Gladengveien 4G

Gladengveien 4G, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 129, bruksnummer 19, seksjonsnummer 3
Andelsnummer 101, Ellipsen Borettslag, organisasjonsnummer 997523385

Totalt bruksareal BRA: 95 kvm

BRA-i:
3. etasje 90 kvm: Entré/gang, bod, bad, toalettrom, stue, kjøkken og tre soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
3. etasje 12 kvm: Balkong (7 kvm) og balkong (5 kvm).

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.09.2026 utført av Anticimex AS v/Magnus Langvik.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et kombinert bolig- og næringsbygg oppført i 2012. Grunnmur, bærende elementer og skillende dekker er i hovedsak oppført i betong og stålkonstruksjoner. Yttervegger er i betong og trekonstruksjoner med utvendig pussede og malte fasadeflater. Bygningen har gulv av betong mot grunn, etasjeskiller av betong og tilnærmet flat takkonstruksjon. Slett entrédør med brannklasse B30, lydklasse Rw 40 dB og dørkikkert, samt profilerte innerdører. Balkongdører og vinduer har to-lags glass fra byggeår. Fra stue er det utgang til en sydøstvendt, overbygget balkong på 7 m² med betongdekke belagt med plastheller, samt rekkverk i metall og fasadeplater. Fra soverom 1 er det utgang til en nordvestvendt, overbygget balkong på 5 m² med betongdekke belagt med treheller, samt rekkverk i metall og glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i bod.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkeninstallasjoner.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Det kan ikke sees å være montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.
- Innredning: Det er registrert mindre overflateskader og tegn til svelling i enkelte kjøkkenfronter.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Løse treheller på gulv bærer generelt preg av slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Teknisk: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Innvendig: Deler av overflatene i leiligheten var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble lagt nye fliser på bad av fagkyndig firma ATH Mur & Flis AS. Det foreligger faktura og pristilbud på arbeidet. Det har tidligere vært gjennomført skadedyrkontroll i borettslaget grunnet skjeggkre, og forholdet ble utbedret.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i borettslaget. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2024:
- Fornyet baderomsgulv med flis på flis, utført av Unik Bad og Bygg AS.

ca. 2021/2022:
- Utskifting av ventilator med mekanisk avtrekk over platetopp

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Etablert nytt smørebord for ski og snowboard, samt nytt reparasjonsstativ for sykkel i sykkelboden
- Utsatt nye blomsterkasser på Ellipseplassen og anlagt nytt bed ved garasjeinnkjøring

Leiligheten ligger i 3. etasje i et moderne bygg fra 2012 med heisadkomst, og har en gjennomgående planløsning med to overbygde balkonger mot henholdsvis sydøst og nordvest. Boligen holder en gjennomgående god standard med tre soverom, separat toalettrom i tillegg til badet, balansert ventilasjon og oppvarming via radiatorer tilknyttet fjernvarme. Her får du svært gode oppbevaringsmuligheter med kjellerbod, innvendig bod med adkomst fra entré, samt garderobeløsninger på alle soverom og i entré.

Entré:
Entréen gir et godt førsteinntrykk og har god plass til oppbevaring av yttertøy. Det er rikelig med opppbevaring i en romslig skyvedørsgarderobe, samt direkte adkomst til en praktisk innvendig bod. Her er det enkelt å holde orden i hverdagens kaos. Rommet fungerer som et naturlig knutepunkt i boligen og leder videre inn til resten av boligen.

Stue:
Stuen har en åpen utforming med plass til å møblere i soner. Her kan du møblere med sofa, salongbord og TV-seksjon, samt en sosial spisegruppe i naturlig forbindelse til kjøkkenet. Stuen varmes opp med vannbåren varme via radiatorer. Fra stuen er det utgang til en overbygget, sydøstvendt balkong.

Balkong 1:
Balkongen er en fin forlengelse av stuen og her kan årets varmere dager nytes i eget hjem. Det er god plass til å møblere med ønsket utemøblement. Balkongen vender mot sydøst og er overbygget, noe som strekker bruken til større deler av året.

Kjøkken:
Funksjonelt og stilrent kjøkken som ligger i åpen forbindelse med stuen, og er utstyrt med innredning fra HTH med slette fronter og benkeplate av stein. Hvitevarene er sømløst integrert og består av oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, stekeovn og platetopp, samt ventilator med mekanisk avtrekk over platetoppen. Stor benkeplass gjør det enkelt å tilberede gode måltider, og det er god plass til oppbevaring i skuffer og skap.

Bad:
Badet har flislagte vegger og flislagt gulv med elektrisk gulvvarme, hvor gulvflisene ble fornyet i 2022/2023. Himlingen har malte, slette flater med innfelte downlights og mekanisk avtrekksventil. Innredningen består av vegghengt servantinnredning fra HTH med profilerte fronter, servant med ett-greps armatur og speil med belysning over servant. Videre er rommet utstyrt med dusjhjørne med glassdører, dusjarmatur tilkoblet hånddusj, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin.

Toalettrom:
Leilighetens praktiske, separate toalett har flislagt gulv, malte slette vegger og himling med mekanisk avtrekk. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med slette fronter, servant med ett-greps armatur, speilskap over servant og vegghengt toalett.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng, tilhørende nattbord og garderobeskap. Rommet er holdt i stilrene og nøytrale nyanser, som passer soveværelset perfekt. Fra rommet er det direkte utgang til leilighetens andre overbygde balkong.

Balkong 2:
Boligens andre balkong har direkte adkomst fra soverommet og er et ekstra gode som tilfører hverdagen det lille ekstra. Her kan du nyte årets varmere dager og trekke ut når solen titter frem.

Soverom 2:
Boligens andre soverom er også av svært god størrelse, og har gode oppbevaringsmuligheter i en plassbygd garderobeløsning. Garderoben er holdt i samme nyanse som resten av rommet, og bidrar til et helhetlig uttrykk. Den plassbygde løsningen har plass til dobbeltseng, og har integrerte nattbord.

Soverom 3:
Boligens tredje soverom er også romslig, med plass til seng og nattbord. Også her er det skyvedørsgarderobe for øvrig oppbevaring. Rommet passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Overflater:
Gulv: Parkett i oppholdsrom og øvrige rom, samt fliser på bad og toalettrom.
Vegger: Malte, slette flater, samt fliser på bad.
Himling: Malt betong, nedsenkede himlinger i malte, slette flater, samt malt, slett flate på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en innvendig bod i 3. etasje, samt en ekstern bod på ca. 5 m² i kjelleretasjen (U2). Videre er boligen utstyrt med garderobeløsninger på alle soverom og i entré.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Alle integrerte hvitevarer medfølger salget.

Fjernvarme og elektrisitet. Vannbåren varme til radiatorer via fjernvarmeanlegg, samt elektrisk gulvvarme på bad. Balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2012. Det foreligger ferdigattest for oppføring av blokk/bygård/terrassehus datert 03.02.2014. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 01.07.2013. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Dagboknr 54051, tinglyst 21.01.2013, type heftelse: Seksjonering. Opprettet seksjon 3 med formål samleseksjon bolig, tilleggsdel bygning og sameiebrøk 10722/18640.

Det er tinglyst 9 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet veg, kloakkledning, gjerde, bebyggelse, trafostasjon/kiosk, avtale i forbindelse med utbygging/reguleringsplan, parkering, gjensidig rett til bruk av grunn for reparasjon og vedlikehold av bygninger/parkeringsanlegg, samt elektriske kraftlinjer.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Der det en gang lå teglverk, stålverk og fabrikkhaller, har det vokst frem en av Oslos mest spennende bydeler. Ensjø har de siste årene gjennomgått en helhetlig forvandling, fra tidligere industriområde til moderne og levende nabolag med stilrene boligprosjekter, åpne byrom, vannspeil og frodige grøntarealer. Historien er likevel tatt vare på underveis. Den bevarte fabrikkpipen i Tiedemannsparken og det karakteristiske Vinslottet minner om fortiden og gir området en egenart som er vanskelig å finne i rene nybyggstrøk. Utviklingen pågår fortsatt, med nye boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur som stadig løfter bydelen.

Hverdagen blir enkel her. Rema 1000 ligger få meter bortenfor leiligheten. Ensjø Torg frister med Åpent Bakeri, Grøde, Osten Vin & Pizza og Hy's Sushi, mens Gladengveien byr på Happis, nabolagets kjære is-bar, i tillegg til Sushi & Thai og Kinabolle. Kort vei unna ligger også Hasle Torg og Fyrstikktorget med Coop Mega, Vinmonopolet, apotek og et bredt utvalg av butikker. Og ikke glem Vinslottet: det tidligere tapperiet til Vinmonopolet er i dag et levende møtested der du like gjerne tar ukeshandelen som en uhøytidelig søndagsmiddag eller en runde musikkbingo med naboene. På Petersborgplassen finner du søndagsåpen Joker og det populære bakeriet Boulangerie M, som serverer pizza på kveldstid.

For den aktive er tilbudet rikt. Fresh Fitness på Ensjø ligger i kort gangavstand, og SATS på Hasle ligger like i nærheten. Det nye Tøyenbadet, med fire innendørsbassenger og et stort utendørsanlegg, er bare en kort tur unna. Jordal Amfi, Valhall Arena og Valle Hovin ligger i gangavstand, og Tøyenparken, Kampen park, Østre parkdrag og Botanisk hage gir deg grønne lunger å velge mellom året rundt. Nabolag som Kampen, Tøyen og Vålerenga byr dessuten på sjarmerende kaffebarer og nabolagsrestauranter en kort gå- eller sykkeltur unna.

Kollektivtilbudet er svært godt. Ensjø T-banestasjon ligger omtrent få minutters gange unna, med linje 1–4 og kort reisevei til Jernbanetorget og resten av byen. Fra bussholdeplassen Gladengveien i Grenseveien går linje 21, og Helsfyr, et av byens største kollektivknutepunkt med T-bane, buss og flybuss, ligger like i nærheten. Sentrum nås også enkelt til fots eller på sykkel.

Her får du det beste fra to verdener: et moderne og vedlikeholdsvennlig bomiljø i grønne omgivelser, med byens puls bare minutter unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Hasle skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5246 kvm som tilhører sameiet. Ellipsen borettslag eier seksjon 3 i Gladengtunet eierseksjonssameie, som eier tomten. Tomten er opparbeidet med blant annet betonglagte internveier, lekeapparater og diverse beplantning. Borettslagets utomhuseiendom er en del av sameiets fellesarealer, som borettslaget benytter eksklusivt og er alene ansvarlig for å drifte.

Ca. 70 % av boligene i borettslaget har rett til å leie én garasjeplass, og gjelder for denne leiligheten. Leie av garasjeplass administreres via Park Nordic uten faste plasser, med en leiepris på kr 1 600,- ekskl. mva. per måned. Parkeringsplassene administreres av sameiet borettslaget er en del av.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig, forretning, bevertning, allmennyttig formål (kultur, helse, trim, undervisning) i henhold til reguleringsplan S-4317, "Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Gladengveien 10 m. fl., gnr. 129 / bnr. 18 m. fl.", datert 20.06.2007, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt B10.

Reguleringsbestemmelsene § 9 stiller krav til støy: «Utendørs støynivå skal tilfredsstille Miljøverndepartementets retningslinjer for støy T-1442 eller senere vedtatte retningslinjer som erstatter disse. For bebyggelse i rød og gul sone skal det sikres at alle boenheter får en stille side og tilgang til egnet uteareal med tilfredsstillende støyforhold.»

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom. Beregnet gjentaksintervall for flom på eiendommen er vurdert til nesten aldri.

Påvirkningsgrad av forurenset grunn på eiendommen er vurdert til akseptabel forurensning.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred er begge vurdert til ingen.

Eiendommen er registrert med middels til lav aktsomhetsgrad for radon.

Det gjøres oppmerksom på at Ensjøområdet er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

Pågående byggesaker i området:

Malerhaugveien 20 - oppføring av boligblokk med barnehage i underetasje.
Saksnr: 2025/20495 (201919904)
Det ble gitt midlertidig brukstillatelse for hele tiltaket 27.10.22
Status: Endret tillatelse, gitt 04.09.25. Tiltaket godkjent ved rammetillatelse omfatter oppføring av boligblokk med 106 leiligheter, underjordisk parkeringsanlegg, samt barnehage i byggets underetasje mot vest. Endringene som omfattes av denne søknaden omhandler oppføring av sikringspergolaer tilknyttet barnehage.

Grenseveien 65 - utarbeidelse av planforslag.
Saksnummer 202214130 - Reguleringssak.
Oppstartsmøte ble bestilt 06.09.2022. Formålet med reguleringen er å legge til rette for ny 8 parallell ungdomsskole på Lilleberg.

Gladengveien 3B
Påbygg og endring av kontorbygget med saksnummer 201901400. Dette ble stoppet av bystyret i 2022.
Saksnr: 202116834
Siste dok. 15.6.2022

Gladengveien 9A - forhåndskonferanse, oppføring av nye bygg og etablering av bykvartal.
Saksnr: 2025/23209
Det søkes etablert et klassisk og elegant bykvartal, som både er åpent og tydelig definert. De to feltene inngår i en helhet med tanke på uterom og omgivelsene. Boligbebyggelse på 6-7 etasjer.

Gladengveien 9 - oppføring av to boligbygg med garasjeanlegg.
Saksnummer 2026/07993 - Byggesak.
Det er søkt om rammetillatelse 06.07.2026.
Det er ikke avklart hvor omfattende tiltaket vil være da det er under avklaring. Det må påregnes byggearbeider på tomten.

Ensjøveien 12 D - oppføring av tre boligbygg, underjordisk garasjeanlegg og trafo - Riving av bebyggelse - Opparbeidelse av uteoppholdsarealer.
Saksnr: 2025/11886
Det søkes riving av eksisterende bebyggelse, oppføring av underjordisk garasjeanlegg og 3 boligbygg i 6 og 7 etasjer, samt oppføring av trafo og opparbeiding av uteoppholdsarealer. I tillegg er det gitt tillatelse til oppføring av ny fasade på eksisterende bygg på 129/18 (Felt A11) etter riving av tilliggende lagerhall.
Det ble gitt rammetillatelse for tiltaket 04.04.25. Det ble gitt igangsettingstillatelse 3 31.08.2026.

Stålverkskroken 6 - 12 - Oppføring av boliger - Hus A-D, felt C11 og D11 - Tidligere adresse: Gladengveien 8
Saksnr: 2025/07134
Status: Midlertidig brukstillatelse, 05.01.26

Ensjøveien 7 - riving av bebyggelse.
Saksnr: 2025/10608
Status: Igangsettingstillatelse gitt 15.10.25.
Formålet med riving er klargjøre tomta for nybygg for NRK. Areal som skal rives er 2718 m2 BRA.

Pågående plansaker i området:

Ensjøveien 3 - Oppføring av bygg for NRK -oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn.
Saksnr: 202202903

Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn.
Saksnr: 201918011
Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget.

Ensjøveien 16-22 - Næring/kontor - Planforslag til offentlig ettersyn.
Saksnr: 202209626
Ensjøveien Utvikling AS foreslår å omregulere Ensjøveien 16-22 fra industri til forretning, tjenesteyting, kontor, hotell, bevertning og håndverksvirksomhet. Planforslaget legger opp til påbygg på to eksisterende bygninger, samt et nybygg. Det foreslås næringsbebyggelse med høyder som tilsvarer 2 etasjer og 6-7 etasjer med en maksimal utnyttelse på 30 000 m² BRA. Planforslaget sikrer også to gatetun, samt deler av parken Østre parkdrag. Plan- og bygningsetaten anbefaler hovedgrepet med næringsutvikling, nye møteplasser og ombruk, men anbefaler likevel ikke planforslaget, blant annet fordi utnyttelsen er for høy.

Saksnummer: 202460006. Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen. Bymiljøetaten har startet arbeidet med detaljregulering av Grenseveien, mellom Økernveien og Grensesvingen, og deler av Malerhaugen, Grønvoll Alle og Innspurten. Hovedhensikten med planen er å etablere et eget anlegg for syklende og legge bedre til rette for gående. Tilretteleggingen innebærer at vegarealet får større total bredde enn i dag. Dette kan påvirke tilstøtende arealer. Nytt saksnummer: 2025/06833. Saken er fortsatt under detaljregulering pr. 08.06.2026.

Saksnummer: 202118619 - Reguleringssak. Grenseveien 73, 91 og 95 - utarbeidelse av planforslag. Hovedhensikten med planforslaget er å bygge skole, barnehage og park. Maksimal høyde på bygget er 22 meter, 5 etasjer. Barneskolen vurderes til å få rundt 856 elever og barnehagen rundt 144 barn. Oppdatert planforslag ble sendt 30.04.2026.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 11 745,51 pr. mnd. og inkluderer: Kabel-TV og bredbånd fra Telia, renter og avdrag på andel fellesgjeld, kommunale avgifter (vann og avløp, renovasjon), felles bygningsforsikring, forretningsførsel, diverse drift og vedlikehold, styrehonorar, strøm fellesområder m.m.

Faktura for fyring og varmtvann (fjernvarme) beregnes etter faktisk forbruk og faktureres samtidig som felleskostnadene. Kostnaden inngår ikke i de oppgitte totale felleskostnadene, men faktureres av obos sammen med felleskostnadene.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Fordeling av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 5 948,80
Lån nr. 9820736681; IN lån 1 - Akonto renter: kr 4 060,47
Lån nr. 9820736681; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 1 395,49
Eiendomsskatt: kr 340,75

OK. Hvordan er det med parkeringsløsningene hos dere, i forbindelse med leieavtale.
- Alle leiligheter som er 3-roms og oppover har vedtektsfestet leierett. Det er sameiet som eier parkeringsplassene og styrer dette. Det er ikke mulighet for å kjøpe parkeringsplass.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t er på kr 1 954,- per år. Eiendomsskatt påløper i månedene mai, juni, september og november, og kreves inn gjennom felleskostnadene.

Eiendommen er tilknyttet Kabel-TV og internett gjennom Telia, og kostnadene er innbakt i felleskostnadene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og dekkes via de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 160 554,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 1 954,- pr år.

Andel formue er kr 28 571,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 946 653,78 pr. 25.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 113 442 062,53 pr. 25.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207366811
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 25.09.2026: kr 113 442 062,53
Andel av saldo: kr 946 653,78
Innfrielsesdato: 30.03.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Kr 946 653,78 av fellesgjelden kan innløses.

Innbetaling kan foretas ved forfall 30.05 og 30.11.

7 650 000,00 Prisantydning
946 653,78 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 596 653,78 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 486,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 606 149,78 Totalpris inkl. omkostninger
8 617 139,78 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Chen Zhang

Leiligheten er tilknyttet ELLIPSEN BORETTSLAG.
- Borettslaget består av 152 andelsleiligheter, fordelt på Gladengveien 4 og 6.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 86623565.
- Borettslaget er tilknyttet boligbyggelaget OBOS.
- Borettslaget er en del av Gladengtunet eierseksjonssameie (seksjon nr. 3, gnr. 129, bnr. 19).
- Hjemmeside: www.ellipsen.no.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Dyrehold tillates etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring, forutsatt at det ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Hunder skal føres i bånd på borettslagets fellesområder.
Det skal være ro i boligen og på fellesarealene mellom kl. 23.00 og 07.00 alle dager. Støyende arbeider er tillatt hverdager mellom kl. 07.00 og 21.00.
Ved grilling på balkong er det kun tillatt med elektrisk grill eller gassgrill.
Forandringer som berører bygningens eksteriør samt oppsetting av private antenner/parabol krever styrets skriftlige forhåndssamtykke.
Borettslaget disponerer bodareal og sykkelparkering i underliggende eiendom, utstyrt med smørebord for ski/snowboard og reparasjonsstativ for sykkel.
Felles avfallsbrønner er etablert for husholdningsavfall med kildesortering for papir, glass og farlig avfall.
Borettslaget benytter digital adkomstløsning med OBOS Nøkkel på fellesdører og garasjeporter.

Generalforsamlingen ble avholdt 13. april 2026, hvor årsrapport og årsregnskap for 2025 ble godkjent, inkludert overføring av årets overskudd til egenkapital. Styrets godtgjørelse ble fastsatt til kr 259 000,-.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utbedring av fukt- og råteskader ved balkongdører i tre leiligheter etter forlik med utbygger (2025).
- Etablert smørebord og sykkelreparasjonsstativ i sykkelbod (2025).
- Etablert nye blomsterkasser og beplantning på fellesareal/Ellipseplassen (2025).
- Gjennomført støyreduserende tiltak på garasjeport (2025).
- Reparert to tak

Styret informerer per 30.10 om at det ikke er planlagt noen påkostninger eller kostnadsøkninger i tiden fremover, utover normal KPI justering.

Videre informerer styret om at det har vært 2 pågående saker i borettslaget. Den ene saken gjelder reparasjon av tak, som er ferdig og betalt for. Den andre saken gjelder balkongdører, hvor 5 balkongdører trenger å byttes ut. Styret er i dialog med OBOS for å få svar på om alle dørene må byttes, eller hvordan de skal løse saken. Dersom alle dørene må byttes, må det finansieres ved lånopptak og det vil medføre en økning i felleskostnadene. Styret informerer om at de ikke vet om dette vil bli vedtatt, men sier at det trolig ikke vil skje at alle dørene må byttes. Dersom det vedtas vil det skje om noen år, og ikke i nærmeste fremtid.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 7 557 143,-.
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 2 380 533,-.
- Total egenkapital pr. 31.12.2025: kr 181 908 003,-.
- Budsjett for 2026 opererer med et årsresultat på kr 2 276 846,-.
- Det er varslet endring for eiendomsskatt på kr 340,75 fra 01.11.2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Forvaltningskonsulenten hos OBOS har fått fullmakt fra styret til å godkjenne nye andelseiere. Styret har en frist på 20 dager fra søknaden er mottatt til å gi svar. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før styregodkjenning foreligger.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Fristen reduseres til 5 hverdager dersom boligen er forhåndsvarslet.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Borettslaget inngikk forlik med utbygger OBOS Nye Hjem etter vanninntrenging og råteskader ved balkongdører, og mottok erstatning. Vedrørende bekreftede råteskader i takflatene samarbeider styret med Multiconsult, OBOS Prosjekt og advokat for å avklare om deler av utgiftene kan kreves dekket av utbygger. Borettslaget eier 10 722/18 640 i Gladengtunet eierseksjonssameie og har prorataansvar for sameiets gjeld (kr 209 754,- pr. 31.12.2025). Ved uforutsette skader kan borettslaget kreve en egenandel på inntil kr 10 000,- fra andelseier iht. vedtektene.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (betaler kun for 2)  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.( 2,69 promille av salgssum = 23 537,50)  kr 0,00
Foto  kr 6 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0360/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26360

Sist oppdatert: 01. november 2026 kl. 21:39