Storenga 11

Storenga 11, 1534 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 3, bruksnummer 1584, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 106 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Kjelleretasje:
43 kvm: Gang, toalettrom/vaskerom og tre soverom.

1. etasje:
59 kvm: Gang, bad, stue, kjøkken og soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Frittstående bodrekke - 1. etasje:
4 kvm: Disponibel utvendig bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
26 kvm: Terrasse.

Selger opplyser om at denne leiligheten også disponerer en innvendig bod og det er tilgang til en fellesbod.

Det gjøres oppmerksom på at gangen i kjelleretasjen er formelt etablert på sameiets fellesareal iht. reseksjonering datert 11.01.2007, dette arealet ble lukket ifbm. godkjennelse av branncellevegg i 2024. Likevel medfører dette at sameiet i fellesskap beslutter bruken av arealet, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for denne delen av kjelleren. Sameiet er kjent med det utførte tiltaket og har foreløpig ingen innvendinger.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.08.2026 utført av Lars Petter Ausland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på støpt plate på mark. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av treverk. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende trekledning (utvendig malt i 2022). Yttertak av saltaksform utvendig tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Slett entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Terrassedør med to-lags glass fra 2018. Vinduer med to-lags glass fra 1995 og tre-lags glass fra 2018. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Bad 1. etasje
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte ved dørterskel eller lignende er ikke etablert.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i rom uten sluk eller annen sikring mot fuktskader (f.eks. automatisk vannstopper).

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Toalettrom - Toalettrom/vaskerom i kjelleretasje
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det vurderes at vannrørene (plastrør) er stedvis montert uten bruk av varerør (ytterrør). Løsningen vurderes ikke å ha faglig god utførelse.
- Innvendig stoppekran: TG 2 gjelder stoppekran til utekran: Stoppekran til utekran er felles for sameiet, men er likevel vurdert da den er plassert inne i boenhet på toalettrom/vaskerom. Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.

Rom under terreng - Kjelleretasje
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon i soverom1 i underetasje. Måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Det er ikke kjent om forholdet fortsatt er i utvikling.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: TG 2 gjelder vinduer fra årstall 1995: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene.

Drenering
- Alder: Drenering har en ukjent alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Boligen viser tegn til fuktproblemer fra innsiden, som kan tyde på funksjonssvikt i dreneringen og/eller kapilærsug fra grunnen. Dreneringens funksjon er usikker.
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Det mangler samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget.
- Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten og egenerklæringsskjema er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten er oppgradert i flere omganger i senere år, senest i 2024 i forbindelse med bruksendring og omfattende oppussing av underetasjen. Tre nye soverom ble godkjent i underetasjen, alle pusset opp og oppgradert med både varmematter og nytt laminatgulv. Underetasjens gang ble påkostet i tilsvarende omfang og utstyrt med ny branndør mot felles bod. Brannvegg ble i tillegg etablert i ett av underetasjens nye soverom.

Endringer ble utført også i første etasje i 2024, blant annet utvidelse av både kjøkkenet og trappeåpningen til underetasjen. Mellom etasjene ble en helt ny trapp i eik installert.

Kjøkkenets innredning er fra IKEA og 2015, men ble i 2024 omorganisert og tilpasset den nye, åpne romløsningen. Innredningen har beskjedent brukspreg i forhold til alder og er generelt velutformet. Alle hvitevarer på kjøkkenet medfølger, frittstående kombiskap inkludert.

Badet er fra 2012, men oppgradert i 2026 med både nytt servantbatteri og nytt dusjkabinett. Montering av nytt speil med belysning og foliering av baderomsmøblene er også utført i senere tid. Gulvet og veggene er utført med fliser i lyse og varme farger som fremmer helhet. I gulvet er det for øvrig også varmekabler.

I tillegg til badet finnes et vaskerom med toalett i underetasjen. Dette er fra ukjent årstall, men modernisert i nyere tid og praktisk innredet til sitt formål. Her står også varmtvannsbereder på ca. 190 liter fra 2012. Gulvet er utført med fliser og varmekabler.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad og i vaskerom, ellers laminat.
Innervegger: MDF-plater, trepanel, fliser og glatte flater.
Himlinger: Plater og glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte hvitmalte benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med folierte glatte fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med belysning. Høyskap med folierte glatte fronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vaskerom: Skapinnredning med glatte hvite fronter og laminert lys benkeplate. Nedfelt keramisk vask med ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder på ca. 190 liter. Gulvmontert klosett.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder frittstående kjøle-/fryseskap, integrert platetopp, integrert mikrobølgeovn, integrert stekeovn og integrert oppvaskmaskin.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Frittstående peisovn i stue. Gulvvarme på bad og toalettrom/vaskerom. Varmefolie i gulv i gang og på soverommene i kjelleretasjen. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende:
- Siste feiing ble utført: 27.05.2021.
- Siste tilsyn ble utført: 17.02.2023.
- Det ble registrert følgende avvik ved fyringsanlegget: Yttersidene på teglsteinskorsteinen er ikke tilgjengelig for ettersyn. Avviket er utbedret iflg. selger.
Opplysningene er mottatt den 20.08.2026.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av firemannsbolig (Storenga 11) datert 13.10.1956. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 02.05.1955.

Det er gitt ferdigattest for branncellevegg datert 11.03.2024 og for trapp datert 09.04.2024 med godkjente byggetegninger fra 2024. Branncelleveggtiltaket omfattet etablering av vegg og dør med forskriftsmessig brannmotstand mot det resterende fellesarealet i kjelleren. Trappetiltaket omfattet etablering av intern trapp fra første etasje og ned i kjelleren.

Det er også gitt ferdigattest for bruksendring - deler av kjeller og tilleggsdel til hoveddel datert 30.09.2024. Tiltaket omfattet etablering av tre soverom, et kombinert bad/vaskerom samt gang mellom disse rommene. I tillegg ble det satt inn tre nye vinduer i kjelleren for å oppnå tilfredsstillende lys- og rømningsforhold. Det er foreligger tilhørende godkjente byggetegninger fra 2024.

Selger opplyser om at det har blitt etablert ny bærende drager ifbm. endring av kjøkkenløsning. Etablering, endring eller fjerning av bærende drager er søknadspliktig. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Terrassen har blitt utvidet, tilsvarende gjelder verandaen over (som utgjør denne boenhetens takoverbygg til terrasse). Dette gjelder også de to andre boenhetene i bygningen. I tillegg er det oppført et felles frittstående bodanlegg (inntil tomtegrenser mot nord og øst). Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med egen terrasse. For tiltak som er utført på sameiets tomt, overtar kjøper sammen med øvrige seksjonseiere risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser, med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Tinglyst seksjoneringsbegjæring
Dagboknummer: 9757
Tinglysningsdato: 17.12.1998
Omhandler seksjonering av eiendommen.
Seksjonsnummer 2, boligformål, sameiebrøk 58/258.

Tinglyst reseksjonering
Dagboknummer: 121891
Tinglysningsdato: 11.01.2007
Omhandler reseksjonering av eiendommen, herunder del av fellesareal i kjeller tillegges seksjon 2 som tilleggsareal bygning og del av fellesareal tillegges seksjon 4.
Seksjonsnummer 2, boligformål, sameiebrøk 58/258.

Forøvrig er det ingen tinglyste servitutter på sameiets eiendom. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser som ikke skal slettes ved overdragelse.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. I henhold til sameiets vedtekter må utleie av seksjonen godkjennes av styret evt. stemmes.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Storenga bor du med kort avstand til både byen og marka. Vakre turområder i skog og mark er tilgjengelig rett fra nabolaget. Marka egner seg meget godt for både hverdagslige treningsturer og lengre helgeutflukter. Verdt å besøke er blant annet vakre Molbekktjern med fornminner og sjeldne plantearter.

For en familie med hjemmeboende barn er det spesielt praktisk at både barnehage og skole er innenfor kun kort gangavstand. Vel så gunstig er det med to dagligvareforretninger i nabolaget og kort vei til både Mosseporten kjøpesenter og E6.

Sentrum er innenfor gangavstand eller en kort sykkeltur på et fåtall minutter. Underveis passerer du Verket, byens mest spennende fokusområde hvor det pågår transformasjon fra industri til en helt ny, fremtidsrettet bydel. Mye er allerede er på plass, deriblant spise- og serveringssteder, skoler og kulturgryten Verket Scene. Spesielt attraktiv er den helt nye parken med flott sandstrand, ytterst på Verket.

Skal du med toget i retning Oslo, er stasjonen på Kambo et reelt alternativ til stasjonen i sentrum og spesielt pendlervennlig med gode parkeringsmuligheter. Fra Kambo er reisetiden til Oslo S 34 minutter, fra Moss kun 30 minutter. Ekspressbuss til Oslo og Gardermoen stopper ved Mosseporten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Verket barnehage (0,3 km), Sandbukta barnehage (1,2 km), Røysåsen barnehage (1,2 km).

Skoler: Verket barne- og ungdomsskole (0,3 km).

Videre er det Kirkeparken videregående skole (1,9 km) og Malakoff videregående skole (3,2 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 1 009 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med gressplen samt gruset gårdsplass.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Leiligheten disponerer en fast parkeringsplass på sameiets gruset gårdsplass.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning og boder er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene samt bodene således ikke eies av den enkelte seksjonseier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen/boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er hovedsakelig uregulert men har delarealer som er regulert til bebyggelse og anlegg, gang-/sykkelvei, midlertidig bygge- og anleggsområde og annen veggrunn - grøntareal, i henhold til reguleringsplan for Rv. 19 Gang- og sykkelveg Tigerplassen - Noreløkka vedtatt 14.11.2016. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021.

I henhold til kommuneplanen er deler av eiendommen innenfor en rød sone (550 kvm) og resten av eiendommen er innenfor en gul sone (459 kvm) iht. T-1442, i forbindelse med områder som er støyutsatt. Det gjøres oppmerksom på at støykartet er basert på beregninger og ikke konkrete målinger.

Naboeiendommen gnr. 3/bnr. 1587 (eies av Statens Vegvesen), er per dags dato ubebygd (tidligere bygning er revet). Iht. reguleringsplanen datert 14.11.2016 er området regulert til bebyggelse og anlegg. Iht. kommuneplanen datert 24.03.2021 er området avsatt til boligbebyggelse. Selger har ikke mottatt nabovarsel eller kjenner til eventuelle utbyggingsplaner for eiendommen.

I nærområdet av eiendommen er det en detaljreguleringsplan som er under arbeid, dette gjelder "Gang- og sykkelvei Tigerplassen - Verket". Hensikten med planarbeidet er å øke både fremkommelighet og trafikksikkerhet for gående og syklende i Osloveien. Foreløpig status for planen er "planlegging igangsatt" og det ble kunngjort oppstart av planarbeidet den 10.10.2024, se kommunens hjemmeside for mer info. Tidshorisont og endelig utforming av prosjektet er pt. ikke klart.

Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten betaler kr 3.300,- pr. mnd i felleskostnader til sameiet. Oversikt over kostnadsfordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra styreleder, men det opplyses om at felleskostnadene inkluderer bl.a. felles bygningsforsikring, kommunale avgifter og sparing til eventuelle fremtidige utgifter for sameiet.

Styreleder har opplyst om at det vil bli foreslått en økning av felleskostnadene for de største leilighetene (inkl. denne seksjonen), på et senere sameiemøte. Økningen er estimert til ca. kr 500,- pr. mnd. Det må påregnes en økning av felleskostnadene, med forbehold om at forslaget blir vedtatt.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 21.520 kWh pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox som leverandør av fiber og har kostet ca. kr 1.100,- pr. mnd avhengig av hastighet på nettet.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 971.468,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 2.817,- pr. år.

3 680 000,00 Prisantydning

Omkostninger

92 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
93 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
103 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 773 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 783 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andrea Gulbrandsen Ulstein

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet Sameiet Storenga 11.
Sameiet består av 4 leiligheter, fordelt på 1 bygning.
Regnskap føres internt i sameiet.
Sameiets disponible midler er pr. 01.09.2026 ca. kr 90.000,-.
Dugnader, plenklipping samt gang-/trappevask tilknyttet sameiet må påregnes.
Husdyr er tillatt etter samtykke fra alle seksjonseierne. Dyreholdet skal ikke være til sjenanse for øvrige beboere.

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseieren kan fritt selge og pantsette sin egen seksjon. I henhold til sameiets vedtekter må utleie av seksjonen godkjennes av styret evt. stemmes.

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet i henhold til lov om eierseksjoner. Dette gjelder ikke for kjøp og erverv av fritidsboliger, erverv ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller en kreditors erverv for å redde en fordring som er sikret med pant i en seksjon.

Sameiets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Frende Skadeforsikring.

Dokumenter vedrørende sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen

Vederlag:
Foto/stylingrådgivning  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Rabatt markedspakke  kr -7 400,00
Tilrettelegging inkl alle visninger m påmeldte (ordinært kr 3500 pr visning)  kr 12 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 15 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr kr 16 030,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0142/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26142

Sist oppdatert: 04. september 2026 kl. 18:47