Kjønnøyaveien 15

Kjønnøyaveien 15, 3967 STATHELLE
Kommunenummer 4012, gårdsnummer 88, bruksnummer 49, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 51 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig:
1. etasje 50 kvm: Entré, stue, kjøkken, toalettrom og to soverom.

BRA-e:
Utedo:
1. etasje 1 kvm: Utedo.

Åpent areal:
Fritidsbolig:
1. etasje 5 kvm: Inngangsparti.
1. etasje 13 kvm: Terrasse.
1. etasje 4 kvm: Dusjplatting.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.02.2026 utført av Anticimex AS v/Bjørn Christian Pedersen . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på søylefundamenter i betong, med bærende bjelkelag av tre. Yttervegger etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner. Fasader med liggende trekledning. Saltak tekket med betongtakstein. Vinduer og terrassedør med to-lags isolerglass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at ubrennbar plate under ildsted ikke har tilstrekkelig størrelse. Avviket har fått TG3 i henhold til tilstandsrapporten.

Det gjøres og spesielt oppmerksom på at gjennomføring tilknyttet avtrekksvifte ikke er undersøkt grunnet manglende tilkomst. Biotoalett har vært brukt lite, men selger opplyse at det fungerer. Avrenning for vann- og avløpsrør er ikke undersøkt da vann ikke var tilkoblet på befaringsdagen. Terrasser var dekket av snø under befaringen og er derfor ikke inspisert. Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent. Terrengfallet kunne ikke undersøkes tilstrekkelig grunnet snøforhold. Alle forannevnte avvik har fått TGIU i tilstandsrapporten.

Det gjøres videre oppmerksom på følgende avvik som har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Det kan ikke verifiseres at gulvvarmen på toalettrommet fungerer og selger oppllyser at du ikke har benyttet gulvvarme. Det er observert spor etter aktivitet av gnagere på loftet. Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk eller annen sikring mot fuktskader, og har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Det er observert aldersslitasje på utvendig kledning, samt overflatebehandlingen. Det er ikke montert musesperre bak kledningen. Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø på befaringsdagen, og avvik er satt for å belyse risiko. Fundamenter under plattingen er skjult av konstruksjonen. Det er påvist skjevheter i plattingens konstruksjon. Eiendommen har borrevann, og det er ikke fremlagt dokumentasjon på vannkvalitet. Det er ikke etablert avløp.

Frittstående utedo har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Det er foretatt en forenklet overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for utfyllende informasjon om alle ovennevnte avvik. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Hytta ser ut til å være forsiktig brukt og har tregulv i alle rom med unntak av toalettrom hvor det er belegg. Vegger og himlinger med panel. Kjøkkeninnredning med furufronter, ventilator og stålvask med avrenningsrist. På Toalettrommet er det montert et eldre biologisk toalett. Komfyr og kombi kjøl-/frysesskap medfølger i handelen. Disse er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk. Soverom med garderobeskap hvor hovedsoverommet har familekøye og det andre rommet har køyeseng. Utedusj med kaldt og varmtvann.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Peisovn i stua. Ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på rivning av eksisterende bu og oppføring av ny hytte, datert 10.09.2002. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det ble gitt godkjennelse på søknad med byggetegninger 19.06.2001.

Terrassen utenfor vises ikke på tegningene og det er usikkert om denne har blitt søkt om. Utedo har stått siden den gamle hytta ble bygget, men ble ikke revet når hytta ble revet i sin tid.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 5020209, tinglyst 05.08.1966, type heftelse: Bestemmelse om gjerdehold iflg. skjøte.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til bilvei til eiendommen, samt rett til å benytte veien til stranda, rett til badeplass og båtplass og opplag av båt. Rett til vann fra olle på stranda. Rettighetene er tinglyst 05.05.1966 på gnr. 88, bnr. 2 med dagboknr. 5020209.

Grunneier opplyser at eier av hytta kan om ønskelig leie båtplass i felles bryggeanlegg nedenfor hytta. Det forutsetter imidlertid at kjøper inngår avtale straks etter at avtale om kjøp av hytte er på plass.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Hytta ligger fint, usjenert og solrikt i en sydvendt helling, i underkant av 60 meter fra sjøen med noe utsikt utover Trosbyfjorden. Fra hytta er det enkel adkomst ned til strand og liten småbåthavn. Skjærgården i området er variert og vakker med Tonerleia på utsiden av Melbyfjorden, eller mer skjermet farvann inne i Trosbyfjorden. Korte båtturer til sommersteder som Valle, Kragerø og Langesund. Ytterst i havet ligger kjente øyer som Jomfruland og Stråholmen. Det er gangavstand til nærbutikk og gatekjøkken på Trosby. Butikken er åpen hver dag hele året. Ytterst på Kjønnøya ligger Havparadiset en koselig restaurant, som ofte har hyggelige arrangementer og intimkonserter om sommeren. Det er også fine turområder med kyststi i umiddelbar nærhet. Ønsker du å ferdes i skogen er det fine stier innover til Haukedalsvannet hvor det også er badeplass dersom du foretrekker bading i innsjø. Det er ca. 3 km. til golfbane og 5 km. til Valle hvor det er restauranter, diverse butikker, dagligvarebutikk og et yrende liv sommerstid. Det er ca. 20 min. med bil til Stathelle hvor man bl.a. finner stort kjøpesenter.

Fra E18 syd for Grenlansbrua tar du av ved bensinstasjonene Esso og St1 og følger Gamle E-18 mot Valle. Ta av til venstre etter Bamble kirke ved skilt mot Valle. Følg veien mot Valle. Etter ca. 5 km. tar du til venstre mot Kjønnøya. Når du tar av fra Valleveien ved Landhandelen kommer du garantert i sommerstemning. Ta første vei til høyre inn mot et lite småbruk med hovedhus i sveiterstil. Herfra går det en gruset vei, gjennom bom. Denne veien går ned mot sjøen og hytte ligger opp til høyre. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiet tomt på 1 904 kvm. Tomten skråner mot syd og består av en del naturtomt, men med gruset adkomstvei og gressplen rundt hytta. Terrasse og inngangsparti i trevirke.

Parkering på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen har vann til vegg fra eget borrehull. Vannkvaliteten er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet. Det er lagt vann inn til kjøkken, men det er ikke søkt om dette og det er således ikke godkjent. På toalettrommet er det montert et eldre biologisk toalett. Det er også en eldre utedo vis á vis terrassen.

Eiendommen er regulert til frittliggende fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan for del av Trosby-Kjøya, datert 08.02.2018 med tilhørende reguleringsbestemmelser revidert 09.03.2018. Eiendommen ligger i et område som er regulert til friluftsformål. Foran eiendommen mot sydøst er det høyspenningsanlegg med sikringssoner og bevaring av naturmiljø.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 11 977,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon og feiing/tilsyn, samt eiendomsskatt.

Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle fritidseiendommer. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger. Det har pr. januar 2026 ikke vært tilsyn på eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 822 kwh. pr. år. 
Fritidsboligen har en årlig forsikringspremie på kr 2 811,-.
Vedlikehold av adkomstvei. Ca. 500,- kr i året, veien blir ikke brøytet om vinteren.
Eiendommen er ikke tilknyttet fiber. Det er mobildekning i området.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 69 851,- ifølge skatteetaten.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

For mer informasjon se skatteetaten.no

3 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

90 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
110 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 710 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingunn Trosby

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bamble kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,75 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr. 60.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr. 2.900,-
Markedsføringspakke Fritid kr. 27.400,-
Oppgjør kr. 7.500,-
Tilrettelegging kr. 17.000,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bamble kommune kr. 4.173,-
Tinglysing sikring kr. 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm kr. 17.500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant. kr. 31.550,-
Foto - inkl. drone kr. 5.000,-

Oppdragsnummer 28-0095/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.2595

Sist oppdatert: 21. februar 2026 kl. 13:40