Svaleveien 4A

Svaleveien 4A, 1404 SIGGERUD
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 104, bruksnummer 294, seksjonsnummer 117, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 131 kvm.

BRA-i:
Rekkehus:
1. etasje 63 kvm: Entré, bod, gang, rom benyttet som vaskerom, kjøkken og stue.
2. etasje 51 kvm: To ganger, bad, toalettrom, bod og tre soverom.

BRA-e:
Tilliggende bod 3 kvm: Bodrom.
Garasjerekke 17 kvm: Garasjeplass.

Åpent areal:
Rekkehus:
1. etasje 38 kvm: Terrasse.

Arealet i redskapsbod måles til 3 kvm. (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Boligen inneholder 106 kvm. P-ROM og 8 kvm. S-ROM (innvendige boder med tilstøtende vegger er medregnet i boligens sekundærareal).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.09.2025, utført av Anticimex v/Ståle Gran Skøien.

Rom benyttet som vaskerom er opprinnelig byggemeldt som matbod. Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong- og trekonstruksjoner samt lettklinkerblokker og stålkonstruksjoner. Fasader utført i trepanel. Yttertak av saltaksform i trekonstruksjoner utvendig tekket med shingel (taket er inspisert fra bakkeplan). Entrédør med felt av glass. Balkongdør og vinduer med karmer av tre i 2-lags glass fra tilbyggsår, 1985, 1976 og byggeår. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten er det gitt 16% TG1, 61% TG2, 18% TG3 og 5% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3
- Bad: Pga. alder og slitasjegrad. Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer stedvis preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse,
- Ildsteder: For liten avstand mellom røykrør og brennbart materiale i henhold til brannkrav i rom benyttet som vaskerom. Avstand mellom røykrør og brennbart materiale må utbedres. Det hefter usikkerhet om røykrør fra ildsted i kjøkken er utført på en faglig god måte. Ubrennbart materiale under ildsteder har ikke tilstrekkelig størrelse.
- Fasader inkl. kledning: Luftespalte bak trekledning er stedvis blokkert. Vindskier og dekkbord bærer preg av høy slitasjegrad. Utskiftninger/utbedringer må påregnes. TG3 gjelder øst- og sydvendt vegg: Panel er stedvis råteskadet.
- Terrasse: Terrasse og trapp er i generelt dårlig stand. Det registreres bla. råteskader/begynnende råteskader og skjevheter. Takoverbygg bærer preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse. Underdimensjonert.

TG2
- Kjøkken: Pga. alder.
- Toalettrom: Avtrekksventil i himling er delvis skjult. Vannrør pga. alder.
- Entré: Det registreres betydelig bomlyd og flere løse gulvfliser.
- Skråtak i entré og bod: Konstruksjonen er lukket og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført.
- Krypekjeller: Krypekjelleren har minimal tilkomstmulighet og derfor ikke forsvarlig kontrollert.
- Råloft: Fuktskjolder/-merker stedvis observert i tak/undertak. Kaldtloftets tilstand sett i forhold til alder på yttertaket, tilsier at oppfølging med jevnlig ettersyn er nødvendig, slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen vurderes som smal.
- Ventilasjon: Mekanisk avtrekksvifte pga. alder.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen er ikke undersøkt grunnet redusert tilkomst til krypekjeller.
- Vannrør og avløpsrør: Pga. alder.
- Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert.
- Varmepumpe: I følge selger fungerer ikke varmepumpen som tiltenkt.
- Rom benyttet som vaskerom: Pga. alder. Det gjøres oppmerksom på at rom benyttet som vaskerom ikke er bygget som et våtrom. Rommet har ikke etablert sluk eller membran/fuktsikring.
- Elektrisk anlegg: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999.
- Ytterkledning: Grunnet observasjon av råteskader på ytterkledning kan skade i bakenforliggende konstruksjoner ikke utelukkes.
- Fasader inkl. kledning: Overflatebehandlingen bærer preg av alder/slitasje.
- Yttertak: Pga. alder og begrenset adgang for inspeksjon.
- Platting ved inngangsparti: Pga. alder.
- Drenering: Pga. alder.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Pga. alder.
- Redskapsbod og tilliggende bodbygg: Relativ høy slitasjegrad og råteskader.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- Montert nytt underskap, vask og speil på toalettrommet, 2019.
- Nye stikkontakter, spotter i tak, nytt sikringsskap, 2019.
- Byttet et rør fra toalett, 2018.

Enderekkehus over to etasjer, samt råloft. Boligen har fine uteplasser, meget godt med oppbevaringsmuligheter og parkering i garasjerekke. Området rundt Svaleveien byr på flotte turområder, nærhet til matbutikk, samt gangavstand til skole og barnehager. Det er gode bussforbindelser på Siggerud og nærmeste bussholdeplass ligger rett ved boligen.

Platting ved inngangsparti er oppmålt til ca. 7 kvm. Her er det plass til cafébord og stoler.

1. etasje:

Entré: Man kommer inn i en romslig entré med fliser på gulv og gulvvarme. Det er også en varmepumpe i entréen. Klesstativ og knaggrekker er montert for å henge av seg ytterklær og sko. Fra entréen er det adkomst til bod.

Kjøkken: Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter og benkeplater er belagt med fliser. I benkeplaten er det nedfelt oppvaskkum i slitesterk kompositt, med ett-greps armatur. Det er flislagt mellom kjøkkenbenk og overskap, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Kjøkkenet er utstyrt med integrert komfyr med nedfelt platetopp. Ventilator er tilkoblet avtrekkskanal. I tillegg er det frittstående kjøleskap med frysedel, samt oppvaskmaskin. Gulvflate er belagt med laminat. Veggflater er tapetsert, samt brystningspanel og himlingsplater i tak med downlights. Hovedstoppekran og vannmåler er plassert under oppvaskkum. Kjøkkenet en et hyggelig samlingssted for hele familien.

Stue: Stuen har store vinduer som slipper inn rikelig med naturlig lys. Stuen kan innredes med sofa, bord, TV og tilhørende møblement. Det er også plass til spisebord og stoler. Utgang fra stue til delvis overbygget terrasse på 38 kvm. Terrassen kan møbleres med diverse hagemøbler. Videre adkomst til hage. I hagen er det en en redskapsbod. Det er en platting ved redskapsboden på ca. 8 kvm.

Rom benyttet som vaskerom: Rommet har vaskeromsinnredning med slette fronter og nedfelt utslagsvask med armatur, samt opplegg for vaskemaskin. Vegg- og himlingsflater er av tapetserte og malte flater. Gulvflate er belagt med gulvbelegg.

2. etasje:

Bad: Flislagt bad som ble oppgradert i 1994, men hovedsluk er fra byggeår. Det er varme i gulv og himling av panel med downlights. Badet har vegghengt servantskap med skuffer og dører, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, skap på vegg over servant, samt dusj på gulv med innfellbare glassdører. Dusjarmatur er tilkoblet veggmontert hånddusj og avtrekksvifte er plassert i himling.

Toalettrom: Toalettrommet ble oppgradert med nytt underskap, vask og speil i 2019. Gulvflate er belagt med laminat. Vegg- og himlingsflater av malte flater med downlights. Rommet er utstyrt med vegghengt servantskap med dør, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og speil på vegg over servant. Det er frittstående toalett og avtrekksventil delvis skjult i himling.

Soverom: Boligen har tre gode soverom som alle ligger i samme etasje. Soverommene kan innredes med seng, nattbord og skrivebord eller kommode/skap.

Bod/oppbevaring: Boligen har godt med oppbevaringsmuligheter. Det er to innvendige boder i boligen, på til sammen ca. 8 kvm. I tillegg er det en frittstående redskapsbod, samt at boligen disponerer en bod i felles bodbygg merket A.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Kjøl/frys og oppvaskmaskin.

Boligen varmes opp med elektrisitet og varmepumpe i entré.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på rekkehuset, datert 23.04.1975. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke tilbygg som gjelder utvidelse av entré og bod. Det foreligger godkjente tegninger fra kommunen, datert 23.04.2004.

Rom benyttet som vaskerom er opprinnelig byggemeldt som matbod, jfr. originale byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Boligen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 16322, tinglyst 30.12.1986, type heftelse: Pantsettelseserklæring: Panthaver er sameiet. Beløp: kr 30.000,- Sikkerhet for manglende innbetaling av fellesutgifter.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 2075, tinglyst 22.04.1969, type heftelse: Erklæring/avtale: Plikt til å delta i omkostninger til kommunalt renseanlegg og vannverk. Omhandler også bestemmelser rundt stikkledninger. E-verket og televerket har rett til hovedledninger over denne eiendom.

Dagboknr. 1182, tinglyst 05.03.1970, type heftelse: Erklæring/avtale: Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger.

Dagboknr. 2696, tinglyst 02.05.1975, type heftelse: Erklæring/avtale: Avståelse av areal til veggrunn, til kommunen. Omhandler også bestemmelser rundt vedlikehold.

Dagboknr. 2106, tinglyst 14.03.1979, type heftelse: Erklæring/avtale: Omhandler bestemmelser rundt plassering av trapp i Rugdeveien. Man plikter å holde trappen åpen for allmenn ferdsel.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Boligen kan leies ut såfremt boligen har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Rekkehus beliggende i et familievennlig boligområde ved inngangen til vakre Sørmarka, på Siggerud. Her bor du med kort vei til skole, barnehager, kollektivtransport og daglige servicetilbud. Beliggenheten er sentral, med umiddelbar nærhet til butikker, ny barne- og ungdomsskole, moderne barnehager, idrettsanlegg, lysløype, kirke og gode bussforbindelser.

Siggerud er et lite og trivelig tettsted med rundt 1500 innbyggere, omgitt av vakker natur og landlige omgivelser – samtidig som du har kort vei til Oslo. Her får du det beste fra to verdener: Roen fra naturen og nærheten til byen.

Området byr på et mangfold av turmuligheter, med skogsstier, badevann og fiskeplasser. Ta sykkelen til idylliske Bråtetjern, hvor du finner en flott badeplass med stupetårn og gapahuk – perfekt for både små og store utflukter. Langs vannet går barnevennlige stier og om vinteren kan du stå på skøyter, på Langen. Det planlegges også ny 11’er fotballbane i området. I tillegg finner du en egen sykkel-/pumptrack og skatepark – "Bølgen" – midt i sentrum.

Siggerud IL tilbyr et bredt spekter av aktiviteter som allidrett, bordtennis, fotball, håndball, friidrett, e-sport og orientering. Ved skolen ligger et moderne idrettsanlegg med ballbaner og idrettshall. Herfra starter en kupert lysløype på 2–5 km. Det finnes også en aktiv klatreklubb, skolekorps og pensjonistforening.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt på Coop Extra, som ligger i umiddelbar nærhet. For et større utvalg av butikker og tjenester ligger Ski Storsenter kun en kort kjøretur unna, med hele 145 butikker, spisesteder, kino med 8 saler og bowlinghall – samt 1600 gratis parkeringsplasser. Kolbotn Torg er også et populært alternativ med rundt 50 butikker og restauranter.

Fra Siggerud sentrum går det buss med forbindelse til togstasjonene på Ski, Hauketo og Langhus. Med åpningen av Follobanen i 2023 er reisetiden mellom Ski og Oslo S redusert til kun 12 minutter – noe som gjør pendling både raskt og enkelt.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er meget kort gangavstand til Siggerud Gård barnehage, Siggerud barnehage og Siggerud barne- og ungdomsskole. Nærmeste videregående skole er Ski videregående og Roald Amundsen videregående.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 63.610 kvm. som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesområder er opparbeidet med asfalterte internveier, sittebenker, lekeapparater, plenarealer, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Boligen disponerer en garasjeplass i garasjerekke, merket nr. 109.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse, parkering, vegetasjonsskjerm, uteoppholdsareal og felles lekeareal i henhold til reguleringsplan for Siggerud - kvartal K, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 28.05.1968.

I kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer følgende hensynssoner:
- H210: Rød støysone.
- H320_1: Flomfare.
- H320_2: Flomfare.
- H310_1: Ras- og skredfare.
- H220: Gul støysone.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
- Id 201906: Vevelstadveien 109, 111 og 113.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19.005,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Fellesutgiftene er kr 2.669,- pr. mnd. og inkluderer: TV, internett, felles bygningsforsikring, nedbetaling av fellesgjeld og snømåking.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Herav:
Avdrag lån 50,-
Renter lån 83,-
Avdrag IN-lån 206,-
Renter IN-lån 567,-
Felleskostnader 1.314,-
TV + internett 449,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10.721 kWh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Altibox/Viken Fiber som leverandør av tv og internett. Grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.002.459,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4.009.836,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 4.196,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 116.248,- pr. 18.09.2025.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 15.217.684,- pr. 18.09.2025 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Rentebetingelser: 6,79%
Lånets løpetid: 14,5 år.
Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld.

Lån 2:
Rentebetingelser: 6,79%
Lånets løpetid: 20 år.
IN-ordning: Det er anledning til å nedbetale lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

3 950 000,00 Prisantydning
116 248,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 066 248,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

101 650,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
122 640,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 188 888,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tomas Gejser Løvås

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet Skogen Boligsameie, med sameiebrøk 1/144.
Sameiet består av 144 boligseksjoner.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22983800. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men ved enhver anskaffelse av husdyr, må skriftlig samtykke fra flertallet av de øvrige seksjoner i samme hus innhentes.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 39.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2.900,-
Markedsføringspakke kr 27.400,-
Oppgjør kr 7.500,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 2.900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS kr 6.570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4.914,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 537,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune kr 3.300,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus kr 17.500,-
Boligselgerforsikring Gjensidige seksjoner kr 17.862,-
Fotopakke inkl. høydefoto kr 5.500,-
Stylingveiledning for boliger over 100 kvm (P-rom) kr 3.500,-

Oppdragsnummer 46-0183/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950007613
Oppdragets KR-kode KR46.25183

Sist oppdatert: 15. oktober 2025 kl. 15:27