Ulesundvegen 250

Ulesundvegen 250, 3949 PORSGRUNN
Kommunenummer 4001, gårdsnummer 35, bruksnummer 271, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:44 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad, toalettrom og to soverom.

BRA-e: Anneks -16 kvm: Bod og overnatting for gjester.

Terrasseareal: 60 kvm

Hytta har et totalt gulvareal (GUA) på 47 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 44 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.08.2025, utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bad og toalettrom er iht. bygningstegninger beskrevet som boder og er ikke omsøkt til oppholdsrom. Se mer om dette under punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på luftet grunnmur i lettklinkerblokker, med bærende bjelkelag i tre. Yttervegger, etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner.
Fasader med stående trekledning. Saltak tekket med metallplater. Vinduer med to-lags isolerglass. Terrassedører med to- og tre-lags isolerglass.
Ytterdør i trekonstruksjon.

Annekset er oppført på søylefundamenter i betong. Yttervegger og tak i trekonstruksjoner. Fasader med liggende trekledning. Saltak tekket med metallplater. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er ikke bemerket forhold med TG3 på denne eiendommen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på forhold med TG2:
-Manglende tilluftspalte på baderom.
-Tilkomst til sluk under dusjkabinett er ikke tilfredsstillende.
-Ikke tilfredsstillende membran, tettesjikt og overgang til sluk. Forutsetter bruk av dusjkabinett.
-Det er registrert forhøyede fuktverdier i treverk i krypkjeller. Det er et naturlig sig av fukt i grunnen, med terrengfall mot grunnmur. Bedre ventilering bør etableres.
-Det er observert spor etter gnageraktivitet i krypkjeller.
-Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone på uinnredet loft.
-Det er observert spor etter gnagere på loft.
-Elektrisk anlegg mangler dokumentasjon. Sikringsskap er oppgradert i 2016. El-anlegget er i all hovedsak fra byggeår.
-Råteskader på ytterkledning, det mangler også musesperre. Høy slitasjegrad på vindskier og dekkbord.
-Vinduer og dører av eldre dato.
-Taktekking av eldre dato.
-Grunnmur fra byggeår, mangler fuktsperre.

TGIU - Tilstand er ikke undersøkt:
-Fallforhold på bad.
-Hulltaking på bad er ikke gjennomført ettersom det ikke er praktisk mulig. Fuktmåling med overflatesøk viste ingen tegn til fuktskader.
-Gjennomføring tilknyttet avtrekksvifte er ikke undersøkt pga. manglende tilkomst.
-Takkonstruksjon er lukket og ikke undersøkt, det samme gjelder takgjennomføringer og skorstein over tak.
-Fundamenter på terrasse er i all hovedsak skjult av konstruksjon og ikke tilfredsstillende inspisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Hytte har normal god standard med tregulv, laminat og belegg. Vegger med panel, tapet og malte plater. I himlingene er det malte plater og panel. Kjøkkeninnredningen med L-form har profilerte fronter, samt ventilator i stålhette hvor flislagt felt bidrar til enklere rengjøring. Komfyr og kjøleskap, samt kombi kjøl- og fryseskap i annekset medfølger i handelen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Dusjbad med kabinett og separat toalettrom med wc og servant.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peisovn i stua. Ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål trolig siden 1960 tallet. Selger søkte om tilbygg (soverom og to boder) i 25.01.1980. Denne ble godkjent av kommunen 29.02.1980. Da selger skulle igangsette tilbygget ble de oppmerksom på at den opprinnelige hytta var i veldig dårlig stand og skiftet ut/bygget nytt der den gamle hytta sto. Dette fremkommer ikke i søknaden, men hele hytta og tilbygg er sånn sett fra 1980. Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført.

Det foreligger også søknad om utvidelse av hytta mot nord og øst (soverom 2), datert 05.08.1997. Søknaden er behandlet som melding og signert i kommunen 19.08.1997.

Det foreligger en ferdigattest fra kommunen, som er uleselig, men kommunen bekrefter i epost at ferdigattesten gjelder uthus med vedbod og tørrklosett. Det ble søkt om 8 kvm uthus i 1983, samt tilbygg til uthus på 6 kvm 19.09.2005. Dvs. at det er 14 kvm som er godkjent, mens annekset er målt til å være 16 kvm, altså 2 kvm som ikke kan gjøres rede for. Annekset er ikke godkjent til oppholdsrom.

Bad og wc-rom er iht. opprinnelige bygningstegninger byggemeldt som boder og er ikke godkjent som lovlig oppholdsrom, det samme gjelder anneks. Bodene er i etterkant innredet som bad og wc-rom. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste heftelser på eiendommen. Følgende rettigheter er tinglyst på eiendommen:

Eiendommen har tinglyst rett til adkomst og parkering på gnr. 35, bnr. 5. Rettigheten har dagboknr. 19164, tinglyst 25.11.1983.

Eiendommen har tinglyst rett til gangadkomst over gnr. 35, bnr. 11. Rettigheten har dagboknr. 19165, tinglyst 25.11.1983.

Eiendommen har tinglyst rett til båtplass og til å benytte stranden på gnr. 35, bnr. 11. Rettigheten har dagboknr: 108812, tinglyst 11.02.2010.

Tinglyste rettigheter vil følge eiendommen.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 kvm er unntatt fra energimerkingsplikten og energiattest er derfor ikke innhentet.

Hytta ligger midt i en liten hyttegrend, litt forbi Bergsbygda, med fin utsikt utover sjøen, ca. to timers kjøretur fra Oslo. Brygge med båtplass og sandstrand ved siden av, ligger rett nedenfor, adkomst via sti, ca. 50 meter. Langs sjøen rundt odden litt lenger nord for hytta ligger Seivall, hvor Brevik seilforening holder til. Det går sti dit og her er det også en fin badestrand. Ukentlig arrangeres regattaer gjennom hele sommeren og det er et fint skue. Litt lenger inn i fjorden finnes kjente badeplasser med sommeråpen kiosk hvor både feriegjester og fastboende nyter sommeren. Fine turområder med kyststi finnes også i umiddelbar nærhet. Skjærgården i området er variert og vakker og det er kun en liten båttur over til sommerbyen Brevik. Det er også en kort båttur til Langesund og Helgeroa som ligger ytterst mot Skagerak. På godværsdager er turen til Kragerø eller Jomfruland også innenfor rekkevidde. Med bil er det ca. 10 km. til Porsgrunn sentrum og det er ca. 10 minutters kjøretur til Telemarksporten hvor det blant annet er dagligvarebutikk og bensinstasjon.

Ta av fra E-18 ved Telemarksporten og følg veien over Lillegårdskrysset mot Bjønnes. Ta til høyre mot Seivall etter litt over 5 km. Følg Ulesundveien utover i nesten en kilometer og ta veien som går opp til høyre. Kjør forbi hyttene. Da kommer du til et jorde for parkering. Herfra går du på sti og en liten veistubb ned til hytta. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 327 kvm. Tomten er flat og opparbeidet med gressplen. Syd og vestvendt delvis overbygget terrasse i trevirke.

Eiendommen har tinglyst rett til parkering mot årlig leie. Selger leier 2 p-plasser. Parkeringsplassen er felles med flere hytter i området og det er avsatt plass som tilhører hver enkelt hytte.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 13.06.2019 avsatt til: Fritidsbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler eller på www.porsgrunn.kommune.no.

Kommunale avgifter er kr 11.952,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, fritidsrenovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10.000,- pr. år, tilsvarende 6.000 kwh pr. år. I tillegg kommer nettleien.
Fritidsoligen har en årlig forsikringspremie på kr 5.700,-.
Veiavgift er kr 1.500,-pr. år.
Årlig leie av parkering for to biloppstillingsplasser, kr. 1.360,-.
Hytta har parabolantenne for TV-signaler. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 70 125,- ifølge skatteetaten.

3 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

83 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
104 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 454 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Liv Main Klokkerstuen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75 % av salgssummen.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke Fritid  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Porsgrunn inkl tegninger  kr 2 907,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm  kr 17 500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant.  kr 22 085,-
Foto - inkl. drone  kr 5 000,-

Oppdragsnummer 28-0083/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.2583

Sist oppdatert: 05. september 2025 kl. 12:54