Stenbråtveien 145

Stenbråtveien 145, 1284 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 180, bruksnummer 604, seksjonsnummer 21, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 156 kvm

BRA-i:
2. etasje 23 kvm: Gang, loftstue/soverom og soverom.
1. etasje 46 kvm: Stue og kjøkken i åpen løsning.
Underetasje 1 43 kvm: Gang, bad og to soverom.
Underetasje 2 21 kvm: Entré og bad.

BRA-e:
Underetasje 2 20 kvm: Garasje.
Annen bygning 3 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 18 kvm: Takterrasse.
1. etasje 16 kvm: Markterrasse.

I 2. etasje er det et areal med lav himlingshøyde (ALH) på 1 kvm på grunn av skråtak. Det totale gulvarealet (GUA) i etasjen er 24 kvm, men kun 23 kvm er måleverdig som bruksareal (BRA). Deler av etasjen har en takhøyde lavere enn 2,2 meter.

Takterrassen og markterrassen var ikke tilstrekkelig inspisert på grunn av snødekte flater på befaringstidspunktet. Det er enkelte avvik fra de godkjente plantegningene datert 04.04.2020.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.02.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med bærende konstruksjoner og skillende dekker av tre- og betongkonstruksjoner samt termomur. Rekkehuset er fra byggeår 2020 og går over fire plan. Boligen har støpt gulv mot grunn. Yttertaket er en tilnærmet flat takkonstruksjon samt pulttaksform i trekonstruksjoner, utvendig tekket med membran. Vinduer har karmer av tre og aluminium i 3-lags glass fra byggeår. Entrédøren har felt av glass, og balkongdørene har karmer av tre og aluminium med 3-lags glass, alt fra byggeår.

Sammendrag - Tilstandsgrad 2 (TG2):

Overflater gulv:
Det er registrert sprekk mellom parkettbord i stue/kjøkken.

Yttervegger:
Det er observert rim/kondens på ytterkledning ved markterrasse. Skader i bakenforliggende konstruksjoner kan ikke utelukkes.

Fasader inkl. kledning:
Rim/kondens på deler av panel ved markterrasse. Kan ha sammenheng med feil utførelse av grunnmurens utvendige fuktsperre.
Panel ved inngangsparti er avsluttet for nært bakkeplan/asfalt, noe som kan gi forkortet levetid og risiko for fuktinntrenging.

Drenering/fuktsikring av grunnmur:
Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist og er ført opp mot/under ytterkledningen. Kan føre til økt fuktbelastning i veggkonstruksjonen.

Tilliggende garasje:
Det er registrert stedvis motfall på gulv. Fare for vannansamlinger.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til et stilrent og moderne rekkehus fra 2020, fordelt over fire velutnyttede plan. Boligen har en gjennomgående høy standard med en smart planløsning som er ideell for en familie. Vannbåren gulvvarme i de fleste rom sikrer en jevn og behagelig temperatur, og med fyring inkludert i fellesutgiftene er bokostnadene forutsigbare. To store uteplasser, en markterrasse og en takterrasse, gir rikelig med plass for uteliv og rekreasjon.

Underetasje 2 – Inngangsparti

Entré:
Boligens hovedinngang ligger i underetasje 2. Entreen har flislagt gulv med vannbåren varme, som gir en lun velkomst. Herfra går en innvendig trapp i tre med rekkverk av metall opp til de øvrige etasjene.

Bad:
I denne etasjen ligger ett av boligens to bad. Rommet er utstyrt med innredning fra Korsbakken og har flislagt gulv med vannbåren varme, malte himlinger med downlights og flislagte vegger. Her finnes et vegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servant og speil med belysning. Et frittstående badekar med hånddusj innbyr til avslapning. Badet har også et vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Underetasje 1 – Soveromsavdeling

To soverom:
Denne etasjen rommer to av boligens soverom. Rommene har parkett på gulv, begge rom med vannbåren gulvvarme. Vegger og himling har malte flater, og balansert ventilasjon sikrer et godt inneklima.

Bad:
Etasjens baderom er praktisk innredet med flislagt gulv med vannbåren gulvvarme og flislagte vegger. Innredningen fra Korsbakken består av et vegghengt servantskap med skuffer, ovenpåliggende servant og speil med belysning. Her er det også et høyskap for ekstra oppbevaring. Dusjsonen har innfellbare glassdører med både hånd- og regndusj. Rommet har vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

1. etasje – Sosial sone

Stue og kjøkken:
Dette er boligens sosiale hjerte, med en åpen og lys løsning. Kjøkkeninnredningen fra Huseby har slette fronter og laminat benkeplate. Alle hvitevarer er integrerte og medfølger: kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, vinskap, komfyr i høyskap og en nedfelt induksjonstopp med komfyrvakt. Smarte detaljer som nedfelte stikkontakter i benkeplaten og ventilator koblet til avtrekkskanal gjør matlagingen enkel. Stuedelen har god plass og direkte utgang til markterrassen.

Markterrasse:
Fra stuen er det utgang til en markterrasse på 16 m². Terrassen er belagt med terrassebord og skjermet med levegger i tre, noe som skaper en privat og hyggelig uteplass.

2. etasje – Toppetasje med takterrasse

Loftstue/soverom og soverom:
Toppetasjen byr på et fleksibelt rom som kan benyttes som loftstue eller soverom, i tillegg til et separat soverom. Begge rommene har parkett på gulv og malte vegg- og himlingsflater med skråtak. Balansert ventilasjon bidrar til et behagelig inneklima.

Takterrasse:
Fra gangen i toppetasjen er det utgang til en privat takterrasse på 18 m². Terrassen har gode solforhold og rekkverk i glass og metall som sikrer utsikten. Dette er en flott plass for å nyte lange dager utendørs.

Overflater:
Gulvoverflater: Parkett og fliser med vannbåren gulvvarme.
Vegger: Malte flater og flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater, stedvis med downlights.

Oppbevaring:
Boligen har gode lagringsmuligheter med en tilliggende garasje på 20 m² med elbillader, samt en frittstående utebod på 3 m². Innvendig er det vegghengte servantskap med skuffer og høyskap på det største badet, i tillegg til rikelig med skapplass i kjøkkeninnredningen.

Boligen varmes opp med vannbåren gulvvarme tilknyttet felles fjernvarmeanlegg. Det er vannbåren gulvvarme i alle rom, bortsett fra rom i 2. etasje, der det er vegghengte panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest for "Oppføring av rekkehus (Hus 21-24)" datert 20.11.2023. Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger godkjente tegninger datert 04.04.2020.

Utover andel fellesgjeld overdras eiendommen fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 499655, tinglyst 05.06.2015:
Del av gnr. 180, bnr. 5 skal ha kjørbar adkomst over gnr. 180, bnr. 39 og 40 fra felles avkjøring til tomtegrensen mellom eiendommene. Gnr. 180, bnr. 39 og 40 skal ha drift og vedlikeholdsansvar for veien. Alle kostnader forbundet med veien skal fordeles likt på samtlige boenheter.
Dagboknr. 157713, tinglyst 23.02.2016:
Gnr. 180, bnr. 604 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei fra Stenbråtveien på regulert felles avkjørsel over gnr. 180, bnr. 33. Gnr. 180, bnr. 61 (ledningseier) gis rett til å ha liggende stikkledninger for vann og avløp med nødvendige kummer gjennom gnr. 180, bnr. 604 frem til hovedledning på gnr. 180, bnr. 604. Grunneier skal gi ledningseier fri tilgang for vedlikehold, videre forplikter grunneier seg til å ikke utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige.
Dagboknr. 217731, tinglyst 14.03.2016:
Gnr. 180, bnr. 33 skal ha bruksrett til kjørbar adkomst fra Stenbråtveien på regulert felles avkjørsel over gnr. 180, bnr. 604 iht. reguleringsplanen. Den delen av adkomsten som ligger på gnr. 180, bnr. 604 er omringet med rød farge på vedlagte kart, konferer megler for dette.
Dagboknr. 1485633, tinglyst 31.10.2018:
Kommunen har rett til å legge og ha liggende hovedledninger med kummer på eiendommen. Kommunen erstatter mulige skader som oppstår som følge av arbeidet. Kommunen gis fri tilgang til eiendommen for vedlikehold. Eier forplikter seg til å ikke utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige. Ved større tiltak på eiendommen, skal kommunen varsles.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Stenbråtveien 145, en adresse som plasserer deg perfekt i et etablert og familievennlig nabolag på Stenbråten. Dette er et område som kombinerer roen fra et villaområde med nærheten til alt en aktiv familie trenger i hverdagen. Med en overvekt av eneboliger og rekkehus, er dette et nabolag preget av trygghet og godt naboskap, hvor barna har rikelig med lekekamerater og trygge omgivelser å vokse opp i.

Her er logistikken enkel. Flere barnehager, som Solbakken og Steinbråten naturbarnehage, ligger i gangavstand fra boligen. For skolebarna er det kort vei til blant annet Stenbråten skole. Dagligvarehandelen kan gjøres hos Kiwi på enten Nordstrand eller Mortensrud, og for et større utvalg av butikker og tjenester er Mortensrud Torg og Senter Syd kun en kort kjøretur unna. Her finner du blant annet apotek og vinmonopol.

For den aktive familien er beliggenheten ideell. Rett utenfor døren starter turstier, og Skullerud, inngangsporten til Østmarka, er bare minutter unna. Dette gir umiddelbar tilgang til skog og mark for turer, løping og skigåing. I nærområdet finnes også Leirskallen flerbrukshall og flere balløkker. Selv med denne landlige roen er ikke byen langt unna. Nærmeste bussholdeplass er Maikollen, og T-banen fra Mortensrud eller tog fra Hauketo stasjon gir effektive reiser inn til Oslo sentrum.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere private og offentlige barnehager i området.
I følge utdanningsetaten sogner eiendommen til Stenbråten skole, med kort og tilnærmet bilfri skolevei.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 8325 m² som tilhører eierseksjonssameiet. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, beplantning og lekeapparater.

Boligen disponerer en integrert garasjeplass med mulighet for parkering utenfor garasjen i tillegg. Det er installert elbillader. Sameiet har 10 felles parkeringsplasser, og seksjonseiere kan leie ekstra parkeringsplass blant gjesteparkeringsplassene for 1000 kr per måned.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig, felt B1, i henhold til reguleringsplan S-4721 Vestre Leirskallen, vedtatt 05.06.2013.

Pågående byggesaker i området:
Stenbråtveien 130 - Oppføring av tre eneboliger i kjede

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 345,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, oppvarming, kabel-tv/fiber, snømåking/grusing om vinter på fellesarealer, forretningsførsel, felles bygningsforsikring mm. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 4 000 kwh. pr. år.
Telenor som leverandør av kabel-tv/internett, og grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 016 157,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 35 965,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld ble nylig innfridd.

8 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

200 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
220 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 220 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Karoline Eriksen og Robert William Moen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet eierseksjonssameiet Leirskallen Panorama, med sameiebrøk 1/27.
Sameiet består av 27 rekkehus.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Planlagte påkostninger:
Sameiet har nylig fått utarbeidet en vedlikeholdsplan, med forslag til vedlikeholdsoppgaver de neste 10 år. Enkelte av tiltakene vil enten medføre en økning i felleskostnader eller en kapitalinnkalling når tiltakene skal gjennomføres, uten at vi på nåværende tidspunkt kan si noe om omfanget av dette. Det er også påvist råte i huskestativet på lekeplassen. Dette må også utbedres, men heller ikke dette har sameiet konkret informasjon om pr. nå.

Utover dette kan det ikke garanteres at felleskostnadene ikke vil øke, da disse gjenspeiler de løpende kostnadene sameiet til enhver tid har.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.
Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke   kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00
 Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00
 Andre utgifter:
AX tilstandsrapport   kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige   kr 36 640,00
Fotopakke kr 9 300,00
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0017/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2617

Sist oppdatert: 22. februar 2026 kl. 14:53