Stålverkskroken 18

Stålverkskroken 18, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 129, bruksnummer 1, seksjonsnummer 246
Kommunenummer 301, gårdsnummer 129, bruksnummer 1, seksjonsnummer 318, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 98 kvm

BRA-i:
5. etasje 93 kvm: Gang, bod, to bad, tre soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
5. etasje 25 kvm: Balkong.

Det medfølger en kjellerbod på 5 kvm. Boden er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.10.2026 utført av Anticimex AS v/Stian Christensen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2022 med parkeringsanlegg i nederste etasje. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Yttervegger er oppført i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, og utvendige fasader er kledd med stående trekledning og synlig murverk. Etasjeskillere er av betong. Yttertaket er et flatt tak tekket med takmembran (ikke besiktiget). Vinduer og balkongdør (skyvedør) har karm/ramme av tre fra byggeår, utvendig kledd med metallplater. Boligen har entrédør med brannklasse EI30 og lydklasse 40dB. Adkomst skjer via felles trappeoppgang med heis. Fra stuen er det utgang til en balkong på 25 m² i betongkonstruksjoner med rekkverk av metall og glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i bod og har automatsikringer. Det foreligger rapport fra el-tilsyn gjennomført 01.07.2022 uten påviste feil eller mangler.

Boligen er utstyrt med godkjent slukkeutstyr, røykvarsling og montert komfyrvakt for kjøkkeninstallasjoner.

Leiligheten holder en høy standard og det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Bad 1 og 2: Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin, og tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og det er ikke kjent hvordan tilgjengelige stakepunkter vil fungere i en faktisk brukssituasjon.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært reklamasjon knyttet til luktsmitte i ventilasjonsanlegget for sameiet, og ventilasjonstårnene ble utbedret av utbygger i april 2025. Denne boligen var ikke berørt.

Det har vært sprukket rør i bodområdet i kjeller ved inngang 18 i august 2023, januar 2024 og februar 2026, som ble utbedret av utbygger på reklamasjon. Selgers bod var ikke berørt ved noen av tilfellene.

Det har vært observert rotter i bakgård og på balkonger i sameiet (aldri på selgers balkong). Styret har fulgt opp saken som reklamasjon mot utbygger og i samarbeid med skadedyrfirma iverksatt tiltak som tetting av sprekker og utplassering av feller.

Glassverket på balkongene i sameiet lar seg ikke fullstendig rengjøre, noe som ifølge fagkyndig rapport trolig skyldes anløping. Det pågår en reklamasjonssak mellom sameiet og utbygger vedrørende dette.

Leiligheten ligger høyt og fritt i 5. etasje i et moderne boligbygg fra 2022, med heisadkomst og en gjennomtenkt planløsning. Boligen holder en gjennomgående tidsriktig standard med vannbåren gulvvarme tilknyttet fjernvarme på bad, balansert ventilasjon og integrert Plejd smartsystem for lysstyring. Planløsningen inneholder entré, to fullverdige baderom, tre soverom, innvendig bod, samt en åpen stue- og kjøkkenløsning med direkte utgang til en romslig, overbygd balkong på hele 25 kvm. Her kan du nyte en slående og åpen utsikt.

Entré:
Entréen gir et innbydende førsteinntrykk med eikeparkett på gulv, malte veggflater og god plass til oppheng av yttertøy og sko. Rommet er utstyrt med porttelefon og lysstyring via Plejd. Fra entréen er det direkte adkomst til en innvendig bod, hvor det er enkelt å oppbevare sesongtøy i god tilgang. Videre kommer du ut til leilighetens øvrige rom.

Stue:
Stuen har en åpen og luftig utforming, med generøs takhøyde på 2,60 meter. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys fra flere sider og skaper en åpen romfølelse. Rommet kan enkelt innredes i ulike soner. Det er god plass til sofa, salongbord og TV-seksjon, og en spisegruppe i tilknytning til kjøkkenet. Rommet har parkett på gulv. To store skyvedør i glass fra to ulike sider, leder direkte ut til balkongen og knytter stuen sammen med uteplassen.

Balkong:
Den sørvestvendte balkongen på 25 m² er overbygd i hele sin dybde og har meget gode solforhold store deler av dagen. Her kan årets varmere dager nytes i eget hjem, som en forlengelse av stuen på sommerhalvåret. At balkongen er overbygget strekker også bruken til større deler av året. Uteplassen er utstyrt med både utebelysning og utvendig stikkontakt, og har god plass til å innrede i soner med ønsket utemøblement. Bygget foran er lavere, og dermed kan man nyte følelsen av å bo høyt og fritt. Balkongen er oppført i betongkonstruksjon med rekkverk i metall og glass, og dekket er belagt med terrassebord.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og er en sosial sone for matlaging. Kjøkkenets mørke uttrykk skaper en skille i den åpne sonen, og gjør kjøkkenet til en egen del av rommet. Den lekre innredningen fra Aubo er av glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vask. Hvitevarene er sømløst integrert og består av stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. En vegghengt ventilator fra Røroshetta i kobberfinish fremstår som et markant blikkfang på kjøkkenet. Integrert komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor gir økt trygghet. Alle hvitevarer er oppgradert til toppmodeller fra 2022 og medfølger salget: Bosch oppvaskmaskin, Bosch ovn/mikro, Bosch stekeplate og kjøleskap med frysedel.

Bad 1:
Badet er oppført som en prefabrikkert baderomsmodul, med flislagte vegger og gulv med gulvvarme. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med belysning og stikkontakt på vegg, vegghengt toalett, samt en dusjnisje med glassvegg, glassdør og vegghengt dusjarmatur.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet er av god størrelse og gir hotell-følelsen umiddelbart. Rommet har en skjermet plassering med vindu mot sameiets rolige bakgård. Det er svært gode oppbevaringsmuligheter i plassbygd garderobeløsning. Det er videre plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Soverommet har eget en-suite bad.

Bad 2:
Leilighetens andre baderom tilhører hovedsoverommet, og har flislagte vegger, flislagt gulv med gulvvarme og downlights i nedsenket himling. Badet inneholder vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med belysning, vegghengt toalett, dusjnisje med dører og vegghengt dusjarmatur. Det er både plass og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Soverom 2 og 3:
De to øvrige soverommene vender likeledes mot den rolige bakgården, og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Alt etter eget ønske og behov. Rommene har parkett på gulv, malte veggflater og god takhøyde.

Overflater:
Gulv: Parkett i oppholdsrom, kjøkken, soverom og gang. Fliser på begge baderom. Terrassebord på balkong.
Vegger: Malte flater i oppholdsrom, soverom og gang. Fliser på begge baderom.
Himling: Malte flater. Nedsenket himling med downlights på begge baderom.

Lagring:
Innvendig bod i leiligheten i 5. etasje. Ekstern bod på ca. 5 m² i underetasjen. Plassbygd garderobeløsning på hovedsoverommet.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle integrerte hvitevarer medfølger salget. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Følgende løsøre medfølger ikke salget: Frittstående klesskap på hovedsoverommet, vaskemaskin på bad, frittstående vinskap og hyllesystemer/klesskap i intern bod, vegghengte knagger, speil og klesoppheng i entré, hylle på barnerom og LP hyller på gjesterom.

Fjernvarme og elektrisitet. Vannbåren gulvvarme tilknyttet fjernvarme på begge bad, og panelovner i resten av leiligheten. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2022. Det foreligger ferdigattest for oppføring av boligbygg blokk C datert 07.02.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 22.09.2017. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet skjønn, bestemmelse om vann/kloakkledning, trafostasjon/kiosk, adkomstrett, fri ferdsel og lysmaster med tilhørende ledningsanlegg.

Eiendommens rettigheter:

Eiendommen har tinglyst rett til ideell andel 1/179 i realsameie på gnr. 129, bnr. 1, snr. 318. Rettigheten er tinglyst på gnr. 129, bnr. 1, snr. 246, dagboknr 332628, tinglyst 25.03.2022.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd grønn B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Der det en gang lå teglverk, stålverk og fabrikkhaller, har det vokst frem en av Oslos mest spennende bydeler. Ensjø har de siste årene gjennomgått en helhetlig forvandling, fra tidligere industriområde til et moderne og levende nabolag med stilrene boligprosjekter, åpne byrom, vannspeil og frodige grøntarealer. Historien er likevel tatt vare på underveis. Den bevarte fabrikkpipen i Tiedemannsparken og det karakteristiske Vinslottet minner om fortiden og gir området en egenart som er vanskelig å finne i rene nybyggstrøk. Utviklingen pågår fortsatt, med nye boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur som stadig løfter bydelen.

Stålverkskroken har en sentral, men samtidig tilbaketrukket beliggenhet midt i denne utviklingen, like ved Petersborgkvartalet og idylliske Lille Tøyen hageby. Her bor du rolig og grønt, med Tiedemannsparken og den gjenåpnede Hovinbekken rett utenfor døren. Parken ble i 2022 kåret til Østlandets beste uterom, og restaureringen av Hovinbekken ble tildelt Oslo bys arkitekturpris i 2023. Dette har blitt et populært sted for morgenkaffen, kveldsturen og late sommerdager. Stålverksparken med sitteplasser og vannbasseng ligger også like ved, og turveiene langs bekken tar deg videre mot både sentrum, Grefsenkollen og Østmarka.

Hverdagen blir enkel her. På Petersborgplassen finner du søndagsåpen Joker og det populære bakeriet Boulangerie M, som serverer pizza på kveldstid. Kiwi og Rema 1000 ligger i umiddelbar nærhet. Ensjø Torg frister med Åpent Bakeri, Grøde, Osten Vin & Pizza og Hy's Sushi, mens Gladengveien byr på Happis, nabolagets kjære is-bar, i tillegg til Sushi & Thai og Kinabolle. Kort vei unna ligger også Hasle Torg og Fyrstikktorget med Coop Mega, Vinmonopolet, apotek og et bredt utvalg av butikker. Og ikke glem Vinslottet: det tidligere tapperiet til Vinmonopolet er i dag et levende møtested der du like gjerne tar ukeshandelen som en uhøytidelig søndagsmiddag eller en runde musikkbingo med naboene.

For den aktive er tilbudet rikt. Fresh Fitness på Ensjø og SATS på Hasle ligger like i nærheten, og det nye Tøyenbadet, med fire innendørsbassenger og et stort utendørsanlegg, er bare en kort tur unna. Jordal Amfi, Valhall Arena og Valle Hovin ligger i gangavstand, og Tøyenparken, Kampen park, Østre parkdrag og Botanisk hage gir deg grønne lunger å velge mellom året rundt. Nabolag som Kampen, Tøyen og Vålerenga byr dessuten på sjarmerende kaffebarer og nabolagsrestauranter en kort gå- eller sykkeltur unna.

Kollektivtilbudet er svært godt. Ensjø T-banestasjon ligger omtrent sju minutters gange unna, med linje 1–4 og kort reisevei til Jernbanetorget og resten av byen. Fra bussholdeplassen Gladengveien i Grenseveien går linje 21, og Helsfyr, et av byens største kollektivknutepunkt med T-bane, buss og flybuss, ligger like i nærheten. Sentrum nås også enkelt til fots eller på sykkel.

Her får du det beste fra to verdener: et moderne og vedlikeholdsvennlig bomiljø i grønne omgivelser, med byens puls bare minutter unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Hasle skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 11 370,4 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det medfølger én parkeringsplass i felles garasjeanlegg (Plass 48). Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Parkeringsplassen er organisert som en ideell andel (1/179) i realsameie (gnr. 129, bnr. 1, snr. 318). Plassen er en romslig endeplass beliggende nær oppgangen til leiligheten. Felleskostnader for parkeringsplassen utgjør kr 150,- per måned og kommer i tillegg til boligens felleskostnader. Ved overdragelse tilkommer et administrasjonsgebyr til forretningsfører.

Det er gratis MC-parkering for beboere på dedikerte fellesområder.

Parkeringsplassen kan bare selges eller overføres til andre seksjonseiere i Tiedemannsparken Sameie.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig og lager i henhold til reguleringsplan S-4420, «Endret reguleringsplan med reg.best. for Ensjøveien 12 C med flere (Tiedemannsfabrikken)», datert 17.12.2008, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt G.

I henhold til reguleringsbestemmelsene § 3.10 skal utendørs støy tilfredsstille Miljøverndepartementets retningslinjer for støy T-1442, tabell 2, eller senere vedtatte retningslinjer som erstatter disse. Til grunn for avbøtende tiltak i felt G skal det foreligge en støyfaglig utredning. Videre følger det av § 15 at felt FA2 er fellesareal for felt G og H (kjørbar gangvei for nødvendig tilbringertransport), og felt FA3 er felles avkjørsel for felt G og Gladengenveien 12 med rampe til tunnel under felt FR6 frem til felt G.

Eiendommen ligger innenfor aktsomhetsområde for flom og kvikkleire. Gjentaksintervall for flom er vurdert til nesten aldri. Risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred er vurdert til ingen. Forurenset grunn er registrert i området, og påvirkningsgraden på eiendommen er vurdert til akseptabel forurensning.

Utdrag av planer i nærheten av området:

- Saksnummer 202551641 - Byggesak. Gladengveien 16 - Bruksendring fra bilverksted til bilvaskehall. Det ble sendt søknad om tillatelse 26.02.2025.

- Saksnummer 202008625 - Reguleringssak. Gladengveien 16 og 18 (Vestre bekkedrag) - utarbeidelse av planforslag. Hensikten med prosjektet er gjenåpning av Hovinbekken gjennom planområdet i tråd med VPOR for Ensjø.

- Saksnummer 202114852: Stålverkskroken 6 - 12 - Oppføring av boliger - Hus A-D, felt C11 og D11 - Tidligere adresse: Gladengveien 8. Det ble gitt rammetillatelse 19.08.2022 og igangsettingstillatelse 04.07.2024. Tiltaket omfatter oppføring av fire frittliggende boligbygg i lamellstruktur på felt C11 og D11 med adresse Gladengveien 8, på Ensjø i bydel Gamle Oslo. Det etableres en sammenhengende underliggende etasje for parkeringskjeller og bodareal. Planlagt overtakelse er satt til Q1/Q2 2025. Sjekk ut hvordan det skal blir her: https://www.profier.no/prosjekter/ensjoparken-oslo/

- Saksnummer 202214130: Gjelder Grenseveien 65 - Bestilling av oppstartsmøte - Oppføring av ny ungdomsskole på Ensjø. Oppstartsmøte ble bestilt 27.09.2022 og det fremkommer her at formålet med reguleringen er å legge til rette for ny 8 parallell ungdomsskole på Lilleberg. Nybygg etableres langs Grenseveien i 4-5 etasjer (tilsvarende 5-7 boligetasjer, ny bygningskropp skjermer uteareal i syd mot støy fra Grenseveien. Oppdatert planforslag er planlagt å legges ut for høring 19.06.2026.

- Saksnummer 202460006: Plankunngjøring. Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen. Hovedhensikten med planen er å etablere et eget anlegg for syklende og legge bedre til rette for gående. Tilretteleggingen innebærer at vegarealet får større total bredde enn i dag. Dette kan påvirke tilstøtende arealer.

- Saksnummer 201906491: Grenseveien 71 - Detaljregulering - Boliger. Innsending av planforslag ble gjort 05.09.2024. For at boligkvartalet skal bidra til et variert arkitektonisk uttrykk foreslås varierende høyder, fra 3-7 etg, som bryter opp skala og muliggjør attraktive takterrasser tilrettelagt for urban dyrking mellom byggene, samtidig med at boligkvaliteten øker ved større andel fasader. I Innsending av planforslag til 2. gangsbehandling er høyder i nord og sør redusert. Mot Grenseveien holdes etasjene til 7 etasjer tilsvarende Grenseveien 69.

- Saksnummer 202460842: Hovinveien 43 A - Hovinveien 43 A - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Oppstartsmøte ble bestilt 14.10.2024. Bebyggelsen består av et L-formet lamellbygg, og ett mindre leilighetsbygg som står oppå en felles base/ 1. etasje. Lamellbygge ligger i den østre delen av bebyggelsen, åpner seg mot vest og slipper sollys inn på det hevede gårdsrommet. De lave leilighetsbygget ligger i det nord-vestlige hjørnet av bebyggelsen, og hindrer støy inn i gårdsrommet. Prosjektet har 6 etasjer på det meste, og trapper seg ned mot tilgrensende bygg og gate-/byrom.

- Saksnummer 201918011: Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base.

- Saksnummer 202209626: Ensjøveien 16 - 22 - utarbeidelse av planforslag. Hensikten med prosjektet og planforslaget er å tilrettelegge for en utvikling av eiendommene som åpner for ny og mer hensiktsmessig bruk, bedre utnyttelse og høyere kvalitet. Ambisjonen er å få inn flere publikumsrettede tilbud og næringslokaler som både kan benyttes til produksjon og til kontorer. Etter samråd med PBE kan det også undersøkes om området er egnet for boliger eller eventuelt hotellkonsepter med langtidsleie/leilighetshotell.

- Saksnummer 202118619: Grenseveien 73, 91 og 95 - utarbeidelse av planforslag - Regulering til barneskole og park. Oppstartsmøte ble bestilt 26.11.2021. Langs Grenseveien foreslås opp til 5 etasjer hvor idrettshall med tilhørende arealer legges i 4-5. etasje. Dette er for å beholde så mye uteareal på terreng som mulig til skolen, samtidig som Grenseveien godt kan tåle høyere og bymessig bebyggelse.

- Saksnummer 202202903 - Plankunngjøring - Ensjøveien 3-15 med flere. Norsk rikskringkasting AS (NRK) foreslår å etablere nytt hovedkontor på Ensjøveien 3, 5 og 7. Det foreslås en byggehøyde på inntil 42 meter og 50 000 m2 BRA over terreng samlet i et bygg. Ensjøveien, 9, 11, 13, 15A og 15B omreguleres for å legge til rette for 20 000 m2 BRA til næringsvirksomhet, samt nye viktige offentlige rom og forbindelser. Forslaget åpner for etablering av cirka 3000 arbeidsplasser. Bemerkningsmøte ble utført 05.03.2025

- Saksnummer: 200404446 - Reguleringssak: Ensjøområdet - Veiledende prinsipplan for det offentlige rom - VPOR Ensjø - vedtatt av bystyret 28.2.2007
Det offentlige rom på Ensjø skal framstå som levende, attraktivt og tilgjengelig for alle, med et “naturbant” preg (samspillet mellom det grønne, det blå og de harde flatene). Levende og trygge møteplasser, torg, gater og parker med betydelig innslag av grønt skal kjennetegne det nye Ensjø.

- Saksnummer 201604970 - Reguleringssak: Hasle - Valle Hovin - Planprogram med veiledende plan for offentlige rom - VPOR - Forslag til politisk behandling. Planprogrammet skal vise et forslag til fremtidig byutvikling innenfor planområdet, med anbefalinger for blant annet bystruktur, arealformål, torg, parker og grøntområder. Planprogram og veiledende plan for offentlig rom (VPOR) skal gi rammer for fremtidige reguleringsplaner innenfor planområdet. Valle Hovin skal videreutvikles som det viktigste arealet for idrett og rekreasjon i Hovinbyen.

Området er under stor utvikling og byggearbeid må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 755,- pr. mnd. og inkluderer: Akonto fjernvarme, TV og internett, forretningsførsel, felles byggforsikring, drift og vedlikehold, strøm fellesarealer, styrehonorar m.m.

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:

Felleskostnader: kr 4 284,-
Akonto fjernvarme: kr 866,-
TV: kr 369,-
Internett: kr 236,-

Sameiet har en samarbeidsavtale med Nabolagshuset Petersborg på kr 365,- pr. år (1 krone pr. dag pr. seksjon), som faktureres forskuddsvis i juli til seksjonseier.

Felleskostnader for garasjeplass kommer i tillegg til boligen med kr 150,- pr. mnd.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune, som p.t utgjør kr 1 809,- pr. år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1 950,- pr. år. / 3 850 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Telenor er leverandør av kabel-TV og internett (250 Mbps). Kostnadene er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner og ruter medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 347 840 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 1 809,- pr år.

Andel formue er kr 9 614,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 20.10.2026.

Det er pr. 20.10.2026 ingen lån registrert på selskapet.

10 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

262 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
850,00  Eierskifte garasje
12 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
264 190,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
277 180,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 754 190,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 767 180,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Fjørtoft og Cathrine Svanøe Holmen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Tiedemannsparken Sameie, med sameiebrøk 92/20021.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 7869264.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for beboerne.
- Dugnad må påregnes.

Sameiet har avtale med Techem om leveranse av energiservicetjenester. OBOS fakturerer a-konto for fjernvarme sammen med ordinær innkreving av felleskostnader, og faktisk energiforbruk avregnes årlig av Techem. Ved salg må måler leses av og avlesningsskjema sendes til Techem Norge AS.

Styret informerer per 30.10.2026 om at det ikke er planlagt større påkostninger eller kostnadsøkninger i tiden fremover utover generell KPI. Hvor stor KPI-økning blir skal tas opp på budsjettmøte i oktober.

Sameiet har videre en samarbeidsavtale med Nabolagshuset Petersborg med en kostnad på kr 365,- pr. år pr. leilighet, som betales forskuddsvis i juli av seksjonseier.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 55 000,-

Vederlag:
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 48 090,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport leilighet over 50 kvm - Anticimex  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0380/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26380

Sist oppdatert: 30. oktober 2026 kl. 10:39