Brattvollveien 77

Brattvollveien 77, 1164 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 882, ideell andel 1/1
Andelsnummer 118, Munkerudsletta Borettslag, organisasjonsnummer 950016418

Totalt bruksareal: 139 kvm
Totalt BRA-i: 135 kvm
Totalt BRA-e: 4 kvm

BRA-i:
1. etasje 69 kvm:
Entré/gang, 2 bad, 3 soverom og kontor.

2. etasje 66 kvm:
Stue, spisestue og kjøkken.

BRA-e 4 kvm:
Utebod ved inngangspartiet.

Boligen har i tillegg en liten utebod ved terrassen på 1 kvm.
Vestvendt terrasse i 1. etasje på 8 kvm.
Vestvendt veranda i 2. etasje på 9 kvm.
Vestvendt veranda i 2. etasje på 11 kvm mot øst i 2. etasje.

Boligen disponerer i tillegg egen garasjeplass (merket 77) i felles garasjeanlegg.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 29.01.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Rekkehus over to etasjer, oppført i 1975 og sentere tilbygget i ca 1983 og påbygget i ca 1993.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med bærende søyler av betong. Krypkjeller har inngang via luke i vegg fra naboenhet, med jord og grusmasser i grunnen og asfaltplater i himling. Bærende konstruksjoner av stål- og trekonstruksjoner.
Etasjeskillere er i trekonstruksjoner.
Yttervegger er i trekonstruksjoner, som utvendig er kledd med stående kledning.
Taket har en tilnærmet flat konstruksjon, som utvendig er tekket med takpapp. Taket er tekket med takpapp fra 2015. Renner, nedløp og beslag er av metall.
Vinduer er med karmer/rammer av treverk og 3-lags glass fra 2018, samt vinduer med karmer/rammer av treverk og 2-lags glass fra 1999.
Tofløyet balkongdør er med karm/ramme av treverk og 2-lags glass fra 2017, balkongdører med karmer/rammer av treverk og 2-lags glass fra 1999.

Vestvendt balkong, har gulvflate belagt med terrassebord. Rekkverk er i trekonstruksjoner, som er kledd med liggende bord.
Østvendt balkong har gulvflate belagt med terrassebord.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Bad 1:
- Fordelerskap har åpning/utetthet til omsluttende veggkonstruksjon (bør tettes med egnet propp/tettemasse).

Kjøkken:
- Det er kullfilter og ikke separat avtrekk.

Krypekjeller:
- Krypekjelleren har marginal inspeksjonsmulighet og derfor ikke forsvarlig kontrollert.

Etasjeskiller 2.etasje:
- Det er noe merkbare skjevheter i etasjeskilleren.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
- Vannrør av kobber i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid.
- Skjulte avløpsrør i boligen er av ukjent type, alder og tilstand.

Dører:
- Entredør fra byggeår og balkongdører fra 1999 er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato. Selger opplyser at verandadøren mot øst i 2. etasje burde heves for å unngå slitasje på fugemassen (ble lagt ny fugemasse i 2025).

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Det er registrert enkelte områder med behov for overflatebehandling på sydvendt og vestvendte deler av fasaden. Det er begrenset lufting bak kledningen. Det er ikke montert musesperre bak trekledning.

Yttertak:
- Konstruksjonen er lukket og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Selger opplyser om at det ikke er dampsperre og vindsperre i konstruksjonen. Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims grunnet manglende inspeksjonsmulighet. (Selger har hatt egen byggmester på befaring som har vurdert at takets lufting skal være god nok og at det ikke er nødvendig å legge dampsperre).

Drenering:
- Dreneringen er nedgravd og skjult. Tilstanden må derfor vurderes ut fra alder. TG2 er valgt for å belyse at dreneringen har nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes.

Stikkledninger og tanker:
- Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet.

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: TG2 gjelder: Liten avstand/høyde mellom utvendig overflate gulv og dør samt slitasjeutsatt løsning mht. tettedetaljer mellom dørterskel og utvendig beslag.

Utvendig forstøtningsmur i hagen:
- Skjevheter påvist. Iflg. selger har styret vedtatt at skjevheten i forstøtningsmuren skal utbedres 2026.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Iflg. borettslagets vedtekter har borettslaget ansvaret for å holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligge på andelseier. Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av terrassedører og verandadør, vinduer, herunder nødvendig utskifting av termoruter, reparasjon eller utskifting av tak, reparasjon og utskifting av utvendige beslag, reparasjon og utskifting av takrenner og nedløp, reparasjon og utskifting av kledning, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner, med unntak av varmekabler. Borettslaget har også ansvaret for nødvendig utskifting av hovedstoppekran og varmekabelen som er lagt i forbindelse med vannrør og innvendig taknedløp.
Borettslagets ansvar for vedlikehold av påbygg, tilbygg, andre konstruksjoner og endringer av boligen eller tilliggende areal, er begrenset til ytre vedlikehold, for eksempel utskifting av vinduer/dører, beising mv. Se borettslaget vedtekter for mer informasjon.

Brattvollveien 77 har en vestvendt og meget god intern beliggenhet, i ytterkant av borettslagets eiendom mot villabebyggelsen. Praktisk med kort vei mellom bolig og garasje. Et særdeles barnevennlig bomiljø uten biltrafikk og med nærhet til bl.a. flotte friområder, barnehage og skole. Det er også kort vei til kollektivtransport og til Sæter med et bredt utvalg av butikker og caféer.

Husene i Munkerudsletta borettslag er tegnet av arkitektene Torbjørn Rodahl og Paul Cappelen og er oppført med flate tak og kubisk form, i en særpreget funkisstil. Borettslaget har bilfrie gangveier, lekeplasser og store grøntområder.

I regi av borettslaget er det jevnlig utført større utvendig vedlikehold og rehabiliteringer. Se pkt. «om borettslaget» for mer informasjon.

Boligen ble oppført i 1975 og senere tilbygget i ca 1983 og påbygget i ca 1993.
I regi av tidligere eier gjennomgikk boligen en omfattende innvendig oppussing i 2024. Iflg. tidligere salgsopplysninger ble arbeidet kun utført av fagfolk og oppussingen bestod bl.a. av:
- Ny 1-stavs eikeparkett i hele boligen, med 6 mm xps underlag som er både isolerende og lyddempende.
- Nye innvendige overflater.
- Nytt snekkerbygget kjøkken.
- Pusset opp begge bad.
- Nytt sikringsskap og elektrisk anlegg.
- Elko Plus dimmere, brytere og stikkontakter i sort utførelse.
- Montert Aquastop (vannstopper) og komfyrvakt.
- Ny varmtvannsbereder.
- Nye slette innerdører med sorte dørhåndtak.
- Nye snekkerbygget garderobeskap.

Boligen har en innholdsrik og meget god planløsning, fordelt på kun 2 etasjer. Den åpne og romslige hovedetasjen (2. etasje) er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys, samt at det er utgang både til østvendt veranda med utsyn og til vestvendt veranda med sol iflg. selger til ca kl 21 sommerstid.

Inngangspartiet ligger i 1. etasje.
Ved inngangspartiet er det en praktisk utebod på 4 kvm.

1. etasje:

I 1. etasje ligger entré, gang, 2 bad, 3 soverom og kontor.

Entré med 1-stavs parkett og kommode med skuffer og skohyller under trapp.

Romslig gang med 1-stavs parkett og downlights i himling. Plassbygde garderobeskap. Fra gangen er det utgang til vestvendt og overbygget terrasseplatting på 8 kvm med adkomst videre til liten hage. I tilknytning til plattingen ligger en utebod på ca 1 kvm.

2 nyoppussede bad i 2024, begge med adkomst fra gangen. Oppussing av badene bestod også bl.a. av ny membran på gulv og vegger, nye sluk og nytt rør-i-rør system (alt av vannrør fra hovedgren/ledning er nytt).

Bad 1 har flislagt gulv med varmekabler og malte veggflater, samt veggfliser i dusjnisjen. Downlights i himling. Badet er innredet med sort vegghengt servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur i sort utførelse. Stort rundt speil med belysning og stikkontakt på vegg over servant. Dusjnisje med innfellbare glassdører med sort metall og sort dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Vannrør av kobber og rør-i-rør. Fuktstyrt avtrekksvifte plassert i himling.

Bad 2 har flislagt gulv med varmekabler og malte veggflater, samt veggfliser i dusjnisjen. Downlights i himling. Badet er innredet med sort vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur i sort utførelse. Speilskap med belysning og stikkontakt på vegg over servant. Dusjnisje med innfellbare glassdører med sort metall og sort dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av rø-i-rør. Fuktstyrt avtrekksvifte plassert i himling.

3 gode soverom, alle med 1-stavs parkett og plassbygde garderobeskap.

Stort kontor med 1-stavs parkett på gulvet og plassbygde garderobeskap. (Rommet er opprinnelig byggemeldt som bod).

2. etasje:

Hele 2. etasje er et stort og åpent rom som inneholder stue, spisestue og kjøkken. Et lyst og flott plan med store vindusflater mot øst og vest, samt og utgang til 2 verandaer mot hhv. øst og vest.

Soner med god plass for møblering av hhv. spisestue og salong. 1-stavs parkett i hele rommet og downlights i himling.

Ny kjøkkeninnredning i 2024 som iflg. tidligere salgsopplysninger ble spesialbestilt og snekkerbygget. Stor kjøkkenøy og rikelig med skap og benkeplass.
Innredning med slette folierte fronter og spesialbestilt benkeplate (fra Oslo plateskredderi) i kompaktlaminat. Planlimt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur med spylefunksjon. Integrert induksjonstopp med integrert ventilator, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, hel kjøl- og fryseskap, samt vinskap. Det er montert lekkasjestopper og komfyrvakt.

Møt øst er det utgang til veranda på 11 kvm med morgensol, uten gjenboere og med utsikt over nærområdet. Markise, samt stikkontakt og belysning på vegg.

Utgang også til vestvendt veranda på 9 kvm med sol sommerstid til ca kl 21 iflg. selger. Nyere motorisert markise, samt stikkontakt og belysning på vegg.

Se boligsalgsrapport datert 29.01.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og varmekabler på begge badene.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 164.08.1976.
Det foreligger ferdigattest for tilbygg vindfang og utvidelse av veranda, datert 21.11.1983.
Det foreligger ferdigmelding for påbygg, datert 06.01.1994.
Det foreligger ferdigattest på borettslagets garasjeanlegg, datert 05.11.1980.
Det foreligger ferdigattest for oppføring av tilbygg til garasjeanlegget, datert 12.04.2024.

Rom beskrevet som kontor i 1. etasje er opprinnelig byggemeldt som boder bod og er således ikke godkjent til varig opphold. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras andelen fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Dagboknr. 191724, tinglyst 15.03.2010:
Brattvollveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det skal borettslaget opparbeide veien til regulert bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr. 1086066, tinglyst 03.09.2021:
Grunneier (borettslaget) gir netteier (Elvia) rett til bygging og evigvarende rett til drift, vedlikehold og fornyelse av kabler i traseen på eiendommen. Ved bygging av kabelanlegget skal partene i fellesskap bli enige om trasevalg. Netteiers personale, transportmidler og eventuelle nødvendige underentreprenører skal ha rett til uhindret adgang til kabelanlegget. Grunneier skal, om mulig, varsles på forhånd om slike arbeider på kabelanlegget. Netteier er ansvarlig for å rette opp eventuelle skader på veier og/eller eiendommen for øvrig som måtte oppstå på grunn av netteiers transport og ferdsel. Netteier plikter snarest mulig å rydde opp etter seg på anleggsstedet. Det skal ikke foretas bygging, beplantning eller oppfylling av masse på eller nær kabelanlegget, som kan være til skade eller til hindre for vedlikehold av anlegget. Grunneier kan for egen regning pålegge kabelanlegget flyttet innenfor eiendommens grenser sålangt det er praktisk mulig. Grunneier er ansvarlig for eventuelle skader på anlegget ifm. sprengning, graving etc.

Det er i tillegg tinglyst forkjøpsrett på borettslagets eiendom, der Obos er rettighetshaver.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at boligen har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Lampene som henger over stuebord og kjøkkenøy, samt barneknaggrekke medfølger ikke.

Brattvollveien 77 har en meget god intern beliggenhet i et populært og særdeles barnevennlig bomoområde. Boligen ligger vestvendt mot grensen til villabebyggelsen i Munkerudvollen. Et perfekt bosted for familier som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud, kort reisevei unna sentrum. Området byr på et trivelig og frodig miljø med mange barn. Borettslaget har flere lekeplasser internt på området med morsomme attraksjoner som vaiersklie og pendelhuske. For de litt større barna er det egen fotballbane og basketbane på borettslagets eiendom. Kort og lite trafikkert skolevei til Munkerud skole.

Kort vei til Sæter handelssenter med et variert servicetilbud som Meny, Rema1000, apotek, bokhandel og nisjeforretninger, samt bl.a. vinbar og flere hyggelige caféer og spisesteder. Nærhet også til lokal matbutikk på Ljabru og i Nordstrandveien.
Gangavstand til Lambertseter Senter med et bredt servicetilbud som blant annet omfatter Vinmonopol, Deichman bibliotek og Symra kino.
Holtet med bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs er heller ikke langt unna.

Gangavstand til både buss i Nordstrandveien og Ekebergveien, samt til trikkeholdeplass på hhv. Ljabru og Sæter.
(se ruter.no for mer informasjon)

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. umiddelbar nærhet til store friområder, samt kort vei til Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter. Nærhet også til flere badeplasser langs fjorden.
I retning sentrum finner du Ekebergsletta med tilliggende fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturpark og Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Kort vei til Nordstrand Arena ("Niffen") med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre..
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn, dans, kor, speider m.m. Stor turnhall i Leirskallen.
Områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen.
Treningsstudio/helsesenter: Evo på Sæter og Lambetseter, Opptur Helse på Sæter, Sats på Lambertseter og Karlsrud og Best Helse på Holtet.

Adkomst til felles garasjeanlegg og gjesteparkering i Brattvollveien fra Nordstrandveien via Munkerudveien, Breiens vei (til venstre), Oberst Rodes vei (til høyre), Munkerudvollen (til venstre) og Magnus Hyldes vei. Følg så skilting til nr 77.
Alternativ gangadkomst til borettslaget fra Munkerudvollen.

Flere barnehager i området, med bl.a. Munkerudsletta barnehage inne på borettslagets eiendom.
Kort og lite trafikkert skolevei til Munkerud skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 89.811 kvm. som tilhører borettslaget. Flott opparbeidet og beplantet fellestomt med flere fine skjermede lekeplasser med mange attraksjoner for barn, ballplass og fotball/basketbane. Asfalterte gangveier. Borettslagets eiendom grenser bl.a. til stort skogsområde.

Hver bolig benytter andel av fellestomt som naturlig tilfaller hvert enkelt hus. Tomten tilknyttet boligen er opparbeidet med bl.a. plenareal, beplantning og vestvendt terrasseplatting på 8 kvm.

Boligen disponerer iflg. selger en garasjeplass (merket 77) i felles garasjeanlegg. Elbillader på garasjeplassen tilknyttet borettslagets betalingsløsning Charge 365 by Wattif. Gjesteparkering på garasjetaket.
Kort vei mellom garasjeanlegget og boligen.

Eiendommen har adkomst via privat adkomstvei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-1867 datert 22.11.2000.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Det henvises til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6 423,- pr. mnd. og inkluderer: internett, garasjeplass, forretningsførsel, betjening av andel fellesgjeld, leietillegg påbygg, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, samt øvrige normale driftsutgifter for borettslaget.

Felleskostnadene kan justeres i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.
Felleskostnadene fordeles slik:
Leietillegg påbygg: kr 372,-
Bredbånd: kr 229,-
Felleskostnader: kr 5 822,-

Eiendomsskatten for 2025 var kr 4 912,-. Megler har ikke mottatt opplysninger om eiendomsskatten for 2026, men denne kan endres. Eiendomsskatten faktureres kvartalsvis, og legges på felleskostnadene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 22 000 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
 Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av bredbånd via fiber. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 3 027 681,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue var kr 6 598,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld var kr 79 740,- pr. 10.09.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 9 964 574,- pr. 10.09.2025, fordelt på 3 lån og lånevilkårene er:

Rentebetingelser: 5,44%
Lånets løpetid: 30.10.2026
Avdragsfrihet: Ingen

Rentebetingelser: 5,44%
Lånets løpetid: 30.10.2029
Avdragsfrihet: Ingen

Rentebetingelser: 5,44%
Lånets løpetid: 30.05.2039
Avdragsfrihet: Ingen

10 500 000,00 Prisantydning
79 740,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 579 740,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - parallellutlysning / benyttelse
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 598 992,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil boligens andel av fellesgjeld komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger boligen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mats Varre Sandøy og Jenny Kristine Gamborg Nygård

Boligen er tilknyttet Munkerudsletta Borettslag.
Borettslaget består av 125 andeler.
Forretningsfører er Obos.
Dugnad må påregnes.
Hund eller en katt, må søke styret om dette. Hunden skal alltid føres i bånd på borettslagets område.

Foretatt påkostninger de senere år i regi av borettslaget:
2024: Isolering av vannrør under husene. Nye brannslukkere i alle andeler. Rehabilitering av garasjen etter brannen august 2024. Installering av 10 ladeplasser på taket av garasjen.
2023: Tilbygg ny garasjeplass, ladbare lamper på garasjetaket, nye varmekabler i trapp til garasjen.
2022: Nye porter i garasjen, nye lekeapparater. Mindre vedlikehold av kantstein og nytt sluk i vei.
2021: Delvis panelutskiftning, beising av alle andeler, lys på fotballbanen og utbedring av veien til banen.
2020: Oppgradert fotballbane.
2019: Ladeanlegg til el-biler. Byttet noen vinduer.
2018: Nye armaturer i veilyset. Byttet noen vinduer.
2017: Byttet kjøkkenvinduer og vedlikehold av gjerder.
2016: Ny asfalt i innkjøringen fra Brattvollveien, samt reparasjon av gangvei.
2015: Taktekking og utskiftning av beslag. Luftehatter, renner og nedløp.

Styret i borettslaget opplyser at det arbeides med en vedlikeholdsplan for borettslaget, men at det vil ta noe tid før denne er klar. I 2026 er det planer om å gjøres vedlikehold på spesifikke andeler og annet nødvendig vedlikehold som følge av skader, som borettslaget har ansvar for å utbedre. På sikt vil det være aktuelt å etterisolere husene.

Borettslaget kjøper vaktmestertjenester som har vintervedlikeholdet av kjøreveiene, tilførselsveiene til garasjen og garasjetaket, gressklipping av fellesarealer, stell av busker og hekker på fellesområder, vedlikehold av lekeplasser med benker, samt beskjæring av frukttrær på fellesområdene.
Styret og frivillige beboere bidrar til snørydding av gangveier og trapper, samt områdene rundt avfallsbeholderne.

Det er vedtatt retningslinjer for utbygging av rekkehusene og oppsetting av bod. Styret må kontaktes dersom dette skulle være aktuelt.
Fra vedtektene: En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre utbygging av sin andel så lenge det benyttes utbygningsalternativer som er godkjent av generalforsamlingen. Med utbygging menes påbygg, tilbygg, andre konstruksjoner og endringer av boligen eller tilliggende areal. De godkjente utbyggingsalternativene er beskrevet i bebyggelsesplanen. Utbygging kan ikke gjennomføres før det foreligger godkjent byggetillatelse fra plan- og bygningsetaten med mindre annet følger av plan– og bygningsloven. Andelseier må før oppstart av utbygging signere på borettslagets til enhver tid gjeldende avtale/erklæring for utbygging av bolig. I tillegg må andelseier følge brukerhåndbokens bestemmelser om utbygging. Signert avtale/erklæring er en forutsetning for styrets godkjenning av utbyggingen. Utbygging kan ikke nektes uten saklig grunn.

Hager og garasjeplasser er fellesarealer som styret i borettslaget fordeler og kan omdisponere.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør kr 7 500,00
Tilrettelegging kr 10 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 758,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 26 631,00
Foto - Dagfoto ca kr 5 900,00
Foto - kveldsfoto ca kr 4 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 44-0210/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25210

Sist oppdatert: 02. februar 2026 kl. 16:35