Ekebergveien 194C, 1.etasje

Ekebergveien 194C, 1.etasje, 1162 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 183, bruksnummer 7, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 144 kvm

BRA-i:
Kjeller 64 kvm: To bad, to stuer, to ganger, soverom og trapperom.
1. etasje 80 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue og to soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 41 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.09.2026 utført av Rett-Takst AS v/Kjell-Arne Hagen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en del av en tomannsbolig oppført i 1936. Boligen ble vesentlig oppgradert og pusset opp innvendig i 2026. Bygningen er oppført med tidstypiske byggemetoder for 1930-tallet, med yttervegger i bindingsverk kledd med malt stående trepanel og etasjeskillere i trebjelkelag. Taket er tekket med betongtakstein og takkonstruksjonen er skjult. Vinduer med 3-lags isolerglass er fra 2026, og ytterdør er fra 2026. Balkongdør er fra 2026. Det er en terrasse på ca. 41 m² fra 2026 med utgang fra stuen. Det er ikke etablert ildsted i boligen.

Det elektriske anlegget er fra 2026 og er utstyrt med automatsikringer. Det foreligger kursfortegnelse og samsvarserklæring.

Det er installert røykvarslere i alle plan, brannslukningsapparat og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.
- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Takrenner og nedløp er av stål. Takrennene er av eldre dato, og det ble registrert rust på både takrenner og beslag.
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

Innvendig
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Kjellervegger mot terreng er normalt utsatt for fuktpåvirkning, spesielt i eldre konstruksjoner. Protimeteren viste lokalt forhøyede verdier, men uten at dette ga utslag i form av skader på overflaten.

Tomteforhold
- Grunnmur og fundamenter: Utvendige fuger i stein kledningen har enkelte riss/sprekker og fugene slipper stedvis fra underlaget.
- Forstøtningsmurer: Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
- Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Andre installasjoner: Elektrisk oppvarming av boligen.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Helse, miljø og sikkerhet: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Gjennomført fornyelse i 2026 med faglæ rte utførelser. Høy teknisk standard. I 2026 ble boligen
oppgradert på de aller fleste vesentlige punkter for å møte dagens strenge krav til komfort og sikkerhet.
Rør og teknisk infrastruktur – inkludert det elektriske anlegget, innvendige avløps- og vannrør samt
bunnledninger – er komplett utskiftet av faglærte. Samtlige våtrom er nye og tidsriktige.
Også boligens klimaskall og fundamentering har fått et solid løft. Det er gjennomført ny drenering rundt
grunnmuren, og i kjelleren er det støpt ny såle over radonduk etter at det gamle gulvet ble pigget bort. Nye
vinduer og dører, delvis ny kledning. Gamle peiser er fjernet samt pusset pipe. Det er også ny platting i 1.
etasje.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Innvendig oppgradering av overflater og tekniske installasjoner
- Tre bad er renovert (dokumentasjon og samsvarserklæring foreligger, utført av Nobygg Entreprenør AS)
- Ny kjøkkeninnredning fra HTH med integrerte hvitevarer, ventilator i koketopp, komfyrvakt og waterguard
- Nytt elektrisk anlegg med automatsikringer (utført av Ess Elektro AS)
- Nye innvendige vannledninger (rør-i-rør) og nye avløpsrør (utført av Aker Rørservice AS)
- Ny varmtvannsbereder (Høiax 188 l)
- Nye vinduer med 3-lags isolerglass
- Deler av kledningen skiftet
- Nye taknedløp
- Fornyet drenering
- Etablert terrasse på ca. 41 m²
- Etablert forstøtningsmur i betong ned til underetasjen
- Støpt ny såle over radonduk i kjeller, samt etablert betongbrystning med fuktsperre og radonduk
- Balkong-/terrassedør med 3-lags isolerglass
- Parkmessig oppbygning av hage. nytt gress. kantstein, levegger, automatisk utelys i hage, asfaltert oppkjøring og parkering med drenerende belegningsstein fra ASAK

Halvpart av horisontaldelt tomannsbolig over to plan, opprinnelig oppført i 1936 og vesentlig oppgradert innvendig i 2026. Hoveddelen i første etasje byr på en åpen løsning mellom stue og kjøkken med direkte utgang til en romslig terrasse, to soverom og et tidsriktig flislagt bad. Underetasjen inneholder en kjellerstue samt en tilrettelagt hybeldel med egen inngang, oppholdsrom, soverom og bad. Omfattende fornyelser i 2026 med nytt elektrisk anlegg, nye rør-i-rør-installasjoner, tre nye bad og nye trelags vinduer gir et gjennomført og solid preg.

Entré:
Inngangen i første etasje tar imot med flislagt gulv, malte flater og downlights. Rommet har god plass til oppheng av yttertøy og skosetting, og fungerer som et ryddig bindeledd til oppholdsrommene og baderommet i etasjen.

Stue:
Stuen har eikeparkett på gulvet og malte vegger med listefrie overganger mot taket. Romslige vindusflater med trelags isolerglass fra 2026 slipper inn rikelig med dagslys og gir godt med armslag for både sofagruppe og sitteplasser. En glassdør fra 2026 åpner direkte ut mot terrassen og knytter oppholdsrommet tett til utearealene.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra 2026 ligger i åpen forbindelse med stuen og er innredet med glatte fronter, benkeplate i quarts og underlimt rustfri stålkum med ett-greps blandebatteri. Rommet har integrert koketopp med integrert ventilator ført ut gjennom vegg, integrert stekeovn, integrert oppvaskmaskin og integrert kjøl/frys. Det er installert komfyrvakt og waterguard under kjøkkenbenken.

Terrasse:
Terrassen ble bygget i 2026 og er belagt med impregnerte terrassebord. Arealet gir god plass til flere møbelgrupper, solsenger og grill, med trappeadkomst direkte ned til den grønne hagen.

Bad 1. etasje:
Baderommet i første etasje ble oppført i 2026 med keramiske fliser og sokkelflis på gulv med gulvvarme, keramiske fliser i dusjnisjen med led lys i dusj og malte våtromsplater på øvrige vegger. Innredningen består av finert servantmøbel med skuffeseksjon, ett-greps blandebatteri, speil med integrert lys som kombinerer stil og funksjonalitet, nedsenket dusjnisje med glassdører og innebygd toalett. Rommet er utstyrt med elektrisk styrt avtrekksvifte på vegg og innfelte downlights i himling.

Soverom:
Første etasje inneholder to soverom med parkett på gulv, malte vegger og vinduer med trelags isolerglass. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning, mens det andre rommet passer godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Kjellerstue:
Kjelleretasjen har en egen stue med behandlet betonggulv og elektrisk gulvvarme. Rommet har en takhøyde på ca. 220 cm, malte vegger og innfelte downlights i taket, samt brann og lyddør mot hybel.

Bad kjeller:
Baderommet i kjelleren har adkomst fra trapperommet og ble etablert i 2026. Rommet har keramiske fliser og sokkelflis på gulv med varmekabler, keramiske fliser i dusjhjørnet og malte våtromsplater. Innredet med finert servantseksjon med skuffer, ett-greps blandebatteri, speil med integrert lys som kombinerer stil og funksjonalitet, nedsenket dusjhjørne med glassdører, oppbygget flislagt nisje/hylle og innebygd toalett, samt elektrisk avtrekksvifte og downlights.

Hybeldel:
Kjelleren har en egen avdeling med separat inngang fra bakkeplan. Avdelingen består av gang, oppholdsrom, soverom og eget bad. Rommene har behandlet betonggulv, malte vegger og innfelte downlights i himling, med vinduer som slipper inn naturlig lys.

Bad hybel:
Baderommet i hybeldelen ble etablert i 2026 og har keramiske fliser med sokkelflis på gulv med gulvvarme, fliser i dusjhjørnet og malte våtromsplater på veggene. Utstyrt med finert servantmøbel med skuffeseksjon, ett-greps blandebatteri, speil med integrert lys som kombinerer stil og funksjonalitet. nedsenket dusjhjørne med glassdører, oppbygget flislagt nisje/hylle og innebygd toalett. Rommet har elektrisk avtrekksvifte og downlights i malt himling.

Overflater:
Gulv: En-stavs parkett og fliser i 1. etasje, behandlet betonggulv og fliser i kjeller.
Vegger: Malte flater og malte våtromsplater.
Himling: Malte flater med listefrie hjørner mellom tak og vegg.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisitet. Gulvvarme i alle gulv i kjelleren og på bad i 1. etasje.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1936. Det foreligger ingen formell ferdigattest for eiendommen i kommunens arkiv. Det foreligger dokument i byggesaken hvor eiendommen kan ferdigattesteres 17.02.1936.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattest for endret planløsning, innlemming av areal til eksisterende boenheter, endring av fasade, oppføring av utvendig kjellertrapp, riving av terrasse, oppføring av terrengtrapp og etablering av rømningsvei fra loft datert 10.07.2026. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg en tillatelse til tiltak for bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel datert 12.08.2026. Tiltaket gjelder omgjøring av boder i kjeller til kjøkken/stue, gang, soverom, bad og vaskerom, samt innredning av deler av bod på loft til soverom. Tillatelsen gjelder i tre år. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 08.06.2026 og 10.07.2026. Dagens planløsning samsvarer i hovedsak med disse og tillatelsen fra august 2026, men det gjøres oppmerksom på at bruksendringen i kjeller og loft ikke er formelt avsluttet med ferdigattest. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Videre er det på eiendommen oppført en terrasse på ca. 41 m² med adkomst fra stuen i 1. etasje, med opplyst byggeår 2026. Det foreligger ikke dokumentasjon på at denne strukturen er byggemeldt. Avhengig av høyde over terreng kan oppføring av terrasser være søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr. 990486, tinglyst 21.06.1935:
Ekebergveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Dersom kommunen krever det skal eier opparbeide veien til regulert bredde med vann- og kloakk, for egen regning, og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr. 9738, tinglyst 20.08.1952:
Bestemmelse om bebyggelse. Servitutten ble ikke funnet i kartverkets arkiver, men hefter i eiendommen.
Dagboknr. 11283, tinglyst 22.09.1952:
I anledning oppføring av tomannsbolig på gnr. 183, bnr. 11, forplikter herved eier av gnr. 183, bnr. 7 til ikke å bebygge sin tomt nærmere ovennevnte bygning på gnr. 183, bnr. 11 enn bygningslov og forskrifter tillater.
Dagboknr. 3316, tinglyst 24.03.1959:
Skjønn. Tidligere ekspropriering av eiendommen.
Dagboknr. 316750, tinglyst 22.03.2022:
Gnr. 183, bnr. 6 og 480 har rett til å anlegge bod/garasje og/eller terrengfylling inntil avgivers (Gbnr. 183/7) tomtegrense mot nordøst. Rett til å bygge vinterhage inntil 2 meter fra tomtegrense.

I tillegg er det tinglyst 2 servitutter i hhv. 1931 og 1927. Dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servituttene. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Velkommen til Bråten – Her bor du i et veletablert og barnevennlig nabolag på Nordstrand, hvor en
tilbaketrukket atmosfæ re sømløst kombineres med en sentral beliggenhet.
Hverdagslogistikken blir lekende lett med Matkroken Bråten kun en kort spasertur unna. Ønsker du et
større servicetilbud med butikker, kafeer, apotek og Vinmonopol, ligger Sæter Torg og Lambertseter Senter
i nærheten – lett tilgjengelig enten til fots eller en kort biltur unna.

Flotte turmuligheter i nabolaget, langs fjorden med utsikt over Oslofjorden og øyene.
Enkel tilgang til praktfulle Ekebergparken, kjent for sine verdenskjente skulpturer og magiske utsikt over
Oslo. Østmarka kaller med store turområder, skiløyper, turløyper og ferskvann for bading og fiske.

Kollektivtilbudet er meget godt, med bussholdeplass og trikkestoppet Bråten et steinkast unna, som effektivt tar deg til sentrum. Nordstrand stasjon for tog er også innen gangavstand. Denne kombinasjonen av rolige omgivelser, et komplett servicetilbud og enkel tilgang til både byliv og natur gjør Ekebergveien 194C til et ideelt sted å bo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere private og kommunale barnehager i nærområdet.
I følge utdanningsetaten sogner Ekebergveien 194C til Nordseter barne -og ungdomsskole. Steinerskole i krysset Solveien og Nordstrandveien.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 126 kvm som tilhører sameiet.

Tomten er profesjonelt opparbeidet. Eiendommen ønsker deg velkommen med et meget pent og solid inngangsparti. Gårdsplassen er profesjonelt opparbeidet med en kombinasjon av asfalt og dekorativ belegningsstein, vakkert innrammet med tidløs granitt kantstein. Her finner du også en gammel, sjarmerende mur som tilfører tomten sæ rpreg og en lun atmosfære.

Hver seksjon har eksklusiv bruksrett til de deler av fellesarealet som fremgår av vedlagt situasjonsplan. Den eksklusive bruksretten omfatter ordinær bruk av området som hage, terrasse og oppholdsareal.

Hver seksjon har eksklusiv bruksrett til én parkeringsplass på sameiets fellesareal, iht. vedlagt situasjonsplan.

Det er etablert trekkerør for fremtidig elbillader til begge seksjoner, og den enkelte seksjon kan etablere egen ladeboks for egen regning.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030 - Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 727,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Eiendommen er under seksjonering, og det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året og fremover.

Når sameiet er etablert, blir det opp til sameiet å vedta om man skal betale fellesutgifter, eller om seksjonene selv betaler sine egne kostnader tilknyttet seksjonen (kommunale avgifter, kabel-tv osv.). Hver seksjon betaler egen bygningsforsikring. Hvor store evt. felleskostnader blir, avhenger av hvor mange ytelser sameiet rekvirerer.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 3 361 218,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Boligen er nylig seksjonert, og det er derfor ikke beregnet eiendomsskatt for 2026. Basert på boligens formuesverdi må det påregnes at det vil påløpe eiendomsskatt for begge seksjonene, samt for eiendommen i sin helhet, fremover.

11 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

297 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
298 590,00 Omkostninger totalt
318 490,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)
308 540,00 (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Petter Holme og Yvonne Holme

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet Sameiet Ekebergveien 194C.
- Sameiet består av 2 boligseksjoner.

Eiendommen er under seksjonering.

Utearealene skal holdes ryddige og ikke benyttes til permanent lagring. Oppføring av byggverk, støttemurer eller større terrengendringer krever enstemmig vedtak samt nødvendige offentlige tillatelser. Bygningens utvendige uttrykk skal være helhetlig, og endring av fasade, vinduer, taktekking, kledning eller utvendig farge krever enstemmig vedtak.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 9 800,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto -   kr 4 400,00
Tilstandsrapport  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0166/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26166

Sist oppdatert: 04. september 2026 kl. 21:50