Ravnåsveien 89

Ravnåsveien 89, 1254 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 185, bruksnummer 59, ideell andel 1/1
Andelsnummer 90, Øvre Ravnåsen Borettslag, organisasjonsnummer 948167093

Totalt bruksareal BRA: 79 kvm

BRA-i:
2. etasje 64 kvm: Entré, bad, kjøkken, bod, stue, soverom.

BRA-e:
Underetasje 6 kvm: Bod.

Bod utenfor leiligheten er fellesareal som borettslaget kan omdisponere.

BRA-b:
2. etasje 9 kvm: Innglasset balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.02.2026 utført av Rana Taksering AS v/Rana Noman Tariq.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1984 og har en bærende konstruksjon i betong innfelt med bindingsverk, med utvendig kledning av prefabrikkerte betongelementer, trepanel og store glasspartier. Etasjeskillere består av støpte betongdekker. Yttertaket er en betongkonstruksjon tekket med papp. Vinduer og balkongdør med isolerglass, karm og ramme i tre er fra 2018. Entredøren er brannklassifisert (B30), og de innvendige dørene er malte glatte dører fra byggeperioden.

Følgende bygningsdeler er gitt TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:

Bad:
Vegger/himling: Bad fra 2006, en dør er plassert i våtsone.
Gulv: Lav høydeforskjell mot terskel (<25 mm), slitasje og bom i fliser i noen fliser. Redusert dreneringsevne.
Sluk/membran: Over halv levetid passert. Risiko for svekket tettesjikt over tid. Bør overvåkes.
Sanitær/innredning: Ikke tilfredsstillende løsning for lekkasjesynliggjøring fra sisterne, etablert på bakgrunn av datidens krav. Badekar innmurt med begrenset tilgang.

Balkong:
Slitt dekke og tunge vindusglass. Levetid betongbalkonger 15–25 år. Vedlikehold og lokale utbedringer må påregnes.

Overflater (bod):
Høy alder, bruksslitasje samt riss/sprekker. Overflatebehandling må påregnes. Pigmenterte gulv kan ha fargeforskjeller.

Etasjeskillere/gulv:
Målt høydeforskjeller (15–30 mm totalt / 10–20 mm pr. 2 m), skjevheter og knirk. Vanlig for alder. Funksjonelt, men avretting kreves for lavere TG. Utbedring isolert sett sjelden økonomisk rasjonelt.

Innvendige dører:
Funksjonelle dører fra byggeår med normal slitasje. Boddør fremstår med noe mer tydelig slitasje.

Kjøkken:
Eldre innredning med slitasje. Mangler lekkasjestopper/ventilator. Komfyr har feil/mangler. Oppgradering må påregnes.

Vannledninger:
Manglende dokumentasjon. Irr på kobberrør, mangler sprutdeksel og tettemuffer. Over halv levetid passert. Kontroll av rørlegger anbefales.

Avløp:
Manglende dokumentasjon. Eldre plastrør (25–50 år) – over halv levetid passert. Kontroll anbefales.

Vannbåren varme:
Radiatorer fra byggeår (30–50 års levetid). Vedlikehold må påregnes, risiko for plutselige skader grunnet alder.

TGIU - Ikke undersøkt:

Bad:
Tilliggende konstruksjoner: Hulltaking ikke utført pga. risiko for skade/brudd på brannskille (forskriftsavvik). Fuktmåling viste normale verdier, men kun indikasjon.

HMS:

Balkongrekkverk er lavere enn dagens krav i TEK17 (min. 1,0 m). Ingen krav om oppgradering, da bygget er oppført etter eldre forskrift.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2018:
- Utskifting av vinduer og balkongdør med isolerglass.

2006:
- Badet ble renovert. Samsvarserklæring foreligger.

Ukjent årstall:
- Innglassing av balkong.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2026:
- Planlagt rens av ventilasjonsanlegget i alle leiligheter (planlagt).

2025:
- Etablering av infrastruktur og anskaffelse av elbil-ladere på 13 parkeringsplasser (planlagt).
- Utrede og finne alternative, mer bærekraftige og permanente belysningsløsninger. Montering av nye lys skal være ferdigstilt (vedtatt).
- Innhenting av pris for installasjon av individuelle målere for kaldt vann (vedtatt).

2024:
- Oppgradering av TV/internett-tjenester.

2023:
- Installasjon av individuelle målere (ISTA) for avregning av energiforbruk.

2020:
- Rens av ventilasjonsanlegget i alle leiligheter.

Ukjent årstall:
- Installasjon av individuelle målere for varmtvann.
- Arbeid knyttet til radon.
- Anskaffelse og installasjon av brann- og nødlysanlegg i garasjeanlegg og bodområder, inkludert fellesrom.

Dette er en arealeffektiv 2-roms leilighet med en gjennomtenkt planløsning. Boligen ligger usjenert til i øverste husrekke, uten gjenboere og med utsikt over Oslofjorden. Stuen er romslig og leder ut til en innglasset, vestvendt balkong som fungerer som en fin forlengelse av rommet. Oppvarming og internett er inkludert i felleskostnadene.

Entré:
Entréen gir adkomst til leilighetens øvrige rom, og har god plass til klesoppbevaring.

Stue:
Stuen har plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater og utgang til balkongen gir rommet godt med lys og en åpen følelse. Herfra kan den usjenerte utsikten mot fjorden nytes. Vinduer og balkongdør med isolerglass ble skiftet i 2018.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på 9 m². Balkongen er innglasset, noe som utvider brukstiden gjennom året.

Kjøkken:
Kjøkkenet er et eget rom med innredning som har malte og tapetserte fronter. Benkeplaten er i kompositt med et rustfritt benkebeslag med oppvaskkum. Det er fliser over benkeskap og mekanisk avtrekk. Det er plass til spiseplass på kjøkkenet.

Soverom:
Leiligheten har ett soverom med plass til seng og garderobeløsninger.

Bad:
Badet ble renovert i 2006 og er utstyrt med flislagte gulv og vegger. Rommet har innmurt badekar, veggmontert klosett, servant og opplegg for vaskemaskin. Det er varmekabler i gulvet.

Overflater:
Gulvoverflater: Laminatgulv og belegg.
Vegger: Malte overflater.
Himling: Malte overflater.
Innvendige dører er malte glatte dører.

Lagring:
Leiligheten disponerer en innvendig bod og en ekstern bod på ca. 6 m² i bygningens underetasje. Den eksterne boden er merket "3033" og har adkomst fra en nabooppgang.

For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Interessenter oppfordres spesielt til å undersøke forholdene som er gitt TG2 nærmere, da gitte tilstandsgrader her er et konkret uttrykk for alder/slitasje/ødeleggelser/konsekvenser som innebærer kostnader til utbedring. Kjøper må innta disse vurderingene og medfølgende utbedringskostnader i sin kjøpsbeslutning, jf. avhl. § 3-10. Det samme gjelder eventuelt andre opplysninger om kjente risikofaktorer, som for eksempel ufaglært arbeid, begrenset kontroll av det elektriske anlegget og opplysninger fra selgers egenerklæringsskjema.

Taklampe på soverom medfølger ikke salget.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med fjernvarme via radiatorer og elektrisitet. Det er varmekabler på badet. Radiatorene er eldre fra byggeperioden.

Det er utstedt ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 15.03.1985. Ferdigattesten omfatter de bygningsmessige forhold samt opparbeidelse av tomten, og gjelder ikke for installasjon av sanitæranlegg, sentralvarmeanlegg og elektrisitet. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i kommunens arkiv:
- Ferdigattest for ventilasjonsanlegg, datert 03.05.1985.
- Ferdigattest for fasadeendring (utskifting av branndører og vinduer), datert 19.01.2021.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

At ferdigattest er utstedt, er ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, datert 15.11.1981 og 10.05.1982. Det er avvik mellom godkjente tegninger og dagens situasjon. Balkongen er innglasset, noe som ikke fremgår av de godkjente tegningene. Innglassing av balkong er en fasadeendring som normalt er søknadspliktig. Det er ikke funnet dokumentasjon på at innglassingen er omsøkt eller godkjent. Godkjente tegninger kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om trafostasjon og bestemmelse om veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Ravnåsveien 89 er en bolig som kombinerer enestående fjordutsikt med stille, rolige omgivelser. Dette er et område som gir umiddelbar tilgang til marka, samtidig som veien til sentrum er kort. Her bor du i et veletablert nabolag som er spesielt godt egnet for familier, etablerere og voksne som verdsetter en aktiv og samtidig avslappet hverdag.

Nærmeste busstopp, Ravnkroken, er bare tre minutter fra døren, og Holmlia stasjon med togforbindelse til Oslo S nås på ti minutter til fots.

Området byr på et rikt utvalg av fritidsaktiviteter. Rett i nærheten ligger Ravnåsen ballplass, og for de treningsglade er både Lia Trening og Holmlia Bad innen gangavstand. De daglige innkjøpene gjøres enkelt på Joker eller Kiwi, og for et bredere utvalg av butikker, apotek og vinmonopol ligger Holmlia Senter kun en ni minutters spasertur unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Hverdagslogistikken for barnefamilier er svært enkel. Både Hallagerstua og Hallagerbakken barnehage ligger kun fire minutters gange unna, og barna kan trygt gå til Hallagerbakken skole på rundt seks minutter. For eldre barn er Holmlia skole for ungdomstrinnet bare en kort spasertur unna.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 26 542 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er pent opparbeidet med asfalterte og steinlagte internveier, biloppstillingsplasser, felles boder, gressplen trær, prydbusker og diverse beplantning.

Leiligheten disponerer ingen egen garasje- eller parkeringsplass. Borettslaget har innendørs parkeringsplasser som leies ut gjennom OBOS. Gjesteparkering på anviste plasser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2497 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 06.11.1980, samt oppfølgingsplan V040182N2 datert 04.01.1982.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnader er kr 5 627,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann og fyring, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, kabel-TV og internett, forretningsførsel, drift og vedlikehold. Felleskostnadene justeres normalt årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.01.2026.

Fellesutgiftene fordeles på følgende måte:
Oppvarming: 1 193,-
Telia Kollektiv Flex Universal 50: 299,-
Felleskostnader: 4 134,83,-

Borettslaget har installert individuelle målere for energi/vann, og avregning blir gjort med fjernavlesing to ganger per år, 30.06 og 31.12.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6 000 kwh. pr. år.
Borettslaget er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, og "Kollektiv Flex Universal 50" er inkludert i fellesutgiftene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 959 073 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 6 556,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 192 586,- pr. 15.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 50 155 988,- pr. 15.01.2026 fordelt på 5 lån og lånevilkårene er:
Lån 1:
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207618837
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,99%
Restsaldo 18 298 974,00
Innfrielsesdato: 30.07.2032
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Lån 2:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207618845
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,99%
Restsaldo 3 929 119,00
Innfrielsesdato: 30.06.2033
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Lån 3:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207727660
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,99%
Restsaldo 16 953 650,00
Innfrielsesdato: 30.10.2053
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Lån 4:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208041223
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,99%
Restsaldo 9 604 513,00
Innfrielsesdato: 30.03.2053
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Lån 5:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208245252
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,99%
Restsaldo 1 369 732,00
Innfrielsesdato: 30.01.2039
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

3 700 000,00 Prisantydning
192 586,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 892 586,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 912 032,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tove Elisabeth Becken

Leiligheten er tilknyttet Øvre Ravnåsen Borettslag (Org.nr. 948167093).
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Borettslaget er forsikret i Tryg Forsikring, polisenr. 8574968.
Borettslaget har en hjemmeside: http://vibbo/474.
Dugnad må påregnes.
Borettslaget har parkeringsplasser som leies ut gjennom OBOS.
Borettslaget har installert individuelle målere for varmtvann.
Det er en tradisjon i borettslaget å ha juletre ved inngangen til garasjetaket i mørketiden.
Borettslaget har eget grøntutvalg som sørger for beplantning på fellesarealene.

Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere. Forandringer som berører bygningens eksteriør, herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser mv., er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke. Markiser er private, og andelseier har eneansvar for oppsett, vedlikehold og eventuelle skader. Stygge/slitte markiser skal byttes eller fjernes, ellers kan andelseier få pålegg om utbedring/fjerning.

Arbeid knyttet til radon pågår. Innhenting av informasjon fra andelseiere om endring av planløsning pågår. Vedlikehold av flaggstang og installasjon for teppebanking er pågående.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 3 638,75
Tilstandsrapport  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0006/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.266

Sist oppdatert: 01. mars 2026 kl. 08:50