Ringgata 1C

Ringgata 1C, 0577 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 229, bruksnummer 104
Aksjenummer 9, Heibergløkka Boliglag AS, organisasjonsnummer 821 476 992

Totalt bruksareal BRA: 66 kvm

BRA-i:
5. etasje 58 kvm: Entré, bad, bod, soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Kjellerbod.
6. etasje 4 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
5. etasje 4 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 13 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.

Boligen disponerer 2 boder, en i kjelleren og en på loftet. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.04.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.)

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Leiligheten har ingen TG3 punkter fra tilstandsrapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG2 punkter:
- Våtrom/bad: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert, og rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Kjøkken: Deler av det synlige gulvet bærer preg av slitasje. Hovedsaklig estetisk betydning.
- Varmtvannsbereder av eldre dato.
- Skjevhet i gulv målt på tilfeldig punkt til 18 mm.
- Vinduer av eldre dato som bærer preg av slitasje.
- Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.

Rekkverket på balkongen har fått HMS-bemerkning grunnet rekkverkshøyden er lavere enn dagens standard.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppsummering av selgers egenerklæring:
- Badet ble renovert i februar/mars 2024 i regi av boliglaget, og ble utført i forbindelse med utskiftning vann- og avløpsrør i bygget. Membran og sluk ble også fornyet under disse arbeidene. I tillegg ble også ny separat kurs til vaskemaskin/varmekabler/nye stikkontakter og downlights installert.
- Byttet balkongdør til leiligheten (2024), tak (2018) og malt oppganger (2025).
- Beboere meldte inn fukt i kjellerboder i 2025. Tiltak som lufteventiler ble installert i regi av boliglaget i 2025/26.
- Elektrisk anlegg oppgradert i 2018, 2024.
- Vedovn byttet i 2018. Eier opplever noe svakt pipetrekk.
- Det ble i 2026 satt ut rottefeller etter observasjoner i området rundt boliglaget.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen er modernisert/påkostet i 2023/2024:
2024: Oppussing av badet i regi av aksjelaget.
2023: Gang og stue er malt.

Entré:
Innbydende entré med god plass til å sette fra seg sko og henge fra seg ytterklær. Entréen leder inn til boligens øvrige rom. Entréen ble malt i 2023.

Stue:
Lys og romslig stue malt i 2023 med god plass til sofaseksjon, stuebord og tilhørende mediemøblement. Store vindusflater med rikelig lysinnslipp gjør stuen til et lyst og luftig oppholdsrom. vedovn som bidrar med varme og hygge på kalde vinterkvelder. Fra stuen er det utgang til vestvendt balkong på 4 kvm med god plass til utemøblement og beplanting. Balkongdøren ble byttet i 2024. Selger opplyser om at det ettermiddagssol på balkongen til rundt kl. 20:00 på sommeren.

Kjøkken:
Separat, praktisk kjøkken fra IKEA innredet med glatte fronter, benkeplate av tre, nedsenket oppvaskkum og integrerte hvitevarer. Her er det god plass til oppbevaring av kjøkkenredskaper i store over- og underskap, samt gode arbeidsflater for matlaging. Det er montert komfyrvakt og Waterguard.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Kjøleskap/frys, stekeovn, kokeplate, oppvaskmaskin og vaskemaskin.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt  for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Bad:
Flislagt baderom med gulvvarme. Baderomsinnredning levert av Viking bad innredet med servant med ett-greps armatur, dusjhjørne og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Baderommet ble renovert i regi av aksjelaget i 2024. Renovasjonene skjedde i forbindelse med utskiftning av vann og avløpsrør i blokken. Varmekabler.

Soverom:
Romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord på begge sider. God plass til oppbevaring av klær i garderobeskap. Soverommet oppleves som behagelig og vender mot rolig gate.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

TV, taklamper, vegghengt lampe, takvifte med lys, vegghengte hyller, vegghengte speil og bilder på veggen medfølger ikke.

Boligen er oppvarmet via elektrisitet og vedfyring. Kun naturlig avtrekk.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1949.

Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument for oppføringen av boligblokken, innlevert 17.10.1949. I Oslo kommune må dokumentet være attestert for at det kan anses som en ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Videre foreligger det ferdigattest for innvendige forandringer datert 21.10.1973, ferdigattest for fasadeendring datert 09.11.2000 og ferdigattest for rehabilitering av bad datert 30.08.2024.

De originale byggetegningene er vanskelig å tyde, men det ser ut som at en rekke endringer er gjort i planløsningen. Blant annet er den originale stuen delt opp til både stue og soverom, i tillegg til oppføring av kjøkken, bod og baderom.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, adkomstrett, og festekontrakt.
Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Leiligheten har en attraktiv og idyllisk beliggenhet, med både Botanisk hage og Tøyenparken som nærmeste naboer. De vakre grøntområdene byr på flotte turstier og åpne plener – perfekt for spaserturer, joggeturer, sosiale aktiviteter eller en avslappende dag i solen.

Like i nærheten ligger Tøyen Torg, et levende nabolagssentrum med et spennende utvalg av kaféer, bakerier, restauranter, barer og butikker. Her finner du også bibliotek, frisør og apotek. Et populært møtested verdt å sjekke ut er Postkontoret, kjent for sin gode pizza, brede ølutvalg og hyggelige quizkvelder. Dagligvarehandelen gjøres enkelt med flere butikker rett i nærheten, inkludert Rema 1000 (postkontor i butikk), KIWI og Joker, samt søndagsåpne alternativer og spennende grønnsaksbutikker.

Leiligheten ligger i en blindgate, noe som sikrer et rolig bomiljø uten gjennomgangstrafikk. Pillefyken restaurant befinner seg i naboblokken. Restauranten er kjent for å være ekstremt gode på "det enkle".

Kun 15 minutters gange vestover fra leiligheten ankommer man Grünerløkka, hvor du kan nyte bylivets pulserende atmosfære. Her har du alt du kan tenke deg av ulike restauranter, barer, butikker mm. Et steinkast unna finner du pulserende Grønland, kjent for sitt mangfoldige utvalg av kaféer, restauranter og nisjebutikker. Her ligger også Vinmonopolet.

For den treningsglade finnes det flere treningssentre i nærheten, som Tøyen Fitness, SATS Kampen/Bjørvika og Fresh Fitness. Tøyenbadet, Oslos største badeanlegg, ligger i Tøyenparken og har nylig gjennomgått en omfattende oppgradering. Her finner du blant annet et olympisk basseng, stupebasseng, familiebasseng og sklier – noe for alle aldre.

Området har svært gode kollektivforbindelser. T-banen og bussene fra Tøyen Torg tar deg raskt dit du ønsker, og alle T-banens linjer stopper her. Det tar deg kun 3 minutter med T-bane fra Tøyen til Oslo sentrum. Flybussen stopper i Tøyenparken. Bussrute 20 og 60 gir enkel tilgang til øvrige bydeler. Foretrekker du å gå, tar det kun rundt 20 minutter til sentrum.

Dette er et perfekt område for deg som ønsker å bo sentralt, men samtidig verdsetter rolige omgivelser og nærhet til grønne parker.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 2 461 kvm som tilhører aksjelaget.    

Festeavgiften er kr 63 200 pr. år. Festeavtalen utløper 01.07.2043.
Grunneier er Staten v/Universitetet.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften reguleres hvert 20 år i forhold til arealets daværende verdi.
Siste regulering av festeavgift: 19.04.2012.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 14.550,- i år 2023 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Borettslaget disponerer noen parkeringsplasser. Plassene følger førstemann-til-mølla prinsippet. Maksimal parkeringstid er 72 timer av gangen.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområdet for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 hentet i kart 06.03.2026 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 28.07.1977, med senere endringer i S-2937, datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015: "Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015".
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående plan- og byggesaker i området:
- Hagegata 19 - utvidelse av skolegård - Tøyen skole. Igangsettingstillatelse gitt 04.06.2026. Arbeidet går ut på å oppgradere uteområdet til skoleplassen og et nytt gjerde.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 5 252,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, trappevask, kommunale utgifter, festeavgift, drift og vedlikehold etc.
Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.05.2026.

Husleien fordeles på følgende måte pr. 04.03.2026:
- IN-lån (renter): Kr. 1 593,31,-.
- IN-lin (avdrag): Kr. 471,31,-.
- Trappevask: Kr. 113,-.
- TV-internett: Kr. 412,-.
- Felleskostander: 2 662,59-.

Dersom eier ønsker å innbetale andel fellesgjeld. Vil nye felleskostnader bli kr. 3 187,59-.

Selskapet har avtale om IN ordning, med innbetaling 20. Januar og 20. August. Ønsker kjøper å nedbetale hele eller deler av sin andel fellesgjeld, så bes denne ta kontakt med selskapets rådgiver for informasjon.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 000,- pr. år. / 9 023 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett. Kostnadene er inkludert i felleskostnadene.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 422 580 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 20 258,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 351 644,- pr. 22.07.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 39 796 491,- pr. 15.05.2026 og lånevilkårene er:

Lån 2: OBOS-banken AS
Type lån: Annuitetslån
Type rente: flyt 5.40% pa.
Restsaldo: 39 577 345,-
Andel saldo: 351 644,-
Siste termin 30.07.2053

Det er avtale om IN-ordning på lånet. Ønsker kjøper å nedbetale hele eller deler av sin andel fellesgjeld etter overtakelsen av leiligheten, så bes kjøper ta kontakt med selskapets rådgiver for mer informasjon om når dette kan gjøres på året.

5 300 000,00 Prisantydning
351 644,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 651 644,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (Valgfri)* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
10 500,00  Transportgebyr til forretningsfører (aksje)
--------------------------------------------------------
14 650,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (Valgfri))
24 600,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (Valgfri))

--------------------------------------------------------
5 666 294,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 676 244,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (Valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henrik Sogn Paust

Leiligheten er tilknyttet Heibergløkka Boliglag AS aksjelag. 
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig. 
Aksjelaget består av 113 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Fellesvaskeri i oppgang 1C og 5C.
Grilling på balkongen er ikke tillatt.
Dyrehold er ikke tillatt uten samtykke fra styret. Søknad om dyrehold behandles individuelt og dyreholdet kan ikke være til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.
Aksjelagets hjemmeside er https://www.heiberglokka.no/heiberglokka-boliglag/

Foretatte påkostninger de senere år: 
- 2025: Maling av trappeoppganger.
- 2024: Nye bad i leilighetene.
- 2024: Ny bergvarmepumpe fyrrom Ringgata 5 og nye postkasser.
- 2023: Nytt bad og rørstammer for både avløp og vanntilførsel i regi av borettslaget.
- 2019: Ny EL-kjel fyrrom Ringgata 5.
- 2018: Utskiftning av tak.
- 2011: Oppussing av vaskeriene, samt byttet kjellerdører til ståldører.
- 2010: Erstattet 7 dører med jerndører i kjeller. Samt byttet lamper i alle oppganger.
- 2007: Bytte av stigeledning samt EL-tavler.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være aksjeeiere i selskapet. Ingen kan eie flere aksjer enn de som gir borett til en bestemt bolig.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget. 

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke:   kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk kr 3 150,-

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 2 750,-
Innhenting av informasjon forretningsfører panteattest kr 410,-
Pantesperregebyr til forretningsfører   kr 4 150,-

Andre utgifter:
Fotopakke v/Markus Andersson   kr 4 000,-
Tilstandsrapport fra takstmann  kr 9 950,-

Oppdragsnummer 42-0019/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
Olaf Ryes plass 5, 0552, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR42.2519

Sist oppdatert: 30. juli 2026 kl. 20:27