Karl Staaffs vei 52

Karl Staaffs vei 52, 0665 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 131, bruksnummer 64
Andelsnummer 404, Ulven Borettslag, organisasjonsnummer 947851217

Totalt bruksareal BRA: 82 kvm

BRA-i:
4. etasje 67 kvm: Entré, bad, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: To boder.

BRA-b:
4. etasje 9 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.09.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Wesley Valstad. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 4. etasje i et leilighetsbygg oppført i 1954. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av mur- og betongkonstruksjoner, og er oppført med kjeller. Yttervegger er av mur- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av teglstein og liggende trepanel mot innglasset balkong. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takplater av metall. Taket er ikke besiktiget. Boligen har entrédør med sikkerhetslås i brannklasse B30 og lydklasse db35, samt profilerte innerdører. Vinduer og balkongdør mot balkongen er fra 1981, mens øvrige vinduer er fra 2020-2021. Fra stuen er det utgang til en innglasset balkong på 9 m².

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Overflater vegger: Det er registrert hullyd i enkelte veggfliser. Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen som ikke er tettet. Vindu er plassert i våtsonen. Mykfuger har i enkelte områder løsnet fra underlaget.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Sanitærutstyr og innredning: Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til slitasje. Blandebatteri til servanten er ikke tilstrekkelig festet.

Kjøkken
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper. Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 4. Etasje: På kjøkken er det målt lokale høydeforskjeller opptil 5 mm. I stue er det målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vindu mot balkong viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Balkongdøren viser begynnende tegn til slitasje. Dørbladet får kontakt med karm.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Fallforhold rundt sluk: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på grunn av plasseringen av dusjkabinettet.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble satt inn dusjkabinett av faglært i 2019. Vinduene i leiligheten, med unntak av vindu og dør mot balkong, er skiftet ut i regi av borettslaget. For noen år tilbake rant regnvann ned kjellertrappen og inn i kjelleren, men dette ble utbedret av borettslaget. Bergvarme ble installert i hele borettslaget i 2022. Gulvet i stue, kjøkken og gang ble byttet i 2019, men ikke under kjøkkenskroget.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2021:
Fronter på kjøkkenet byttet ut

2020-2021:
- Utskifting av øvrige vinduer

2019:
- Montering av dusjkabinett, utført av Hansen Entreprenør
- Diverse elektrikerarbeider
- Bytte av gulv i stue, kjøkken og gang

2015:
- Ny kjøkkeninnredning med profilerte fronter, benkeplate av tre og integrerte hvitevarer

ca. 2000:
- Oppussing av baderom med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, nedsenket himling med downlights, vegghengt servantinnredning og toalett

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2026:
- Utskifting av hovedinngangsdører i samtlige blokker
- Oppgradering av asfalten på uteområdene og reparasjon av grusplass
- Oppgradering av Wi-Fi-anlegg for ladeløsning

2025:
- Installasjon av ladebokser

Lys og gjennomgående 3-roms topp- og hjørneleilighet i fjerde etasje, med en god og arealeffektiv planløsning og vestvendt, innglasset balkong. Vindusflater på tre sider gir boligen en lys og luftig atmosfære, mens den åpne løsningen mellom kjøkken og stue skaper et sosialt og innbydende oppholdsrom. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen, som blir en naturlig forlengelse av boligen i sommerhalvåret. Kjøkkenet er fra 2015, og boligen varmes opp via radiatorer tilknyttet fellesanlegg.

Entré
Romslig og praktisk entré med god plass til oppheng av yttertøy og oppbevaringsmøbler. Entrédøren er utstyrt med sikkerhetslås. Laminatgulv fra 2019 gir et helhetlig uttrykk og følger videre inn i boligens oppholdsrom.

Stue
Stuen er et lyst og hyggelig oppholdsrom med gode møbleringsmuligheter for sofagruppe, bord og øvrig møblement. Den åpne forbindelsen til kjøkkenet gir en fin sammenheng mellom rommene og gjør det enkelt å være sosial mens man lager mat. Fra stuen er det direkte utgang til den innglassede balkongen. Oppvarming skjer via radiatorer tilknyttet fellesanlegg.

Innglasset balkong
Den vestvendte, innglassede balkongen har gode solforhold og utsyn over de grønne fellesarealene. Her får du et ekstra uterom som kan brukes store deler av året, med skyvbare glassfelter som gjør det enkelt å åpne opp på fine dager. Balkongen har konstruksjon i metall og betong, rekkverk i metall og glass, flislagt gulv, vegg med liggende trepanel, utebelysning og utvendig stikkontakt.

Kjøkken
Kjøkkenet fra 2015 har mørke, profilerte fronter (nye av 2021), benkeplate i tre og fliser på veggen over benken. Det er godt med både skap- og benkeplass, og i tilknytning til kjøkkenet er det plass til spisebord. Kjøkkenet ligger åpent mot stuen og har en praktisk utforming som gjør matlagingen til en naturlig del av oppholdsrommet. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, stikkontakter over benk, integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin, samt frittstående kjøleskap med fryser og vegghengt ventilator.

Hovedsoverom
Hovedsoverommet er romslig og har god plass til dobbeltseng, nattbord og tilhørende innredning. En hel garderoberekke gir rikelig med oppbevaringsplass.

Soverom 2
Det andre soverommet har en fleksibel utforming og kan enkelt tilpasses ulike behov, enten som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Vinduet gir gode lysforhold, og rommet har plass til seng, skrivebord og garderobeskap.

Bad
Flislagt baderom med varmekabler i gulv og nedsenket himling med downlights. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning, speilskap med lys, dusjkabinett med dusjarmatur og vegghengt toalett. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: Laminat. Flislagt gulv på bad og innglasset balkong.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på bad, fliser mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkken, samt liggende trepanel mot innglasset balkong.
Himling: Malte flater i himling. Nedsenket himling med downlights på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder i kjelleren på ca. 3 m² hver.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Integrert oppvaskmaskin, ovn og mikrobølgeovn. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: 2 hyller på veggen mellom kjøkken og spisebord.

Vannbåren varme og elektrisitet. Radiatorer tilkoblet felles varmesentral, samt gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1954. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen, kun en approbasjon for blokken datert 26.05.1955.
Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.
Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Det foreligger følgende dokumentasjon i saken:
- Approbasjon for våningshus, datert 26.05.1955. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.
- Godkjenning av revidert kjellerplan for våningshus, datert 26.07.1958.
- Byggetillatelse for innglassing av balkonger, datert 02.09.1993. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 26.05.1955. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Dagens planløsning avviker fra disse, ved at veggen mellom kjøkken og stue er fjernet, samt at døråpningen mellom entré og stue er flyttet og døråpning til soverom 2 er flyttet fra stue til entré. Tiltakene er ikke søknadspliktige.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

04.11.1959/13699-10/105 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 99 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 11,350
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

16.08.1958/9112-1/105 RETTIGHET
LEIEAVTALE
UTLEIER: FORSVARETS BORETTSLAG AL
LEIE-TID: 10 ÅR
ÅRLIG AVGIFT NOK 11,745
BESTEMMELSER OM FORLENGELSE
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
BEST. OM BRUKS- OG DISPOSISJONSRETT
LOKALER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
02.02.1963/1339-2/105 ** NYE VILKÅR I LEIE

04.11.1959/13699-9/105 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om bebyggelse
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

03.05.1962/5121-1/105 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Erklæringen gjelder godkjenning av oppføring av frysebokshus som midlertidig byggearbeid. Byggherren (A/L Forsvarets Borettslag Ulven) forplikter seg og etterfølgende eiere til å fjerne det bygde uten erstatning når som helst bygningsrådet måtte forlange det.

25.07.1962/9234-1/105 BEST OM GARASJE/PARKERING
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Erklæringen gjelder godkjenning av oppføring av garasjer som midlertidig byggearbeid. Byggherren (A/L Forsvarets Borettslag Ulven) forplikter seg og etterfølgende eiere til å fjerne det bygde uten erstatning når som helst bygningsrådet måtte forlange det.

25.07.1962/9235-1/105 BEST OM GARASJE/PARKERING
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Erklæringen gjelder godkjenning av oppføring av garasjer som midlertidig byggearbeid. Byggherren (A/L Forsvarets Borettslag Ulven) forplikter seg og etterfølgende eiere til å fjerne det bygde uten erstatning når som helst bygningsrådet måtte forlange det.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Karl Staaffs vei 52 ligger i et veletablert og rolig boligområde på Ulven, omgitt av grønne fellesarealer, åpne uteområder og hyggelige gangveier. Her får du en fin kombinasjon av rolige omgivelser og en sentral beliggenhet, med både butikker, servicetilbud og kollektivtransport i nærområdet. Ulvenjordet er en særlig hyggelig grønn lunge, med store plenarealer, beplantning, sitteplasser og blant annet parsellhage i regi av bydelen.

For de daglige innkjøpene er det kort vei til Matkroken på Ulven og Rema 1000 på Valle, mens Ulven Torg og Fyrstikktorget byr på et bredere utvalg av butikker og servicetilbud. Området har også et godt tilbud for familier og aktive, med barnehager, Bryn skole, lekeplasser og idrettstilbud i nærheten. Valle Hovin og Intility Arena ligger like ved, mens Teisenparken og de grønne områdene rundt Hovindammen gir fine muligheter for lek, aktivitet og rekreasjon.

Samtidig er det enkelt å komme seg inn til sentrum. Teisenkrysset ligger en kort gåtur unna og har et godt utvalg av bussforbindelser. Med buss kommer du deg raskt videre til flere deler av Oslo, og Bjørvika nås på rundt 8 minutter. Helsfyr er også et sentralt kollektivknutepunkt med T-bane og buss, og gir enkel forbindelse videre rundt i byen. For den som liker å gå eller sykle, finnes det også fine forbindelser mot blant annet Tøyen, Kampen og sentrum.

Beliggenheten gir dermed en fin balanse mellom det rolige og det urbane; med grønne og åpne omgivelser rett utenfor døren, samtidig som byens tilbud og pulserende byliv er lett tilgjengelig.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Teisentoppen barnehage: 7 min. gange
Teisen Vest barnehage: 8 min. gange
Valle Hovin barnehage: 8 min. gange

Idrett og fritid:
Teisenparken balløkke: 7 min. gange
Valle Hovin: 7 min. gange
FitnessXpress Intility Arena: 8 min. gange
Toppform Treningssenter: 12 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 56792 kvm som tilhører borettslaget.

Fellesarealene er pent opparbeidet med grøntområder, plener, beplantninger, lekeplass, fotballbane og sittegrupper. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Når 25, 50 og 75 år av festetiden er gått, kan festeavgiften kreves regulert ved skjønn, med hensyn til rentenivå og verdiendringer på tomten som ikke skyldes fester.

Borettslaget disponerer 127 garasjeplasser og 37 utendørs biloppstillingsplasser som leies ut til andelseierne. Leieretten til garasjeplassene er omsettelig mellom andelseierne, men følger ikke automatisk leiligheten ved salg og må overdras senest innen 2 måneder etter salg av andel. Ledige plasser utlyses på oppslagstavlen ved vaktmesterkontoret og på Vibbo. Tildeling blant søkerne skjer etter ansiennitet.
I tillegg leier borettslaget 73 biloppstillingsplasser av Oslo kommune, hvor alle leiligheter får utdelt parkeringsbevis. Hver andelseier/husstand kan disponere én garasjeplass eller én biloppstillingsplass. Lading av ladbart kjøretøy må kun skje via godkjent ladepunkt på borettslagets ladeanlegg. Motorsykler/mopeder kan parkeres ved sykkelparkering, søppelskur og på oppmerket MC-parkering.

I tillegg til borettslagets garasjeplasser disponerer "AS Ulven-Helsfyr garasjene" garasjeplasser. Det er krav om at man har leilighet i enten Ulven borettslag eller Helsfyr borettslag for å kunne kjøpe eierandel i "AS Ulven-Helsfyr garasjene". Eier opplyser at boligen i dag har tilknyttet en eierandel i AS Ulven-Helsfyr garasjene som gir bruksrett til en garasjeplass. Ved salg av leiligheten vil det være mulighet for å kjøpe garasjeplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-493, "Regulerings- og bebyggelseplan med vedtekter for deler av gnr.131 bnr.2 og gnr.132 bnr.1 m.v.", datert 18.09.1953, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Hele eiendommen er regulert til byggeområde for boliger.

Tilhørende vedtekter fastsetter blant annet i § 1 at arealet skal bebygges med blokker i mur eller betong, og i § 7 at samtlige blokker skal gis ensartet material- og fargebehandling.

Eiendommen omfattes også av følgende planer med tilhørende bestemmelser:
- Reguleringsplan S-2864, "Midlertidig reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone", datert 14.05.1986.
- Detaljregulering "Bebyggelsesplan for Statens og Oslo kommunes eiendommer ved Ulven" (ID: Bebyggelsesplan (kvartal 6)), datert 17.03.1955.

Eiendommen omfattes av Strategisk plan for Hovinbyen, vedtatt 20.06.2018. Planen er ikke en juridisk bindende plan hjemlet i plan- og bygningsloven, men gir retningsgivende rammer for byutvikling og infrastruktur i de neste tiårene.

Eiendommen berøres av gul og rød støysone fra veg (H210).
- Rød støysone: Beregnet gjennomsnittlig støynivå gjennom døgnet er større enn 65 desibel (Lden > 65 dB).
- Gul støysone: Beregnet gjennomsnittlig støynivå gjennom døgnet er større enn 55 desibel (Lden > 55 dB).
Ved eventuelle nye tiltak eller etablering av ny støyfølsom bebyggelse kan det kreves vurdering av støyreduserende tiltak.

Eiendommen ligger innenfor et aktsomhetsområde for kvikkleire. I følge områdeanalysen fra NVE er risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred vurdert til 'Ingen'.

I henhold til områdeanalyse er påvirkningsgraden fra forurenset grunn vurdert til 'Akseptabel forurensning'.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Plansak 2025/06758: Planforslag lokalisert ved Valle Hovin. Status per i dag er planforslag.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 668,20 pr. mnd. og inkluderer fyring og varmtvann, internett og TV, festeavgift, felles forsikringer, nedbetaling av gjeld, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, renhold av fellesarealer mm.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 800,- pr. år, og ca. 2 712 kWh pr. år. Kabel-TV og internett leveres av Telia gjennom en fellesavtale i borettslaget (dekoder følger ikke med salget). Selger opplyser også om at Lynet tidligere har hatt fiberkobling til leiligheten. Eiendommen er ikke tilknyttet boligalarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 232 048 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 19 148,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 226 788,13 pr. 01.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 95 596 511,- pr. 01.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208029436
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 01.09.2026: kr 92 837 638,-
Andel av saldo: kr 220 240,69
Innfrielsesdato: 30.05.2047
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208061747
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 01.09.2026: kr 2 758 873,-
Andel av saldo: kr 6 547,44
Innfrielsesdato: 30.11.2047
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 770 000,00 Prisantydning
226 788,13 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 996 788,13 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 997 878,13 Totalpris inkl. omkostninger
5 007 828,13 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rong-Ju Isabella Lu

Leiligheten er tilknyttet Ulven Borettslag.
- Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS
- Forsikringsselskap: Tryg Forsikring (polisenummer 7248492)
- Organisasjonsnummer: 947 851 217
- Hjemmeside: www.ulvenborettslag.no

Dyreholdet i borettslaget skal foregå på en slik måte som ikke er til sjenanse eller ulempe for andre borettshavere.
Det skal normalt være ro i leilighetene fra kl. 23.00 til kl. 06.00, og støyende arbeid bør ikke utføres etter kl. 19.00.
Grilling på balkong er kun tillatt med godkjent elektrisk eller gassdrevet grill.
Fellesrom/festlokale i nr. 6 kan leies via Vibbo for beboere.
Sykkelstaller og boder finnes for felles oppbevaring.
Vaktmestertjenester leveres av Facilitec 3 dager i uken.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utskifting av vinduer og balkongdører (pågående vedlikeholdsprosjekt siden 2017, finansiert via oppsparte midler).
- Utskifting av hovedinngangsdører i samtlige blokker (ferdigstilt 2025/2026).
- Oppgradering av wifi-anlegg for elbillading og asfaltering på uteområder (2026).

Planlagte påkostninger og pågående saker:
- Mulighet for etablering av kameraovervåkning ved borettslagets avfallsområde (vedtatt på generalforsamling 20.05.2026).
- Skifte av callinganlegg (vedtatt på generalforsamling 2022).
- Takrehabilitering (vedtatt på generalforsamling 2022, men midlertidig nedprioritert av styret i påvente av avklaring i bergvarmesaken).
- Bergvarmesaken: Det er avdekket prosjekteringsfeil ved bergvarmeanlegget fra 2019/2020 som innebærer at større deler må utbedres eller byttes ut. Borettslaget er i forhandlinger med entreprenør og vurderer rettslige skritt, med en estimert tidshorisont for avklaring i 2027.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: underskudd på kr -2 201 160,-
- Budsjettert resultat for 2026: overskudd på kr 2 949 368,-
- Disponible midler pr. 31.12.2025: kr 485 945,-
- Felleskostnadene øker med 10 % fra 01.07.2026 for å bedre borettslagets likviditet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Søknad om styregodkjenning sendes til OBOS Eiendomsforvaltning.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0323/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26323

Sist oppdatert: 06. september 2026 kl. 20:57