Nordsetergrenda 19A

Nordsetergrenda 19A, 1161 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 633, ideell andel 1/1
Andelsnummer 95, Fjellhytta Borettslag , organisasjonsnummer 948 846 519

Totalt bruksareal: 140 kvm
Totalt BRA-i: 135 kvm
Totalt BRA-e: 5 kvm

BRA-i:

1. etasje 74 kvm:
Entré, bod, gang, toalett, kjøkken/spisestue og stue.

2. etasje 61 kvm:
Trappegang, bad, walk-in-closet og 3 soverom.

BRA-e:
Frittstående sportsbod på 5 kvm.

Terrasse ved inngangspartiet på 31 kvm (TBA).
Markterrasse på baksiden av huset på 7 kvm (TBA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 28.05.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Enderekkehus over 2 etasjer, oppført i 1980, tilbygget i hhv. 1983 og i 2015.
Bygget er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong og med støpt gulv mot grunn.
Yttervegger av trekonstruksjoner, utvendige kledd med liggende trekledning. I regi av borettslaget ble ytterveggene etterisolert og lagt ny ytterkledning i 2014/2015 (malt sist i 2021)
Etasjeskillere av trekonstruksjoner.
Saltak i trekonstruksjoner, hvor yttertak er belagt med ny asfaltpapp i 2021.

Vinduer og terrassedør fra 2014 med karmer/ramme av treverk.
Boligen har entrédør med glassfelter fra 2022. (Selger opplyser at dørblad til entrédør er buet og at det dermed trekker om vinteren. Styreleder bekrefter at selgerne har vært i dialog med styret om dette og at videre dialog med styret/Swedoor kan opprettes av nye eiere ved behov. Det tas spesifikt forbehold om at dersom en eventuell reklamasjon ikke nødvendigvis fører frem).

Terrasse ved inngangsparti og på baksiden av huset er bygget i trekonstruksjoner og med rekkverk av treverk.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Bad i 2.etasje:
- Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger samt en sprekt inne i dusjsonen.
- Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket under badekar, samt at sluket ikke er lett tilgjengelig for rengjøring.
- Det er registrert stedvis riss/sprekk i porselenet til servanten.

Kjøkken:
Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

2.etasje:
- Det er registrert knirk i større deler av gulvet.
- Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som risikokonstruksjoner.

1.etasje:
- Det er registrert knirk i deler av gulvet.
- Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser i entré, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger.
- Det er etablert vaskemaskin og utslagsvask i bod ved entré uten at det er etablert lekkasjesikring.

Toalettrom i 1.etasje:
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjonen i toalettrommet vurderes som utilstrekkelig grunnet naturlig ventilasjon, samt manglende tilluftsspalte under dør.
- Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til slitasje.

Terrasse mot vest:
- Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.

Terrasse mot øst:
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Yttervegger inkl. fasader:
- Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. (Yttervegger inkl. fasader er borettslagets ansvar).

Yttertak:
- Helhetsvurdering. (Yttertak er borettslagets ansvar). Det ble lagt ny taktekking i 2021.

Drenering:
- Helhetsvurdering. (Drenering er borettslagets ansvar).

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. (Utvendige vann- og avløpsledninger er borettslagets ansvar).

Følgende forhold er gitt TGIU i tilstandsrapporten:
-Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
-Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.
-Grunnmur er ikke tilgjengelig for undersøkelser fordi overflatene hovedsakelig er dekket av terrasser.

Følgende forhold har fått kommentarer på helse-, miljø og sikkerhet:
-Innvendig trapp har ikke håndløper på begge sider. (Det andre gelenderet til trappen er demontert av selger og står i boden. Gelenderet følger salget).

Videre er følgende kommentert i rapporten:
-Det er videre kommentert at det observeres kabel og stikkontakt som ikke er tilstrekkelig festet. Videre kommenteres det at det er observert utettheter rundt kabelføringer i sikringsskap og at det ikke er montert komfyrvakt på kjøkken.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Nordsetergrenda 19A har en solrik og flott intern beliggenhet, tilbaketrukket og skjermet fra vei. Særdeles barnevennlig boområde uten biltrafikk og med få minutters gange til bl.a. Nordseter skole (bilfri skolevei), fritidstilbud, kollektivtransport og servicetilbud.

Boligen er oppført i 1980, senere tilbygget i hhv. 1983 og i 2015. Utvendig er boligen pusset opp i regi av borettslaget med bl.a. ny taktekking i 2021, etterisolert yttervegger og lagt ny ytterkledning på fasaden i 2014/2015 (malt sist i 2021) og nye vinduer med 3-lags glass i 2014.

Innvendig fremstår boligen som lys og meget pen med nøye planlagte materialvalg og løsninger. Innredning og overflater er holdt i lyse og tidløse farger. Boligen ble vesentlig pusset opp i 2014 med bl.a.:
- Pusset opp badet i 2. etasje.
- Lagt ny 1-stavs parkett.
- Nye gulvfliser i entré, bod og toalett.
- Fornying av vegg- og himlingsflater.
- Nytt elektrisk spredernett og ny innmat i sikringsskapet.
- I 2022 ble det installert nytt kjøkken og ny varmtvannsbereder.

Ved inngangssiden mot vest er det stor solrik og skjermet terrasse som ble bygget ny i 2015. Her er det også montert en flott utestue/vinterhage i glass som følger salget. Det er også en praktisk sportsbod i tilknytning til terrassen. På baksiden mot øst er det også opparbeidet terrasseplatting.

En innholdsrik bolig med en meget god og romslig planløsning over kun 2 etasjer. Lys og flott hovedetasje med bl.a. stor stue og spisestue/kjøkken er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Stor vestvendt terrasse med utestue/vinterhage som er perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster. Hele terrassen er inngjerdet og godt skjermet. Utenfor porten har du felles lekeplass til barna og store grøntarealer som innbyr til lek og moro.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder entré, bod, gang, toalett, kjøkken/spisestue og stue.

Entré med gulvfliser med varmekabler og plass til oppbevaring. Det ble bl.a. lagt nye gulvfliser og varmekabler i 2014. Overflater ble malt i 2022. Ytterdøren er fra 2022.

Boden ligger i praktisk tilknytning til entréen. Boden ble i 2014 pusset opp og benyttes i dag også som et vaskerom. Det ble bl.a. lagt nye gulvfliser og varmekabler, samt ny innredning. Rommet er praktisk innredet med benkeskap med skuffer og benkeplate med nedfelt vask med ett-greps armatur. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel under benkeplaten. Overskap og høyskap gir godt med oppbevaringsplass.

Hall med 1-stavs parkett og godt med garderobeskap.

Toalettet ligger i tilknytning til hallen. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning med heldekkende servant med ett-greps armatur. Speilskap med belysning og stikkontakt over servant. Vegghengt toalett med innebygget sisterne som er flislagt. Det ble lagt nye gulvfliser i 2014.

Flott kombinert kjøkken/spisestue med god plass til spisebord. 1-stavs parkett på gulvet og downlights i himling.
I 2022 ble det montert ny kjøkkeninnredning fra Ikea med ett-speils fronter og benkeplater av stein. Underlimt oppvaskkum med ett-greps armatur. Fliser på vegg mellom benkeplate og overskap, samt belysning og stikkontakter under overskap. Integrert induksjonstopp, stekeovn og kombinert stekeovn/mikrobølgeovn, samt oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap. Vannrør av typen rør-i-rør og automatisk lekkasjestopper.

Lys og romslig stue med vinduer mot både øst og vest. 1-stavs parkett på gulvet og downlights i himling.
Møt øst er det direkte utgang til terrasseplatting på 7 kvm med morgensol. De vestvendte vinduene vender ut mot den store vestvendte terrassen. Denne terrassen er på 31 kvm med elektrisk terrassemarkise, utebelysning og stikkontakter. Det er også en utestue/vinterhage på terrassen med gulvflate på 8 kvm.

2. etasje:

I 2. etasje ligger trappegang, bad og 3 soverom. Etasjen har takhøyde på opptil 2,91 meter.

Trappegang med 1-stavs parkett og plass til noe innredning.

Pent flislagt bad som ble pusset opp i 2014. Varmekabler i gulvet og downlights i himling. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med bred heldekkende servant med 2. stk. ett-greps armaturer. Speilskap over servant med integrert belysning og stikkontakter under speilskapet. Dusjhjørne med glassvegg og glassdør, samt dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Badekar med vegghengt ett-greps armatur med tappekran og hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør system.

3 store soverom, alle med 1-stavs parkett og god plass til innredning.
Hovedsoverommet har eget praktisk walk-in-closet (etablert i 2022) med god oppbevaringsplass, i tilligg til garderobeskap på soverommet.

Se tilstandsrapporten datert 28.05.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om boligens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme i entré, bod og bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for rekkehus med bod, datert 16.10.1981.
Det foreligger ferdigattest for tilbygg (vindfang), datert 25.11.1983.
Det foreligger ferdigattest for tilbygg over 2 etasjer, datert 23.12.2015.

Det foreligger tillatelse fra styret i borettslaget datert 19.05.2026, til å sette opp et drivhus på plattingen (under forutsetning at drivhuset ikke er fastmontert, og må fjernes på beboers regning om nødvendig). Oppsetting av drivhuset er ikke søkt/meldt til plan- og bygg. Det er usikkert om tiltaket er søknadspliktig (mht. evt. gjenværende utnyttelsesgrad på borettslagets tomt). Konsekvens ved en evt. søknad til plan- og bygg kan være at drivhuset ikke godkjennes og at den da evt. må fjernes.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr 43037, tinglyst 16.07.1986:
Kommunen gis rett til å legge og ha liggende ledninger på borettslagets tomt. Kommunen skal ha adkomst til ledningene. Private stikkledninger er borettslagets fulle og hele ansvar. Borettslaget forplikter seg til å avstå vederlagsfritt fra egen grunn til veiopparbeidelser, plassering av nettstasjoner og nødvendige adkomster til nabotomter.
Dagboknr 433407, tinglyst 04.06.2012:
Kommunen gis rett til å ha nettstasjon med tilhørende luftledningsnett på borettslagets tomt og skal ha rett til adgang til denne.
Dagboknr. 433407, tinglyst 04.06.2012:
Dette er den samme servitutten som ovenfor.
Dagboknr. 433407, tinglyst 04.06.2012:
Dette er den samme servitutten som ovenfor.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Diverse taklamper, skjermer, vegghengte hyller og småskap medfølger ikke.
Det gjøres oppmerksom på at oppdragsgiver er i familie med en ansatt ved Krogsveens avdeling Nordstrand, men at dette ikke er i strid med egenhandelsreglene i lov om eiendomsmegling.

Solrikt og flott enderekkehus med en meget god intern beliggenhet. Stor vestvendt og skjermet terrasse, samt uteplass på baksiden av huset. Flotte fellesområder med plenareal og lekeplass rett utenfor.
Boligen ligger flott til i et bilfritt og barnevennlig boligområde på Nordseterfeltet, med hyggelige opparbeidede fellesarealer og omkringliggende friområder. Feltet består hovedsakelig av blandet rekkehus- og lavblokkbebyggelse i tillegg til omkringliggende villa- og småhusbebyggelse. Nordsetergrenda er en liten gangvei som er fri for biltrafikk (kun kjøring for evt. av/pålessing).

Til tross for sin trafikkskjermede beliggenhet, er det kort vei til bl.a. nærbutikk og kollektivtransport. Få minutters gange på gangvei til den lokale matbutikken Spar, der du også finner holdeplass for den lokale ringbussen som går i en sløyfe mellom Kastellet, Lambertseter og Sæter. Det er også få minutter å gå til trikkeholdeplassen på både Bråten og Kastellet med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum.
(Se ruter.no for mer informasjon).

Boligen ligger heller ikke langt unna de tre lokale handelssentrene i bydelen, Sæter, Holtet og Lambertseter. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, mens Holtet bl.a. har den populære delikatessebutikken Jacobs. På Lambertseter Senter finner du, ved siden av et stort utvalg av butikker og spisesteder, bl.a. Deichman bibliotek, Vinmonopolet og Symra Kino.

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. umiddelbar nærhet til friområder som gir gode leke- og rekreasjonsmuligheter. I retning sentrum ligger Ekebergsletta med flotte turområder sommer som vinter, lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, Ekebergrestauranten m.m.
Nærhet også til flere badeplasser langs fjorden og til flotte turmuligheter i Østmarka.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF på 'Niffen' med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m. Anlegg på sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Kalsrud, Best Helse på Holtet og Opptur Helse på Sæter.

Adkomst til Nordsetergrenda 19A fra Lambertseterveien (godt med gjesteparkering langs Lambertseterveien). Innkjøringen til garasjeanlegget er også fra Lambertseterveien. Alternativ adkomst via Ivar Knutsons vei fra Lindbäckveien.

Flere barnehager i nærområdet.
Boligen sogner til Nordseter barne- og ungdomsskole. Umiddelbar nærhet til skolen med bilfri skolevei.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 28 219 kvm som tilhører borettslaget. Boligen disponerer eget uteareal på begge sider av huset. Arealet er mot vest er inngjerdet og skjermet, og er pent opparbeidet med bl.a. stor terrasseplatting, samt at det også er en praktisk sportsbod her. Utearealet mot øst er også inngjerdet og opparbeidet med terrasseplatting.
Borettslaget disponerer store fellesarealer som er pent opparbeidet med gressplen, beplantning, frukttrær og lekeplasser, samt asfalterte interne adkomstveier. Grøntareal og lekeplass rett utenfor boligen. Bygningene er satt opp på det som tidligere var jordene til Nordseter gård med store friområder med både gressplener og Nordseterskogen i nærheten.

Boligen disponerer en garasjeplass med nummer 1063 i felles garasjeanlegg. Det er montert elbillader på garasjeplassen.
Innkjøring til garasjeanlegget fra Lambertseterveien med elektrisk garasjeport. Enkel adkomst fra boligen til garasjeanlegget.
Borettslaget har 5 ekstra plasser de leier ut etter venteliste, samt at det er godt med gjesteparkeringsplasser.

Eiendommen har adkomst via private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2161 datert 23.12.2005 med tilhørende bebyggelsesplan V231205.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom og overvann.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 843,- pr. mnd. og inkluderer: Leietillegg for påbygg, internett, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold, styrehonorar, kommunale avgifter m.m. Felleskostnadene justeres normalt i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 7 522,-
- Leietillegg påbygg: kr 321,-

Eiendomsskatten er kr 1 467,- for inneværende år. Denne faktureres kvartalsvis via felleskostnadene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 14 000 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett, og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Boligen er tilknyttet alarm, abonnement kan videreføres dersom ønskelig. Kostnad er ikke oppgitt av selger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 3 027 681,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 44 515,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 445 919,47 pr. 06.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 76 226 292,- pr. 06.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207833843
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 06.05.2026: kr 32 330 346,-
Andel av saldo: kr 189 125,76
Innfrielsesdato: 30.10.2039
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,99%

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207954993
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 06.05.2026: kr 43 895 946,-
Andel av saldo: kr 256 793,71
Innfrielsesdato: 30.10.2051
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,99%

10 900 000,00 Prisantydning
445 919,47 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
11 345 919,47 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr parallellavklaring forkjøpsrett OBOS
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 355 415,47 Totalpris inkl. omkostninger
11 365 365,47 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Benedicte Madeleine Billkvam Solheim og Erik Berg Solheim

Boligen er tilknyttet Fjellhytta Borettslag.
Borettslaget består av 198 leiligheter.
Borettslaget har tradisjon for hyggelige sosiale sammenkomster som julegrantenning, juletrefest og sommerfest.
Forretningsfører er OBOS.
Forsikret i Tryg Forsikring med polisenr. 6596600.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er i følge styret tillat (vanlig dyr) i bånd, men ikke fritt utegående katter.
Boligen har tilgang til fellesvaskeri i borettslaget (i Nordstergrenda 1) med to industrimaskiner, tørketrommel og stort tørkerom.

Foretatt påkostninger de senere år:

2025:
Varmtvannsberederne i blokkene ble skiftet ut, og vegger og gulv i berederrommene pusset opp. Samtidig er luft-til-vann varmepumper installert i garasjene. Oppgangene i alle terrasseblokkene ble pusset opp. Utskifting av leilighetsdører, maling av vegger og himlinger i trapperom, ny belysning i trapperommene og nye postkasseanlegg. Fornyet lekeplassen mellom Nordsetergrenda 10 og 15. Utbedring av skader i to rekkehus, uttynning av noe vegetasjon, utskiftning av belysning i garasjekjellerne og utvendige trapper til garasjene, utbedring av skader på terrasser og boder i Nordsetergrenda 13 og 15.

2023:
Ombygging av inngangspartiene (12 stk.) i terrasseblokkene. Nye bærekonstruksjoner i stål og tre uten midtsøyle. Ny takpapp, takbeslag og nedløp. Himling med steni-plater, trespiler og LED-lysstriper. Nye sidevegger med utvendig trepanel og innvendige steinplater og spilekledning som i himling. Nye sidevinduer i frostet pleksiglass. Maling av dører til avfallsrom. Nye, høyisolerte inngangsdører i terrasseblokkene (12 stk.) i aluminium med glassfelt. Nye ringetablåer og porttelefoner. Ny, brikkestyrt låsautomatikk.

2022:
Ny plass for pappcontainer til rekkehusene. Fortsettelse av rehabilitering med terrasseblokker. Bytting av materialer på lekeplasser.

2021:
Påbegynt rehabilitering av borettslaget. Ny asfalt i garasjen. Seks nye boder i Ngr 10A (nedlagt vaskeri). Nytt takbelegg og blikk/nedløp på rekkehusene. Nytt panel, takbelegg og blikk/nedløp på utebod og søppeldør til rekkehusene.

2019:
Rehabilitering av terrasseblokkenes østside, tilsvarende rehabiliteringen som ble gjort av vestsiden i 2014-2016. I tillegg er fasadene beiset. Det er blitt gjort vedlikehold og reparasjoner av lekeplasser, samt styringsmotorer til ventilasjon.

2017:
Ladestasjoner for el- og hybrid biler installert i garasjeanlegget. Infrastruktur ligger til rette for at andelseiere kan søke styret og sette opp ladepunkt til avtalt pris. Styringsskap for ventilasjon i Ngr 15 er byttet.

2014-2016:
Terrasseblokkene ble pusset opp utvendig med rehabilitert betong, nytt katodisk anlegg, ny isolasjon og kledning på vestvegger, nye vinduer og terrassedører. Ny branndør i garasjen som fører opp til Nordsetergrenda 15. Nye utelys er montert ute over garasjeporten og mot lille gjesteparkering. Lagt nye kabler for internett og tv. Periodisk kontroll av lekeplasser.

Planlagte påkostninger:
- I 2025 ble det vedtatt å avvikle kjølerommene i blokkene.
- Styret har vedtatt å utrede muligheter for ekstra sykkelparkering og revurdere regler for plassering av varmepumper.
- Det er planlagt utskifting av utvendige membraner over garasjekjellerne, samt kartlegging av membraner i terrasseblokkene. Det gjenstår 7 millioner av lånerammen til borettslaget, og denne vil måtte brukes ved videre arbeider, og fellesgjelden vil da øke i takt med uttaket. Styret opplyser at ved dette er vedlikeholdsplanen er i ferd med å fullføres. Videre opplyses det om det fortsatt vil være vedlikehold fremover som vil kreve låneopptak, men at dette trolig vil bli tatt opp på årsmøtet neste år.
- Det har vært gjennomført radonmåling i andre deler av borettslaget,, hvor det tidligere har vært forhøyede verdier. Man venter i disse dager på resultatene av målingene og vil måtte utføre eventuelle tiltak dersom disse fortsatt er forhøyede. Det ble utført radonmåling i nr. 19 i 2009, uten at disse viste forhøyede verdier.

Det gjenstår noe av rammen til borettslagets lån, og dersom lånerammen benyttes i sin helhet må det påregnes noe økning av fellesgjelden og felleskostnadene.

Styret i borettslaget har bekreftet tillatelse til plassering av gjerde på terrassen med utgang fra stuen, noe for langt ut på fellesområdet.

Boder og garasjeplasser er fellesarealer som styret i borettslaget fordeler og kan omdisponere.

Borettslaget har egne regler for utbygging.

Sikringsordning:
For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Styregodkjenning:
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 21 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring kr 30 397,00
Foto ca  kr 10 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0101/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26101

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 13:30