Ensjøveien 27C

Ensjøveien 27C, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 133, bruksnummer 8, seksjonsnummer 30

Totalt bruksareal BRA: 44 kvm

BRA-i:
3. etasje 41 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
3. etasje 6 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.09.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det er avvik fra godkjente byggetegninger der kjøkken er flyttet til stue, det er laget soverom på tidligere kjøkken og det er åpnet mellom entré og stue/kjøkken. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon om dette.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1939. Bygningen er fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk og etasjeskillere er av betong. Taket er en flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg eller folie. Leiligheten har malte vinduer med 2-lags isolerglass. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, og balkongdøren har 2-lags isolerglass fra 2002. Det er en sydøstvendt balkong på ca. 6,2 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av stål. Leiligheten gjennomgikk en større oppgradering i 2020, hvor badet ble totalrenovert og kjøkkenet ble flyttet.

Det er utført endringer i det elektriske anlegget etter 1999, og det foreligger samsvarserklæring for arbeidet. Siste el-tilsyn ble utført for mer enn fem år siden.

Boligen er utstyrt med lovpålagt røykvarsler og brannslukningsutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.
- Balkongdør: Balkongdør er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.
- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Vanntett sjikt er eldre enn 10 år. Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav.

Innvendig
- Overflater: Det er registrert avskalling av laminat ved balkongdøren.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm i stuen.

Bad
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er påvist mangelfull eller feil utførelse rundt rørgjennomføringer.
- Ventilasjon: Det er naturlig oppdriftsventilasjon, mens NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte.

Kjøkken
- Avtrekk: Kjøkkenventilator med kullfilter, mens NS 3600 krever mekanisk avtrekk.

Tekniske installasjoner
- Vannbåren varme (radiator og gulvvarme): Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold gjør det vanskelig.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannsbereder/tank: Det er sentral varmtvannsberedning.

Helse, miljø og sikkerhet

Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav. "Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m".

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble totalrenovert i juni 2020 av faglærte. Sluk, rør og fordelingsskap ble skiftet ut, og det ble lagt membran. Det ble også trukket nye vann- og avløpsrør til kjøkkenet. Det elektriske anlegget ble oppgradert i 2020 av faglært elektriker, med ny tilførsel fra sikringsskap, nye kurser til hvitevarer og vaskemaskin, samt varmekabler på badet. Leietaker har opplevd begrenset ventilasjonskapasitet på badet om vinteren. Det er noe ujevnt gulvnivå i gangen ved badet på grunn av avløpsrør til kjøkkenet som er lagt i gulvet.
Selgers egenerklæringsskjema ligger vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må også sette seg inn i denne.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2020:
- Bad oppgradert med ny membran, flislegging, nye rør, sluk og fordelingsskap (utført av Dusan Simic rørlegger og vaktmestertjenesten og Toni Stipic snekker og flislegger)
- Kjøkken flyttet til stue, opplegg for vann og avløp lagt i gulv, og opprinnelig kjøkken innredet som soverom
- Elektrisk anlegg oppgradert med ny underfordeling, nye kurser og varmekabler på bad (utført av Rett Elektro AS)

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2021:
- Rørfornying

Leiligheten ligger i byggets tredje etasje i en klassisk boligblokk fra 1939 på Ensjø. Boligen har en åpen planløsning mellom stue og kjøkken, en takhøyde på 2,72 meter i stuen og direkte utgang til en sydøstvendt balkong. I 2020 ble det gjennomført innvendige oppgraderinger med etablering av kjøkken i stuen, oppussing av overflater, modernisering av badet samt oppgradering av det elektriske anlegget med samsvarserklæring.

Entré:
Romslig entré med laminatgulv og malte overflater. God plass til oppheng av yttertøy og sko. Calling til ytterdør. Adgang til innvendig kott, hvor vaskemaskin også er plassert. Det er montert waterguard.

Stue:
Rommet har åpen løsning mot kjøkkenet med plass til både sittegruppe og spisebord. Stuen har en målt takhøyde på hele 2,72 meter. Oppvarmingen skjer via radiator tilknyttet felles vannbåren varme som sørger for behagelig temperatur året rundt. Overflatene er holdt i stilrene nyanser som gir en god romfølelse.

Balkong:
Fra stuen er det adkomst til en sydøstvendt balkong på 6 kvm med ettermiddagssol. God plass til utemøbler. Balkongen ligger usjenert til med utsyn mot grøntareal.

Kjøkken:
Kjøkkenet er plassert i åpen løsning mot stuen. Pent Ikea-kjøkken fra 2020 med hvite, glatte fronter og laminat benkeplate. God skap- og benkeplass. Kjøkkenet er utstyrt med oppvaskkum av stål, platetopp, stekeovn og kjøl/fryseskap. Over kokeplassen er det montert kullfilterventilator, og det er installert komfyrvakt samt waterguard under vasken.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og nattbord. Det er rikelig med oppbevaringsplass i et romslig garderobeskap.

Bad:
Pent, flislagt bad med gulvvarme pusset opp i 2020. Rommet er innredet med servant nedfelt i innredning, et praktisk speilskap med belysning, veggmontert toalett og dusjhjørne med svingbare glassdører. Himlingen har malte plater med innfelte downlights, og rommet har naturlig avtrekk via lufteluke.

Overflater:
Gulv: Laminat i entré, stue, kjøkken og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malt betong i entré, stue, kjøkken og soverom. Fliser på bad.
Himling: Malt betong i entré, stue, kjøkken og soverom. Malte plater med downlights på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en ekstern kjellerbod på ca. 3 kvm beliggende på fellesareal.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Medfølger: Hvitevarer på kjøkkenet og vaskemaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren varme og elektrisitet. Radiatorer tilknyttet fellesanlegg og elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1938-1939. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger en historisk tilsynsrapport for våningshus fra Aker Bygningskontroll datert 21.04.1933.

Videre foreligger det godkjente byggetegninger for oppføring av opprinnelig blokk, approbert i 1938 og 1939. I tillegg foreligger det godkjente tegninger for fasadeendringer og montering av nye balkonger daterte 1999-2000. Det foreligger ikke dokumentasjon på at balkongtiltaket er avsluttet med ferdigattest. Tiltaket er ikke korrekt avsluttet med ferdigattest slik plan- og bygningsloven krever. Kjøper overtar risiko for dette. Styret har ansvar for å søke om ferdigattest for tiltaket. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der kjøkken er flyttet til stue, det er laget soverom på tidligere kjøkken og det er åpnet mellom entré og stue/kjøkken. Tiltakene er ikke søknadspliktige.

Det er i følge selger lagt opp avløpsrør fra kjøkken til bad i gulvet. Megler har ikke klart å finne dokumentasjon som viser at brannskille ikke er berørt. Dersom brannskille er berørt, er dette et søknadspliktig tiltak. Tiltaket er ikke omsøkt/godkjent av kommunen. Konsekvens ved en evt. ny søknad kan være avslag fra kommunen med krav til tilbakestillelse av tiltak/oppfyllelse av lovligheter. Kjøper overtar all risiko, kostnader og ansvar knyttet til dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om anlegg og vedlikehold av ledninger, bestemmelser om veg mv.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ensjøveien 27 C har en sentral beliggenhet på Ensjø, i et moderne og urbant boligområde med hverdagsfasiliteter rett utenfor døren. Fra leiligheten er det en kort gåtur til Ensjø Torg, som fungerer som bydelens naturlige samlingspunkt med vannspeil, uteservering og hyggelige møtesteder som Åpent Bakeri. På torget finner du også apotek og et variert utvalg av servicetilbud. Dagligvarehandelen gjøres enkelt til fots i nærområdet, med både Kiwi og Spar kun en kort spasertur unna. I tillegg byr naboområdene på populære lokale spisesteder og bakerier, blant annet det franske bakeriet Boulangerie M i Tiedemannsbyen og tradisjonsrike serveringssteder på Kampen og Vålerenga.

Nærområdet utmerker seg med fine grøntdrag og gode rekreasjonsmuligheter. Den gjenåpnede Hovinbekken slynger seg gjennom bydelen og gir flotte turmuligheter forbi Tiedemannsparken og videre opp mot Teglverksdammen. Det er også en kort spasertur til etablerte nabolag som Kampen og Tøyen, hvor du kan nyte utsikten fra Kampen park eller spasere i Botanisk hage. For den aktive byr området på et bredt treningstilbud: Jordal idrettspark ligger like i nærheten med kunstgressbane, skatepark og moderne Jordal Amfi. I tillegg finner du nye Tøyenbadet med helårs badeanlegg, samt treningssentre som Fresh Fitness og SATS i gangavstand.

Kollektivtilbudet fra Ensjø er usedvanlig godt. Ensjø T-banestasjon ligger en kort spasertur unna boligen, og med fire linjer (1, 2, 3 og 4) kommer du deg til Jernbanetorget og Oslo sentrum på rundt fem minutter. I tillegg går det hyppige bussforbindelser fra nærliggende holdeplasser, blant annet linje 20 og 37. Nærområdet er også svært tilrettelagt for hverdagslogistikken til barnefamilier, med Ensjø Torg barnehage, Kardemomme barnehage og Kampen skole innenfor behagelig gangavstand.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til Kampen skole (1.-7.trinn) og Jordal skole (8.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Ensjø Torg barnehage, Kardemomme barnehage og Kampen barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 384 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det medfølger ikke egen parkeringsplass med leiligheten.

Sameiet har parkeringsplasser til leie etter venteliste.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område.

Eiendommen berøres av eldre reguleringsplaner for vei og fortau. Dette gjelder reguleringsplan S-465 "Regulering av vei 500, Malerhaugen" (datert 19.02.1953) og reguleringsplan S-4316 (datert 20.06.2007). Disse planene regulerer ikke selve bebyggelsen på eiendommen.

I kommunedelplan KDP-17 er eiendommen regulert til område for etablering av torg/møteplass ved byutvikling og områdeavgrensning for indre Oslo.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Ifølge områdeanalysen fra Ambita er det vurdert at det ikke er risiko for skred på eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ligger i et område under utvikling og byggearbeider må derfor påregnes.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer 202209626 - Reguleringssak. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 19.06.2025. Ensjøveien Utvikling AS foreslår å omregulere Ensjøveien 16-22 fra industri til forretning, tjenesteyting, kontor, hotell, bevertning og håndverksvirksomhet. Planforslaget legger opp til påbygg på to eksisterende bygninger, samt et nybygg. Det foreslås næringsbebyggelse med høyder som tilsvarer 2 etasjer og 6-7 etasjer med en maksimal utnyttelse på 30 000 m² BRA. Planforslaget sikrer også to gatetun, samt deler av parken Østre parkdrag.

- Saksnummer 201918011 - Reguleringssak. Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat
tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næ ringsarealer i 1. etasjer plassert i en base.

- Saksnummer 2026/03775 - Byggesak. Tiltaket omfatter rehabilitering av jernbanebru over Rolf Hofmos gate for å øke konstruksjonssikkerheten. Nåvæ rende jernbanebru er en bjelkebru i stål bygget i 1902. Det går to spor over brua. Eksisterende bru skal fjernes og erstattes med to parallelle betongtrau, delvis på landkar. Frihøyden bevares etter brubytte. Det ble gitt tillatelse til tiltak 08.07.2026.

- Saksnummer 2025/09378 - Byggesak. Rolf Hofmos gate 2 - 10 - Oppføring av boliger - Hus L, M, N, O - Ensjø tyngdepunkt felt B1. Det ble gitt igangsettingstillatelse 28.01.2022. Det ble purret på ferdigattest 28.01.2026.

- Saksnummer 2026/04996 - Byggesak. Østerdalsgata 1 - bruksendring av næringsbygg til studentboliger. Det ble sendt søknad om rammetillatelse 29.04.2026.

- Saksnummer 202002020 - Reguleringssak. Østerdalsgata 1 A-L - Detaljregulering - Kombinert bolig- og næringsformål. Residev AS v/Scandinavian Property Group foreslår å detaljregulere Østerdalsgata 1a-l til kombinert formål forretninger/kontor/bevertning mm. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel. Planen tilrettelegger for mer effektiv bruk av eksisterende bebyggelse, regulerer et nytt 5-etasjers flerfunksjonelt bygg samt et nytt atrium og paviljong. Eksisterende industribebyggelse har kulturminneverdi og reguleres med hensynsone for bevaring kulturmiljø. Totalt bruksareal for ny bebyggelse er 5650 m2, for eksisterende og ny bebyggelse maks 14200 m² BRA og planområdets størrelse er 6552 m2 Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget da vi mener at reguleringsbestemmelsene ikke sikrer ivaretakelse av kulturmiljøet på planområdet i tilstrekkelig grad.

- Saksnummer 2025/16341 - Byggesak. Det ble i rammetillatelsen tillatt oppføring av et bolig- og næ ringsbygg på 6 etasjer og
parkeringskjeller. Bygget skal plasseres som en U-form med utearealer i bakgården og på felles takterrasse. i 1. etasje på hjørnene Hedmarksgata/Jordal Terrasse og Hedmarksgata/Numedalsgata vil det etableres utadrettede næ ringslokaler. Det etableres totalt 100 leiligheter. Det ble gitt rammetillatelse 20.12.2024.

- Saksnummer 2025/10657 - Byggesak. Hedmarksgata 13 - 15 - riving av bygg. Det ble gitt tillatelse til tiltak 01.09.2025.

- Saksnummer 202111590 - Reguleringssak. Detaljregulering - Etterstadsletta 2. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 26.05.2026. Ruter foreslår å omregulere Etterstadsletta 2 til kollektivanlegg og grønnstruktur. Hensikten med planen er å regulere et parkeringsanlegg for rutebusser, et bussreguleringsanlegg. Bussene skal parkere her i korte pauser mellom to ruter, som har siste og første holdeplass på Helsfyr. Arealene som ikke opptas til kollektivanlegg foreslås hovedsakelig opparbeidet til grønnstruktur.

- Saksnummer 201905606 - Reguleringssak. Etterstadsletta 3, 5 og del av 11 - Detaljregulering - Etterstad videregående skole. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 15.03.2023. Oslobygg KF foreslår å omregulere Etterstadsletta 3, 5 og del av 11, for å utvide kapasiteten ved Etterstad videregående skole med ca. 360 elevplasser (slik at det blir ca. 1150 elevplasser totalt), og sikre gode tilhørende uteoppholdsarealer. Det foreslås et nybygg i inntil 4 etasjer mot nordvest (inkludert underetasje med forretning), og et nybygg på inntil 3 etasjer mot øst. I tillegg kommer høyden på takoppbygg. Eksisterende bebyggelse mot Etterstadparken forutsettes videreført. Det sikres minimum 6 m2 uteoppholdsareal per elev, som skal fylles med kvaliteter for elevene og nærmiljøet. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget, og mener det gir skoleanlegget et vesentlig løft. Vi tar forbehold om noen endringer når det gjelder parkering, og anbefaler blant annet at fasadeuttrykket til bygg E undersøkes nærmere etter offentlig ettersyn.

- Saksnummer: 202007773 - Byggesak - Ensjøveien 10-12 - Riving av eksisterende bebyggelse - To næringsbygg, et telt og to trafostasjoner. Tillatelse er gitt og kommunen har sendt påminnelse om at det må søkes ferdigattest når tiltaket er ferdig.

- Saksnummer: 202458294 - Byggesak - Ensjøveien 8 - Oppføring av boligblokk med tilhørende infrastruktur og utomhusanlegg. 14.02.2025 ble det gitt rammetillatelse til oppføring av en boligblokk på Ensjø i bydel Gamle Oslo. Blokken vil bli på fem etasjer og kjeller, med til sammen 45 leiligheter. Første igangsettelsestillatelse gitt 11.03.2025.

- Saksnummer: 202202903 -Ensjøveien 3-15 - NRK - Normannsløkka - planforslag til offentlig ettersyn. NRKs generalforsamling ved kulturminister Abid Raja har 18/05 gitt NRK fullmakt til å kjøpe Ensjøveien 3, 5 og 7 fra hhv Ferd Eiendom og Axer Eiendom. NRK flytter da hovedkontor fra Marienlyst til Ensjø. Det ble avholdt bemerkningsmøte 05.03.2025. Nytt justert planforslag ble sendt til politisk behandling 17.10.2025. Nytt saksnummer: 2025/06870.

- Saksnummer: 202456000 - Byggesak - Ensjøveien 12 D - Oppføring av tre boligbygg, underjordisk garasjeanlegg og trafo - Riving av bebyggelse - Opparbeidelse av uteoppholdsarealer. Søknad om rammetillatelse sendt kommunen 16.05.2024.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 381,34 pr. mnd. og inkluderer: Oppvarming, TV/internett, vedlikehold, vedlikehold blokk og fellesutgifter.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Vedlikehold blokk: kr 46,87
Vedlikehold: kr 294,48
Oppvarming: kr 1 015,-
TV/internett: kr 349,-
Fellesutgifter: kr 1 676,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Sameiet er tilknyttet Telia som leverandør av TV og internett. Dekoder medfølger.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Megler har ikke mottatt informasjon om selgers strømforbruk.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 110 638 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 11 821,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 66 240,49 pr. 31.08.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 4 122 414,- pr. 31.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987197784
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 31.08.2026: kr 3 951 793,-
Andel av saldo: kr 63 498,88
Innfrielsesdato: 01.12.2040
Type rente: Flytende
Rente: 7,10 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987256004
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 31.08.2026: kr 170 621,-
Andel av saldo: kr 2 741,61
Innfrielsesdato: 01.03.2033
Type rente: Flytende
Rente: 7,10 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 300 000,00 Prisantydning
66 240,49 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 366 240,49 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

109 150,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
110 240,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
120 190,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 476 480,49 Totalpris inkl. omkostninger
4 486 430,49 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nenad Nesovic og Ljiljana Labus

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Ensjøveien 27.
- Sameiet består av 51 boligseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i If Skadeforsikring Nuf med polisenummer SP655170.9.1.
- Til hver seksjon hører en kjellerbod.
- Sameiet har fellesvaskeri, sportsbod og sykkelboder.
- Det er tillatt med dyr i sameiet, men den enkelte dyreeier må vise hensyn til naboene og omgivelsene.
- Gassgrill og elektrisk grill er tillatt på balkongene.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Rørfornying (2021).

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk   kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 700,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 10 500,00
Valgfri - Boligselgerforsikring Gjensidige (eks 4,58 promille av 4,3 mill)  kr 19 694,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0310/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26310

Sist oppdatert: 07. september 2026 kl. 17:26