Herslebs gate 4B

Herslebs gate 4B, 0561 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 90, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1
Andelsnummer 18, HERSLEBS GATE 4 BORETTSLAG, organisasjonsnummer 998738121

Totalt bruksareal BRA: 49 kvm

BRA-i:
4. etasje 49 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad og soverom

Boligen disponerer en kjellerbod på kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre. Det gjøres oppmerkson på at grunnet lav takhøyde (1,85 m) er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.08.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). I denne rapporten er det ikke gitt TG3. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte: leilighetsbygg oppført i 1895.Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong og murkonstruksjoner. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av betong og trekonstruksjoner. Yttertak tekket med takplater (taket er ikke besiktiget). Entrédør i brannklasse B30 og lydklasse 40dB. Vinduer med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer.

Det gjøres oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad:
- Overflater himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflater vegger: Det er registrert riss/sprekk i fliser ved dusj.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Kjøkken:
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg:
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i I himling på bad uten sikring mot fuktskader (f.eks. automatisk vannstopper).
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke lett tilgjengelig for betjening (plassert i himling på bad).
- Varmtvannsbereder: TG2 gjeler varmtvannsbereder i himling på bad. På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom:
- Overflate gulv: TG2 gjelder gulv i entré. Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Ventilasjon: Det er ikke tilluftsventiler i vegger/vinduer. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 4. Etasje:
- Skjevhetsmåling: På stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25 mm. På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring til takstmann:
- Varmekabler på badet ble rettet i 2024, arbeidet ble utført av M-TEK.
- 2023 ble det gjennomført en overfladisk rehabilitering av fasade i bakgård. 2025 ble det utført omfattende utbedringer av kjeller under oppgang A etter utfordringer med fukt og råte, mistenkt grunnet vannlekkasje fra næringslokaetover.
- 2026 ble alle 5 sikringene i sikringsskapet byttet/oppgradert og kursfortegnelsen ble oppdatert, arbeidet ble utført av Boligelektrikeren.
- 2023 ble det gjennomført full femårskontroll av elektrisk anlegg i alle leiligheter, næringsseksjoner og fellesarealer, arbeidet ble utført av TEGG/Ingeniør Pettersen AS.
- 2025 ble varmtvannstanken på kjøkkenet og avløpet i kjøkkenvasken ble byttet, samt installasjon av waterguard ved kran til varmtvannstank på kjøkken og ved kran til vaskemaskin i gangen, arbeidet ble utført av Boligrørleggeren.

Selger har også opplyst at kranen på servanten drypper noe. Ytterdøren kan tidvis være tung å lukke, men fungerer fortsatt. Det er også opplyst at man av og til må trykke flere ganger på bryteren før lyset på soverommet slår seg på.

ENTRÉ
Leiligheten ligger i byggets 4. etasje med adkomst via felles trappegang og callinganlegg. Innenfor døren møter man en innbydende entré som gir en hyggelig velkomst til boligen. Her er det en praktisk skyvedørsgarderobe med speilfronter, som sørger for gode oppbevaringsmuligheter for yttertøy og sko, samtidig som speilene bidrar til en god romfølelse. I speilskapet har du også opplegg til vaskemaskin.

STUE
Stuen er lys og attraktiv, med en god takhøyde på nærmere 3 meter og store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig dagslys. Den generøse takhøyden, kombinert med de dype vinduskarmene, tilfører rommet særpreg og skaper en luftig atmosfære. Stuen har en god og anvendelig størrelse med fine møbleringsmuligheter og plass til både en romslig sofagruppe og spisebord.

KJØKKEN
Meget hyggelig rom mot bakgården i bygget. Kjøkken har glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Innredningen byr på gode arbeidsflater og praktiske oppbevaringsmuligheter, og kjøkkenet er utstyrt med benkebelysning og stikkontakter over benkeplaten. Av integrerte hvitevarer medfølger stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Også her kommer boligens gode takhøyde og dype vinduskarmer til og bidrar til et lyst og luftig rom.

BADEROM
Flislagt baderom av god størrelse, med en praktisk og funksjonell innredning. Badet har gulvvarme og er innredet med toalett, vegghengt servant og speil med integrert belysning. Dusjsonen er utformet som en romslig nisje med glassvegg og vegghengt dusjarmatur.

SOVEROM
Soverommet er lyst, luftig og av god størrelse. To vinduer som sørger for rikelig med naturlig lys, mens den generøse takhøyden bidrar til en behagelig romfølelse. Her er det god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord, samtidig som rommet byr på gode muligheter for skap- og garderobeløsninger. Det er også plass til skrivepult for de som ønsker et hjemmekontor i hverdagen.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende løsøre og tilbehør vil ikke følge leiligheten:
- En veggmontert hylleseksjon på nordøstre vegg i stuen
- Tre små hyller over seng på soverom

Oppvarming med elektriske frittstående ovner. Gulvvarme på baderom.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med

Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument for oppføring av våningshus datert 28.04.1896, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Originale byggetegninger avviker fra dagens planløsning og leilighetsinndeling i etasjen. Opprinnelig fremstår det som at leiligheten var mindre, og at dagens soverom og bad tilhørte et værelse i dagens naboleilighet.

Boligbygget ble rehabilitert på 1990-tallet i forbindelse med byfornyelsen på Grünerløkka. Rammetillatelse ble gitt 27.08.1998 og omfattet rehabilitering/gjenoppbygging, innlegging av bad og wc og endret kjøkkenplassering i samtlige 18 leiligheter.
I søknaden til rammetillatelsen står det følgende:
"Søknaden omfatter gjenoppbygging/rehabilitering etter brann, samt innlegging av bad i samtlige 18 leiligheter i leiegården. Utbedringen av bad skal skje ved at en fjerner toalett i gang so 2 leiligheter deler i hver etasje og oppgang, ved at eksisterende stue tilhørende den største leiligheten i hver etasje ombygges til 2 bad og 2 kjøkken. Eksisterende kjøkken i alle leiligheter skal omgjøres til soverom. Det skal legges ny ventilasjon i forbindelse med nytt bad og kjøkken.
Taket skal gjenoppbygges etter at det er blitt utbrent, plan- og bygningsetaten forutsetter at gjenoppbygging av tak og takkonstruksjon skal være identisk med tidligere konstruksjon og utforming, som gesimshøyde og takvinkel."

Saken er ufullstendig, og det er kun gitt igangsettingstillatelse og brukstillatelse for oppgang A. De godkjente tegningene til rammetillatelsen gjenspeiler ikke dagens leilighetsinndeling eller plassering av kjøkken og bad. Byggesaken ble på den tiden henlagt av kommunen med henvisning til at brukstillatelsen var mer enn tre år gammel. Lovligheten av dagens leilighetsinndeling og planløsning kan derfor ikke dokumenteres for leiligheten i oppgang 4B.

Megler har vært i dialog med arkitekt med sikte på å gjenopprette byggesaken. I saksmappen med saksnummer 202507932 er det gitt ferdigattest for oppgang A, datert 22.01.2026. I dialogen med arkitekten er det videre vist til en sak for oppgang 4B og 4C, hvor det ble gitt ferdigattest for bad i disse oppgangene den 23.03.2010.
Megler har vært i kontakt med Plan- og bygningsetaten for å få nærmere avklart innholdet i byggesøknaden. Det er der vist til en tillatelse for «installasjon av sluk og røropplegg gjennom brannskiller ved etablering av 11 nye våtrom i oppgang B og C». Søknaden omfatter ikke bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, herunder rom for varig opphold.
Slik Plan- og bygningsetaten har forstått saken i dialog med megler, innebærer denne søknaden heller ingen endring av planløsningene i leilighetene i de aktuelle oppgangene.

Videre gjennomgang av byggesakene for gården viser nå at det kun foreligger godkjenning for oppgang A, og at det mangler søknad/godkjenning for oppgang B og C i borettslaget.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, med ansvar, risiko og kostnad for eventuelle pålegg eller andre krav som måtte bli knyttet til ovennevnte forhold.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en bestemmelse om bebyggelse, bestemmelser om vann- og kloakkledninger samt utbyggingsavtale tinglyst i 2014.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en attraktiv og sentral beliggenhet i Herslebs gate, med Grünerløkka, Tøyen og sentrum innen kort gangavstand. Her bor du med et rikt utvalg av serveringssteder, butikker, kulturtilbud og grønne områder rett i nærheten. Deichman Grünerløkka ligger like ved, og Botanisk hage med Naturhistorisk museum er kun en kort spasertur unna.

Området byr på flere populære parker og rekreasjonsområder, som Sofienbergparken, Birkelunden, Olaf Ryes plass, Tøyenparken, Ola Narr, Nedre Foss park og Kubaparken. Akerselva ligger også i gangavstand og byr på flotte turmuligheter både nordover mot marka og sørover mot sentrum og Bjørvika.

Nærområdet er kjent for et variert utvalg av restauranter, kaféer og nisjebutikker. Blant lokale tilbud finner du Gråbein, Apostrophe, Szechuan Chengdu, Kuro Oslo, Kollekted By og F5 Concept Store. På Grünerløkka finner du i tillegg populære spisesteder som Le Benjamin, Hos Peder, Ostebutikken, Fat City og Nedre Foss Gård. Vulkan og Mathallen ligger omtrent ti minutters gange unna og byr på et bredt utvalg av spesialbutikker og serveringssteder.

Dagligvarebutikker, apotek, Vinmonopolet og øvrige servicetilbud finnes i nærområdet. For trening ligger blant annet SATS Schous plass og EVO Grünerløkka i nærheten. Det er også kort vei til shopping og søndagsmarkedet ved Blå.

Området har gode kollektivforbindelser med trikk og buss i umiddelbar nærhet, og Carl Berners plass er et viktig kollektivknutepunkt med T-bane og flere bussforbindelser. Herfra kommer du enkelt til sentrum, Nydalen, Blindern, Majorstuen og øvrige deler av Oslo. Det er også gode forhold for sykkel, med Oslo Bysykkel tilgjengelig flere steder i området.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Lakkergata barneskole og videre går elevene over til Sofienberg ungdomsskole.

Eiertomt på 647 kvm som tilhører borettslaget. Hyggelig hellelagt og asfaltert bakgård opparbeidet med bl.a. flere sittegrupper, plen og grill.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, med endrede reguleringsbestemmelser i reguleringsplan S-2937, datert 01.10.1987.

Reguleringsplan S-2255 er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015.

Kommuneplan: Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående saker på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Plansak - saksnummer: 202209792 - Markveien - Gateopprustning
- Byggesak - saksnummer: 202602034 - Herslebs gate 2J - forhåndskonferanse, bruksendring av tidligere frisørlokale til kafé
- Byggesak - saksnummer: 202521298 - Herslebs gate 6 - butikkutvidelse - Foreløpig sak
- Byggesak - saksnummer: 202520682 - Herslebs gate 6 - ombygging, riving og nybygg i bakgård
- Byggesak - saksnummer: 202601063 - Trondheimsveien 2 - forhåndskonferanse, bruksendring og fasadeendringer av del av Schous-kvartalet

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Se plan- og bygningsetatens nettsider for mer informasjon.

Felleskostnadene er kr  7 073,41-  pr. mnd. og inkluderer:
Forretningsførsel, bredbånd, drift og vedlikehold, kommunale avgifter, bygningsforsikring, bredbånd, renter og avdrag på felleslån m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter IN lån kr 1 072,-
Avdrag IN lån kr 411,-
Bredbånd kr 479,-
Driftsutgifter kr 5 111,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år. / 6700 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber internett og har avgift på kr 479 pr. mnd. og er inkludert i felleskostnaddene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) for lån 1. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

kr 234 031,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr. 1 483,-.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 310 458,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Andel formue er kr 8 785,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 283 107,- pr. 18.08.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 6 758 723,24 ,- pr 18.08.2026 og lånevilkårene er:

Lån 1:
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,74%
Restsaldo 5 434 989,24
Andel fellesgjeld: 234 030,-
Innfrielsesdato: 30.12.2049
IN-avtale: Ja

Lån 2:
Bank: OBOS-banken AS
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,74%
Restsaldo 1 323 734,00
Andel fellesgjeld: 49 075,-
Innfrielsesdato: 30.01.2055
IN-avtale: Nei

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) for lån 1. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

kr 234 031,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr. 1 483,-.

4 800 000,00 Prisantydning
283 107,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 083 107,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 084 197,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 094 147,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anna Bergan Dahl og Filip Magnussen Sarfi

Leiligheten er tilknyttet Herslebs Gate 4 Borettslag.
Borettslaget består av 23 boliger. Borettslaget er seksjonert, og er en del av Herslebs gate 4 Sameie med sameiebrøk for borettslaget 1850/2187.
Borettslaget eier 85% av sameiet. Selskapet har prorataansvar for sin forholdsmessige andel av gjelden i sameiet.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatte påkostninger:
- 2025: Utbedring av skader i kjelleren.
- 2023: Gjennomført fullstendig gjennomgang av byggets brannsikkerhetsmekanismer. Alle oppganger har fått egne slukkere.
- 2023: Overfladisk rehabilitering av fasade i bakgård.
- 2023: Fullstendig kontroll av elektrisk anlegg, inklusive kontroll av hver borettslagsandel og eierseksjon.
- 2017: Brannvinduer i fellesarealer i oppgang B.

Vedtak på årsmøte 2026:
- Det ble vedtatt å bestille utredning fra OBOS om muligheten for å slette Herslebs gate 4 borettslag, seksjonere leilighetene og innlemme dem i Herslebs gate 4 sameie. I årsdokumentet står det følgende som er bakgrunnen for vedtaket:
"Herlsebs gate 4 består av en uheldig konstruksjon med sameie og borettslag i ett. Det innebæ rer at vi betaler dobbelt opp for forretningsfører, styrehonorar, regnskapsfører, revisor, ansvarsforsikring, bankkontoavgift etc.
Det medfører også ekstra administrasjon ettersom styrene helst må væ re samordnet, kontra dersom man kun hadde hatt ett styre som forvaltet bygget.
Tidligere utregninger har vist en estimert reduksjon i felleskostnader på 40-45%. Det hadde i snitt utgjort over 3000 per måned per leilighet i redusere felleskostnader. Ved utredning kan OBOS bekrefte både den faktiske besparelsen for hver leilighet og fellesskapet som sådan.
Undertegnede ser ingen grunn til å ikke bestille utredningen, da én måned med «unødvendige» borettslagsutgifter overstiger utredningskostnaden."

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS via NBBL som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk 4 500,- / Overtagelse 4 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører (stor pakke)  kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport leilighet + plantegning  kr 7 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0102/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.26102

Sist oppdatert: 31. august 2026 kl. 13:54