Østlifaret 65

Østlifaret 65, 1476 RASTA
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 104, bruksnummer 684, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 358 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje: 163 kvm: Entré hoveddel, gang hoveddel, boder og krypkjeller.
- Leilighet nr. 1 - underetasje venstre side: Entré, kjøkken, bad/wc , soverom og stue leilighet
- Leilighet nr. 2 - underetasje høyre side: Entré, kjøkken, gang, soverom, stue, bad/wc.

1. etasje 137 kvm: Tre soverom hoveddel, bad/wc hoveddel, stue/kjøkken hoveddel, gang hoveddel.

BRA-e:
Anneks:
1. etasje 13 kvm: Anneks

Garasje:
1. etasje 45 kvm: Garasje, boder

Åpent areal:
Enebolig:
Underetasjer: 60 kvm: Terrasse
1. etasje 90 kvm: Veranda

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.10.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er flere avvik fra godkjente byggetegninger:
- Det er etablert bod på ikke byggemeldte områder. Utbygging av bod er derfor ikke godkjent/omsøkt av kommunen.
- Det er etablert et nytt bad som ikke er omsøkt/godkjent av kommunen.
- Det er etablert to nye innganger. Dette er søknadspliktig fasadeendring/påbygging som ikke er godkjent av kommunen.
- Det er laget kjøkken og soverom på tidligere bod og vask/arbeid samt hobbyrom. Disse rommene er ikke godkjent for varig opphold.
- Det er oppført et anneks på terrasse som ikke er omsøkt/godkjent av kommunen.

Se punkt om ferdigattest for mer informasjon om overnevnte endringer.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten enebolig oppført i 1988. Bygningen antas fundamentert med betong til stedige masser. Grunnmur er av betong og lettklinkerblokker, og det er støpt plate på mark. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Yttervegger er oppført med isolert bindingsverk av tre og lettklinkerblokker, utvendig pusset og kledd med liggende bordkledning. Takkonstruksjonen er saltak med W-takstoler i tre, undertak av rupanel og kaldtloft, tekket med takstein (fornyet sommeren 2026). Vinduer har 2-lags isolerglass (hovedsakelig fra 1987–1989, ett kjøkkenvindu fra 2021). Malte ytterdører og balkongdører med 2-lags isolerglass. Boligen har østvendt veranda på ca. 90 m² og østvendt terrasse på ca. 60 m², samt utvendige trapper i tre. Pipe i lettklinkerblokker med vedovn og peisovn.

Anneks på ca. 13 m² oppført i 2016. Yttervegger er oppført med bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende bordkledning. Pulttak takkonstruksjon.

Dobbelgarasje på ca. 30 m² og to boder på ca. 10 m² og ca. 5 m², oppført i 1989. Bygningen er antatt fundamentert med betong på stedige masser, med grunnmur av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk, utvendig pusset og kledd med liggende bordkledning. Saltak takkonstruksjon tekket med takstein (fornyet sommeren 2026). Det er oppført vedskjul ved garasjen. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré. Det er mer enn fem år siden siste el-tilsyn, og det er utført endringer på anlegget etter 1999.

Lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr medfølger boligen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Balkongdør leilighet 1: Det er påvist råte eller store skader i dører, og det er påvist at døren er vanskelig å åpne og lukke.

Innvendig
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det ble målt 17,9 % og 23,2 % fukt i vegger under terreng ved hulltaking i underetasjen, noe som indikerer forhøyede fuktverdier. Det er utforede trevegger i underetasjen, og utforede grunnmursvegger anses som risikokonstruksjon. Ved hulltaking ble det påvist plastfolie (dampsperre) i innvendig utforet yttervegg under terreng, noe som er en fuktteknisk uheldig løsning som kan begrense konstruksjonens mulighet for uttørking.
- Krypkjeller: Det er påvist stående og tilsigende vann i krypkjelleren.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Det er påvist skade eller funksjonssvikt på fuktsikringssystemet, samt forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv. Hulltaking i underetasjen viste 17,9 % fuktighet under trapp og 23,2 % mot krypkjeller.
- Terrengforhold: Terrenget er flatt eller faller inn mot bygningen, noe som skaper maksimale forhold for vann inn mot grunnmuren.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
- Takkonstruksjon/Loft: Deler av loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på grunn av lagrede gjenstander, og det mangler dokumentasjon på utførelsen.
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Liten eller ingen lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur, manglende gnagesikring (musetetting) og påviste skråriss som symptom på skjevsetninger.
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Enkelte vinduer er vanskelige å åpne og lukke, det er tegn på innvendig kondensering på enkelte vindusglass, og isolerglassruter er eldre enn 35 år.
- Ytterdører: Isolerglassruter er eldre enn 35 år, og balkongdøren er svært vanskelig å åpne/lukke.
- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Vanntett sjikt er eldre enn 18 år, og rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav.
- Terrasser og plattinger på terreng: Terrassen er lagt direkte på grunn med ukjent underlag, og rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav.

Innvendig
- Overflater gulv kjøkken leilighet 1: Endeskjøt på laminatgulvet sitter ikke sammen.
- Overflater gulv stue leilighet 2: Gulvet sitter ikke sammen, og det er glipper mellom gulvbordene.
- Overflate vegg soverom hoveddel: Kutt i overflaten på en vegg på soverommet.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Målt høydeforskjell på 35 mm i gang 2. etasje hoveddel, 25 mm i gang 1. etasje hoveddel og 29 mm på kjøkken i leilighet 1.
- Innvendige dør bad leilighet 1: Fuktskader nederst på døren.

1. Etasje Bad hoveddel
- Overflater, vegger og himling: Vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen, samt riss eller sprekker i flisfuger i våtsonen.
- Overflater gulv: Avvik i fallforhold til sluk i forhold til forskriftskrav på befaringstidspunktet.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Ikke etablert 15 mm oppbrett på membranen ved dørterskelen.
- Sanitærutstyr og innredning: Ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering.

Underetasje Kjøkken leilighet 1
- Overflater og innredning: Fuktskader på sokkelen, og innredningen bærer preg av å være montert av ufaglært personell.

Underetasje Bad leilighet 1
- Overflater, vegger og himling: Vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen. Tilstandsgraden er satt av hensyn til alder og nevnte avvik.
- Overflater gulv: Avvik i fallforhold til sluk i forhold til forskriftskrav på befaringstidspunktet. Tilstandsgraden er satt av hensyn til alder og nevnte avvik.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring, og mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert.
- Sanitærutstyr og innredning: Skader og svelling på innredning.
- Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering.

Underetasje Stue/kjøkken leilighet 2
- Overflater og innredning: Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1. juli 2010.

Underetasje Bad leilighet 2
- Overflater, vegger og himling: Dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen. Tilstandsgraden er satt av hensyn til alder og nevnte avvik.
- Overflater gulv: Tilstandsgraden er satt av hensyn til alder.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert.
- Sanitærutstyr og innredning: Ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Tekniske installasjoner
- Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv): Det foreligger ikke dokumentert service på anlegget de siste to årene, og luft-til-luft-varmepumpen har nådd en alder som gir usikker fremtidig funksjon.
- Varmtvannsbereder/tank leilighet 1: Ikke mulig å verifisere om varmtvannsberederen har fast elektrisk tilkobling grunnet begrenset tilgang.

Tomteforhold
- Grunnmur og fundamenter og forstøtningsmurer: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Underetasje Bad leilighet 2
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking bak våtsone er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverk på balkong eller terrasse: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
- Utvendig trapp: Rekkverket i utvendig trapp er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav, åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav, det mangler rekkverk på deler av utvendig trapp, og trappen har skader rundt innfesting og løst rekkverk.
- Radon: Det er krav om radonmåling i utleieboliger, og det må kunne fremvises dokumentasjon på at slik måling er utført.
- Innvendig trapp: Åpninger i rekkverk og mellom trinn er større enn dagens forskriftskrav, og rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav.
- Elektrisk anlegg: Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget, og det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det var en vannlekkasje på vaskerommet i 2018. Skaden ble meldt til forsikringsselskap som gjennomførte arbeidet; rommet er i ettertid gjort om til kjøkken for hybel 2. Under tilsyn ble det avdekket at det ikke er benyttet røykrørsinnføring mellom ildsted og elementskorstein for ildstedet i utleiedel. Selger opplyser videre at noen av de utvendige trappene ble påført skader ved levering av hvitevarer.

Ifølge selgers egenerklæring:
Boligen er modernisert/påkostet i:

2024:
- Utskifting av garasjeport

2022:
- Bad i andre etasje ble oppgradert
- Innsetting av lydtette innerdører i andre etasje

2018:
- Tidligere vaskerom omgjort til kjøkken i hybel 2 etter vannlekkasje

2015:
- Bygget nytt bad i hybel 1

Ukjent årstall:
- Fornying av tak på bolig og garasje, utført av Solid tak og bygg
- Utskifting av røropplegg til rør-i-rør, utført av ECO RØR AS
- Utskifting av det meste av eldre ledningsnett, utført av Proff Electric AS
- Oppført anneks på terrasse, vedskjul ved garasje samt to separate innganger

En innholdsrik, frittliggende enebolig over to plan med panoramautsikt, usjenert beliggenhet og gode solforhold. Boligen byr på sjenerøs takhøyde, store vindusflater og en lys og sosial stue- og kjøkkenløsning med romslige oppholdsrom og direkte utgang til en stor, solrik terrasse som er perfekt for hyggelige sammenkomster og lange sommerkvelder. Det er gjennomført betydelige oppgraderinger de siste årene, blant annet på kjøkken, bad og overflater. Eiendommen har også et hyggelig anneks, frittliggende dobbelgarasje med elbillader og en innredet underetasje med to hybelavdelinger som gir fleksible bruksmuligheter. Her bor du i familievennlige omgivelser med nærhet til skoler, servicetilbud og flotte turområder i Østmarka.

Entré:
Entréen gir et godt førsteinntrykk med flislagt gulv og behagelig gulvvarme. Rommet har god plass til å henge av yttertøy og sette fra seg sko, og leder naturlig videre inn til trappegang og oppholdsrom.

Stue:
Stuen i 1. etasje er et luftig oppholdsrom med god takhøyde og god plass til både stor sofagruppe og spisebord. Rommet har Me Wall, vegghengt vedovn som gir lun varme på kjølige dager, og store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og gir utsyn mot usjenerte omgivelser. Fra stuen er det direkte utgang til terrassen.

Terrasse:
Fra stuen er det direkte utgang til en romslig terrasse mot sør og vest med gode solforhold og usjenert utsyn. På terrassen er det oppført et overbygget anneks/sommerrom som gir en lun og skjermet sitteplass.

Kjøkken:
Kjøkkenet i hovedetasjen er oppgradert i nyere tid med tidsriktig innredning fra IKEA. Innredningen gir godt med benke- og skapplass for matlaging, og har en praktisk tilknytning til stue og spiseplass.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: fast plasserte og integrerte hvitevarer.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Bad:
Baderommet i 1. etasje ble oppusset i 2022 av fagfolk med fliser på vegger og gulv levert av Megaflis, samt baderomsinnredning og utstyr fra Sparmax. Rommet har behagelig gulvvarme, servantmøbel, speil, toalett og dusjløsning. Røropplegget i boligen er fornyet med rør-i-rør-system.

Tre soverom:
I 1. etasje ligger tre romslige soverom med plass til dobbeltseng og garderobeskap. Alle soverommene har adkomst fra mellomgangen og ble i 2022 utstyrt med nye, lydisolerte innerdører.

Underetasje:
Underetasjen er innredet med to separate hybelavdelinger med egne innganger, kjøkkeninnredninger fra IKEA og egne bad. Hybel 1 har stue og bad med gulvvarme, oppført i 2015. Hybel 2 har flislagt bad med gulvvarme, et romslig soverom med gulvvarme samt eget kjøkken etablert i tidligere vaskerom. Det gjøres oppmerksom på at hybeldelene ikke er godkjent som egne boenheter av bygningsmyndighetene, og bruksendring for rommene er ikke dokumentert omsøkt.

Overflater:
Gulv: Flislagte gulv med varmekabler på badene, samt gulvvarme i stue i hybel 1 og soverom i hybel 2.
Vegger: Flislagte vegger på baderommene, for øvrig malte flater og veggkledning.
Himling: Malte himlingsflater.

Lagring:
Boligen har rikelig med oppbevaringsplass i innvendige boder og garderoberom, samt en utvendig bod ved siden av garasjen. I tillegg disponerer eiendommen en frittliggende dobbelgarasje med elbil-lader.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget:
- Vaskemaskin og tørketrommel i hovedhuset, som ble kjøpt i januar 2025.
- Vaskemaskin i utleiedelene.
- Fryser og kjøleskap i boden i underetasjen.
- Utvendig kameraovervåkingsutstyr.

- Når det gjelder utleiedelene, er det er bare hvitevarene på kjøkkenet som følger med.

Følgende medfølger:
- Alt som er fastmontert eller integrert i boligen, følger med.
- Alle integrerte hvitevarer på kjøkkenet i hovedhuset følger med.
- Hvitevarene på kjøkkenet i utleiedelen følger også med boligen.
- Taklampene i boligen følger med.
- De hvite metallpersiennene som fortsatt er montert i noen av vinduene, følger med.
- Garderobeskap og kommoder, både integrerte og frittstående, kan følge med dersom kjøper ønsker det. Dette gjelder også den store kommoden i gangen i underetasjen.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Hoveddelen varmes opp med to luft-til-luft-varmepumper (plassert i stue og trapp), vedovn/peis i stue og elektrisk gulvvarme på bad. Leilighet 1 varmes opp med elektrisk oppvarming og elektrisk gulvvarme på bad. Leilighet 2 varmes opp med peisovn, elektrisk oppvarming og elektrisk gulvvarme på bad. For øvrig elektrisk oppvarming.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1988. Midlertidig brukstillatelse ble gitt 12.09.1988. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Foreta endel innredning i underetasjen
2. Planere, rydde og opparbeide tomta.
3. Byggemelde forstøtningsmur, balkong og terrasse mot syd.
Arbeidene under punkt 3 må utføres innen 1 måned.
De øvrige arbeider må utføres innen 2 år fra d.d.
Krav og pålegg fra brannvesenet, kommuneingeniøren og rørkontrollen må være utført innen frister utferdiget av de respektive myndigheter.
Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjent utenomhusplan for støttemurer og altanutvidelse datert 17.07.1989. Det er ikke fremlagt ferdigattest for tiltaket i mottatt dokumentasjon.

For frittliggende dobbelgarasje (byggeår 1989) foreligger det godkjente byggetegninger datert 20.03.1987, godkjent 21.05.1987.

Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for overnevnte tiltak. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over tiltakets lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. For at boligen skal kunne anses om lovlig oppført etter plan og bygningsloven, må det påregnes kostnader i forbindelse med søknadsprosess og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke søkes om, eller ikke gis etter søknad, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for eneboligen datert 20.03.1987, godkjent 21.05.1987. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Dagens planløsning og bruk avviker fra de godkjente tegningene:

- I underetasjen/kjelleren er det etablert to separate utleiedeler på henholdsvis ca. 49 m² og ca. 73 m², med egne inngangspartier, bad og kjøkken. Tidligere vaskerom/arbeidsrom er omgjort til kjøkken i den ene utleiedelen, og det er etablert en bod tilhørende hoveddelen som ikke fremgår av tegningene. Det foreligger ikke dokumentasjon på at etablering av selvstendige boenheter, fasadeendringer (inngangspartier og flytting av vinduer) eller bruksendringene er omsøkt eller godkjent av kommunen. Slike tiltak er normalt søknadspliktige. Det er i boenhetene også etablert bad. Etablering av bad er søknadspliktig tiltak da det bryter brannskille i boligen.

- I 1. etasje er kjøkkenet flyttet til stuen i åpen løsning, og det opprinnelige kjøkkenet er innredet som soverom. Tiltaket er ikke søknadspliktig.

- Det er oppført et anneks på ca. 13 m² med oppgitt byggeår 2016. Det foreligger ikke byggetegninger eller dokumentasjon på at annekset er byggemeldt eller godkjent. Oppføring av anneks er søknadspliktig og kan også påvirke eiendommens tillatte BYA. Megler har ikke informasjon om eiendommens tillatte BYA er overskredet. Det tas spesifisert forbehold om at kjøper overtar all risiko, ansvar og kostnader knyttet til eventuelle krav fra kommunen vedrørende tilbakestilling av tiltak for å tilfredsstille tillatt BYA.

- Utvendig i begge etasjer er det etablert store terrasser. Terrassene er med på å påvirke eiendommens BYA. Megler har ikke informasjon om eiendommens tillatte BYA er overskredet. Det tas spesifisert forbehold om at kjøper overtar all risiko, ansvar og kostnader knyttet til eventuelle krav fra kommunen vedrørende tilbakestilling av tiltak for å tilfredsstille tillatt BYA.

- Det er i tilknytning til garasjen oppført to boder på ca. 10 m² og ca. 5 m² samt et vedskjul. Det foreligger ikke dokumentasjon på at bodene eller vedskjulet er byggemeldt. Tilbygg som dette kan også påvirke eiendommens BYA. Megler har ikke informasjon om eiendommens tillatte BYA er overskredet. Det tas spesifisert forbehold om at kjøper overtar all risiko, ansvar og kostnader knyttet til eventuelle krav fra kommunen vedrørende tilbakestilling av tiltak for å tilfredsstille tillatt BYA.

Overnvnte søknadspliktige tiltak er ikke omsøkt/godkjent av kommunen. Konsekvens ved en eventuell søknad kan være at kommunen krever tiltakene tilbakestilt. Kjøper overtar all risiko, kostnader og ansvar knyttet til dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i et etablert eneboligstrøk på Rasta i Lørenskog. Området er preget av rolige omgivelser og umiddelbar nærhet til Østmarka, som innbyr til helårs friluftsliv rett utenfor døren. Herfra har du enkel tilgang til et omfattende nettverk av merkede stier, lysløyper og badevann. Populære utfartsmål som Mønevann, Losby Besøksgård og Mariholtet ligger en kort sykkeltur eller kjøretur unna, i tillegg til flotte aktivitetsanlegg ved Sørlihavna og Losby Golfklubb.

Hverdagslogistikken er svært enkel for barnefamilier. Det er gangavstand til flere barnehager, blant annet Eventyrstua barnehage og Rasta barnehage. Rasta skole (1-7. trinn) ligger en kort gåtur unna boligen, mens de eldre barna har Kjenn skole for ungdomstrinnet, som nås på en kort sykkeltur eller en fem minutters biltur. Videregående skoler som Mailand og Lørenskog vgs ligger likeledes en kort kjøretur unna. For fritidsaktiviteter finnes det lokale idrettstilbud og balløkke i nærområdet, samt et rikt aktivitetstilbud i kommunen for øvrig.

Nærmeste dagligvarehandel gjøres raskt på Meny Rasta, som ligger en kort spasertur unna sammen med Vitusapotek. Ønsker du et mer omfattende servicetilbud, ligger både Triaden Lørenskog Storsenter og Metro Senter en kort kjøretur unna, med et rikt utvalg av butikker, spisesteder og øvrige servicetilbud. Kollektivforbindelsene er gode med bussholdeplass ved Rasta senter i gangavstand, hvor det går hyppige avganger. For pendlere er det en kort biltur til Lørenskog stasjon med lokaltog og til Ellingsrudåsen med T-baneforbindelse, og inn til Oslo sentrum bruker du under tjue minutter med bil.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Eventyrstua barnehage (0-5 år): 6 min. gange
Rasta barnehage (1-5 år): 7 min. gange
Eventyrskogen/Røykås Musikkbarnehage: 11 min. gange

Idrett og fritid:
Røykås balløkke: 12 min. gange
Sporty 60+: 19 min. gange
Mudo Lørenskog: 20 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 398 kvm. Eiendommen har eiendomsgrenser med middels nøyaktighet.

Parkering i garasje og på egen tomt.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 1982007, "Rasta, Revefarmen og Østlien", datert 25.10.1982, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen har et regulert delareal på 1 398 m² til formålet.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2026–2038 (ID: 2024004), med ikrafttredelse 10.06.2026. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende (områdenavn B), med et delareal på 1 398 m².

I henhold til kommuneplanens bestemmelser (kapittel 37 Planliste) erstatter kommuneplanens kapittel 19.2 reguleringsplanens bestemmelser om største tillatte utnytting (§ 3 B, 1. avsnitt).

Eiendommen ligger i aktsomhets område for radon med middels til lav aktsomhet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 51 219,82 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 60 752,39.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 7 356,- for 2026.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 18 956,22 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 48 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Trygg som koster kr 20 904,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 12 000,- pr. år. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 5 171 502,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør 1 promille av eiendomsskattegrunnlaget på kr 7 356 207 i 2026.

Eiendomsskatten utgjør kr. 7 356,- pr år.

15 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

387 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
388 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
408 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
15 888 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
15 908 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Parastou Shariati og Jamal Firozyar

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (Boligsøkerregister inkl.)  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr. 3.500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger ca. pris  kr 5 167,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning
Boligstyling/rådgivning  kr 2 100,00
Foto (huspakke)  kr 6 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 25 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0352/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26352

Sist oppdatert: 26. oktober 2026 kl. 14:36