Damveien 15

Damveien 15, 1545 HVITSTEN
Kommunenummer 3216, gårdsnummer 56, bruksnummer 183, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 66 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
1. etasje:
66 kvm: Stue, kjøkken, toalettrom, soverom, gang og bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
25 kvm: Veranda/inngangsparti.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.10.2026 utført av Magnus Langvik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på grunnmur i betongkonstruksjon. Bjelkelag i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takshingel. Profilerte ytterdører. Vinduer med to-lags glass fra mellom 1987 og 1989. Vindu med enkle glass fra ukjent årstall. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Toalettrom
- Sanitærutstyr og innredning: Væskeoppsamler for toalettet er plassert på utsiden av hytten. Tanken er utett.

Andre rom
- Overflate himling: Det er registrert fuktmerker i innvendig himling i stue, gang, bod og soverom. Det er registrert muggvekst og råteskader i himling, vegg og gulvflater i soverom, samt i himling i bod. Det er utført fuktmåling med piggelektroder i treverk i de berørte områdene. Det ble registrert kritisk høyt fuktinnhold i treverket. Det er registrert fuktmerker i vindusforing i vindu på vegg mot nord i stuen. Det ble ikke målt forhøyede fuktnivåer i vinduskarmen på befaringsdagen. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Forholdene vurderes å skyldes pågående taklekkasjer. Det er registrert skader som følge av treskadeinsekter i gulvflate i gang.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Ildsteder: Det er registrert sprekk i vedovnen. I følge opplysninger fra eier følger en ny vedovn med hytten.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taktekkingen har synlige utettheter. Det er registrert svikt/nedbøyninger og råteskader i undertaket. Det er fra innvendig side registrert flere områder med skadede materialer som følge av taklekkasjer. Skorsteinen har synlige symptomer på slitasje og elde, og det registreres sprekkdannelser i murpussen.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Synlig del av grunnmuren er fundamentert til fjell. Terrenget har stedvis fall mot grunnmuren. TG3 er satt i henhold til NS3600. Det er ikke tilgang til inspeksjon av kryperom under hytten, og det kan derfor ikke fastslås hvordan forholdet påvirker konstruksjonen.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Kjøkken
- Vannrør: Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sanitærinnstallasjoner er ikke funksjonstestet grunnet ingen vanntilførsel på befaringsdagen.
- Ventilator: Det er ikke etablert ventilator i kjøkkenet.

Toalettrom
- Overflate himling: Det er registrert stedvise fuktmerker i himling. Forholdet må sees i sammenheng med opplysninger gitt under avsnitt "Yttertak".
- Overflate vegg: Det er registrert stedvise riss i pussede veggflater.

Andre rom
- Overflate vegg: Det er registrert skråriss/sprekker i vegg i betong/murkonstruksjon mellom soverom og gang/bod.
- Overflate gulv: Gulvflater bærer generelt preg av aldersrelatert slitasje. Gulvflate i bod er belagt med impregnerte terrassebord. Disse er i utgangspunktet ikke egnet til innendørs bruk grunnet risiko for avgassing.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Sotluke har ingen underliggende ubrennbar plate.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1. etasje: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. I stue og soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon)
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Krypkjelleren har ingen tilkomst. Krypkjellere er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har forhøyet risiko for fuktskader.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det observeres spor etter mus i hytten. Det er observert spor etter treskadeinsekter i hytten.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Det er registrert råteskader i kledning rundt boddør.
- Gnagersikring: Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring.

Vinduer og ytterdører
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens vinduer og ytterdører (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Ytterdører og vinduer bærer preg av slitasje, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Balkonger
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere balkongen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Terrassebord og rekkverk har høy slitasje og stedvise skader. Det er registrert stedvise skader i betongfundamenter. Understøttelser til trapp tilknyttet verandaen har ufagmessig utførelse. Det er registrert skjevheter og tegn til utglidninger.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.

Stikkledninger og tanker
- Utvendig vannledninger: Alder på utvendig vannledning er ikke kjent. Fremtidig funksjon er usikker.

Helse, miljø og sikkerhet
Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Branntekniske forhold: Det er ikke observert godkjent slukkeutstyr i boligen (brannslukningsapparat er utgått på dato).

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten og egenerklæringsskjema er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Hytta har enkel standard sammenliknet med dagens og er på bakgrunn av dette samt bygningsmessige avvik gjenstand for vesentlige oppgraderinger.

I forbindelse med oppgradering av hytta kan det med hensyn til miljømessige aspekter være vel verdt å bevare egnede innvendige overflater og innredninger. De fleste gulv, vegger og himlinger er utført med overflater av heltre som er originale fra hyttas ulike deler ble oppført. Spesielt historiefortellende og atmosfærefremmende er stuens massive åser i heltre. Himlingshøyde på opptil nesten tre meter har i tillegg positiv en positiv innvirkning på romfølelsen i den ca. 30 kvm. store stuen.

Kjøkkenet på ca. 5,5 kvm. er i følge opplysninger gitt av eier det første rommet som ble etablert da oppføringen av startet. Kjøkkenets nåværende innredning er fra ukjent årstall. Skap- og benkeinnredningen antas å være malt i nyere tid og fremstår i dag med et genuint retro-preg. Hvitevarer i form av komfyr og kjøleskap medfølger. Etablering av mekanisk avtrekk er anbefalt.

Soverommet på over 12 kvm. ble i følge eier oppført etter kjøkkenet og den påfølgende stuen. Soverommet er imidlertid ikke avlukket med innerdør og av den grunn åpent mot både stuen og en mindre mellomgang. Ved sistnevnte finnes hyttas toalettrom som er av et meget kompakt format.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder frittstående kjøle-/fryseskap og komfyr.

Foruten enkelte pyntegjenstander medfølger noe løsøre i hytta.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Frittstående vedovn og åpen peis i stue. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har ikke registrert fyringsanlegg (skorstein eller ildsted) ved eiendommen, dette er meldepliktig jf. Forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn §2-4. Som følge av at brannvesenet ikke er kjent med ildstedet er det ikke utført feiing eller tilsyn. Kjøper overtar ansvaret, eventuelle pålegg ved konstaterte avvik samt kostnader forbundet med gjennomføring av feiing og tilsyn.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

I henhold til grunnboksutskriften ble eiendommen etablert/utskilt 05.01.1962. Vestby kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiv. Eiendommen er registrert i matrikkelen som fritidsbolig.

Det opplyses om at hytta ble påbegynt i 1958 og oppført etappevis frem til ca. 1968/1969. Selger anfører at hytta ble oppført i en periode hvor det, etter selgers forståelse, ikke forelå krav om byggesøknad eller ferdigattest for eiendommer i dette området. Det henvises da til Bygningsloven av 1924. Det foreligger ikke dokumentasjon i kommunens arkiv som bekrefter bygningens oppføringstidspunkt.

Megler anfører at det heller ikke foreligger godkjente byggetegninger for opprinnelig bygning i kommunens arkiv. Det er derfor ikke mulig å kontrollere om bygningens fasade og bruk av innvendige rom er i tråd med kommunens oppfatning av godkjent bruk (på opprinnelig del av boligen). Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Selger opplyser om følgende tiltak, som har blitt utført på hytta etter oppføringstidspunktet: «I 1989 ble hytta utvendig panelt og vinduene skiftet. Samtidig ble et eldre tilbygg på baksiden, som blant annet inneholdt utedo fra den opprinnelige byggeperioden, revet og erstattet med et nytt tilbygg på ca. 10 kvm bestående av vedskjul, verktøybod og toalettrom». Det er usikkert om disse utførte tiltakene var søknadspliktig, eller om de kunne gjennomføres etter en forenklet meldingsordning i henhold til plan- og bygningsloven av 1985. Fasadeendringer er i utgangspunktet søknadspliktig, dog er det kommunen som avgjør dette. Det bemerkes at det ikke foreligger dokumentasjon som viser at tiltakene i 1989 er omsøkt eller godkjent av kommunen. Hvis tiltakene viser seg å være søknadspliktig, innebærer det at bygningsdelen ikke kan lovlig benyttes samt fasadeendringen ikke er godkjent før enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger. Det må da forventes at det påløper kostnader med å innhente midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Konsekvensen av fortsatt ulovlig bruk vil kunne medføre at kommunen starter ulovlighetsoppfølging. Dette kan innebære pålegg om opphør av bruk og retting, tvangsmulkt og/eller overtredelsesgebyr.

Kjøper overtar ansvaret, risikoen og evt. kostnader til manglende dokumentasjon på opprinnelig bolig, i tillegg til evt. manglende godkjennelse av senere utførte tiltak på bygningen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av:

Grunneier har 1. prioritets lovbestemt panterett i festeretten og bebyggelsen, som tilsvarer 3 års forfalt festeavgift iht. tomtefesteloven §14.

Dagboknummer: 3397
Tinglysningsdato: 10.06.1969
Servitutten omhandler: Festekontrakt med vilkår og flere bestemmelser, påtegning med nye vilkår tinglyst den 08.08.1988. Bygninger oppført på tomten, kan ikke uten grunneiers samtykke, borttas eller rives ned. Husets beliggenhet og utseende skal godkjennes av grunneieren. Grunneieren har forkjøpsrett. Ny festevgift ved overdragelse/salg av eiendommen.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Eiendommen er en del av et veletablert hyttefelt like sør for sommeridyllen Hvitsten. Her kan feriedagene tilbringes i svært fredelige omgivelser, tett naturen. I skog og mark er foruten flotte turområder også massevis av blåbærlyng og ikke minst et rikt dyreliv.

I nærområdet er det flere fine badesteder, blant annet ved Hvitsten brygge og den mer nærliggende Emmerstadbukta. Ved sistnevnte det i tillegg både gressbakke, brygge og badeflåte - alt kun en kort sykkeltur unna.

Ved idylliske Son, om lag 10 minutter sørover, finnes blant annet 18-hulls golfbane, tennisanlegg og et levende sentrum med snev av sørlandsidyll. I Son ligger også en av fjordens største småbåthavner som er et ypperlig utgangspunkt for utflukter på sjøen.

Vel verdt gjentatte besøk er også kulturdestinasjonen Ramme gård som i seg selv utgjør en severdig attraksjon.

I sentrum av Vestby finnes et bredt shoppingtilbud, dagligvareforretninger samt et utvalg helsetjenester og servicetilbud. Kjøreturen til og fra Vestby sentrum tar knappe 10 minutter enten du velger egen bil eller tar den lokale bussen. Du har også Drøbak med omlag 15 min med bil. Severdigheter med blant annet nissehuset og flotte badestrender. Med utgangspunkt i Oslo kan du være fremme på hytta etter kun 40 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Festetomt på ca. 1 834,80 kvm. Tomten består av naturtomt.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 31-200 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Det opplyses om at en liten del av naboeiendommens innkjørsel (gnr. 56/bnr. 352 - Damveien 17), er opparbeidet på denne eiendommen.

Festeavgiften er kr 2.724,- pr. år.
Grunneier har opplyst om at festeavgiften vil endres betydelig ved dette salget. Forøvrig reguleres festeavgiften hvert 10. år iht. konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 2018.
Festetid: 99 år fra 1959.
Festeavtalen utløper: 2058.

Det gjøres oppmerksom på at ved fremtidig overdragelse eller salg av denne eiendommen, skal ny festeavgift fastsettes etter Tomtefesteloven eller Prisdirektorates bestemmelser.

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Grunneier har forkjøpsrett. Frist for å benytte forkjøpsretten er senest 2 måneder etter at grunneier har mottatt skriftlig beskjed om at eiendommen er solgt. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget.

Eiendommen, 56/183, har status som fritidseiendom og hører til en landbrukseiendom. Det betyr at fester ikke kan kreve innløsning iht. Tomtefesteloven §34, Landbruksunntaket. Innløsning kan allikevel være aktuelt ved enighet om pris, dersom det er interesse for det. Pris oppgis på forespørsel. Konferer med megler for mer informasjon.

Kopi av festekontrakten kan fås ved henvendelse til megler.

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei.

Veirett over eiendommen gnr. 56/bnr. 1 (grunneiers eiendom) er ikke tinglyst på denne eiendommen, men veien har blitt brukt som adkomstvei for gjeldende eiendom og naboeiendommene i flere år. Dermed vil rettigheten for bruk av vei være tilknyttet hevdslova, vilkårene for å kreve hevd på veiretten virker å være oppfylt for eiendommen. Forøvrig anbefales det at veiretten over den andre eiendommen tinglyses på denne eiendommen. Grunneier har opplyst om at det ikke følger veirett med i festekontrakten.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger (sommervann). Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Selger opplyser om at kommunen planlegger å stenge av tilknytningen etter hvert. Sommervannet består av et felles nett for flere hytter, med ledninger som ligger på bakken (knutepunkt utenfor nabohytta). Utvendig kran på hytta lekker og er midlertidig lappet iflg. selger.

Det anføres at det er ukjent hvor avløpet fra boligen (kjøkkenet) ledes jf. tilstandsrapporten.
Boligen har innlagt vann, men det foreligger ikke dokumentasjon på at eiendommen har en godkjent avløpsløsning med nødvendig utslippstillatelse fra kommunen. For å oppfylle gjeldende krav må det etableres en godkjent avløpsløsning.

Selger anfører at kommunen ønsker at alle fritidsboligene i området, skal tilkobles kommunalt vann og avløp (det vites ikke avstand til nærmeste tilkoblingspunkt). Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at man kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kjøper overtar ansvar for etablering av godkjent avløpsløsning, godkjennelse av utslippstillatelse fra kommunen og evt. ny tilkobling til kommunalt vann, det må påregnes kostnader til dette. Ved tilkobling til ledningsnettet påløper tilkoblingsavgift, i tillegg må det påregnes fastgebyr og forbruksgebyr etter tilkobling.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse, i henhold til "Hvitsten Områdereguleringsplan" vedtatt 09.03.2026. Videre er eiendommen avsatt til fremtidig boligbebyggelse ved kommuneplan 2023-2034 vedtatt 17.11.2025. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter (vann): kr 4.617,- pr. år (4 terminer), fakturert på eiendommen i 2025. Kostnaden består av et fastgebyr og et stipulert forbruksgebyr, avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 4.037,- pr. år (4 terminer), kostnaden er en årsprognose på eiendommen for 2026.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Selger har ikke opplyst om kostnader til strøm.
Boligen har en årlig forsikringspremie via Gjensidige.
Boligen er tilknyttet parabolantenne.

Det må påregnes kostnader til tv, bygningsforsikring og innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2025 var kr 160 000,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 640 000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

1 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

37 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
38 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
58 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
1 538 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
1 558 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne-Lise Olsen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men Vestby kommune har innført boplikt på enkelte eiendommer i Son og Hvitsten. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger opplyser om at det er nylig etablert et veilag for Damveien.

Det må påregnes en årlig avgift for vedlikehold og snøbrøyting av vei, dette koster kr 755,- pr. år (2026).

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Foto  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Rabatt markedspakke  kr -5 000,00
Tilrettelegging  kr 12 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid kr 9 465,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0158/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26158

Sist oppdatert: 20. oktober 2026 kl. 14:54