Begbyveien 21

Begbyveien 21, 1654 SELLEBAKK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 609, bruksnummer 195, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 151 kvm

BRA-i:
1. etasje 86 kvm: Entré, bod, bad, 2 soverom, kjøkken, og stue
2. etasje 34 kvm: Gang, og 2 soverom

BRA-e:
1. etasje 13 kvm: 2 uteboder
1. etasje 18 kvm: Frittstående garasje

Åpent areal:
1. etasje 27 kvm: Terrasse

I tillegg er det en kjeller med vaskerom og bod som ikke er målerverdig areal grunnet for lav takhøyde

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig oppført i 1925. Bygningen er oppført på grunnmur av naturstein og betong. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med bindingsverkskonstruksjon av tre, utvendig kledd med stående kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, halvvalmet takform, tekket med betongtakstein og takshingel e.l (ikke besiktiget).
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TGIU:
Innvendig:
Pipe og ildsted- Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Siste sjekket/feiet ble utført 19.03.2026. Anmerkning fra kommunen på litt kort avstand fra feieluke i 2 etasje til brennbart.
Krypkjeller- Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.
Kjeller- Vaskerom- Tilliggende konstruksjoner våtrom- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjonen

TG3:
Innvendig:
Etasjeskille/gulv mot grunn- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Kjeller- Vaskerom- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

TG2:
Utvendig:
Taktekking- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Veggkonstruksjon- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
Takkonstruksjon/Loft- Det er liten lufting i nedre kant av konstruksjonen. Det ble registrert misfarging på undertak.
Vinduer- Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av glass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting av trevinduer er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold.
Dør- Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder. Vanskelig å si når det er strakstiltak nødvendig, men de har oppnådd minste forventede brukstid, normal tid før utskifting av dører er 20 - 60 år.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger- Det ble registrert noe værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Utvendige trapper- Betongtrapp har mindre sprekker/skader.
Innvendig:
Rom Under Terreng- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
1. etasje, bad- Overflater Gulv- Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Det ble registrert slitasje på fuger i dusjsonen.- Sanitærutstyr og innredning- Det ble registrert noe fuktsvelling på baderomsinnredningen.
Kjøkken- Overflater og innredning- Det ble registrert at benkeplaten har slitasje utover det som anses som normal bruksslitasje.- Vannledninger- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.- Avløpsrør- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.- Ventilasjon- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
Tomteforhold- Fuktsikring og drenering- Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur.- Grunnmur og fundamenter- Grunnmuren har sprekkdannelser.- Terrengforhold- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
Nytt arbeid- 2019- Lagt baderomspanel, og oppgradert toalett, dusj, og innventar. Lagt fliser på gulvet.
Nytt arbeid- 2023- Lagt på fliser på gulvet i kjelleren, deriblant også det rommet vi benytter som vaskerom

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja
Nytt arbeid- 2025- Byttet fire vinduer
Nytt arbeid- 2017- Satt inn verandadør
Nytt arbeid- 2025- Byttet kledning på østre vegg mot Begby. 1. etg er byttet i 2025, 2. etg er byttet tidligere.
Nytt arbeid- 2025- Byttet kledning der det har vært behov og i forbindelse med bytte av vinduer

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
Nytt arbeid- 2026- Elsjekk
Nytt arbeid- 2017- Byttet stikkontakter, brytere og satt inn spotter.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja.
Nytt arbeid- 2019- Byttet rør i bad og satt inn nye rør i kjeller, samt rørfordelingsskap.
Nytt arbeid- 2017- Montert lekkasjestopper på kjøkken, samt satt inn noen nye rør.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja.
Satt inn ny peisovn i 2017.

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja.
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? Mus, sølvkre.

Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak? Ja.
Verandadør er satt inn istedenfor vindu.

Se flere punkter i selgers egeneklæring

Nåværende eiere overtok boligen i 2017 og utførte samme år omfattende oppussing i både første og andre etasje. Nær sagt alle rom ble oppgradert med nye overflater; utenom badet ble det lagt ny laminat på gulvene mens himlingene og de fleste vegger ble fornyet til glatte flater av gips og malt i aktuelle farger.

I første etasje ble romløsningen noe endret i forbindelse med oppussing. Delevegg mellom stuen og kjøkkenet er fjernet til fordel for en sammenhengende sosial sone som bedre utnytter arealet. Spotter ble felt inn i den nye himlingen i 2017. Sentralt i stuen står en moderne vedovn som også ble montert i 2017 og varmer effektivt.

Kjøkkenet ble i 2017 oppgradert med helt ny innredning fra IKEA, med integrerte hvitevarer som medfølger. Benkeplatene er så nylig som i 2026 lakkert med to strøk gulvmaling. Lekkasjestopper er montert.

Badet som også inngår i første etasje ble i 2019 pusset opp med blant annet nye overflater; historiske fliser på gulvet og flis-mønstrede våtromsplater på veggene. I gulvet er det også varme. I samme anledning ble badet også oppgradert med nye baderomsmøbler fra Svedbergs, nytt toalett og nytt dusjhjørne.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad, ellers laminat.
Innervegger: Fliser på bad og flisfelt på kjøkken, steinfliser på brannmur, ellers hovedsakelig glatte flater.
Himlinger: Plater og glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte sortlakkerte benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte sorte fronter, overmontert keramisk servant og sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjhjørne med glassdører. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Komfyr, platetopp, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn medfølger

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming og vedovn
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger anmerkning fra feiervesen dater 04.05.2026. Gjelder pipe: Sotluken/feieluken må ikke komme nærmere brennbart materiale enn 30 cm. Litt kort avstand fra feieluke i 2 etg. til brennbart

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1925

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det søkt om oppføring av enebolig med godkjente byggningstegninger datert 13.7.1922 som viser fasader og innredning for første og andre etasje med uthus.
Det er søkt om tilbygg (to soverom og vaskerom) i første etasje med godkjente bygningstegninger datert 21.5.1965
Tiltakene ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen
På opprinnelige byggetegninger fra 1922 fremkommer det ikke karnapp i andre etasje.
Det er ikke fremlagt byggetegning som viser garasje som ble oppført på 30 tallet.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er ikke fremlagt tegninger som viser fasadeendring (verandadør i stuen) og terrasse. Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegninger.
Vegg mellom stue og kjøkken er tatt bort.
Vaskerom er tatt i bruk som garderobe.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har adkomst over en privat vei Helgeberget siden 1925. Det foreligger ingen formalisering/tinglysing av adkomstrett til denne eiendommen. Eiendommen sto tidligere på en festet tomt hvor grunneier også eier denne private veien. Tomten ble innløst i 1999 og festekontrakten med vilkår ble derfor slettet. I grunnboken for bnr. 3 hvor veien ligger, er det tinglyst flere adkomstretter for eiendommer som ligger langs den veien. Denne eiendommen har blitt slått sammen med bnr. 196 og 197 og det kan være at adkomsretten lå inne i disse matriklene.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen er blant de som først ble etablert i dette området ved Kjølberg, like ovenfor dagens sentrum av Sellebakk. Området har i senere år opplevd fornyet interesse og vekst gjennom utviklingen av blant annet den nærliggende Verksbyen, hvilket også har medført et større tilbud av forretninger og tjenester.

For en familie med barn i skolealder er det spesielt praktisk med kort vei til både barneskole og ungdomsskole. Det eksisterer også en hel rekke barnehager i nærområdet, i tillegg til et bredt tilbud av idrett- og fritidsaktiviteter.

Nærheten til bykjernen innebærer også enkel tilgang til alle byens fasiliteter i det daglige, deriblant shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv.

Kollektivtilbudet i området er blant de beste i kommunen. Gjennom Sellebakk passerer busslinje som har meget hyppige avganger mot sentrum og togstasjonen.

Verdt å fremheve er i tillegg byens utmerkede fergetilbud som attpåtil er gratis. Fra Gamlebyen fergeleie er det forbindelse både direkte til by-siden, til Kråkerøy samt helt til Gressvik og Ålekilen i Onsøy. Fergeforbindelse er det også over elven fra Sellebakk til Nøklebystranda/Lisleby, hvilket gir enkel tilgang til blant annet handelsområdet Dikeveien.

På Østsiden finnes for øvrig mange tur- og utfluktsmuligheter, blant annet på Glommastien som følger elvebredden mellom Sarpsborg og Gamlebyen. Ved Sorgenfridammen i Verksbyen er det nylig anlagt et vakkert parkmiljø med gangveier og brygge, lekeområder og crossfit-anlegg, samt en stor terrengsykkel-bane. Begbymarka har lysløype og preparerte skispor når forholdene tillater. Golfbane med 18 hull er lett tilgjengelig ved inngangen til marka. I det vakre Torsneslandet finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehage:
Petri barnehage (3-5 år) 12 barn 0.4 km
Løen barnehage (1-5 år) 52 barn 0.5 km
Begbyenga barnehage (1-5 år) 84 barn 1.3 km

Skole:
Kjølberg skole (1-7 kl.) 261 elever, 16 klasser 0.7 km
Begby barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 463 elever, 27 klasser 1.6 km
Sagabakken skole (1-7 kl.) 246 elever, 15 klasser 1.8 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 413 elever, 24 klasser 1.1 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 90 elever 5.6 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Eiertomt på 1 247 kvm. Romslig og pent opparbeidet tomt med plen, hekk, trær og busker. Gruset gårdsplass

Med boligen følger det med en frittstående garasje med plass til en bil. Forøvrig biloppstillingsplass på egen grunn.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og inn til privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, felles avkjørsel og frisiktsone i henhold til reguleringsplan Begbyveien (Roald Amundsensvei - Nordre Kongsvei) datert 13.2 2003 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.6.2023 med formål bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 631,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 3 264,-.Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca.16 000 kwh. pr. år. 
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 040,.
Boligen er tilknyttet Telia bredbånd 500 som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 1.048,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 991 532,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

3 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

95 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
96 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
115 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 896 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 915 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jahi Musliu og Shermine Aliti Musliu

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser - ordinær pris 3 900,-  kr 2 900,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: relasjon: (belastes megler)  kr -5 000,00
Markedsføringspakke premium (alle kanaler)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter) - ordinær pris 24 900,-  kr 19 900,00
Visninger kr. 2 000,- pr. stk. (betaler maks for 3) - ordinær pris 4 500,-  kr 2 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag + drone ordinær pris 7 500,-  kr 6 250,00
Tilstandsrapport m/utv.bef/plantegning Enebolig opptil 250 kvm  kr 21 000,00
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0103/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26103

Sist oppdatert: 03. juni 2026 kl. 18:00