Hageveien 4

Hageveien 4, 1664 ROLVSØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 727, bruksnummer 198, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 248 kvm

BRA-i:
Tomannsbolig :
Kjeller - 67 kvm: Gang, vaskerom, boder
1. etasje - 103 kvm: Entré, bad, 2 soverom, spisestue, kjøkken og stue
2. etasje - 58 kvm: Gang, soverom, kjøkken, bad og stue

BRA-e:
Tomannsbolig :
Kjeller - 20 kvm: Garasje

Åpent areal:
Tomannsbolig :
1. etasje - 27 kvm: Terrasse

Boligens 2.etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 73 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 58 kvm av arealer måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 15 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.08.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Tomannsbolig bygget i ukjent årstall. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Ytterveggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse med liggende bordkledning. Saltak takkonstruksjon med sperrer av tre, antatt tekket med takstein (ikke besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3:
Utvendig:
- Taktekking - tilbygg: Det er påvist svekkelser eller skader som krever strakstiltak. Det er registrert brudd i tekkingen. Omfanget av skadene er ukjent. Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.

- Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er påvist fukt-/råteskader i takkonstruksjonen. Det er registrert råte i enkelte sperrer, samt en tidligere lekkasje ved pipegjennomføringen. Det er begrenset ventilasjon på loftet. Loftet er kun kontrollert fra loftluken på grunn av manglende tilkomst, og øvrige deler av loftet er derfor ikke vurdert.

- Vinduer - kjeller: Det er påvist råte på vinduer. Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

- Terrasser og plattinger på terreng: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Det er påvist større skader og deformasjoner. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Det er målt 17 vektprosent fukt i det oppforede tregulvet på ett av rommene i kjelleren. Dette nivået er noe forhøyet og bør følges opp for å avdekke årsaken. Det registreres kjellerlukt i rommet under terreng. Det er registrert spor etter borebiller i panel i boden i kjelleren.

Tomteforhold:
- Fuktsikring og drenering: Drenering/utv. fuktsikring fra byggeår. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Det er påvist skade eller funksjonssvikt på fuktsikringssystemet. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv.

- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren er av betong. Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er påvist setningsskader/ store riss/ sprekker i grunnmuren.

- Forstøtningsmurer: Forstøtningsmurene er oppført i lettklinkerblokker. Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i forstøtningsmurer.

- Terrengforhold: Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Terrenget er flatt eller faller inn mot bygningen og dette skaper maksimale forhold for vann inn mot grunnmuren.

- Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Brudd på kloakkledning i kjeller 17.11.2009. Rørinspeksjon ble utført av Kristian Olimb AS. Ved rørinspeksjon fra kum ute til hovedledning ble det avdekket at ledningen er i så dårlig forfatning at rehabilitering ikke er mulig.

Bad 2. etasje
- Generell: Våtrommet er oppført etter byggeforskrift fra før 1997, og det foreligger ingen dokumentasjon. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet fremstår med eldre utførelse og mangler dokumentasjon på tettesjikt og oppbygging. Basert på alder og utførelse vurderes det å være økt risiko for svikt i våtrommets fuktsikring. Det må påregnes oppgradering ved fremtidig rehabilitering. Våtrommet fremstår med eldre utførelse og mangler dokumentasjon på tettesjikt og oppbygging. Basert på alder og utførelse vurderes det å være økt risiko for svikt i våtrommets fuktsikring. Det må påregnes oppgradering ved fremtidig rehabilitering.

Vaskerom kjeller
- Generell: Våtrommet er oppført etter byggeforskrift fra før 1997. Det foreligger ingen dokumentasjon. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet fremstår med eldre utførelse og mangler dokumentasjon på tettesjikt og oppbygging. Basert på alder og utførelse vurderes det å være økt risiko for svikt i våtrommets fuktsikring. Det må påregnes oppgradering ved fremtidig rehabilitering.

TG2:
Utvendig
- Taktekking: Undertak (Diffusjonsåpent) er eldre enn 13 år. Taktekket har oppnådd minste forventet brukstid og det er påregnelig med lokale utskiftninger på sikt. Tilstandsgraden settes av hensyn til alder. Taktekket anbefales på generelt grunnlag kontrollert hver vår og høst.

- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Kledningen er visuelt inspisert, og det er utført stikktakninger på utvalgte steder. Det observeres generelt kuvinger og tørkesprekker i kledningsbordene, noe som er normalt med tanke på alder. Det må påregnes utskiftninger på sikt.

- Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

- Ytterdører: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne og lukke. Balkongdør er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid.

- Utvendige trapper: Det registreres værslitte trinn og dårlig innfesting. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp.

Innvendig
- Overflater, generelt: Overflatene har en del slitasje, svai, svelling og hull i veggene. Det må påregnes oppussing.

- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er registrert nivåforskjell mellom stuen som er større enn 25 mm.

- Dører: Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører. Det er registrert svelling i nedre kant av døren.

- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det er observert fuktkrevende insekter. Det er observert i boder og generelt i kjeller.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

- Avløpsrør: Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

- Ventilasjon: Boligen har ventilasjonsløsning typisk for byggeåret. Luftutvekslingen vurderes som begrenset etter dagens anbefalte krav til ventilasjon i oppholdsrom og soverom.

- Varmtvannsbereder/tank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.

Bad 1.etasje
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

- Overflater, vegger og himling: Overflatene fremstår visuelt i god stand. Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i konstruksjonens alder, som medfører økt usikkerhet knyttet til skjulte forhold og forventet restlevetid.

- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.

- Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er ingen informasjon om og ingen synlige tegn til vanntett sjikt. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet).

- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Kjøkken 1. etasje
- Overflater og innredning: Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010.

TGIU:
Vaskerom kjeller, bad 1.etasje og 2.etasje
- Tilliggende konstruksjoner: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
2010 - Rørleggerarbeid, kamerautkjøring, leie av piggmaskin, pigging, gjenfylling og støping, mørtel, flis og lim, legging av flis. Vi engasjerte et firma Kristian Olimb som gjennomførte kamerainspeksjon av avløpsrørene. Inspeksjonen viste at avløpsledningen hadde rast sammen. Vi engasjerte et rørleggerfirma Østfold VVS som skiftet ut hele avløpssystemet, omtrent 100 m frem til nærmeste kommunale kum. Arbeidet omfattet oppgraving av traseen og ny asfaltering etter at nye rørene var lagt. Samtidig ble alle avløpsrør og vannrør frem til andre etasje skiftet ut. Hele rørsystemet for både vannforsinning og avløp ble dermed fornyet. Det var også et krav fra kommunen at regnvann ikke lenge skulle ledes inn i det kommunale avløpssystemet. Derfor ble overvannsystemet bygget om i samsvar med gjeldende forskrifter. Den nye oransje kummen er endret av nye overvannsystemet. Hele løsningen for håndtering av regnvann ble skiftet ut og utført i henhold til gjeldende lover og regler.

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? Ja.
2002 - Regnlekkasje i skjøten mellom den gamle og den nye delen av huset. Faglært har skiftet hele taket. Taksteinen og alle bjelker, hele takkonstruksjon under taksteinen. Takket ble skiftet i 2002. To vinduer i første etasje, på soverommet og i stuen, ble også skiftet ut. Det gjelder to store vinduer, samt ett vindu i stuen i andre etasje.

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja.
Det er avskallinger i den utvendige sementpussen på veggene i kjelleretasjen.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja.
Peisen i andre etasje ble fjernet i 2016.

Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen? Ja.

Er det utført radonmåling? Ja.
2010 - (jeg er litt usikker på årstall) Radonmålingene var innenfor grenseverdiene og i samsvar med forskriftene.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
1993 - Huset ble utvidet, og det ble bygget til en ny del med en stor stue og veranda.
1993 - Den nyeste delen av huset var tilbygg.
1995 - Bygget en carport.
2013 - Østfold VVS bygde om hele badet i første etasje. Det ble byttet ut all sanitærutstyr, gulv og tak, og installerte gulvvarme.
2007 - Installert nytt kjøkken i leiligheten i andre etasje.
2017 - Kjøkken i første etasje ble totalrenovert.

Boligen er tilført ulike oppgraderinger over tid og har av den grunn overflater, faste innredninger og installasjoner med varierende alder og tilstand. Ytterligere oppgraderinger og utskiftninger må påregnes og representerer et potensial ved boligen. Romløsningen er imidlertid allerede tidsaktuelt utformet og et godt utgangspunkt for oppussing.

Nye kjøkkeninnredninger er montert i begge etasjer i senere år. Nyest er innredningen i første etasje som blant annet er påkostet med benkeplater i steinmaterialer. Kjøkkenet i første etasje har også de fleste hvitevarer integrert, kjøkkenet i andre etasje er tilrettelagt for frittstående hvitevarer

Badet i første etasje er modernisert i nyere tid og helhetlig utført med like fliser i lyse nyanser på gulv og vegger. I gulvet er det også varme. Badets utstyr inkluderer tidløse møbler og dusjhjørne med både hånd- og regndusj. Badet i andre etasje har høy alder og er av den grunn naturlig gjenstand for renovering/fornying.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, fliser, teppe, belegg og betong.
Innervegger: Tapet, panel, fliser og teglstein.
Himlinger: Panel og plater.

Kjøkken 1. etasje: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Sorte benkeplater i steinmaterialer. Underlimt vask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Kjøkken 2. etasje: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Laminerte lyse benkeplater. Underlimt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Tilkoblet oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Høyskap med glatte hvite fronter. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad 2. etasje: Veggmontert servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap. Badekar og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk varme. Åpen peis i stuen. Elektrisk gulvvarme på bad i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Følgende avvik er registrert hos Fredrikstad kommune:
- Avvik ildsted:
Kombinert ildsted. Plate på gulv mangler til Jøtulpeis.
- Avvik røykløp:
Teglskorstein. Innkledd skorstein. 1 side 1 etg. gjenstår 2010.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1957.
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Siden det ikke foreligger godkjente tegninger er rommenes godkjente bruk ukjent. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Det er mottatt byggetegninger fra kommunen fra 1954. Følgende avviker fra disse tegningene:
- 2.etasje: Det ene soverommet er omgjort til spisestue, samt at det er bygget et kott i gangen ved trappen, som opprinnelig var en del av gangen.
- Kjeller: Vaskerommet er flyttet mer midt i huset og deler av vaskerommet er da opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger. Innredningen av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.
- Utvendig: Det er foretatt et takløft av et vindu i andre etasje, som opprinnelig ikke er med på tegningene på fasade mot veien. Det er satt inn et ekstra vindu i kjelleren på fasade mot veien. På fasadeveggen ved inngangsdøren er det fjernet et vindu over døren.

Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 1981 ifbm tilbygg av garasje med terrasse over. Omsøkte tiltak har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 1993 ifbm tilbygg av stue over garasjen med platting. Omsøkte tiltak har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 1995 ifbm garasje ned mot veien. Omsøkte tiltak har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.
Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Eiendommen er en del av et veletablert og familievennlig boligområde på Rolvsøy, midt mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg.

Her bor du med nærhet til de fleste fasiliteter hverdagen krever. Det er blant annet kort avstand til handelsområdet rundt Dikeveien med kjøpesenter, en rekke store varehus og flere treningssentre. Hverdagslige innkjøp kan også enkelt gjennomføres ved de mange dagligvareforretningene i området.

Til sentrum av Fredrikstad tar det ca. 10 minutter med bil eller en knapp halvtime om du tar sykkelen fatt og følger turveiene gjennom marka. Det er også mulig å følge sykkelveien langs Rolvsøyveien, hvor det i tillegg finnes holdeplasser for buss som har svært hyppig avganger mellom bykjernene dagen gjennom.

Spesielt attraktiv er nærheten til Fredrikstadmarka; fra nabolaget går det gang- og sykkelvei rett inn i marka som har et omfangsrikt nettverk av grusveier og løyper. Vinterstid prepareres kilometervis av skispor så snart forholdene tillater. Lysløype starter ved Rekustad, like ved barneskolen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Trollklubben bhg - Rolsvøy (0-5 år) 0.4 km
Veslefrikk Steinerbarnehagen (0-5 år) 0.9 km
Rolvsøy barnehage (1-5 år) 1.3 km

Skoler
Steinerskolen i Fredrikstad (1-10 kl.) 0.8 km
Rekustad skole (1-7 kl.) 1.3 km
Hauge skole (1-7 kl.) 2 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 2.4 km
Seiersborg videregående skole 1.5 km
Greåker videregående skole 3.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 750 kvm.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket. 
Det gjøres oppmerksom på at den frittstående garasjen mot veien står utenfor den stiplede tomtegrensen.

Parkering i garasje, samt i steinlagt gårdsplass.
Frittstående garasje som ikke er oppmålt av takstmann.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2023 er avsatt til: bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17.510,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Eiendomsskatten for inneværende år er kr 2.674,-. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 077 637,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 310 546,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

85 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
86 090,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 486 090,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erik Thoresen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning (de to første gratis)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken: kr 260 pr stk
Innhenting av offentlige opplysninger Fredrikstad - inkl. tegning: 4.477,-
Tinglysning sikring: 545,-
Boligselgerforsikring Buysure utgjør 6.35 promille av salgssummen. Ved et salg til 3.5M utgjør dette kr: 22.225,-
Foto PBF - dag + drone: 6.250,-
Tilstandsrapport fra takstmann: 18.000,-

Oppdragsnummer 67-0229/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25229

Sist oppdatert: 02. september 2026 kl. 17:20