Lindbäckveien 35

Lindbäckveien 35, 1163 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 183, bruksnummer 305, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 185 kvm
Totalt BRA-i: 179 kvm
Totalt BRA-e: 6 kvm:

BRA-i:
Kjeller 52 kvm:
Trappegang, 2 boder, vaskerom, toalettrom og soverom.

1. etasje 66 kvm:
Entré/gang, garderoberom og stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning.

2. etasje 61 kvm:
Tv-stue, bad, toalett og 2 soverom.
(Etasjen har et gulvareal på 95 kvm, men grunnet skråtak er det kun 61 kvm som er måleverdig).

BRA-e:
2 uteboder på hhv. 4 kvm og 2 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 08.01.2025 utført av Takstgrupppen AS ved Anders Hotvedt. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom i kjelleretasjen som er beskrevet som soverom er opprinnelig byggemeldt som bod og således ikke byggemeldt/godkjent for varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Del av tomannsbolig oppført over 3 etasjer, oppført i 1968 (som enebolig) og senere til- og påbygget med ekstra boenhet i 1980.
Boligen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv på grunn.
Murt og støpt grunnmur som er pusset/slammet over terreng.
Yttervegg er i trekonstruksjoner, kledd med stående utvendig trekledning. Murt forblending. Taket er et mønet skråtak i tre. Undertaksbord, kombinert kaldt loft og skråhimling. Det er adkomst til via luke. Taktekking er med Decra takplater som ble lagt nye i 2005. Utvendige beslag og takrenner/nedløp er i metall.

Boligen har trevinduer med 2-lags isolerglass fra hovedsakelig 1979, 2009, 2017 og 2022.
Ytterdør i tre med 2-lags isolerglass.

Terrassen er fundamentert med blokker direkte på grunn, og har konstruksjoner og overflater i treverk.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Utvendig - Tak pga. at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertaket.

Utvendig - Veggkonstruksjon pga. manglende musesperre i nedre kant av konstruksjon.

Utvendig - Takkonstruksjon/loft. Takkonstruksjonen er i hovedsak lukket og konstruksjonen defineres som risikokonstruksjon. Det tas spesifikt forbehold om at deler av bygningsdelen er skjult, har en alder som øker sannsynligheten for skjulte feil og har brukt opp mye av sin forventede brukstid. Tilstandsgrad gitt pga. nevnte forhold.

Utvendig - Vinduer. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Vindu på vaskerom bærer preg av slitasje. Takvindu er å betrakte som en risikokonstruksjon.

Utvendig - Utvendige trapper. Betongtrapp har mindre sprekker/skader. Selger kommenterer setningsskade på utenpåliggende trapp, som er bygget senere enn resten av boligen.

Utvendig - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn. Skjevheter i etasjeskiller, men dette er normalt byggeåret tatt i betraktning. Helningsavvik på 15 mm ble målt i stue/kjøkken.

Innvendig - Radon. Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Innvendig - Rom under terreng. Fuktsperre ble ikke brukt under kjellergulv ved byggeåret, fuktopptrekk kan derfor forekomme. Utforede vegger under terreng er å betrakte som en
risikokonstruksjon.

Innvendig - Innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.

Loftetasje - Bad - Vindu er plassert i våtsonen, dette anses som en risikokonstruksjon da det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen rundt vinduet. Det er påvist sprekker i fliser. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

Loftetasje - Toalettrom - Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Kjeller - Vaskerom - Arbeidet på våtrommet bærer preg av manglende håndverksmessig utførelse. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

1. etasje - Kjøkken - Det er kullfilterventilator på kjøkkenet.

Kjeller - Toalettrom - Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet.

Tekniske installasjoner - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige og utvendige vannledninger
Tekniske installasjoner - Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Tekniske installasjoner - Varmtvannstank pga. alder.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Solrik bolig som ligger tilbaketrukket og skjermet fra vei. Et barnevennlig boligområde med umiddelbar nærhet til Nordseter skole og kun noen få minutters gange til bl.a. Nordstrand Arena («Niffen»), kollektivtransport og servicetilbud på Sæter.

En romslig bolig med en innholdsrik og god planløsning over 3 etasjer. Stort åpent rom i hovedetasjen med stue/spisestue og kjøkken som er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Rikelig med glassflater slipper inn godt med naturlig lys, samtidig som de gir god kontakt mellom hus og terrasse. Fra rommet er det direkte utgang til stor og solrik terrasse med pergola - perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster.
En lys og pen bolig der innredning og overflater holdt i hovedsakelig lyse og tidløse farger.

Del av tomannsbolig som opprinnelig ble bygget i 1968, senere til- og påbygget til tomannsbolig i 1980. Boligen er jevnlig vedlikeholdt og påkostet av eier siden 2002 og har bestått av bl.a.:
- Lagt nytt yttertak med Decra takplater i 2005.
- Pusset opp badet i 2. etasje i 2014.
- Pusset opp stue/spisestue og kjøkken i 2018.
- Montert varmepumpe i 2021.
- Iflg. selger er det elektriske anlegget delvis byttet ut over en lengre periode mellom 2002-2023.

Kjelleretasje:

Kjelleretasjen inneholder trappegang, «soverom», vaskerom, toalett og 2 boder.

Innredet kjellerrom som benyttes som soverom (rommet er ikke byggemeldt for varig opphold).

Eget praktisk vaskerom som er innredet med benkeskap med slette hvite fronter og hvit laminat benkeplate. Vegghengt utslagsvask med ett-greps armatur. Opplegg for 2 vaskemaskiner og tørketrommel.

Toalettrommet ligger innenfor vaskerommet. Gulvfliser og malte veggflater, kombinert med veggfliser rundt toalett. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

2 gode boder som gir rikelig med lagringsplass. Praktiske hylleinnredninger osv. i bodene som vil følge boligen.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder entré/gang, garderoberom og stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning.

Entré/gang med gulvfliser med gulvarme. Elektronisk kodelås på ytterdøren.

Stort garderoberom som ligger praktisk tilknytning til entréen/gangen. 1-stavs laminat med gulvvarme og downlights i himling. Rikelig med garderobeinnredning gir god plass til yttertøy, sko osv.

Lys og romslig stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning som ble pusset opp i 2018. Store vindusflater gir rommet rikelig med lys og god kontakt med utearealene. 1-stavs laminat med gulvvarme og downlights i himling. Ny varmepumpe i 2021 som også kan benyttes til kjøling.
Ny kjøkkeninnredning i 2018 fra Kvik med hvite slette fronter og laminerte benkeplater. Stor kjøkkenøy med spiseplass for flere i «barløsning». 2 stk. separate nedfelte kjøkkenkummer med hvert sitt ett-greps armatur. Det ene armaturet med Quooker (kokende varmtvann i springen). Integrert induksjonstopp, kombiovn (stekeovn/mikrobølgeovn), dampovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. De integrerte hvitevarene følger bolig. Integrert avtrekksvifte i innredningen som kommer opp av benkeplaten. Det er montert lekkasjevarsler på kjøkkenet.

Fra stue/spisestue/kjøkken er det via terrasseskyvedør utgang til stor og solrik terrasse på hele 85 kvm. Pergola på hjørnet av terrassen. Fra terrassen er det adkomst videre til plenareal.

2. etasje:

I toppetasjen ligger tv-stue, 2 soverom, bad og toalett.

Hyggelig tv-stue med 1-stavs parkett på gulvet. Tv-vegg med integrert trekkerør i vegg.

2 store soverom, begge med 1-stavs parkett på gulvet og skyvedørdsgarderobe.

Flislagt bad som ble pusset opp i 2014. Varmekabler i gulvet og downlights i himling. Badet er innredet med vegghengt servantskap og høyskap med mørke fronter. Heldekkende hvit servant med ett-greps armatur. Vegghengt speilskap med belysning over servant. Hvit skuffeinnredning under skråtaket gir ekstra god oppbevaringsplass. Dusjhjørne med glassdør/glassvegg og dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Hjørnebadekar med armatur med tappekran og hånddusj.

Separat flislagt toalettrom med varmekabler i gulvet og downlights i himling. Rommet er innredet med hvit vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med sensorstyrt armatur. Speilskap på vegg over servant. Vegghengt Geberit spyletoalett med innebygget sisterne.

2 uteboder, en på 4 kvm under trapp og en på 2 kvm ved terrassen.

Se tilstandsrapport datert 08.01.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme i hele 1. etasje, samt på bad og toalett i 2. etasje.
Ny gulvmontert varmepumpe i 2021 som er plassert i 1. etasje.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for enebolig med garasje datert 11.09.1968.
Det foreligger brukstillatelse for til- og påbygg (generasjonsbolig) datert 29.12.1980. Eiendommen er ferdigbestiktiget av kommunen den 15.09.1983. Byggesaken er videre henlagt uten ferdigattest og det gjøres oppmerksom på at det heller ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for tiltaket og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.
Det foreligger ferdigattest datert 01.10.2025 for bl.a. endring av brannskille mellom enhetene, etablering av utvendig trapp, etablering av pergola med levegg og et lite skur, og mindre fasadeendringer.

Rom i kjeller som er beskrevet som soverom er opprinnelig byggemeldt som bod og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. 
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Seksjonen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.

Dagboknr 11294, tinglyst 12.09.1961.
Tidligere kontrakt for eiendommen. Eiendommen må ikke utstykkes og kan kun benyttes til boligbygg, og ikke til sjenerende virksomhet, etter nærmere bestemmelser. Bestemmelser om utforming av gjerder. Veien er regulert bredere, og dersom kommunen krever det, skal sameiet være med på å opparbeide veien til reguler bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr 16399, tinglyst 12.12.1961.
Erklæring/avtale. Eiendommen skak være tilknyttet offentlig vann- og kloakknett. Sameiet har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Dagboknr 11780, tinglyst 31.05.1976.
Bestemmelse om bebyggelse. Naboeiendommen gnr. 183, bnr. 315, med adresse Lindbäckveien 37, tillates bebygget inntil 3,0 meter fra Lindbäckveien 35 sin grense, hvilket medfører begrensninger i plassering av eventuell bebyggelse på eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. En evt. leietaker må følge sameiets vedtekter og evt. ordensregler på lik linje som eier.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Lindbäckveien 35 ligger solrikt til i et populært villaområde sentralt på Nordstrand. Tilbaketrukket og barnevennlig beliggenhet med umiddelbar nærhet til Nordseter barne- og ungdomsskole, samt kun noen få minutters gange til fritidstilbud som bl.a. Nordstrand Arena ("Niffen") og til kollektivtransport og servicetilbud på Sæter.

Fra eiendommen er det kun få minutter å gå til Sæter med caféer, spisesteder, vinbar og butikker, samt Meny og Rema1000. På Sæter finner du i tillegg bl.a. treningssenter, legekontor m.m., samt bussholdeplass og trikkestasjon. Det er også kort vei til nærbutikk og trikkeholdeplass på Bråten.
De to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet, er heller ikke langt unna. Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.

Som nevnt er det kun få minutter å gå til både Sæter og Bråten trikkestasjon. Her går rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Det er også bussholdeplass på Sæter og i Oberst Rodes vei, samt at det er gangavstand til både Munkelia T-banestasjon og Nordstrand togstasjon.
(Se Ruter for mer informasjon).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. gangavstand ned til fjorden med flere badeplasser. Lokal lysløype ved Lambertseter, samt at du i retning sentrum finner Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m. Østmarka er heller ikke langt unna.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Rett i nærheten ligger Nordstrand IF («Niffen») med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter. Svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole samt lokal lysløype på Bergkrystallen.
Områdets lokale alpinbakker - Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.

Lindbäckveien er en villavei som strekker seg fra Lambertseterveien til Ekebergveien. Lindbäckveien 35 i andre boligrekke fra vei, i strekket mellom Tyslevveien og Ivar Knutsons vei.

Flere barnehager i nærområdet.
Umiddelbar nærhet til Nordseter barne- og ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 935 kvm som tilhører sameiet. Boligen har vedtektsfestet bruksrett til eget tomteareal i naturlig tilknytning til boligen. Dette arealet et pent opparbeidet med stor terrrasse med pergola, plenareal og beplantning. Belegningsstein (lagt nytt i 2008) på felles gårdsplass og gangvei.

Boligen har vedtektsfestet bruksrett til 2 parkeringsplasser etter hverandre på felles gårdsplass. En elbillader ved parkeringsplassene.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-1056 datert 27.05.1963 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Follobanen går i fjellgrunnen under området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 46 069,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 7 902,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 26 000 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7 747,-. Faktureres felles for sameiet.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og internett og kjøper må tegne eget abonnement som koster ca kr 1.339,- pr mnd for Altibox standard (tv og superraskt internett iflg Vikenfiber). Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 3 562 905,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 11 518 435,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

11 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

297 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
318 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 218 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thomas Cordtsen og Janne Solveig Tobiassen

Eiendommen er seksjonert, og seksjonen er tilknyttet et sameie, med sameiebrøk 1/2.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke ekstra synlighet  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige - kr 40 000,00
Foto - Dagfoto ca kr 5 900,00
Foto - kveldsfoto ca kr 3 900,00

Oppdragsnummer 44-0243/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25243

Sist oppdatert: 19. oktober 2025 kl. 16:38