Lilengåsen 85

Lilengåsen 85, 1747 SKJEBERG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1152, bruksnummer 5, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1152, bruksnummer 2, ideell andel 1/4

Totalt bruksareal BRA: 131 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 89 kvm: Entré, bad/vaskerom, tv-stue, soverom, kjøkken, og stue
2. etasje 27 kvm: Gang og 2 soverom

BRA-e:
Fritidsbolig:
1. etasje 15 kvm: 1/4 del av sjøbod på ca 6,1 kvm og redskapsbod på ca 9,3 kvm.

Åpent areal:
Fritidsbolig:
1. etasje 81 kvm: Terrasse og balkongareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse om arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Fritidsbolig oppført i 1880, tilbygg i 2009. Bygningen er oppført på ringmur av naturstein forblendet med pusset leca. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført som tømmerkasse i gammel del og med bindingsverkskonstruksjon av tre, utvendig kledd med stående kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak, tekket med tegltakstein e.l (ikke besiktiget).

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Etasjeskille/gulv mot grunn- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

TG2:
Veggkonstruksjon- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler

Vinduer- Vinduer med 2-lags glass. prod. 2006. Malte 2-rams sidehengslet trevinduer. Takvinduer. Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.

Dører-Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder.

Terrasse- Sydvestvendt markterrasse i flis- og trekonstruksjon. Markterrassen er oppført i trekonstruksjon. Deler av bjelkelag og terrassebord er i direkte kontakt med gress/terreng. Dette gir risiko for fuktopptak, råte
og redusert levetid på materialene.

Utvendig trapp- Det ble registert bom i fliser på trappen

Innvendig overflater- Det vil normalt være noe bruksslitasje på overflatene i eldre boliger. Dette anses som mindre avvik. Det ble registrert sprekker i fliser og fuger ved nedtrinn til stue, samt sprekker i himling i stue.

Bad/Vaskerom- Overflatene ser visuelt bra ut, det anbefales på generelt grunnlag alltid å sette inn dusjkabinett i eldre bad. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredstillende. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks spalte/ventil ved dør.

Kjøkken-Det vil normalt være noe bruksslitasje på overflatene på eldre kjøkken. Dette anses som mindre avvik.

Vannledninger- Det mangler tettemuffer i enden av varerrør på rør-i-rør-system

Varmepumpe- Det ble ikke fremlagt dokumentasjon på utført service på varmepumpen ved befaringen. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om anleggets tilstand og vedlikehold.

Varmvannstank- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift

Fuktsikring og drenering- Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur.

Grunnmur og fundamenter- Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.

Terrengforhold- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere beskrivelse og informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Hytta var opprinnelig våningshuset på en gammel husmannsplass fra det sene 1800-tallet og ble tidlig på 2000-tallet både tilbygget og betydelig modernisert. Den fremstår i dag med meget god standard til en fritidseiendom å være.

De fleste innvendige overflater, faste innredninger og installasjoner er fra denne perioden og overordnet i god stand i forhold til alder. I hyttas opprinnelige del med historie helt tilbake til det sene 1800-tallet er det bevart enkelte elementer som tilfører autentisitet.

Spesielt verdt å fremheve er den tilbyggede stuen, med opptil hele fire meter himlingshøyde og en tilsvarende høy glassvegg mot vest. Stuen er i tillegg åpent forbundet med kjøkkenet, i en stor sosial sone som er hyttas definitive perle. Ulik høyde på gulv og himlinger bryter opp og skaper soner i det store samlingsrommet.

Kjøkkeninnredningen er en omfangsrik og velholdt løsning fra IKEA, installert i 2009. Kjøkkenet har rikt med både oppbevarings- og arbeidsplass. Motstående koke- og vaskesone omgitt av brede benker bidrar til effektiv arbeidsflyt på kjøkkenet. Hvitevarene er alle integrert; platetoppen i øyen, henvendt mot spisebordet.

Nytt bad med moderne standard ble i 2009 etablert i rom byggemeldt som bod. Rommet er imidlertid ikke godkjent for innredning eller varig opphold. Gulvet har varmekabler og flislagt overflate, veggene utenom dusjsonen er utført med flis-mønstrede våtromsplater.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, tregulv og fliser.
Innervegger: Glatte flater, panel, fliser og våtromsplater.
Himlinger: Glatte flater og panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Heltre benkeplater. Dobbel keramisk vask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Overmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatte lyse fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjnisje med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen varmes opp med elektrisitet kombinert med luft-til- luft varmepumpe og vedovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen som opprinnelig var våningshus, har vært brukt til bolig og fritidsformål siden 1880

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen fra den gang eiendommen ble oppført i deres arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det er søkt om oppføring av nytt uthus og tilbygg til bestående uthus med bruksendring på bnr 2, med godkjente byggetegninger og vedtak datert 1.6.1981
Det er søkt om tak over terrasse med levegg med godkjente byggetegninger datert 11.10.1984
Tiltakene ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente byggetegninger som gjelder to tilbygg til hytte ( ett i forkant og ett i bakkant) på tilsammen 30 kvm datert 26.10.2004. Vedtak om dispensasjon og tillatelse til tiltak ble gitt 31.8.2005 med sluttbrev datert 21.09.2009.

Det er ikke fremlagt tegninger som viser opprinnelig eiendom og loft/2 etasje. På bakgrunn av at det ikke er fremlagt innvendige byggetegninger, er bruken av arealene i eiendommen, ikke kontrollert opp mot dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger på tilbygg fra 2004 mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen 
Dagens bad er opprinnelig byggemeldt som bod. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 7968, tinglyst 27.08.2002, type heftelse: Kjøpekontrakt - Bestemmelse om fradeling av fire parseller med sameiebestemmelser over fellesarealer, bestemmelser om fellesareal, bestemmelse om veg/parkering med flere bestemmelser. Denne omhandler den gang eierne av denne eiendom og naboeiendom delte av disse to tomtene til fire parseller med henholdvis parsell a, b, c og d. Disse fire eiendommene har andel av et fellesareal. Dette tomtearealet er eiertomt på ca 1 741 kvm eid i sameie med 3 andre hytter, med en ideell fjerdedel for hver hytte som er uadskillelig tilknyttet gårds- og bruksnummeret. Det er opprettet egen sameieavtale for dette fellesarealet. Naustet deles i 4, og man har også plass til hver sin båt ved bryggen. Tomten skal holdes inngjerdet. Se vedlagt sameiebestemmelser i vedlagt serviutt i salgsoppgaven.

Dagboknr 8488, tinglyst 25.8.2004, type heftelse- Bestemmelse iflg. skjøte. Denne omhandler en bruksrett til tidligere eier som er erklært død, og denne skal slettes i skrivende stund. Videre en bestemmelse om at andelen av fellesarealet kan bare overdras sammen med denne eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Eiendommen er høytliggende på Ullerøys vestside, i frodige og meget idylliske over Tosekilen. Her er veletablert fritidsbebyggelse oppført spredt i terrenget, omgitt av både skogholt og åpent åkerlandskap som underbygger en fredelig atmosfære.

En spesielt stor kvalitet utgjør de fantastiske fellesarealene bestående av blant annet sandstrand og brygge der eiendommen har rett til båtplass. Sistnevnte er et ypperlig utgangspunkt for utflukter på sjøen, gjerne til Hvalers omfangsrike skjærgård som ligger rett utenfor Tosekilen. Kort vei er det også til Strømstad samt til Skjebergkilen med butikk og landets største marina.

Ullerøy er blant de mest ettertraktede ferie- og fritidsområdene langs denne delen av kysten. Selv om sjøen her står i fokus, er det også et variert og flott turterreng å utforske på land - blant annet på den merkede Kyststien som bukter seg utom Ullerøy. Stien leder deg videre langs vannet i retning Fredrikstad i vest og Halden i øst.

Sentrumsområdene av Fredrikstad og Sarpsborg er begge om lag 20 minutter unna med bil. Til handelsområdene Nordby og Svinesund på svenske-siden tar det også godt under halvtimen med bil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiertomt på 902 kvm. Romslig eiet tomt som er meget pent opparbeidet med grøntarealer, gangveier og ulike sitteplasser.

I tillegg disponerer man - sammen med 3 andre hytter - et hyggelig hyttetun med utebod i bakkant av eiendommen samt et attraktivt areal med både strand, båtnaust og brygge - et totalareal på ca 1741 kvm som ligger vestvendt med meget gode sol- og utsiktsforhold. Dette tomtearealet er eiertomt eid i sameie med 3 andre hytter, med en ideell fjerdedel for hver hytte som er uadskillelig tilknyttet gårds- og bruksnummeret.
Det er opprettet egen sameieavtale for dette fellesarealet. Naustet deles i 4, og man har også plass til hver sin båt ved bryggen. Tomten skal holdes inngjerdet. Felles gressklipping-plan i løpet av sommer halvåret.

Parkering på felles tun sammen med tre andre hytter.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger frem til offentlig ledning. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Kystsoneplan Sarpsborg 2022-2034 datert 15.12.2022 avsatt til: LNFR - areal for spredt bolig-fritids-eller næringsbebyggelse

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen' fra Kommunal- og distriktsdepartementet. Kartlaget viser statlige planretningslinjer for
differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen. Planretningslinjen gjelder i 100-metersbeltet innenfor kystkonturen. Forbud mot tiltak i strandsonen er utdypet med Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'mulighet for marin leire' fra Norges Geologiske Undersøkelse (NGU). Kartlaget viser hvor det potensielt kan ?nnes marin leire - enten oppe i dagen eller under andre løsmassetyper. 'Mulighet for marin leire' inndeles i svært stor, stor, middels, svært stor men usammenhengende/tynt, liten, stort sett fraværende eller ikke angitt. Eiendommen har kategori grønn- store sett fraværende.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'RADON aktsomhet' fra Norges Geologiske Undersøkelse (NGU). Kartlaget viser hvilke områder i Norge som trolig er mer radonutsatt enn andre.

Se vedlagt områdeanalyse for eiendommen i salgsoppgaven

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 11 669,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 15 114,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 15 300 kwh. pr. år. 
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 3 288
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett (5 GHZ) og avgift avhenger av hva slags pakkeløsning man ønsker. Tv-tuner/dekoder medfølger

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for inntektsåret 2024 kr 83 125,-

10 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

250 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
251 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
270 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 251 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 270 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tom Gravli og Karin Kaasa Range

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i for kystsonen for Sarpsborg kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.
Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke premium - Fritid (alle kanaler)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger kr. 4 500,- pr. stk.   kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 425,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Tilstandsrapp. m/utv.b/plantegning Fritidsbolig opp til 100 kvm  kr 20 500,00

Oppdragsnummer 67-0096/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2696

Sist oppdatert: 17. juni 2026 kl. 19:32