Garderveien 156

Garderveien 156, 1900 FETSUND
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 420, bruksnummer 26, seksjonsnummer 31, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 58 kvm

BRA-i:
4. etasje 53 kvm: Entré, bod, bad, stue med åpen kjøkkenløsning og soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 5 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 9 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.07.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2005. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og er oppført med parkeringskjeller. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskillere er av betong. Taket er en lukket, flat takkonstruksjon tekket med takmembran/asfaltpapp. Vinduer og balkongdør har karmer av tre. Leiligheten har en entrédør med glassfelter og en balkong på 9 m² i betongkonstruksjon med utgang fra stuen. Sameiet bytter utvendig panel med fuktskader sommeren 2026.

Sikringsskap er plassert i entré. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og brannslange under kjøkkenbenk.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):

Våtrom - Bad
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Det er registrert stedvis riss i porselenet på toalettet.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Yttervegger
- Ytterkledning: Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det har vært begrensede inspeksjonsmuligheter for kontroll av fasade/yttervegger.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet får kontakt med dørterskelen.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Tekking: Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Det er ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner da våtrommet er en prefabrikkert baderomskabin.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon, og det har ikke vært mulig å kontrollere konstruksjonsoppbygning, utførelse eller tilstand på skjulte deler.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Oppsummering fra selgers egenerklæringsskjema:
- Montert speilskap, høyskap og spruteplate på bad. Koblet til strøm i speilskap. 2025, faglært
- Sameiet bytter panel som har fått fuktskader på aktuelle steder. Arbeidet pågår sommer 2026
- Avtrekksvifte sluttet å funke, men ble byttet i 2024
- Byttet samtlige panelovner i leiligheten i 2023, faglært.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Enkelte oppgraderinger på bad med montering av nytt speilskap, nytt høyskap og spruteplate
- Tilkobling av strøm i speilskap på bad utført av Arkel Romerike

2024:
- Montering av ny kjøkkenventilator

2023:
- Diverse el-arbeider inkludert montering av elbil-lader, samt utskifting av enkelte stikkontakter, dimmere og samtlige panelovner utført av Arkel Romerike

Selveierleilighet oppført i 2005 i et leilighetsbygg med 36 boliger. Bygget har betongkonstruksjoner i etasjeskillere og grunnmur, med yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner kledd med stående og liggende trekledning. Adkomst via felles trappeoppgang med heis. Leiligheten ligger i 4. etasje og inneholder entré, bod, bad, stue med åpen kjøkkenløsning og soverom.

Oppvarming skjer med panelovner (elektrisk) og gulvvarme/varmekabler på badet. Samtlige panelovner ble skiftet i 2023. Ventilasjon er en kombinasjon av naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler, og mekanisk avtrekk. Kjøkkenventilator drives av separat aggregat på taket og ble byttet i 2024. Vannrør av type rør-i-rør. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Synlige avløpsrør av plast. Det er utført diverse el-arbeider dokumentert med faktura og samsvarserklæringer. El-anlegget er fra byggeår med enkelte oppgraderinger i ettertid; det mangler samsvarserklæring for de delene av anlegget som er fra byggeår. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entréen.

Sameiet utfører utskifting av panel med fuktskader på aktuelle steder på bygget, arbeidet pågår sommeren 2026.

KJØKKEN:
Innredning fra byggeår med profilerte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Frittstående komfyr og frittstående kjøleskap med fryser. Oppvaskmaskin under kjøkkenbenk. Ventilator i overskap drevet av separat aggregat på taket, byttet i 2024. Brannslange under kjøkkenbenk. Åpen kjøkkenløsning mot stue.

BAD:
Prefabrikkert baderomsmodul fra byggeår. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Takplater i himling. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speilskap med overlys og stikkontakt over servant, montert 2025. Vegghengt høyskap, montert 2025. Dusjhjørne med dører. Vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av type rør-i-rør.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, entré og soverom. Fliser på bad. Synlig betong på balkong.
Vegger: Malte vegger. Flislagte vegger på bad. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.
Himling: Malte flater. Takplater i himling på bad.

Lagring:
Innvendig bod i leiligheten. Leiligheten disponerer i tillegg en ekstern kjellerbod på ca. 5 m² i kjelleretasjen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med:
-Kjøleskap, ovn og oppvaskmaskin
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke:
Taklamper og lyspærer, alle møbler utenom hvitevarer
Innredning i garderobeskap medfølger ikke.
Medfølger:
Kjøleskap, ovn og oppvaskmaskin

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming) og gulvvarme/varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligblokk 36 enheter, datert 20.09.2005.
Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde og veg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Utleie av boligseksjon skal godkjennes av styret. Styret kan ikke nekte godkjennelse av utleie med mindre det foreligger saklig grunn.
Seksjonseier er fullt ut ansvarlig ovenfor sameiet for alle skader og ulemper som sameiet måtte få på grunn av utleieforholdet. Ved eierskifte eller fremleie skal styret sørge for at ny eier/leier blir orientert om husordensreglene m.m.

Selger opplyser: Sol på svalgang på ettermiddagen, sol på balkong på morgenen

Hva mener du er det mest positive ved eiendommen?
Beskriv:
Utsikten, store romslige rom og mye plass.
Parkeringsplass med Elbil lader. 2 min og gå til buss,
5 min og gå til tog(sjeldent kort i Fetsund)
Veldig rolig og fredelig område. Lite støy.
Lys og åpen leilighet. Mye lys og god romfølelse.

Garderveien 156 ligger i et landlig og barnevennlig boligområde på Fetsund i Lillestrøm kommune.
Området har nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og alt av servicetilbud i Fetsund sentrum. Her finner du bl.a. dagligvarebutikker, blomsterbutikk, vinmonopol, apotek, frisør og buss- og togstasjon.
Fetsund sentrum er kun en kort spasertur unna.

Fetsund ligger sentralt til med kort vei til E6 for kommunikasjon til Oslo/Gardermoen og videre veiforbindelser via Rv 35/Rv 2 for kommunikasjon til hele det sentrale Østlandsområdet.

I nærheten av leiligheten finner du også flotte tur- og skiterreng og badevann på Garderåsen.
Fetsund har ellers friområder langs Glomma, skianlegg på Hvalstjern og Fet Golfklubb med 9-hulls golfbane i naturskjønne omgivelser nær Nordre Øyeren naturreservat.
Kommunen har også et mangfoldig og variert tilbud innen kultur og idrett med bl.a. idrettshall på Øya og Sundet.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Joker, Rema 1000, Spar og Coop Extra.
Fra leiligheten er det en kort kjøretur til Lillestrøm med bymessige fasiliteter, samt Strømmen Storsenter med over 200 butikker og tilknyttede virksomheter.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog, hvorav nærmeste holdeplass er Korsveien og ligger ca. 500 meter fra boligen.
Det går ekspressbuss til Lillestrøm hvert 10 minutt på morgenen, og med tog tar det kun 18 min til Oslo S.
Med bil fra Garderåsen tar det ca. 16 min til Lillestrøm, 17 min til Strømmen, 17 min til Sørumsand, 32 min til Oslo S og 38 min til Oslo lufthavn.

Eiendommen har gangavstand til Hovinhøgda barneskole.
Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.

Veibeskrivelse:
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen skilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Fetsund Barnehage (1-5 år) 1,1 km
- Østersund idrettsbarnehage (0-5 år) 1,4 km
- Sommerly barnehage (1-5 år) 1,5 km

Skoler:
- Hovinhøgda skole (1-7 kl.) 1,4 km
- Riddersand skole (1-7 kl.) 1,7 km
- Garderåsen skole (1-7 kl.) 2,2 km
- Østersund ungdomsskole (8-10 kl.) 1,1 km
- Lillestrøm videregående skole 8,5 km
- Skedsmo videregående skole 9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Selveierleilighet beliggende i Fetsund, i Lillestrøm kommune. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, steinheller, blomsterkasser,
biloppstillingsplass, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger. Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang, med tilgang til heis.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass på felles utendørs parkeringsplass utenfor bygningen.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. Vedtektene beskriver hvilke p.plass som medfølger leiligheten.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Styreleder opplyser om at eier vil kun få tilgang på en fast p.plass. Gjesteparkeringen er for gjester. Har man en bil nr.2 må denne parkeres utenfor sameiets områder etter gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med privat stikkvei inn til sameiet med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til eldre reguleringsplan Banken, Gnr.20 bnr.26 m.fl. med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Området "Fetsund sentrum" går under områdereguleringsplan Fetsund sentrum datert 12.06.2023
Naboeiendommene mot nord, sør og øst har samme regulering som denne eiendom, og kan i fremtiden bebygges.

Det er én plan som berører eiendommen:

Rv. 22 – Kryssing over Glomma (Plan ID: L032)
Status: Planarbeid igangsatt (ikke vedtatt).
Dette betyr at kommunen/statlige myndigheter arbeider med en ny løsning for riksvei 22 over Glomma. Planen kan omfatte ny bru, tilhørende veianlegg og tilkoblinger. Mulig firefeltsvei. Dette er ikke vedtatt, men om det vedtas kan det bli byggearbeider i området som kan påvirke støy og anleggsarbeid/grunnarbeid/trafikk,men også bedre fremkommelighet på sikt.

Dette er nyere enn rapportens status «plan igangsatt»:

Statens vegvesen leverte reguleringsplanforslaget til Lillestrøm kommune i juni 2026.
Kommunen gjennomgår nå dokumentasjonen.
Førstegangsbehandling er forventet høsten 2026.
Deretter kommer offentlig høring.
Kommunens foreløpige fremdriftsplan legger opp til mulig vedtak vinteren 2027.

Planen er altså ikke vedtatt ennå, og detaljer kan fortsatt endres.

Sameiets bebyggelse ligger i Rød støysone fra vei (Lden > 65 dB)
Gul støysone fra vei (Lden > 55 dB). Gul støysone fra Bane NOR

Eiendommen ligger under marin grense, men rapporten viser samtidig at grunnen består av bart fjell, og at området i praksis har svært liten sannsynlighet for marin leire.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2.875,- pr. mnd. og inkluderer: felles strøm, forsikring bygning, renhold i fellesarealer,
gressklipping, måking og strøing, kommunale avgifter, regnskapsføring og forretningsførsel, vann, annen drift og vedlikehold samt
renter og avdrag på sameiets felles lån.
Kabel-tv og bredbånd (faktureres 1. gang pr år, kr 6 797,- for
2026),
Fellesutgifter vurderes løpende ut ifra prisstigning på faste leveranser og fremtidig utbedrings og
vedlikeholdsbehov og ble sist øket 01.01.2026 med 4%.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger og andre uforutsette hendelser. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1.000 pr. mnd. det er tegnet Norgespris som kjøper overtar. Ca 6 mnd binding.
Boligen er tilknyttet Altiboks som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 6.797 pr. år. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. kr 861 506 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

3 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

89 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
90 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
100 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 680 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 690 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hans Anders Høgaas og Marte Mortensen-Mælum

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Høienhall, med sameiebrøk 62/2926.
Sameiet består av 36 seksjoner.
Forretningsfører er Nor Forvaltning AS. 
Dugnad må påregnes.
Katt eller hund er tillatt etter forutgående godkjennelse av styret.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Styreleder påpeker at s.nr 31. har parkeringsplass på oppmerket plass ute. Kun en plass.

Planlagte påkostninger:
Det foregår bytting av panel på deler av blokka. Gjelder panel på vår side. Dette blir finansiert av sameiet.
Styreleder opplyser at det var noe mer jobb en de trodde, slik at det blir en jobb utover et par år. Det skal byttes noe panel på denne enheten også. Det må også male på sikt slik at det vil være nødvendig med noe oppjustering av felleskostnader på sikt, men det er ikke avklart når eller hvor mye. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 16 030,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0091/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2691

Sist oppdatert: 31. juli 2026 kl. 18:10