i forbindelse med renovering. Har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2023. Faglært: Installatøren AS. Installert elbillader, strøm til varmepunpe og avtrekksvifter. Har dokumentasjon på arbeidet.

-Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja. Nytt arbeid. 2023. Faglært: Fredrikstad Rørlegger Service. I forbindelse med oppgradering av kjøkken ble det gjort rørleggerarbeid på kjøkkenet.

-Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?
Ja. Tidligere oljetank er (i følge tidligere eier) fjernet av Østfold Olje.

-Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja. Nytt arbeid. 2023. Faglært: Installatøren AS. Installert mekanisk ventilasjon på bad og kjeller. Har dokumentasjon på arbeidet.

-Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja. Noen skjevheter i gulv og noen mindre sprekker.

-Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja. En gang sett spor av mus.

-Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende?
Ja.
-Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen?
Vet ikke.

-Er det utført radonmåling?
Ja. Tidligere eier opplyser at det er utført radonmåling i 2015 og at verdiene er "under tiltaksgrense".

Denne innbydende tomannsboligen fra 1938 kombinerer klassisk sjarm med tilbygg fra 70-tallet, og gir et godt førsteinntrykk som romslig og funksjonelt hjem. Rommenes takhøyde og lyse overflater skaper en behagelig atmosfære samtidig som eldre detaljer harmonerer med moderne oppgraderinger.

Utearealene er solrike og private med en sydvestvendt platting på cirka 18 m² og en tilhørende betongterrasse på cirka 16 m² med steinheller. Uteplassene gir gode muligheter for uteservering og avslapning i ettermiddags- og kveldssol.

Innvendig møter du fine og slitesterke overflater med 3-stavs parkett i begge etasjer og en gjennomtenkt planløsning med separate kjøkken i hver etasje. Begge bad er flislagte med elektrisk gulvvarme, dusjløsning og fuktstyrt ventilasjon. Kjelleren brukes primært til oppbevaring, men har et innredet stuerom uten at dette er godkjent formålet. Kjøkkenet i 1. etasje er nytt fra 2023, og har integrerte hvitevarer og komfyrvakt, mens kjøkkenet i 2. etasje er av eldre dato.

Eier har gjort flere viktige oppgraderinger, blant annet full oppussing av kjøkkenet i hoveddelen i 2023, utskifting av sikringsskap, montering av elbil-lader og ny strømmåler med to målere. Flere innvendige overflater er nymalte etter at nåværende eier overtok.

Boligen har flere oppvarmingsmuligheter med vedfyring, luft-til-luft varmepumpe og elektrisk oppvarming, samt elektrisk gulvvarme i våtrom. Dette gir både fleksibilitet og komfort gjennom året.

Alt i alt er dette en gjennomtenkt bolig som balanserer eldre karakter med moderne standard, mange gode uteplasser og muligheter for månedlige inntekter ved utleie.

Oppvaskmaskin, stekeovn, mikrobølgeovn og kjøleskap vil medfølge kjøpet av boligen.
Kulelampe kjøkken, og taklampe i spisestue vil ikke medfølge kjøpet av boligen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjeller: Elektrisk gulvvarme i rom brukt som stue.
1.etg: Vedfyring, elektrisk gulvvarme på bad, luft til luft varmepumpe og elektrisk oppvarming.
2 etg: Elektrisk gulvvarme på bad og elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Følgende avvik er registrert hos Fredrikstad kommune:
-Avvik røykløp:
1. Innkledd skorstein. Kjøkken + bad i 2etg.
2. Avstand til brennbart materiale fra skorstein. Kjøkkenskap.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1938.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det godkjent byggetegninger fra 1938. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 1975 som viser tilbygg 1 etasje med planskisse og kjeller, men det er ingen ferdigattest på tiltaket og det er ukjent om dette var et krav på oppføringstidspunktet. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Rom benyttet som stue i byggets kjeller er ikke tegnet inn på tegningen fra 1975, og er av den grunn ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Bydalen har du fordelen av å bo i nærheten til byen, kombinert med kvalitetene til et landlig boligfelt. Nabolaget har en tilbaketrukken og langt roligere atmosfære enn omgivelsene skulle tilsi.

Til sentrumskjernen er det ikke mer enn 10 minutter å gå eller tre - fire minutter å sykle. Alle byens tjenester og tilbud er med andre ord lett tilgjengelig i hverdagen.

For en familie med barn i skolealder vil det være et praktisk pluss at også Cicignon barne- og ungdomsskole kan nås via lite trafikkerte smågater. Skolen ligger om lag én kilometer unna og er modernisert i senere år. Av barnehager er Kiæråsen og Speiderfjellet blant de nærmeste.

Sentral beliggenhet er også ensbetydende med tilgang til et velutviklet kollektivtilbud. Bussterminal og togstasjon er begge innenfor om lag 10 minutters gange. Reisetiden med tog til hovedstaden er i dag fra like over én time. Det går i tillegg ekspressbusser til både Oslo og Gardermoen fra bussterminalen. Verdt å nevne er for øvrig også gratis ferge mellom blant annet Cicignon og Gamlebyen som gjør Østsiden lett tilgjengelig utenom Fredrikstadbroen. Fergene har hyppig avganger dagen og uken gjennom.

Fra Bydalen er det kort vei også til friområder rundt byen, både den nærliggende Bingedammen/Mørkedalen og Fredrikstadmarka som har lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Mulighet for lengre utflukter er det også på Glommastien hvor det er mulig å følge begge elvens side helt til Sarpsborg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Kiæråsen barnehage (1-5 år) 0.6 km
Speiderfjellet barnehage (1-5 år) 0.6 km
St.Hansfjellet barnehage (1-5 år) 1.5 km

Skoler:
Cicignon skole (1-10 kl.) 0.9 km
Trara skole (1-7 kl.) 1.4 km
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 2.6 km
Childrens International School Fredrikstad (1-10 kl.) 2.9 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 1.8 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 0.6 km
Glemmen videregående skole 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 494 kvm. Tomannsboligen ligger på hjørnetomt som er pent opparbeidet med gressplen, blomsterbed og busker.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Parkering i garasje, samt i gruset gårdsplass. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 avsatt til: flomfare, hensyn kulturmiljø, samt bebyggelse og anlegg datert 15.06.2023.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 35.543,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 6.932,-. Denne faktureres sammen med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16.000,- pr. år. / 32.000 kwh. pr. år. Dette gjelder for begge boenhetene.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr. 30.000,-
Velavgift er kr 200,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 717,- pr. mnd. Tv-dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 323 598,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 294 391,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

145 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
165 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 965 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ralph Alexander Maurice Golding og Shereeda May Aguilar Golding

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk kr. 2 500 (De 5 første visningene er gratis)  kr 0,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning (Utgjør 5,71 promille av salgssummen)  kr 33 118,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - tomannsbolig over 250kvm  kr 20 000,00

Oppdragsnummer 67-0275/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25275

Sist oppdatert: 30. september 2025 kl. 17:13