Otto Sogns vei 21

Otto Sogns vei 21, 0681 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 148, bruksnummer 339
Andelsnummer 166, Rognerud borettslag, organisasjonsnummer 950390158

Totalt bruksareal BRA: 68 kvm

BRA-i:
4. etasje 59 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.
sover
BRA-e:
Kjeller 5 kvm: 2 boder.

BRA-b:
4. etasje 4 kvm: Innglasset balkong.

Kjellerbodene er på henholdsvis ca. 1,9 m² og ca. 2,9 m². Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.02.2026 utført av NIELSEN TAKST OG ENERGIRÅDGIVER AS v/Ole-Martin Nielsen.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der bad har blitt utvidet utover et opprinnelig innebygget skap i entré. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligblokk oppført i 1980. Bygningen er iht. tilstandsrapport antatt fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur og etasjeskillere av betong. Yttervegger antas oppført med konstruksjonsvirke av betong, utvendig pusset murfasade. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie (ikke besiktiget)
Vinduer med 3-lags glass og utvendig aluminiumsbeslag ble produsert i 2022. Leiligheten har en lyd- og brannklassifisert entrédør fra 1989, balkongdør med 3-lags glass fra 2022, og glatte innvendige dører.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig:
- Entrédør: Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder.

Innvendig:
- Overflater - Gulv: Det ble registrert oppbøyning i skjøtene på laminatgulvet.
- Innvendig dør: Synlig fuktsvelling i bunn av toalettdør.

Bad:
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. NS 3600 stiller krav om mekanisk/elektrisk styrt vifte for vurdering til tilstandsgrad 0/1. I blokkleiligheter benyttes ofte naturlig oppdriftsventilasjon, og tilkobling til felles kanaler er som hovedregel ikke tillatt.

Kjøkken:
- Overflater og innredning: Det ble registrert fuktsvellinger på flere dører og skuffer.
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator. NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Bad:
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand, samt selgers egenerklæringsskjema for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Utskifting av vinduer til 3-lags glass med utvendig aluminiumsbeslag.
- Utskifting av balkongdør til 3-lags glass.

2021:
- Bad i regi av borettslaget. Utført av Sansbygg. Samsvarserklæring foreligger.

Flott 2-roms toppleilighet med en sydvestvendt, innglasset balkong som forlenger sesongen. Leiligheten har blitt oppgradert med et delikat oppusset bad, samt ny fasade og vinduer, utført i regi av borettslaget de siste årene. Leiligheten er innbydende og er malt i tidsriktige og moderne farger.

Entré:
Velkommen inn! . Herfra har du enkel tilgang til alle rom, noe som bidrar til en god flyt i hverdagen.

Romslig entré med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Calling til ytterdør.

Stue:
Leilighetens stue har god plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater som gir godt med naturlig lys. Fra stuen er det utgang til den innglassede balkongen, som utvider stuen og gir en fin overgang mellom inne og ute.

Innglasset balkong:
Den sydvestvendte, innglassede balkongen på ca. 4 m² fungerer som en forlengelse av stuen store deler av året. Plass til til å innrede med utemøbler.

Kjøkken:
Pent kjøkken med hvite, glatte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Kjøkkenet har en god størrelse og det er rikelig med oppbevaringsplass i skuffer og skap. Den gode benkeplassen gjør matlagingen enkel. Hvitevarer medfølger: Integrert platetopp, stekeovn, mikro og oppvaskmaskin. Over kokeplassen er det en kullfilterventilator. Hyggelig spiseplass ved vindu.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse og har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. God oppbevaringsplass i stor skyvedørsgarderobe.

Bad:
Lekkert, moderne bad pusset opp i regi av borettslaget i 2021. Flislagt gulv og vegger. Gulvet har elektrisk gulvvarme for ekstra komfort. Rommet er utstyrt med vegghengt klosett, baderomsinnredning med heldekkende servant, speil og svingbare dusjvegger. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulvoverflater: Fliser på bad og laminat i øvrige rom.
Vegger: Fliser på bad og malt tapet i øvrige rom.
Himling: Malt betong.

Lagring:
Leiligheten disponerer to praktiske kjellerboder i fellesarealene, merket med nr. 435. Bodene er på henholdsvis ca. 1,9 m² og ca. 2,9 m², og gir god plass til oppbevaring.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger: Hvitevarer på kjøkken.
Medfølger ikke: Vaskemaskin og tørketrommel.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er utstedt ferdigattest datert 07.01.1966. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er i tillegg utstedt følgende ferdigattester for bygget:
- Fasadeendring - Nye balkonger, datert 22.10.1993.
- Modernisering av bad, datert 30.09.2022.
- Rehabilitering av fasader, datert 01.02.2024.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger originale byggetegninger fra 1961. Det foreligger tegninger fra 1999-2002 som omhandler nye, innglassede balkonger. Det er ikke funnet ferdigattest for dette tiltaket. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der badet er utvidet utover et opprinnelig innebygget skap i entré. Denne delen av badet er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, ledninger og adkomstrett, forpliktelse til å avstå nødvendig ubebygget grunn til veiutvidelser, fellesarealer og fellesanlegg, bestemmelse om bruksrett samt diverse servitutter og begrensninger i råderett og forkjøpsrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Veletablert og hyggelig boligområde sentralt og attraktivt beliggende på Manglerud. Sentral beliggenhet rett utenfor sentrumskjernen.

Kort vei til Østensjøvannet med et flott fugle- og dyreliv. Turvei videre inn i Østmarka som byr på flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. Om vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene. I Østmarka finner du Bl.a. Nøklevann og Ulsrudvann med flott badeplass. Det er muligheter for en gåtur til Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet hvor du kan få kjøpt diverse bakst og kaffe hele året. Nærhet til Svartdalsparken med flott grøntområde.

Manglerud bad og aktivitetshus er i nærheten. I tillegg til badet har Klubb1, fritidsklubben for barn og ungdom, fått arealer til blant annet undervisningskjøkken, gaming, musikkverksted og hobbyrom. Oslo kulturskole disponerer dansesal, black box-scene, verksteder og øvingsrom for musikk. Utenfor er det blitt skateanlegg og parkourpark.
Flere aktivitetstilbud for barn og unge som ishockeyhall, svømmehall, fotball, innendørs fotballbane, friidrett, basketball, turn og speiderforening.

Nærmeste treningssenter er Fresh Fitness på Manglerud Senter, i tillegg har man Sats og Pumphouse på Ryen og EVO på Bryn Senter.

Hverdagslogistikken er usedvanlig enkel. Alle daglige ærender kan gjøres til fots. Manglerud Senter, med et bredt utvalg av butikker, dagligvare som Meny og Coop Extra, apotek og vinmonopol, ligger kun en kort spasertur unna. For et enda større tilbud er det gangavstand også til Bryn Senter. Daglighandel kan også kjøres på Rema 1000 og Extra på Ryen.

God tilknytning til offentlig kommunikasjon buss og T-bane. Ca. 5 minutters gange til Manglerud T-banestasjon (linje 1 og 4). Det er ca. 12 min. til sentrum med T-banen. 23-bussen og flybuss går fra Manglerud T-bane.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Manglerud skole (1.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Gårdstunet barnehage, Treskeveien barnehage og Christinedal kunst- og kulturbarnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 34 000 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidet fellesareal med asfalterte gangveier, lekeplass, grøntarealer og beplantning.

Borettslaget har parkeringsplasser og garasjer for utleie, som tildeles etter liste av styret når det er ledig. Alle åpne parkeringsplasser er klargjort for elbillading, som leies og faktureres via Movel.

Det er egne gjesteplasser med maksimal parkeringstid på 3 døgn.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei. Andelseier har ansvar for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger frem til felles-/hovedledning.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 87960 datert 29.11.1960 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Ingen plansaker i området med direkte betydning for eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 999,- pr. mnd. og inkluderer: A-konto varmtvann, internett, kommunale avgifter, nedbetaling av andel fellesgjeld, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold mv.

Ista Norge AS er engasjert av borettslaget for avregning av varmtvann etter faktisk forbruk. Målere er fjernavleste så man trenger ikke foreta noe vedrørende avlesninger.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:
• Felleskostnader: kr 6 549,-
• Akonto varmtvann: kr 450,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Det er installert AMS målere i borettslaget for individuell måling av strøm.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett der avgift for grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 176 596,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Borettslaget har totale lån og vilkår:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207615994
Type: Annuitetslån
Restsaldo pr. 05.02.2026: kr 3 213 312,00
Andel av saldo: kr 16 356,-
Innfrielsesdato: 30.06.2047
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%
Merknad: Lånet gjelder takrehabilitering fra 2017.

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207922617
Type: Annuitetslån
Restsaldo pr. 05.02.2026: kr 67 035 588,00
Andel av saldo: kr 341 122,-
Innfrielsesdato: 29.02.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%
Merknad: Lånet gjelder VVS-rehabilitering 2021.

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207998672
Type: Annuitetslån
Restsaldo pr. 05.02.2026: kr 58 644 127,00
Andel av saldo: kr 298 449,-
Innfrielsesdato: 29.02.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%
Merknad: Rammelån til fasaderehabilitering fra 2022.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 900 000,00 Prisantydning
655 928,67 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 555 928,67 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 575 374,67 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jacob Tvedt Gelius

Leiligheten er tilknyttet Rognerud Borettslag.
- Borettslaget består av 177 andelsleiligheter fordelt på 6 bygninger
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6648030.
- Beboere disponerer sportsrom.
- Fellesvaskeri som kan benyttes mot betaling.
- Dyrehold er ikke tillatt uten skriftlig samtykke fra styret. Søknad må sendes til styret, som vil innhente uttalelser fra naboer før en eventuell tillatelse gis. Det må opprettes en egen dyreholdsavtale med styret.
- Vask av fellesarealer er satt bort til et rengjøringsfirma.

Borettslaget har gjennomført flere store rehabiliteringsprosjekter, blant annet VVS-rehabilitering (2021) og fasaderehabilitering / vinduer- og balkongdører (2022).

Styret informerer pr. 12.03.2026 at det ikke foreligger planlagte påkostninger.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Juridiske personer som stat, kommune, stiftelser o.l. kan eie opp til ti prosent av boligene i laget.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten vil bli avklart ca. 3 dager etter siste annonserte visning. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet OBOS sin sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar risikoen for eventuell manglende innbetaling.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 4.500,- pr stk / Overtagelse (Opp til 2 stk kostnadsfritt)

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 550,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - kr 9 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 11 298,00
Rådgivningstime med stylist  kr 2 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0047/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2647

Sist oppdatert: 13. mars 2026 kl. 15:28