Nadderudkroken 25

Nadderudkroken 25, 1357 BEKKESTUA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 19, bruksnummer 1063

Totalt bruksareal BRA: 229 kvm

BRA-i:
Underetasje 78 kvm: Entré, trappegang, vaskerom, baderom, soverom, to boder og rom innredet som kjellerstue (ikke godkjent for varig opphold).
1. etasje 100 kvm: Stue/kjøkken, baderom, gang og tre soverom. (Ett soverom er ikke søkt om og godkjent hos kommunen).

BRA-e:
Underetasje 27 kvm: Tilliggende garasje.
Frittstående garasje 24 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 32 kvm: To balkonger.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.10.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig oppført i 1975, med tilbygg fra 1987. Bygget er oppført med underetasje. Grunnmur er av betong og lettklinkerblokker. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner med stående og liggende trekledning. Etasjeskillere er av betong og trekonstruksjoner. Valmtak i trekonstruksjoner tekket med metallplater fra 2008. Profilerte entrédører med glassfelt, balkong-/terrassedør i tre fra byggeår, og vinduer med trekarmer fra byggeår, ukjent årstall og 1981. Skorstein fra byggeår og peisovn i stue/kjøkken.

Frittstående garasje på 24 m² er oppført i uisolert trekonstruksjon med stående trekledning og valmtak tekket med takpapp. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i gang og har automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):

Våtrom - Baderom underetasje
Tilstandsgraden er satt grunnet alder. Gulv- og veggoverflater har synlig slitasje og er aldringspreget, og det er i tillegg registrert bom i fliser. Det registreres motfall på gulvflater utenfor sluksonen. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Det er usikkert om rørgjennomføringene under servanten er tilstrekkelig tettet mot vann og vanndamp. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig, og enkelte skruer i klemringen mangler. Vann- og avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Våtrom - Vaskerom
Tilstandsgraden er satt grunnet alder. Det er registrert bruk av materialer i våtsonen (rundt utslagsvask) som vurderes å ikke være fuktbestandige. Det er påvist malingsavskalling på veggoverflater. Gulv- og veggoverflater har synlig slitasje og er aldringspreget. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vann- og avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Tekniske anlegg
- Varmepumper: Selger opplyser om at varmepumpen er defekt. Konsekvens er at levetiden vurderes å være passert.
- Varmesentral: Eldre parafinbrenner som varmes opp med oljefyr er ikke tilpasset bio-olje, og anlegget oppfyller dermed ikke gjeldende regelverk.
- Oljetank: Tanken er ikke sanert eller tilpasset bruk av bio-olje. Selger er usikker om på tanken er tom.

Loft - uinnredet / kaldt loft
Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolerte rør, og det registreres tegn på fukt som følge av dette. Det observeres vann utenpå røret.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):

Våtrom - Baderom 1.etasje
- Overflater gulv: Tegn til riss og sprekker i silikonfuger.
- Lekkasjesikkerhet: Utilstrekkelig fall utenfor sluksonen og ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Uoversiktlig overgang mellom sluk og vanntett sjikt, samt manglende vannlås i sluk i dusjsonen.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon, og det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Andre rom
- Innerdører: Dørbladet i gang kommer i kontakt med gulv slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Ventilasjon: Utilstrekkelig ventilasjon i soverom 1 grunnet manglende ventiler.

Rom under terreng
- Ventilasjon: Utilstrekkelig ventilasjon grunnet manglende tilluftsventiler.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Observert dampsperre og svartpapp i veggkonstruksjonen, feil bruk av plastisolasjon (isopor), samt innvendig etterisolering uten utvendig isolering på grunnmur.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på undertak rundt skorstein.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Maur: Observert maur i boligen; det er ikke fastslått art eller om forekomsten er aktiv.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde på ytterkledningen.
- Gnagersikring: Ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Begynnende slitasje på overflatebehandling, slitasje og begynnende skader på beslag, samt åpninger rundt baderomsvindu.
- Ytterdører og omramming: Entrédører og balkongdører viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og har en alder med usikker fremtidig funksjon.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet glatte takplater ved regn. Taktekking og beslag viser begynnende tegn til slitasje og elde, alder på undertak er ukjent, og skorstein lot seg ikke undersøke.

Balkong (soverom 3)
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Slitasje på overflatematerialer.
- Membraner og vanntett sjikt: Vanntett sjikt har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Balkong (stue/kjøkken)
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Slitasje, elde og begynnende fuktskader på overflatematerialer.
- Konstruksjon og fundamenter: Tegn til svikt og skjevheter i balkongen.
- Membraner og vanntett sjikt: Vanntett sjikt har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Stedvise sprekkdannelser i overflaten.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser stedvis i overflaten på grunnmuren.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering fra byggeår med usikker fremtidig funksjon, stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren, og grunnmurens utvendige fuktsperre mangler beslag/topplist.

Forstøtningsmur ved trapp
- Tilstand: Enkelte begynnende tegn til riss i overflaten.

Forstøtningsmur ved garasje
- Tilstand: Skjevheter, deformasjoner og tegn til utglidning på forstøtningsmur.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Andre byggverk - Tilliggende garasje
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket/overliggende balkong viser tegn til slitasje, elde og mindre overflateskader, med usikker fremtidig funksjon.
- Innvendige forhold: Innvendige flater viser slitasje og elde, og det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.
- Vinduer, dører og porter: Porten viser slitasje og begynnende tegn på skader/nedsatt funksjon.

Andre byggverk - Frittstående garasje
- Helhetsvurdering: Ytter- og undertak har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon, store deler av innvendige flater var utilgjengelige for inspeksjon grunnet lagret inventar, og vinduer samt ytterdør viser begynnende slitasje på overflatebehandling.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

- Fuktskade på bad i 1. etasje ble utbedret via forsikringsselskap i 2014 i forbindelse med fullrenovering utført av Norhagen Mur AS.
- Det ble montert radonsug i 2015 av Radontiltak AS, med kontrollmåling i 2015–2016 som viste en årsmiddelverdi på 4 Bq/m³.
- Nytt sikringsskap med automatsikringer er installert av Oslo Elektro & VVS AS, men en bryter i kjellerstuen er ustabil og blokkert.
- Det er registrert noen setningsskader med lett skrånende gulv på kjøkkenet.
- Nytt yttertak ble lagt i 2008 av Drammen Blikk og Tak AS.
- I forbindelse med baderomsrenoveringen i 2014 samt enkelttilfeller ble det observert maur, og det ble satt ut maurfeller.
- Eldre parafinbrenner i kjellerstue har ikke vært i bruk på 12 år. Parafinberenneren ble brukt helt til den ikke fikk mer brensel tilført. Tilhørende nedgravd oljetank er trolig tom, men det tas forbehold.
- Det opplyses om en mulig jordfeil i frittstående garasje.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2015:
- Arbeidet på det elektriske anlegget og nytt sikringsskap, utført av Oslo Elektro og VVS AS

2014:
- Etablering og oppussing av baderom, utført av Norhagen Mur AS

2008:
- Yttertak tekket med nye takplater av metall, utført av Drammen Blikk og Tak AS

Ukjent årstall:
- Omgjøring av hobbyrom og sportsbod til kjellerstue

Enebolig over to plan beliggende på en usjenert tomt i blindvei på Bekkestua. Boligen har en innholdsrik planløsning med åpen stue- og kjøkkenløsning, fire soverom, to baderom, vaskerom, boder samt rom innredet som kjellerstue. Hovedetasjen byr på lyse oppholdsrom med peisovn, et baderom oppgradert i 2014 og direkte utgang til en romslig vestvendt balkong med gode solforhold. Parkering i tilliggende garasje og frittstående garasje.

Entré:
Entréen tar imot med praktisk adkomst til etasjens øvrige rom og trappeløp opp til hovedetasjen. Rommet har profilerte dører og plass til yttertøy og sko.

Rom innredet som kjellerstue:
Rommet i underetasjen er innredet og benyttet som kjellerstue, og er utstyrt med parafinbrenner. Arealet er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom og sportsbod. Det foreligger ikke dokumentasjon på at bruksendring til rom for varig opphold er omsøkt eller godkjent hos kommunen.

Soverom underetasje:
Soverommet i underetasjen har adkomst fra gangen og gir god plass til seng og oppbevaringsmøbler.

Bad underetasje:
Baderommet i underetasjen er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov. Rommet er utstyrt med flislagt gulv, flislagte vegger og malt himling. Innredningen består av vegghengt servant med ett-greps armatur, speilskap over servant, dusjsone med skillevegg i plast og hånddusj, frittstående toalett samt naturlig avtrekksventil.

Vaskerom:
Vaskerommet ligger i underetasjen og har et oppgraderingsbehov. Rommet har flislagt gulv, malte overflater og er utstyrt med vegghengt utslagsvask med ett-greps armatur, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, fordelerskap for rør-i-rør, innvendig stakeluke, en 198-liters varmtvannsbereder fra 2014 samt naturlig avtrekksventil i himling.

Stue:
Stuen har store vindusflater med screens som slipper inn rikelig med dagslys, og har god plass til både sofagruppe og spisebord. En peisovn tilknyttet skorstein gir lun oppvarming på kjøligere dager. Fra stuen er det direkte utgang til en stor vestvendt balkong med terrassebord og rekkverk i tre.

Kjøkken:
Kjøkkenet er fra 2015 og ligger i åpen løsning mot stuen. Innredningen består av profilerte fronter, laminat benkeplate og fliser på vegg over benken. Innredningen er utstyrt med benkeskapsbelysning, stikkontakter over benkeplate og nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Integrerte hvitevarer består av nedfelt induksjonstopp og stekeovn, supplert med frittstående oppvaskmaskin samt frittstående kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap er tilkoblet avtrekk.

Bad 1. etasje:
Baderommet i 1. etasje ble oppgradert i 2014 og har flislagte vegger og flislagt gulv med varme. Rommet er innredet med vegghengt dobbel servant med ett-greps armaturer, speilskap med integrert belysning, dusjsone med innfellbare glassdører og hånddusj, vegghengt toalett samt mekanisk avtrekksvifte på vegg.

Soverom 1:
Hovedsoverommet ligger i tilbygget fra 1987 og har god plass til dobbeltseng og garderobeløsninger. Tilbygget er ikke godkjent eller søkt om til kommunen.

Soverom 2:
Soverommet har fin størrelse med plass til seng, nattbord og garderobe.

Soverom 3:
Soverommet har direkte utgang til en egen balkong med rekkverk i tre og terrassebord.

Overflater:
Gulv: Parkettbord, laminat og gulvbelegg. Fliser på begge baderom og vaskerom.
Vegger: Malte flater, tapet og malt tapet. Fliser på baderommene og over kjøkkenbenk.
Himling: Malte flater og panel.

Lagring:
Boligen har to boder i underetasjen samt lagringsplass på uinnredet kaldt loft med adkomst via takluke. I tillegg medfølger en tilliggende garasje på 27 m² med betonggulv og pussede vegger, samt en uisolert frittstående garasje på 24 m² oppført i trekonstruksjoner med valmtak tekket med takpapp.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Oppvarming med panelovner, gulvvarme på bad i 1. etasje og peisovn i stue/kjøkken.

Parafinbrenner i kjellerstuen har ikke vært i bruk på 12 år. Den er blitt fyrt helt til parafinen gikk tom. Tilhørende nedgravd oljetank er trolig tom, men det tas forbehold da selger ikke er sikker. Varmepumpen er ifølge eier defekt.

Det er registrert avvik fra brann- og feievesenet på røykløp: Teglskorsteinen er ikke tilgjengelig for ettersyn da den er kledd på to sider i underetasjen.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus.

Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1975. Midlertidig brukstillatelse ble gitt 18.11.1975.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger ferdigattest for garasje datert 15.07.1987. Garasjen er registrert tatt i bruk i 1987. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger for eneboligen datert 23.08.1973, stemplet mottatt av kommunen 15.10.1974. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Rom benyttet som kjellerstue i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som sportsbod og hobbyrom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

I 1. etasje er det etablert et ekstra soverom (soverom 1) på arealet som på godkjente tegninger er vist som terrasse, i tillegg til at terrassen er blitt utvidet. Boligen har i dag fire soverom, mens det på de godkjente tegningene er godkjent tre soverom (to i 1. etasje og ett i underetasjen). Det foreligger ikke dokumentasjon på godkjenning av tilbygget/utvidelsen i 1. etasje eller fasadeendringen i mottatt dokumentasjon. Slike tiltak er normalt søknadspliktige. Ytterste konsekvens her er at kommunen kan kreve tilbakeføring slik at soverommet må fjernes. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknr 9480, tinglyst 24.06.1975, type heftelse: Bestemmelse om veg. Eierne av gnr. 19, bnr. 1063 har fått atkomstvei over gnr. 19, bnr. 199 ved egen tinglyst erklæring. Eierne plikter i fremtiden å delta med sin forholdsvise andel i vedlikehold, snøbrøyting og sandstrøing av den felles atkomstvei.

Dagboknr 18848, tinglyst 30.10.1978, type heftelse: Erklæring/avtale. Vann-, spillvann- og overvannsledningen til denne eiendom er tilknyttet privat felles vann-, spillvann- og overvannsledning. Eieren forplikter seg i fellesskap med de andre tilknyttede eiendommer til å utbedre lekkasjer og vedlikeholde ledningene så de til enhver tid er i sanitærteknisk stand. Erklæringen kan ikke avlyses uten samtykke fra Bærum vann- og kloakkvesen.

Eiendommens rettigheter:

Eiendommen har tinglyst rett til atkomstvei som vist på kart merket R.jnr. 152-70, bilag 8, som beror i reguleringsvesenets arkiv, og som ikke kan avlyses uten samtykke fra Bærum bygningsråd, på gnr. 19, bnr. 199. Rettigheten er tinglyst på gnr. 19, bnr. 199, dagboknr 10639, tinglyst 14.07.1975.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det ble montert radonsug i 2015, og kontrollmåling utført i perioden 2015–2016 viste en årsmiddelverdi på 4 Bq/m³, noe som er godt under tiltaksgrensen på 100 Bq/m³.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i en rolig og barnevennlig blindvei i Nadderudkroken, i et etablert villaområde like ved Bekkestua. Nabolaget preges av trygge omgivelser og lite trafikk, samtidig som du har gangavstand til både sentrumsfasiliteter, skoler og kollektivtilbud.

For barnefamilier er beliggenheten praktisk med et bredt skoletilbud i nærområdet. Grav skole, Bekkestua barneskole og ungdomsskole, Steinerskolen i Bærum, Oslo International School og NTG ligger alle innenfor gang- eller sykkelavstand. Området har også god barnehagedekning med blant annet Almeskogen Steinerbarnehage og Grav barnehage like i nærheten. De daglige innkjøpene gjøres enkelt på Rema 1000 Nadderud eller Kiwi på Bekkestua. Bekkestua sentrum byr i tillegg på et rikt utvalg av forretninger, apotek, vinmonopol og spisesteder, mens Østerås Senter nås på en kort kjøretur.

Området har et allsidig fritidstilbud for både voksne og barn. Nadderud idrettspark ligger en kort gåtur unna med idrettshaller, svømmehall i Nadderudhallen, fotballbaner og aktivitetstilbud på Arena Bekkestua. Det er også en kort spasertur til Sauejordet på Hosle, som byr på fine turstier om sommeren og oppkjørte skiløyper om vinteren. I tillegg gir nærliggende Haga og Fossum enkel adkomst videre innover i Bærumsmarka. Nabolagsparken Bjerkelunden ligger like i nærheten og er kjent for sine 17. mai feiringer hvor familier i nabolaget møtes.

Kollektivforbindelsene er svært gode; nærmeste bussholdeplass i Hosleveien ligger en kort gåtur unna med direkteforbindelser, og fra Bekkestua stasjon går Kolsåsbanen hyppig inn til Oslo sentrum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Området byr på en rekke gode skole- og barnehagetilbud med kort gåavstand fra eiendommen.

Barnehager:
Almeskogen Steinerbarnehage
Grav barnehage avd. Liom
Nadderudskogen barnehage Nadderud

Barneskoler:
Bekkestua skole
Grav skole
Eikeli skole

Ungdomsskoler og videregående:
Bekkestua skole
Østerås skole
Norges toppidrettsgymnas ungdom

Eikeli videregående skole
Nadderud videregående skole
Norges toppidrettsgymnas

I tillegg er det gåavstand til Oslo International School og Steinerskolen Bærum.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 909,5 kvm. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet i to nivåer med plenarealer, diverse beplantning, gruset gårdsplass med biloppstillingsplass, utvendige trapper i betong samt forstøtningsmurer av lettklinkerblokker og stein. Eiendommen har tinglyst veirett over gnr. 19 bnr. 199, med plikt til å delta forholdsmessig i vedlikehold, snøbrøyting og sandstrøing av felles atkomstvei.

Parkering i tilliggende garasje og i frittstående garasje. I tillegg er det opparbeidet biloppstillingsplass på tomten med god plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (plan-ID 202101) datert 04.07.2025 avsatt til boligbebyggelse, nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22 562,96 for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 26 000,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i If som koster kr 16 900,- pr. år. Boligen er tilknyttet Viken Fiber / Altibox (500/500) som leverandør av kabel-tv og internett og koster kr 1 389,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Kjøper må også selv tegne nytt abonnement hos leverandør. Det er utgifter til privat brøyting på ca. kr 3 500,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 031 118 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

12 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

322 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
22 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
323 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
346 580,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
13 223 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 246 580,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thomas Eid og Cecilia Beadle Eid

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen.

Vederlag:
Foto Enebolig kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelserkr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 27 400,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 15 000,00
Visninger kr 2 900,- pr stk utover 2 inkluderte visninger.

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune kr 4 426,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport enebolig kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0366/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26366

Sist oppdatert: 06. november 2026 kl. 18:51