Skipsbygger Knudsens vei 6

Skipsbygger Knudsens vei 6, 4077 HUNDVÅG
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 6, bruksnummer 860, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 191 kvm

BRA-i: Bolig:
1. etasje, 71 kvm: Entré, bad, lekerom og stue/kjøkken.
2. etasje, 37 kvm: Gang, bad, kott og 3 soverom.
- Kjeller, 64 kvm: Entré/gang, toalettrom, vaskerom, walk-in-closet og kjellerstue (kjeller ikke godkjent til varig oppholdsrom)

2.etg har et totalt gulvareal (GUA) på 43 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 37 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 m2.

BRA-e: Garasje:
-1. etasje 19 kvm: Garasje

TBA (Terrasse - og balkongareal):
1. etasje, 82 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.10.2026 utført av Anticimex v/Alexander Ravndal. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

For mer informasjon om rom som ikke er godkjent til varig opphold, og tiltak på boligen som ikke er søkt om etc. se pkt. om "ferdigattest".

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Byggemåte: Bolig oppført i 1987.Grunnmur av betong. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

OVERSIKT OVER TILSTANDSGRAD 1, 2 OG 3 og TGIU:
- TG1: 79 %
- TG2: 18 %
- TG3: 2 %
- TGIU: 1 % (ikke undersøkt)

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - U.etg:
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det er ikke benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater. Konsekvensen er at våtrom uten et fullverdig tettesjikt har høy risiko for skjulte fuktskader.
- Fagmessig utførelse: De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse, eksempelvis har gulvflisene nivåforskjeller i skjøter. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon.

Våtrom - 1.etg:
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje.

Våtrom - 2.etg:
- Overflater vegger: Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig. Konsekvens er at forholdet medfører risiko for fuktskader på både vinduet og tilstøtende veggkonstruksjon.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det er kun montert membran/vanntett sjikt bak fliser og ikke bak de malte veggene. Konsekvensen er at våtrom uten et fullverdig tettesjikt har høy risiko for skjulte fuktskader.

Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Vannledninger i plast (pex) er merket med tusj. Konsekvens er at løsemidler i tusjen kan gi svekkelser i materialet, selv om risikoen vurderes som lav.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Se observasjoner som ble observert på loft-uinnredet kaldt loft.
Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Drenering- Helhetsvurdering:
Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Konsekvensen er at funksjonstiden til dreneringen vurderes å være passert.
Vann fra yttertaket ved terrassen er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren.
Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer, eventuelt utskiftning hvis dette viser seg å bli nødvendig.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Vinduer fra byggeår viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. I tillegg ble det observert åpninger under Kjellervinduet ved kjellertrappen. Konsekvens er fare for fuktinnsig i konstruksjonen. Komponenter som er benyttet som lysgraver har svakheter og pågående skjevheter. Konsekvens er fare for sammenbrudd og åpne/lukkefunksjon til vinduer kan bli pårørt av dette.

Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet. Konsekvens er at tilstanden i disse delene av loftet ikke er kartlagt.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig. Det registreres fuktmerker på undertaket som vurderes å være knyttet til dette. Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon medfører risiko for fuktskader grunnet kondens, snøsmelting og lignende forhold.

Rom under terreng:
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (ANGI HVOR). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 23,3 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at fuktinnholdet ligger i et område mellom forhøyet fuktnivå, og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, noe gir risiko for fuktskade. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Det er påvist innvendig etterisolering, uten at grunnmuren er isolert på utsiden, en løsning som er forbundet med kondens- og fuktrisiko. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, eksempelvis kondensproblematikk, kapilæroppsug eller fuktinnsig fra utsiden. Denne opplysningen må derfor også ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen.

Yttervegger inkl. fasader:
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hjørnebord (ytterhjørner). Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen.

Garasje:
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Ytterveggen er montert etter lite stykke inn på betongplattingen, noe som er uheldig. Konsekvens er fare for fuktinnsig og høyere fuktbelastning på ytterveggen.
- Yttertak og takkonstruksjon: Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Vinduer, dører og porter: Vinduer viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Fagmessig utførelse: Det er ett lite påbygg på langsiden av garasjen som bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Toalettrom - U.etg:
- Ventilasjon: Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning. Konsekvens er at forholdet medfører økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått strakstiltak er å etablere en permanent ventilasjonsløsning som sikrer tilfredsstillende luftutskiftning. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av ventilasjon. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000,-.

Vinduer og ytterdører:
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på terrassedøren: Døren har betydelig slitasje, og det er registrert større råteskader på karm/dørblad. Konsekvens er at dørens levetid vurderes som passert. Foreslått tiltak er komplett utskiftning. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for utskiftning av dør. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000,-.

Følgende bygningsdeler har fått TGIU (Ikke undersøkt) i tilstandsrapporten:

Terrasse / platting:
- Konstruksjon og fundamenter: Deler av fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet tilkomst, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

HMS:

Innvendige trapper:
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Terrasse/platting:
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Utvendig trapp:
Rekkverkshøyde og lysåpninger: Trappene mangler fullverdig rekkverk/håndløper, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

***

Oppsummering fra selgers egenerklæring:
- Bad 2. etg.: Totalrenovering av bad i 2. etasje i 2019. Arbeid utført av faglært, Torben Seerup. Dokumentasjon på arbeidet foreligger ikke.
- Toalett i kjeller: Nyetablering av toalett under trapp i kjeller i 2024. Arbeid utført av ufaglært.
- Bad 1. etg.: Totalrenovering av bad i 1. etasje i 2026. Arbeid utført av ufaglært.
- Vaskerom: Totalrenovering av vaskerom i kjeller i 2022. Arbeid utført av ufaglært.
- Vinduer: Byttet 3 vinduer på soverom i 2. etg. i 2020. Arbeidet ble utført av faglært, Rygg og Myrland. Dokumentasjon på arbeidet foreligger ikke.
- Elektrisk: Det elektriske anlegget i huset er nytt fra 2019. Gammelt anlegg er fjernet. Arbeidet er utført av Optiel Vest. Dokumentasjon på arbeidet foreligger selger.
- Rør: Ny hovedstoppekrane med sensor. Etablering av nytt fordelingsskap på vaskerom. Nytt rør-i-rør-system i hele bolig. Tidligere kobberrør. Arbeidet ble utført i 2019 av faglært, Idland VVS. Dokumentasjon på arbeidet foreligger selger.
- Skjeggkre: Skjeggkre obeservert.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen/leiligheten/bygget/hos naboen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Se vedlagt tilstandsrapport for utfyllende teknisk standard.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen.
Det er et par fastmonterte hyller som ikke medfølger i handelen.
Hylle under varmepumpen i stuen medfølger ikke, samt knaggrekke og speil på et av barnerommene.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner, gulvvarme, varmepumpe (elektrisk oppvarming) og vedfyring.
Varmekabler på begge bad, og alle rom i kjeller. Varmefolie i hele 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 01.10.1987. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår - Før ferdigattest kan utskrives må følgende arbeider utføres:

1. Planering av terreng med fall fra huset.
2. Vindu i vegg mot garasje må skiftes ut med vindu av brannhemmende glass og fast ramme event. Vegg i garasje kortes ned til halve høyden, alternativ vindu fjernes.
3. Foreliggende carporter avstives og sperr forankres.
4. Attest bygningsingeniøren.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest. 

***

Tiltak fasade:

Det er gjort noen endringer på byggets fasade som fraviker fra originale byggetegninger. Følgende endringer er gjort:
- Det er fjernet ett vindu på badet i 1. etasje mot øst.
- Det er satt inn et nytt, smalt vindu på badet i 1. etasje mot nord.
- Det er fjernet et vindu i rom innredet som lekerom i 1. etasje mot nord.

Disse tiltakene er å anse som fasadendringer som er søknadspliktige. Dette er ikke foretatt, og det foreligger derfor heller ingen ferdigattest. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

***

Det er også gjort endringer på boligens terrasse. De originale tegningene som ligger vedlagt viser godkjent terrasse i tilknytning til bygningskroppen på deler av boligens sør - og vestside. En tilsvarende terrasse er i nyere tid bygget, men med annet materialvalg og stiluttrykk. Trappen ned til hagen på boligens sørside er også snudd. Ettersom endringene trolig utgjør en vesentlig fasadeendring vil dette være endringer av søknadspliktig art. Tiltaket er ikke søkt om, og det foreligger derfor heller ingen ferdigattest. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Terrassen er også utvidet med en større sone mot vest. Dette tiltaket er trolig også av søknadspliktg art grunnet tilknytning til fasade, terrassens størrelse, høyde opp fra terreng og nærhet til nabogrense. Tiltaket er ikke søkt om, og det foreligger derfor heller ingen ferdigattest. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra nabo, kommunen og kostnader forbundet med dette.

***

Det er gjort noen endringer på boligens planløsning. I første etasje var kjøkken opprinnelig plassert der det i dag er innredet med lekerom. Det spisebordet i dag er plassert var det opprinnelig ett soverom. I 2. etasje var det opprinnelig 2 soverom. Disse tiltakene er ikke å anse som søknadspliktige.

Kjelleretasjens planløsning er forholdsvis lik som på de originale tegningene, foruten om toalett som er installert i nyere tid, og rom anvendt som walk-in-closet var tidligere delt inn i to mindre rom for oppbevaring. kjelleretasjen er ikke godkjent for varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

***

Garasje: Opprinnelig ble det søkt om oppføring av en carport på tomten. I dag fremstår denne innelukket som en garasje. Slike endringer av fasade og konstruksjon er normalt søknadspliktige tiltak. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 15704, tinglyst 04.10.2002, type heftelse: Bestemmelser iflg. skjøte
- Gjelder eiere av gnr. 6, bnr. 860, 861 og 862 (Skipsbygger Knudsens vei 2, 4 og 6)
- Eiere av overnevnte eiendommen erklærer å ha solidarisk ansvar for felles vann - og avløpsledninger til offentlig ledning.

Dagboknr 15710, tinglyst 04.10.2002, type heftelse: Bestemmelser iflg. skjøte
- Det er ikke tillatt å oppføre flere separerte boenheter på eiendommen.
- Pliktig medlemskap i velforening og plikt til å delta på dugnader etc.
- Eier av knr. 1103, gnr. 6, bnr. 861 og knr. 1103, gnr 6, bnr 862 (Skipsbygger Knudesens vei 4 og 2) gis rett til å legge vann - og avløpsledninger fra sin eiendom til rør i Skipsbygger Knudsens vei, og å foreta reparasjon og alt ettersyn på ledningen samme sted når det blir påkrevd, Forvoldt skade og ulempe i den anledning kreves erstatning etter skjønn.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

***

Tinglyste rettigheter:

Dagboknr. 15704, tinglyst 04.10.2002, type heftelse: Bestemmelse iflg. skjøte
- rettigheten hefter i knr. 1103, gnr. 6, bnr. 862
- Eier av knr. 1103, gnr. 6, bnr. 860 (Skipsbygger Knudesens vei 6) gis rett til å legge vann - og avløpsledninger fra sin eiendom til rør i Skipsbygger Knudsens vei, og å foreta reparasjon og alt ettersyn på ledningen samme sted når det blir påkrevd, Forvoldt skade og ulempe i den anledning kreves erstatning etter skjønn.
- Gjelder denne registerenheten med flere

Dagboknr. 15705, tinglyst 04.10.2002, type heftelse: Bestemmelse iflg. skjøte
- rettigheten hefter i knr. 1103, gnr. 6, bnr. 861
- Eier av knr. 1103, gnr. 6, bnr. 860 (Skipsbygger Knudesens vei 6) gis rett til å legge vann - og avløpsledninger fra sin eiendom til rør i Skipsbygger Knudsens vei, og å foreta reparasjon og alt ettersyn på ledningen samme sted når det blir påkrevd, Forvoldt skade og ulempe i den anledning kreves erstatning etter skjønn.
- Gjelder denne registerenheten med flere

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen har en maritim beliggenhet. Fra boligen er det praktfull utsikt til fjorden, og man lever på mange måter litt i ett med naturen.

Dette er et barnevennlig område. Det er kort gange til nærmeste barnehage, samt barene - og ungdomsskole. Like i nærheten er det opparbeidet en flott skatepark for ungdommen, og ellers er det fine lekeplasser og balløkker i nærområdet. Trollskogen er en liten rusletur unna, et populært tur - og rekreasjonsområde for store og små.

Hundvågkrossen er like ved, og man har med dette flere dagligvareforretninger i nærheten, apotek, legesenter, frisør etc.

Eller er det svært gode bussforbindelser til byen, samt pendlerruter til Forus.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:

Ulsnes barnehage 0,4 km
Husebøstykket barnehage 0,6 km
Vågen barnehage 1,3 km

Skoler:

Hundvåg skole (1-7 kl.) 0,5 km
Skeie skole (1-7 kl.) 1,4 km
Austbø skole (8-10 kl.) 1,3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 532 kvm. Boligen er plassert i enden av en blindvei. Fra boligen er det nydelig utsikt mot sjøen.

Tomten er opparbeidet med hage, er pent beplantet og har terrasser med ulike soner.

Garasje med plass til 1 bil, og biloppstillingsplass i gårdsrom som er asfaltert.

Garasje med plass til en bil.
(Godkjent oppført som carport. se pkt. ferdigattest for mer informasjon)

Ellers muligheter for å parkere 1 bil i gårdsrommet like utenfor garasjen.

El-bil lader: Det er montert el-bil lader like ved inngangspartiet til boligen.

Gjesteparkering like ved (eid av kommunen)

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.
Veien sør for Skipsbygger Knudsens vei 6, veien langs sjøen som leder opp til Skipsbygger Knudsens vei, er del av Forsvarets eiendom. Det foreligger ingen tinglyst veirett over Forsvarets eiendom, og sikrer derav ingen rettsvern. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra Forsvaret.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 834 (Hundvåg Vest), datert 18.05.1978 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Utsnitt av reguleringsplan med tilhørende bestemmelser ligger vedlagt.

På andre siden av veien, langs sjøen er det regulert inn parkeringsplass. Arealet er del av Forsvarets eiendom. Fremtidig anleggelse av parkeringsplass vil kunne realiseres. Til informasjon eier Forsvaret et større areal på Ulsnes.

Kommuneplan KP 2023-2040, datert 28.06.2024, er eiendommen regulert til boligbebyggelse.
Ny kommuneplan er under utarbeidelse (KP 2027 - 2042).

Kommunale avgifter er kr 21.982,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon eiendomsskatt. Kostnad for feiing/tilsyn av pipe faktureres 2 ganger i å et (i februar og august). Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

***

- Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30.700,- pr. år. / 18.600 kwh. pr. år. I selgers husstand har det bodd 4 mennesker.
- Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13.000,-
- Velavgift er kr 300 pr. år. + 8.500,- per år for tv - og internettpakke fra Telia om ønskelig. Iflg. selger er internettpakken minimal, men kan ved ønske oppgraderes for en ekstra kostnad. Telia har også egen smart ruter som står i boligen, som man blir belastet for månedsvis.
- Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1.509.750,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr kr 6.039.000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

7 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

193 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
194 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
214 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 944 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 964 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rebekka Bjellebø Nilsen og Gaute Pedersen Svendsen

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Ulshagen Velforening.
Årlig gebyr til velforeningen på kr. 300,- som iflg. selger går til vedlikehold av lekeplass, innkjøp til velforeningen, dugnad etc.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 12 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Foto  kr 8 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 34-0063/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Storhaug og Byøyene
Ryfylkegata 33, 4014, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR34.2663

Sist oppdatert: 28. oktober 2026 kl. 14:31