Ødegårdslia 73

Ødegårdslia 73, 3470 SLEMMESTAD
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 240, bruksnummer 157, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 193 kvm

BRA-i:
Underetasje 84 kvm: Gang, kjellerstue, bad, vaskerom, bod og 2 soverom.
1. etasje 88 kvm: Entré, trapperom, kjøkken, bod, bad, stue og 2 soverom.

BRA-e:
1. etasje 21 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 52 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.07.2026 utført av Anticimex AS v/Jon Simonsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1963. Grunnmur er av betong med støpt plate på mark. Yttervegger og etasjeskiller er av lettbetongkonstruksjon. Utvendige fasader er kledd med stående og liggende trekledning, som ble malt i 2024-2026. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takstein fra 2002. Drenering er fra 2023. Boligen har vinduer med trerammer fra 1987, 2017, 2019, 2020, 2021, 2023 og stedvis av ukjent alder. Entrédør og balkongdør er fra 2016, mens ytterdør i underetasje er fra byggeåret. Det er utgang fra stue til en balkong på 52 m². Boligen har skorstein fra byggeår og peisovn i stuen.

Frittstående garasje på 21 m² er oppført i lettbetongkonstruksjon med pussede fasader og betonggulv med smøregrav. Yttertaket er tekket med metallplater. Garasjen har leddport med elektrisk portåpner og det er klargjort for elbillader.

Sikringsskapet er plassert i bod i 1. etasje. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Det er montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Sotluke er ikke tilgjengelig (kledd inn bak fliser på bad i underetasje).
- Ildsteder: Ubrennbar plate under ildsted har ikke tilstrekkelig størrelse.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad Underetasje
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Vaskerom Underetasje
- Fallforhold rundt sluk: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Fagmessig utførelse: Våtrommet er bygget eller delvis bygget ved egeninnsats, og utførelsen bærer stedvis preg av lite faglig god utførelse.

Bad 1. Etasje
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Avløp (inkl. sluk): Slukpotte i hovedsluk var ikke mulig å løfte opp på befaringstidspunktet.

Kjøkken
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg
- Varmepumper: Det er mer enn fem år siden varmepumpen sist fikk service.

Rom under terreng Underetasje
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er observert vindsperrepapp (svartpapp) inne i veggkonstruksjonen. Det er påvist feil bruk av plastisolasjon (isopor) i veggkonstruksjonen.

Loft
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke kjent om dampsperre mellom underliggende etasje og loftet er etablert.
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres stedvis uisolerte ventilasjonsrør.

Yttervegger
- Ytterkledning: Ytterkledningens materialer i gavler viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde.
- Lufting av ytterkledning: Spalte for lufting og drenering bak trekledningen er stedvis blokkert.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er påvist motfall stedvis på vannbrett under vindu.
- Ytterdører og omramming: Ytterdør i underetasje viser begynnende tegn til utvendig slitasje og har sprekk i glass.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde, med stedvis knekte stein og mose.
- Undertak: Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Materialene i takutstikket (gesims) viser begynnende tegn til slitasje og elde og med stedvise tegn til råteskader.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende stedvise tegn til slitasje og elde.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen og rekkverket viser tegn til slitasje.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Garasje
- Yttertak og takkonstruksjon: Ytter- og undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendige forhold: Det er registrert stedvise riss/sprekker i veggoverflater.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad Underetasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Vaskerom Underetasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling er ikke utført på grunn av våtrommets utforming og bruk.

Bad 1. Etasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Filter var ikke lett tilgjengelig for inspeksjon.

Yttervegger
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Yttertak
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer lot seg ikke undersøke på grunn av begrensninger i inspeksjonsmuligheten.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Overgang tak/vegg lot seg ikke undersøke på grunn av begrensninger i inspeksjonsmuligheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
- Nytt bad og vaskerom ble opprettet i 2020. Vegger, membran på bad, flis og innredning ble montert av faglært. Varmekabel på badet ble lagt av elektriker. Membranen på vaskerom, flis og maling ble gjort av ufaglært.
- Nye avløpsrør bad/vaskerom ble opprettet i forbindelse med oppussing og det er skiftet til rør i rør fra kjøkken og ned til skap i vaskerom, samt rør på vaskerom/bad. Opplegg for vask til vaskerom er også lagt frem.
- I 2024 ble gammel inngangsdør tette igjen som gikk inn i matbod i 1etg. Isolert og lagt på asfaltplate, samt nye plank.
- Det sev litt vann inn i kjellerbod i 2023, men drenering ble utført og det har ikke vært problemer etter dette.
- I 2022 ble det tett i avløpsrøret, men dette ble staket opp. I forbindelse med oppussing av badet ble også avløpsrør ordnet.
- Våren 2026 kom det noen sukkermaur inn på kjøkkenet, men problemet ble løst med maurlokk og tetting av mulige innganger.
-Taket over terrasseinngangen er preget av at noe treverk har sprukket opp.
- Boret opp til større åpning i garasje og byttet garasjeport til elektrisk i 2024.
- Det har blitt lagt frem rør til garasje for lader+internett til lader. Lagt opp til utestikkontakter på veranda og ved parkeringsplass. Lagd lampe med
nummerskilt. Byttet lamper i hele huset, samt strekt nye kurser frem til bad/vaskerom via kasse i tak i kjellerstue. Er også lagt opp internettkabel til begge sov i kjeller, kjellerstue, lite sov 1etg og stue. Dette har blitt gjort av selger selv som er elektriker.
- Selger har selv lagt opp til ventilasjon i huset. Det har blitt boret opp til til luft og avtrekk på kjøkken, bad, stue, begge soverom oppe og i kjellerstue. Anlegg med varmegjenvinner står på loftet.
- Satt inn nytt vindu på hovedsoverommet i 2023 for å få gjennomtrekk.
- Utvendige vannrør ble byttet før selger overtok huset og er nå i plastutførelse. Samme med utvendig vannkran mot syd.
- Det har blitt satt opp vegg i gamle kjellerstue/hobbyrom og etablerte to separate soverom. Vi endret inngang til bod for at dør inn til sov 2 nede skulle
lages. Dette har blitt søkt om i kommunen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026/2024:
- Utvendig maling av fasader

2024:
- Montert mekanisk ventilasjonsanlegg med varmegjenvinner og ventilasjonsaggregat på loftet

2024:
- Etablert større åpning i garasje og montert elektrisk garasjeport
- Lukket tidligere inngangsdør til matbod i 1. etasje (isolert og kledd igjen)

2023:
- Rehabilitert drenering rundt boligen, inkludert utvendig isolasjon på to sider
- Skiftet ut og montert nye vinduer i stuen

2023:
- Montert nytt vindu på hovedsoverom samt sue og kjøkkenvinduer
- Oppgradert elektriske punkter med rør til garasjeport og lader, nye utestikkontakter og utelamper, samt lagt nye kurser til bad og vaskerom

2021:
- Montert diverse nye vinduer (vinduer også skiftet i etapper i 2017, 2019 og 2020)

2021:
- Satt opp vegg i tidligere kjellerstue/hobbyrom og etablert to separate soverom, samt endret inngang til bod

2020:
- Oppgradert bad i underetasje med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte og malte vegger (det foreligger faktura og samsvarserklæring for gulvvarme)
- Oppgradert vaskerom i underetasje med flislagt gulv, malte vegger og vaskemaskinopplegg

2018:
- Skiftet utvendig vannledning til plastutførelse, samt utvendig vannkran mot syd

2016:
- Oppgradert bad i 1. etasje med flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger
- Montert ny entrédør med glassfelt og ny balkongdør med trekarmer

Ca. 2016:
- Ny kjøkkeninnredning med profilerte fronter, trebenkeplate og integrerte hvitevarer

2002:
- Yttertak med ny takstein og undertak av asfaltpapp

En enebolig fra 1963 over to plan, der de siste årene har gitt huset et nytt innhold. Kjelleren er bygget om og godkjent med to soverom, bad og vaskerom, slik at boligen nå har fire soverom fordelt på begge etasjer. I 1. etasje er stuen utvidet og åpner ut mot en stor balkong med utsikt over grøntområder og nærmiljø. Varmekabler ligger under gulvet i begge bad mens det er varmefolie i stue, kjøkken og kjellerstue. I tillegg er det en varmepumpe i stuen og panelovner på 2 soverom. Huset ligger innerst i en blindvei med lite gjennomgangstrafikk og lav innsyn, og hagen gir god plass til lek og uteliv.

Entré:
Entrédøren fra 2016, med glassfelter, leder inn til en romslig entré med plass til å henge fra seg yttertøy og rydde unna sko. Veggene er kledd med panel, og gulvvarmekablene strekker seg inn hit. Rommet har god bredde til å plassere skoskap langs veggen, og innfelte downlights i himlingen gir jevnt lys. Herfra leder gangen videre inn til kjøkken og stue.

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning fra 2015/2016 med profilerte fronter og benkeplate av tre. Nedfelt kjøkkenvask med armatur og fliser dekker veggen mellom kjøkkenbenk og overskap. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap med fryser er alle på plass. Ventilator sitter i overskapet. Komfyrvakt er montert. Gulvvarmekablene ligger under laminatgulvet, og innfelte downlights gir god arbeidsbelysning. Kjøkkenet har god arbeidsplass langs to vegger og åpner mot gangen som leder til stuen.

Stue:
Stuen er utvidet av nåværende eier og strekker seg nå over et godt areal med plass til sofagruppe, spisebord for seks og peisovnen som gir en lun og god atmosfære. Peisovnen med glassdør er plassert mot en pipe delvis kledd i mørk naturstein, og gir rommet varme utover det rent tekniske. Varmepumpen er montert på veggen og dekker oppvarmingsbehovet effektivt gjennom sesongen. Laminatgulvet har varmekabler under seg i deler av stuen. Balkongdøren fra 2016 åpner direkte ut på den store balkongen, og vinduene mot hagen slipper inn godt dagslys. Malte vegger og takplater i himlingen gir et ryddig uttrykk.

Balkong:
Fra stuen er det direkte utgang til en stor balkong i trekonstruksjon med terrassebord og rekkverk av tre. Balkongen svinger seg rundt hjørnet av huset og gir plass til både spisemøbler, solstoler og sittegruppe. Deler av balkongen er overbygget. Utsikten går over grøntområder og åslandskap i bakkant. En trapp i trekonstruksjon fører ned til hagen. Selger opplyser om gode solforhold på uteplassen.

Soverom 1. etasje:
To soverom ligger i 1. etasje. Det ene har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og et garderobeskap med speilfront som utnytter veggen godt. Det andre soverommet er noe mindre, men har plass til seng og skrivebord. Begge rom har panel på veggene og malte takplater. Vinduene er skiftet ut i 2023 som del av en større vindusutskifting i boligen. Vinduet på det lilel rommet er eldre.

Bad 1. etasje:
Badet i 1. etasje ble oppgradert i 2016 og har flislagte vegger og gulv med gulvvarme. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speilskap med sidelys. Dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur med både hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himlingen. Innfelte downlights.

Gang underetasje:
Ned trappen i trekonstruksjon kommer man til gangen i underetasjen. Her er det montert et stort garderobeskap med speilfront som gir god oppbevaringsplass og gjør rommet mer oversiktlig. Herfra er det adkomst til kjellerstuen, de to soverommene, badet og vaskerommet.

Kjellerstue:
Kjellerstuen er innredet med spiletak i tre med integrert belysning, og rommet har god plass til sofagruppe og TV-møblement. Mekanisk ventilasjon er lagt inn i rommet, samt gulvvarme. Takhøyden er 2,05 meter. Gulvflatene har laminat, og veggene har panel, malte flater og ubehandlede membranplater. Himlingsflater med malte flater, synlige murflater og spileplater.

Soverom underetasje:
De to soverommene i underetasjen ble etablert av nåværende eier og er godkjent av kommunen med ferdigattest fra 2026. Rommene har utlektede vegger og plass til seng med nattbord. Vinduene er skiftet ut i 2023. Gulvene er lagt med vegg til vegg tepper.

Bad underetasje:
Badet i underetasjen ble etablert i 2020 og er et romslig bad med flislagte gulv og gulvvarme. Flislagte og malte vegger. Malt himlingsflate med innfelt belysning. Veggheng servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speil med lys. Dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Frittstående badekar med veggmontert armatur. Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekksventil på vegg. Takhøyden er 2,10 meter.

Vaskerom underetasje:
Vaskerommet ble oppgradert i 2020 og har direkte utgang til terreng. Flislagt gulv. Malte vegger og himlingsflate. Naturlig avtrekksventil på vegg. Opplegg for vaskemaskin og røropplegg for fremtidig skyllekum. Varmtvannsberederen på 198 liter fra 2015 er plassert her. Fordelerskap for rør-i-rør-systemet er også plassert på vaskerommet.

Hage:
Hagen er opparbeidet med gressplen, beplantning og forstøtningsmurer i naturstein. Det er bygd en platting for et lite basseng, trampoline eller hagemøbler. Hagen er utvidet mot nordvest med mer gressplen. Eiendommen ligger innerst i en blindvei med lite innsyn fra naboer.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, kjøkken, entré, gang og kjellerstue. Fliser på bad og vaskerom. Vegg-til-vegg-teppe stedvis i underetasje. Synlige betongflater stedvis i underetasje.
Vegger: Malte veggflater i de fleste rom. Flislagte vegger på bad. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkken. Panel, tapet og ubehandlede membranplater i kjellerstue.
Himling: Malte himlingsflater og panel i himling. Spileplater og synlige murflater i kjeller.

Lagring:
Bod i 1. etasje med sikringsskap. Bod i underetasje med stakeluke for avløp. Frittstående garasje på ca. 21 m² i lettbetongkonstruksjon med elektrisk leddport og klargjort el-opplegg for el-billader.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følgende medfølger ikke eiendommen: El-bil lader, hjemmelaget taklampe av norgesglass, lerret, høyttalere og prosjektor i kjeller.

Oppvarming skjer med varmepumpe og peisovn i stuen i 1.etg. Det er varmefolie i entré, kjøkken, gang, kjellerstue og i deler av stuen. Entre og baderommet i underetasjen og baderommet i første etasje har flislagt gulv med varmekabler. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1963. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 15.09.1960 for 1. etasje og fasadetegning med synlige kjellervinduer. Det foreligger digitale tegninger samt ferdigattest for ombygging/bruksendring av kjeller datert fra bruksendring datert 02.06.2026. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens planløsning er endret i forhold til disse. Kjellerstuen i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

For frittstående garasje (21 m²) foreligger det godkjente byggetegninger datert 13.10.1970. Byggeår på garasjen er for øvrig uvisst. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Til boligen er det etablert en stor, utvendig balkong/terrasse på 52 m² med avvikende rekkverkshøyde i trekonstruksjon. Det foreligger ikke ferdigattest men udaterte 3D-arbeidstegninger samt byggetillatelse fra Asker kommune datert 23.08.2016 på denne.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Ødegårdslia ligger i et attraktivt og barnevennlig område med sentral og usjenert beliggenhet. Boligen ligger også i en blindvei som gjør at trafikken er begrenset.
Området tilbyr kort vei til fjorden med flotte badestrender, lysløype på Torvbråten med preparerte skiløyper om vinteren, ellers gode turveier på sommeren. Flotte turmuligheter langs kysten og videre inn til Vollen. Nærmiljøet tilbyr flere fotballbaner, ballbinge, volleyballbaner, idrettshall samt et aktivt idrettsmiljø i Slemmestad IF.

Kort vei til flotte Rortunet kjøpesenter med flere klesbutikker, apotek, sport, interiørbutikk, blomsterbutikk, vinmonopol, meny, optiker med mer.
I tillegg til kjøpesenteret finnes også servicetilbud i form av tre bensinstasjoner, Rema 1000 med post i butikk og flere matbutikker

I gamle Slemmestad sentrum, finnes det frisør, bakeri/ café og et par serveringssteder. Dette ligger nå i en brakkelandsby.
Gamle slemmestad er under utvikling.
Se link for mer info https://www.slemmestadbrygge.no/

Slemmestad har gode forbindelser med kollektiv trafikk. Gangavstand til bussholdeplass. Hurtigbåt fra Slemmestad Brygge til Aker Brygge.
Ca. 15 minutter med bil til Asker sentrum som har ytterligere servicetilbud.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Morbergtoppen Fus barnehage: 8 min. gange
Utforskeren Kanvas-barnehage: 16 min. gange
Slemmestad barnehage: 18 min. gange

Skoler:
Slemmestad barneskole: 18 min. gange
Slemmestad ungdomsskole: 23 min. gange

Idrett og fritid:
Sørmarka balløkke: 19 min. gange
Slemmestad idrettspark: 22 min. gange
SATS Slemmestad: 18 min. gange
Feel24 Slemmestad: 24 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1127 kvm. Tomten er skrånende og opparbeidet med gruslagt innkjørsel og gårdsplass med parkeringsmuligheter, gressplen og diverse beplantning. Det er forstøtningsmurer av betong med naturstein i hagen og langs innkjørselen, samt av naturstein ved gårdsplassen. Eiendommen har privat adkomstvei.
Deler av opparbeidet gårdsplass ligger utenfor tomtegrensen, se kart. Det foreligger ingen juridisk rett til opparbeidelse og bruk av dette arealet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Ytterste konsekvens er stop av bruk og at arealet må settes tilbake til naturlig stand.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket.

Det medfølger en frittstående garasje med elektrisk portåpner. Det er klargjort med el-opplegg for montering av elbillader i garasjen. I tillegg er det biloppstillingsplasser på gruset innkjørsel på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Boliger i henhold til reguleringsplan 062762756011, «Sørmarka3 (Håkaleina)», datert 19.09.1985, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Av eiendommens areal er 1 123 m² regulert til Boliger og 4 m² til Turvei. Det gjøres oppmerksom på at kommuneplanens bestemmelser (§ 14.3.3) opphever den eldre reguleringsplanens etasjebegrensning. Ny tillatt gesimshøyde er 7,0 meter og mønehøyde er 9,0 meter.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Asker 2023 - 2035 (ID: 2020100), vedtatt 13.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende. I henhold til kommuneplanens bestemmelser (§ 1.2) gjelder eldre reguleringsplaner såfremt det ikke er motstrid med kommuneplanbestemmelser som overstyrer reguleringsplanen. Der en reguleringsplan ikke har bestemmelser om et forhold, er kommuneplanen utfyllende. Eiendommen ligger i bestemmelsesområde #8 Nullvekst nord, som kan utløse særskilte krav ved utbygging av større boligfelt.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 16 005,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 4 843,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til avtalt periode utløper, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden som er ut 2026.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Watercircles som koster ca. kr 18 000,- pr. år.

Velavgift til Ødegårdsskogen veilag er ca. kr 3 000,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett til kostand 580,- per mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 144 206 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

6 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

170 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
171 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
190 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 971 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 990 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Therese Ekeberg og Sindre Heggøy

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet veilaget/velforeningen Ødegårdsskogen. Medlemskapet er pliktig for eiendommer som benytter veien, og foreningen har ansvar for strøing, måking og annet vedlikehold på veiene, inkludert privat brøyting. Den årlige kostnaden er cirka 3 000 kr.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 62 500,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk   kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 351,00
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune - legal pant  kr 695,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 000,00
Valgfri boligselgerforsikring kommer evt i tillegg - regnes av prisantydning - 5,71 promille
Valgfri tilstandsrapport kommer i tillegg - kostnad 20625,-   kr 20 625,00

Oppdragsnummer 16-0046/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2646

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 21:53