Schwensens gate 4

Schwensens gate 4, 0170 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 217, bruksnummer 267, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 154 kvm

BRA-i:
2. etasje 145 kvm: Entré, gang, stue, spisestue, kjøkken, to baderom, to garderober og fire soverom.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod.
-1. etasje 4 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
2. etasje 4 kvm: Balkong fra soverom I.
2. etasje 2 kvm: Balkong fra soverom III.

Boligen disponerer to kjellerboder på hhv. 4 og 5 kvm.
Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.07.2026 utført av Anticimex AS v/Torbjørn Sæbøe. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur og betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Baderom I (ved entré):
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gis som regel TG2.
- Hylle under speil er løs.

Baderom II (ved soverom I):
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gis som regel TG2.

Tekniske anlegg:
- Boligens vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern i konstruksjon (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. TG2 settes med bakgrunn i alder.

Etasjeskille:
- I kjøkken/spisestue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 18 mm, stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter i kjøkken/spisestue. Dette må ses i sammenheng med at dette er en eldre bygård, hvor dette er å forvente.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer, ytterdører og omramming balkongdør fra 1991 har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. TG2 gitt med bakgrunn i alder.

Balkong I og II:
- Terrassebordene viser tegn til slitasje.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Hulltaking for å sjekke evt. fukt på baderommene er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Hanne Pettersen i Krogsveen har gleden av å ønske velkommen til denne klassiske leiligheten med gjennomgående generøs takhøyde og moderne løsninger samt en upåklagelig beliggenhet. Leiligheten er fargesatt i delikate fargetoner utvalgt av COULEUR. Boligen har en god planløsning og arealfordeling. Leiligheten ble renovert så sent som i 2018 og holder følgelig en god standard. Kjøkkeninnredningen holder et moderne og påkostet uttrykk. Videre har boligen to pene bad, fire soverom av god størrelse og to balkonger.

Her er ingenting overlatt til tilfeldighetene, og du kan flytte rett inn!

For deg som ønsker å bo supersentralt med kort vei til alt av kollektiv- og servicetilbud, men samtidig ha en skjermet beliggenhet, er dette en leilighet som du må oppleve!

Nærmere innhold:

STUE:
Stuen er både lys og romslig med generøs takhøyde og byr på god plass til en hyggelig sofagruppe med tilhørende salongbord og tv-seksjon. I stuen er det montert en flott peisovn som gir rommet et herlig og hjemmekoselig preg, samtidig som at den genererer god varme. Stuen er gjennomgående med store vindusflater som bidrar til rikelig med naturlig lys og skaper et luftig oppholdsrom. Stuen oppleves svært innbydende med lysmalte overflater og stilren parkett på gulv. Leiligheten byr på klassiske detaljer som generøs takhøyde på 3,12 meter, store vinduer med dype karmer og fløydører.

KJØKKEN OG SPISESTUE:
Delvis åpen og sosial kjøkkenløsning mot stue med sjeldent god skap- og benkeplass. Kjøkkenet er fra HTH og delikat utført med lyse fronter, benkeplate i steinkompositt og underlimt oppvaskkum med ettgreps armatur. Integrerte hvitevarer som stekeovn, koketopp med ventilator over, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Water-guard og komfyrvakt er montert. Den åpne kjøkkenløsningen oppleves behagelig med kjøkkenøy som fungerer som en fin romdeler som også gir ekstra skap- og benkeplass. - her har du en god kommunikasjon med spisestuen. På enden er det også tilrettelagt for en spiseplass til barstoler. Innredningen er tilpasset rommets utforming for en god bruk av stue- kjøkkenområdet og gjør at kokken med enkelhet kan sosialisere seg med gjestene. Med direkte tilknytning med spisestuen skapes et fantastisk og sosialt oppholdsrom i hverdagen. En slik type kjøkkenløsning tilfredsstiller mange behov, for deg som ønsker mye benk- og skapplass og for deg som ønsker et sosialt rom med god kommunikasjon med spisestuen.

SOVEROM I:
Leilighetens første soverom er av god størrelse og passer like godt som både gjesterom, barnerom eller hovedsoverom Alle kriker og kroker er godt utnyttet, med plassbygd garderobeløsning som "smelter inn" i innredningen og utnytter den gode takhøyden. Godt med lysinnslipp fra stort, klassisk vindu som vender inn mot bakgården. Lekker, enstavs eikeparkett på gulvet.

SOVEROM II:
Via et garderoberom med plassbygd garderobeløsning finner du boligens andre soverom. Rommet er av god størrelse og er således fleksibelt i bruk. Samme, generøse takhøyde som i resten av boligen og godt med lysinnslipp fra stort vindu.

BADEROM II:
Med adkomst fra entreen er boligens andre baderom. Delikat flislagt med varme i gulv og downlights i himling. Innredet med en dusjnisje med dusjsett og rainshower, vegghengt toalett og smal servant med skap under og vegghengt speil med hylle og belysning over. På dette baderommet er det opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel under et høythengende vindu som gir gode lysforhold.

SOVEROM III "MASTER BEDROOM":
I denne leiligheten har master bedroom en privat "fløy" med eget walk in closet, samt privat bad og balkong.
Hovedsoverommet er romslig med naturlig plass til dobbeltseng og nattbord. Den doble balkongdøren gir godt lys. Rommet er malt i lyse farger og har enstavs eikeparkett på gulvet. Rommet har direkte tilgang til privat baderom og romslig walk-in løsning - her får du en skikkelig hotellfølelse hver dag!

BALKONG I:
Fra soverom I er det direkte adkomst til en av boligens to balkonger. Balkongen vender mot rolig bakgård og er på 4 kvm. God plass til bord, stoler og beplantning.

WALK IN CLOSET/GARDEROBEROM:
Romslig garderoberom som tar deg videre til baderom. Rommet har stort vindu som gir gode lysforhold. Plassbygd, spesialtilpasset garderobeløsning som gir god lagringskapasitet.

BADEROM I:
Delikat baderom med flislagte vegg- og gulvflater. Downlights i himling og varmekabler i gulv. Lekkert innredet med vegghengt, elektrisk toalett med spyler og tørker, dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjsett med rainshower. Videre er baderommet innredet med heldekkende, dobbel servant med skuffeinnredning under. Speilskap med integrert belysning og matchende, vegghengt skapløsning for ytterligere oppbevaring.

SOVEROM IV:
Gjennom fløydører fra stuen kommer du inn til boligens fjerde soverom. Rommet er selvsagt fleksibelt i bruk og passer perfekt som både gjesterom, kontor, bibliotek eller som en forlengelse av stuen. Den gode takhøyden kommer virkelig frem med masser av lysinnslipp fra dobbel balkongdør. Lekre veggflater og flott eikeparkett gir et moderne og helhetlig uttrykk. Fra dette rommet er det utgang til den andre av boligens to flotte balkonger.

BAKONG II:
Denne balkongen vender ut mot trivelige Schwensens gate med utsyn over områdets vakre arkitektur. Her er det god plass til sittegruppe eller et lite bord med stoler. Balkongen er perfekt for morgenkaffen om sommeren! På varme dager fungerer den som en forlengelse av boligen.

ENTRÈ:
Lys og innbydende entré med lysmalte veggflater og flislagte gulvflater med varmekabler under. God plass til yttertøy og oppbevaringsmøbel etter behov - samt god lagringskapasitet i plassbygd garderobeløsning i mellomgangen mot boligens andre soverom. Fra entreen ledes du ut til stuen og kjøkkenet gjennom en glassdør som sørger for godt med gjennomgående lys.

DIVERSE:
- Hele leiligheten ble malt i 2024
- Gjennomgående leilighet med generøs takhøyde og en lys og luftig atmosfære
- Innerdører i heltre med ett speil og originale fløydører
- Store, klassiske vinduer som gir flott, naturlig lysinnslipp
- God plass til alt man trenger på kjøkkenet, mye lagringsplass og store arbeidsflater
- Rolig og skjermet, vendt mot veldig stille og rolig gate
- Enstavs eikeparkett
- Spesialtilpassede, snekkerbygde løsninger

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarer er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Elektrisk oppvarmet med varmekabler i entré og på begge baderom, samt peisovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1901.
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det finnes dog et attestert ekspedisjonsdokument datert 30.04.1902. Dette dokumentet kan være attestert (som her), men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp.

Det som i dag er hovedsoverommet i leiligheten var tidligere del av fellesareal (trapperom til baktrapp, definert som tilleggsdel). I 1975 ble Schwensens gate 4 seksjonert (tidligere leiegård), deler av trapperommet ble seksjonert som del av seksjonen.
I forbindelse med etablering av fire nye seksjoner på loft ble eiendommen reseksjonert i 2003. Baktrappene ble i denne sammenheng sperret. Hele trapperommet på leilighetsplanet er nå innlemmet i leiligheten, innlemmelsen er ikke byggemeldt eller godkjent hos bygningsmyndighetene. Innlemmelsen av trapperom er heller ikke gjort til del av leiligheten ved en reseksjonering. Innlemmelse av trapperom er gjort i alle leiligheter i gården, fra 1-4.etasje.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 504152, tinglyst 27.02.1976, type heftelse: Panterett til sameiet på kr 20 000,- som sikring for ikke-betalte felleskostnader.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne gjelder bestemmelse om bebyggelse og benyttelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder utleie. Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt, jf. eierseksjonsloven § 24 syvende ledd. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

Utleie skal meledes til styret og forretningsfører.

Vil du bo mitt i hjertet av Oslos pulserende liv, men likevel stille og rolig med kort vei til hyggelige friområder, er dette stedet for deg!

Schwensens gate 4 ligger tilbaketrukket, men samtidig svært sentralt til i et populært boligområde på St. Hanshaugen, ikke langt unna Bislett stadion. Beliggenheten er perfekt for deg som ønsker å bo sentralt, med kort vei til bymessige fasiliteter og sentrale deler av byen.

St. Hanshaugen park har nydelige grøntområder, uteservering, turstier og lekeplasser. I tillegg er det nærhet til flotte Stensparken. Frognerparken med populære Frognerbadet og Vigelandsparken ligger innen god rekkevidde, noe som gir gode rekreasjonsmuligheter sommer og vinter.

I nærområdet finnes dessuten fotballbane, svømmehall, tennisanlegg og flere treningssenter deriblant Sats, Bislett Bad & Trening. Bislett stadion har fotballbane, stort utendørs friidrettsanlegg og innendørs løpebane.

Kiwi og Coop Mega er nærmeste dagligvare, samt søndagsåpen Bunnpris. Gutta på Haugen har et unikt utvalg av kvalitetsråvarer, og holder åpent hver dag hele uken. Åpent bakeri ligger kun et par minutter fra boligen, for ikke å glemme nabolagsrestauranten Kolonialen som er i tøffelavstand fra ditt nye hjem. Området byr også på et stort utvalg av kaffebarer samt serverings- og spisesteder for enhver smak.

På drøye kvarteret når du også Bogstadveien, Hegdehaugsveien, Majorstuen og handlegater i sentrum.

Det er et bredt kollektivtilbud i området. Trikkestoppet for linje 17 og 18 finner du på Bislett-stoppet, ca. fire minutter fra leiligheten. I tillegg finner du busstopp for 21 og 37 bussen rett i nærheten. Det finnes gode ruteforbindelser til alle byens hjørner som Skøyen, Fornebu, Bygdøy, Torshov / Sagene, Nydalen, Jernbanetorget, Grünerløkka, Storo m.m. Ellers er det kort gangavstand til Høyskolen i Oslo, Veterinærhøyskolen, Tannlegehøyskolen og kort vei/gode transportmuligheter til blant annet Universitetet på Blindern, BI fra T-banestasjon på Majorstua og Nasjonalteateret.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Schwensens gate 4 sogner pt. til Møllergata skole. Se for øvrig vedlagt nabolagsprofil. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 454 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Selger leier i dag en garasjeplass gjennom Hotvedt Drift AS i Schwensens gate 5, ca. 30 meter fra inngangsdøren.
Det er mulig å overta denne leieavtalen om ønskelig. Garasjeanlegget har en max høyde på 180 cm og kjøper står selv ansvarlig for å se om sin bil passer innenfor max høyden.
Månedlige kostnader for garasjeplassen er kr. 2 350,-
Leien er løpende tidsubestemt med 1 måneds gjensidig oppsigelsesadgang.

Selger vil være tilgjengelig under visning dersom man ønsker å se plassen eller prøveparkere.

Konferer megler for mer informasjon.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977, endret til S-2937 datert 01.10.1987, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Kommunedelplan: KDP-17, KDP-4.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen er beliggende i et område med mye verneverdig bebyggelse, og denne gården er også verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 9 046,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter (vann, avløp og renovasjon), felles forsikring av bygget (bygningsforsikring), drift og vedlikehold av fellesarealer (som trappevask og snømåking), forretningsførsel og administrasjon, kabel-TV og internett (grunnpakke).

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 400,- pr. år. / 18 899 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, og har avgift på kr 700,- pr. mnd. Dekoder kan hentes kostnadsfritt hos Telia.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, og årlig eiendomsskatt for denne boligen er ca. kr 9 620,- iht. selgers skattemelding.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 3 869 397,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 15 477 588,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på kr 9 620,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 16 198,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 283 088,- pr. 06.07.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 2 611 778,- pr. 06.07.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 22238259456, SPAREBANKEN ØST
Rentesats per 06.07.2026: 6.7% pa.
Avdragsfrihet: Nei
Siste termin 30.07.2040

Sameiet har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

14 290 000,00 Prisantydning
283 088,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
14 573 088,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

364 320,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
365 410,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
375 360,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 938 498,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 948 448,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Joon-Petter Qvenild Rudberg

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Schwensensgate 4, med sameiebrøk 146/1347.
Sameiet består av 13 boligseksjoner.
Forretningsfører er Boligbyggelaget USBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2023:
- Ekstra tilsyn av skorstein.
- Bytte av sylinder i lås til ytterdør.

2018:
- Rehabilitering av tak og fasade.

2015:
- Rehabilitering av tak, takvinduer,fasad og trappeoppgang. Ansvarlig entreprenør: Buer og Bratfoss
- Rehabilitering skorsteiner 1,2,3,4 (stengt skorstein 5,6), røyksuger på 2 stk.. Ansvarlig entreprenør: Østlandske varmesenter

2012:
- Nye balkonger på bakgården. Bestilt av hver enkelt seksjon arbeid av Balkongteam AS

2004:
- Loftsleiligheter (5.etg). Ansvarlig entreprenør: Lurud & Mørch Prosjekt AS"

Planlagte påkostninger:  
Iht. informasjon fra selger som sitter i styret er det pt. ingen store planer for vedlikehold, men det presiseres at det er en gammel gård og at det derfor kan dukke opp uforutsette behov som må utbedres.

Selger informerer om at sameiet har en pågående forsikringssak pga vanninnsig i ett av takvinduene i en av loftsleilighetene i 5.etg. Befaring skal utføres i løpet av aug. 2026. Det er usikkert om denne vannskaden vil bli dekket av entreprenør Buer og Bratfoss som pusset opp takene i 2015 eller om dette vil gå på sameiets forsikring.

Styregodkjenning:
Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Kunderabatt kr 11 000,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk   kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet (eksklusiv boligselgerforsikring Gjensidige 4,58 i promille - valgfri)  kr 10 750,-
Boligstyling - konsultasjon  kr 2 500,-
Foto - Stor leilighet  kr 9 700,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0113/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.26113

Sist oppdatert: 31. juli 2026 kl. 22:49