Cappelens vei 23A

Cappelens vei 23A, 1162 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 156, bruksnummer 226, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 266 kvm
Totalt BRA-i: 246 kvm
Totalt BRA-e: 20 kvm

BRA-i 246 kvm:

Kjeller 87 kvm:
Trappegang, teknisk rom, tidligere bad, 4 boder og kjellerstue med opplegg for hybelkjøkken og opplegg for etablering av bad.

1. etasje 84 kvm:
Vindfang, hall, garderobe, toalett, kjøkken og stue/spisestue.

2. etasje 75 kvm:
Trappegang, tidligere bad og 3 soverom.

BRA-e 20 kvm:
Garasje (gulvareal på 16 kvm).

Åpent areal (TBA):
1. etasje 13 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert XX.XX2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk og planlagt bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Frittliggende enebolig over 3 etasjer, oppført i 1966 og noe endret/ombygget i 2026.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur i uisolert betong som er antatt fundamentert på fjell, og det er støpt kjellergulv på komprimerte masser.
Yttervegger over grunnmur er oppført i isolert bindingsverk med utvendig stående trekledning, og etasjeskillere er i trebjelkelag.
Takkonstruksjonen er et saltak i trekonstruksjoner tekket med takstein på undertak av bordkledning/rupanel med underlagspapp, sløyfer og lekter, samt takrenner, nedløp og beslag i plastbelagt stål.
Vinduer og balkong-/terrassedører er hovedsakelig fra byggeåret, foruten fire vinduer i 1. etasje som er skiftet i senere år samt to nye vinduer og ny dør i kjellerstuen fra 2026.
Det er eldre inngangsdør og bi-inngangsdør i 1. etasje.

Det vil i regi av selger bli lagt ny inntakskabel for strøm til boligen. Sikringsskapet har eldre skrusikringer og strømmen er frakoblet. Det elektriske sprede-/fordelernettet og sikringsskapet må skiftes ut og legges på nytt.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og brannslokningsutstyr i form av pulverapparat.

Boligen har en eldre standard og enkelte rom er ikke innredet etc. Det er således behov for omfattende oppussing/renovering. I tilstandsrapporten er det derfor hovedsakelig gitt TG2 på overnevnte bygningsdeler (utvendig/innvendig), tekniske installasjoner og rom. Det er i tillegg gitt TG3 på tidligere bad i kjelleretasjen og i 2. etasje.

Helse, miljø og sikkerhet:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere.
Utvendig kjellertrapp mangler håndløper på begge sider, noe som medfører redusert sikkerhet ved bruk og økt risiko for fall.
Det foreligger ikke opplysninger om utførte radonmålinger. Boligen er oppført før krav om radonsperre, og radonkonsentrasjonen er derfor ukjent.
Det er kun montert håndløper på én side av trappene.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Cappelens vei 23A har en flott beliggenhet i et meget attraktivt og barnevennlig villaområde, mellom Cappelens vei og Solveien. Herfra er det kun 1-2 minutters gange til Kastellet trikkeholdeplass, samt kort vei til bl.a. servicetilbud og Kastellet skole.

En stor og romslig bolig med en innholdsrik og god planløsning som åpner for flere alternative bruksmuligheter. Lys og romslig hovedetasje med stue/spisestue og kjøkken i delvis åpen løsning som er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys, samtidig som de gir god kontakt mellom inne- og uterom. Fra stuen/spisestuen er det også direkte utgang til terrassen og den romslige hagen, perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster. Dette er eiendommen for deg som ønsker å og sette ditt eget preg på både stil, planløsning og materialvalg. Her kan du bevare boligens særpreg og kvaliteter, samtidig som du løfter den inn i en ny tid.

I 2026 har det blitt utført følgende arbeider i regi av selger:
- Det er gjort forberedende arbeid i kjeller for eventuell etablering av hybel i kjeller med mulighet for bygging av nytt bad og det er ført frem rør for eventuell montering av kjøkkeninnredning i kjellerstuen.
- Det er bygget ny, utvendig trapp til ny kjellerinngang samt at det har blitt redrenert langs søndre gavlvegg i forbindelse med bygging av ny utvendig trapp.
- Det er montert ny inngangsdør og 2 nye vinduer i kjellerstuen.
- Det er etablert ny garasjen i huset med bilheis, ny elektrisk garasjeport og trekkerør for etablering av elbillader.
- Det er lagt trekkerør til gårdsplass for evt. utelys og elbillader.
- Det legges ny inntakskabel/strøm til huset og det etableres utvendig teknisk skap. Det legges fiberrør frem til teknisk skap.

Kjeller:

Kjelleretasjen inneholder trappegang, teknisk rom, tidligere bad, 4 boder og kjellerstue med opplegg for hybelkjøkken og opplegg for etablering av bad.

Rikelig med lagringsplass i flere boder.

Stor og lys kjellerstue der det er tilrettelagt med nytt røropplegg for etablering av bad og hybelkjøkken. Kjellerstuen har også egen inngang via utvendig kjellertrapp og her kan det således etableres en hybel om ønskelig.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder vindfang, hall, garderobe, toalett, kjøkken og stue/spisestue.

Romslig hall med tilleggende garderobedel med store vindusflater.
I praktisk tilknytning til garderoben ligger gjestetoalettet.

Lys og stor stue/spisestue med delvis åpen kjøkkenløsning. Store vindusflater mot vest gir god kontakt til utearealene. Fra rommet er det utgang til vestvendt terrasse på 13 kvm og hagen.

2. etasje:

I toppetasjen ligger trappegang, tidligere bad og 3 soverom, samt lagringsloft.

3 gode soverom, hvorav 2 rom med fransk balkong.

Godt med lagringsplass i loft på begge sider.

Garasje:
Integrert i huset er det etablert garasje for en bil, samt løfteplattform som kan heise ekstra bil (evt. oppbevaring) opp under taket.
Ny elektrisk garasjeport i 2026. Det er også lagt trekkerør til garasjen for evt. etablering av elbillader.

Se tilstandsrapport datert 02.10.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 07.10.1968.
Det foreligger tillatelse til bl.a. bruksendring av kjelleretasjen fra tilleggsdel til hoveddel, etablering av garasje, utvendig kjellertrapp og fasadeendringer. Selger vil sørge for at det gis ferdigattest på tiltaket og kjøper er innforstått med at dette kan ta noe tid.

Det gjøres oppmerksom på at fjerning av bærevegg mellom kjøkken og stue, samt fjerning av pipeløp, ikke er søkt/godkjent av kommunen. Konsekvensen ved en evt. søknad kan være tiltaket ikke godkjennes. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 2502, tinglyst 06.03.1959:
Erklæring vedrørende oppføring av garasjen. Eier og fremtidige eiere forplikter seg til når som helst å vederlagsfritt fjerne eller forandre bygget.
Dagboknr. 12321, tinglyst 03.10.1961:
Gnr. 156, bnr. 118 gis rett til å føre vann -og kloakkledninger over eiendommen, samt rett til adkomst for vedlikehold. For forvoldt skade og ulempe kan det kreves erstatning etter skjønn. Tilknytningen til vann -og kloakkledninger skal være så nær tomtegrensen som mulig. Tomten bringes i samme stand etter graving som den var før gravingen ble påbegynt.
Dagboknr. 5302, tinglyst 29.04.1964:
Cappelens vei er regulert bredere enn dagens bredde. Dersom kommunen forlanger det, plikter eier av eiendommen å vederlagsfritt opparbeide vei opp til regulert bredde samt avstå nødvendig veigrunn. Gjerder skal settes opp etter områdets bestemmelser.
Dagboknr. 7713, tinglyst 16.06.1964:
Mosjons-/hobbyrom i kjeller er ikke godkjent for varig opphold.
Dagboknr. 6672, tinglyst 20.05.1965:
Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann -og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe det godkjente private renseanlegget for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand.
Dagboknr. 6673, tinglyst 20.05.1965:
Eiendommen forplikter seg til å forbinde eiendommens overvannsavløp til det offentlige ledningsnettet når som helst kommunen måtte forlange det, samt betale de tilhørende avgifter når ledningen er lagt.
Dagboknr. 28141, tinglyst 17.12.1976:
Gnr. 156, bnr. 304 gis rett til å føre vann/-overvanns -og kloakkledninger over eiendommen, samt rett til adkomst for vedlikehold. For forvoldt skade og ulempe kan det kreves erstatning etter skjønn
Dagboknr. 22400, tinglyst 10.10.1977:
Solveien 66B (samme eiendom som nevnt over med bnr. 304) gis rett til å føre vann -og avløpsledninger over eiendommen, samt rett til adkomst for vedlikehold. For forvoldt skade og ulempe kan det kreves erstatning etter skjønn.
Dagboknr. 623063, tinglyst 03.06.2025:
Tinglyst avtale mellom eier av eiendommen (Cappelens vei 23, gnr. 156 bnr. 226) og Oslo kommune ved Vann- og avløpsetaten (VAV). Oslo kommune får rett til å legge og ha liggende vann- og avløpsledninger (hovedledninger med kummer) på eiendommen samt utføre tilsyn, vedlikehold og utskifting. Eksisterende ledninger som tidligere ikke var avtalt, omfattes nå av denne avtalen. VAV skal utbedre skader som oppstår ved arbeid og skal i størst mulig grad føre terrenget tilbake til opprinnelig stand
Eier kan ikke gjøre tiltak som skader eller hindrer tilgang til ledningene og må søke VAV ved mindre tiltak (f.eks. endring av terreng) og større tiltak (bygging, graving osv.) Ved bygging eller større tiltak må løsningen godkjennes av VAV og det være minst 2 meter avstand fra ledning til bygg/konstruksjon. Tiltak kan være søknadspliktige til Plan- og bygningsetaten. Eventuell flytting eller beskyttelse av ledningene og fordeles etter gjeldende regler i Oslo kommune.
Dagboknr. 949554, tinglyst 20.08.2026:
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Bestilt 30.09.2026

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

I tillegg er det tinglyst 6 servitutter på eiendommens hovedbøl. Dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Del av kjeller som evt. kan etableres som en hybel (kjellerstue med bad) er godkjent for varig opphold og kan således leies ut.

Cappelens vei 23A har en solrik og flott beliggenhet i Cappelens vei, på et høydedrag ovenfor Solveien. Attraktivt og trafikkskjermet villaområde med bl.a. 1-2 minutters gange til Kastellet trikkeholdeplass og kort vei til Kastellet skole og servicetilbud.

Det meste du trenger finner du i nærområdets tre lokale handelssentre, Sæter, Holtet og Lambertseter, som alle ligger i gangavstand fra eiendommen. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, samt bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor m.m. På Holtet finner du bl.a. delikatessebutikken Jacob’s, søndagsåpen matbutikk og helsesenter/treningssenter (Best Helse), mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Kun 1-2 minutter å gå til trikkeholdeplassen på Kastellet med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Nærhet også til «ringbussen» i Ekebergveien/Lambertseterveien, som går i en sløyfe mellom Kastellet/Nordseter, Lambertseter og Sæter. Kort vei også ned til Nordstrand togstasjon.
(Se Ruter for mer informasjon).

Når temperaturen tillater, er det bare en liten rusletur ned til fjorden med bl.a. Nordstrand bad som nærmeste badeplass. Med sykkel er det også få minutter til Bekkelagsbadet som er et park- og badeanlegg som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten. I retning sentrum finner du også området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF («Niffen») med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand Tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter. Svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole samt lokal lysløype på Bergkrystallen.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.
På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Cappelens vei er en lite trafikkert villavei som strekker seg fra Solveien til Kastellveien ved Kastellet trikkeholdeplass. Eiendommen ligger på vestsiden av veien, ved "krysset" Cappelens vei og Kastellveien.

Flere barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Kastellet skole (1.-10. klasse), som kun ligger noen få minutter unna.

(Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 917 kvm. Solrik tomt som er pent opparbeidet med nylagt gressplen og beplantning, samt nyasfaltert innkjørsel og gårdsplass.
I regi av selger vil det bli satt opp gjerde (nettinggjerde eller lignende) mot naboeiendommen Cappelens vei 23B (bnr. 410). (Det tas forbehold om at et kan bli noe mindre avvik på plassering av gjerde og tomtegrense).

Garasje integrert i boligens 1. etasje. Garasjen har også elektrisk garasjeheis der plattformen kan løftes opp under taket.
Biloppstilllingsplass på gårdsplassen. Det er lagt trekkerør for evt. etablering av elbillader i garasjen og på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4644 (Nordstrandskråningen) datert 11.06.2012 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til Ytre by (utviklingsområder).

Plan -og byggesaker i området:
Cappelens vei 23B - Det pågår oppføring av en enebolig på eiendommen.
Kastellveien 1 - rammetillatelse for oppføring av to eneboliger og garasje (samt mindre endringer på eksisterende hus). Saksnummer 2025/22766.
Solveien 64B - rammetillatelse for oppføring av enebolig. Saksnummer 2025/18076.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 38 801,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendomsskatten er kr 2 976,- for inneværende år.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Det gjelder f.eks. utgifter til strøm og husforsikring.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 8 594 760,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

13 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

345 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
346 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
365 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 146 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 165 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Oberst Rodes vei Bolig AS

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger som selskap ikke kan tegne boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3 900,00
Markedsføringspakke ekstra synlighet kr 31 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 045,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Foto ca kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0118/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26118

Sist oppdatert: 08. oktober 2026 kl. 21:22