Skogmosletta 1

Skogmosletta 1, 2053 JESSHEIM
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 117, bruksnummer 420, seksjonsnummer 11

Totalt bruksareal BRA: 55 kvm

BRA-i:
Selveierleilighet:
2. etasje 40 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, bad, soverom og bod

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 15 kvm: Garasje

Åpent areal:
Selveierleilighet:
2. etasje 7 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.10.2026 utført av Anticimex AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Leilighetsbygg oppført i 2007. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående og lignende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Valmtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med shingel.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende har fått tilstandsgrad 3 (TG 3):
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer på balkong. Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje. Rekkverkets håndløper viser tegn til slitasje, algevekster og begynnende fuktskader. Rekkverket har stedvis betydelig slitasje, sopp vekst og det er registrert råteskader. Sjablongmessig prisanslag for lokalutbedring av råteskader på rekkverk er kr 10 000 - 50 000,-.

Følgende har fått tilstandsgrad 2 (TG 2):

For bad:
- Overflater vegger. Det er registrert riss/sprekk i to fliser ved nedre del av glassdørene på høyre og venstre side. Det er også observert stedvis svertesopp på mykfugen i dusjsonen.
- Fallforhold rundt sluk. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt, og stedvis tilnærmet flatt.
- Lekkasjesikkerhet. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å væ re tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er ikke mulig å inspisere grunnet valgt løsningen.
- Sanitærutstyr og innredning. Innredningen bærer stedvis preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).

Øvrige punkter:
- Innredning på kjøkken. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.
- Varmtvannsbereder. På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor.
- Overflatebehandling, luftig av ytterkledning og gnagersikring på yttervegger. Algevekster er observert på deler av skilleveggens ytterkledning. Forholdet kan tyde på forhøyet fuktnivå på kledningsoverflaten. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hjørnebord (ytterhjørner).
- Ytterdør og omramming. Følgende avvik på entrédør: Døren viser mindre symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) på nedre del av dørbladet. Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet får kontakt med dørterskelen.
- Inspeksjonsmulighet for yttertak, takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygging samt tekking (med tilhørende beslag). Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Boligen har en lukket takkonstruksjon, og slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Taktekkingen (med tilhørende beslag) er ikke fysisk undersøkt, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder, med den begrensning dette innebærer. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er registrert fra bakkenivå at det er mye mose på taket.
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer samt yttertak og takkonstruksjon for garasjen. Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget. Ytterkledningen mangler dryppkant eller skråskjæ ring i underkant, som normalt leder vann bort fra treverket. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Taket er ikke fysisk inspisert grunnet våte og alge/mose belagt flater(sikkerhetsmessige forhold), men taket er besiktigelse fra bakkeplan. Det er registrert fra bakkenivå at det er mye mose på taket. Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende er ikke undersøkt av takstmann og satt til TGIU (ikke undersøkt):
- Innvendig stakeluke. Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger). På bakgrunn av begrensningene til inspeksjonsmuligheten av taket fra innsiden og utesiden, lot ikke undertaket i sin helhet seg undersøke.
- Takrenner og utvendige nedløp. På bakgrunn av begrensningene til inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke takrenner og nedløpene seg undersøke.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.) På bakgrunn av begrensningene til inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke takgjennomføringene seg undersøke.

Helse, miljø og sikkerhet (HMS):
- Snøfangerutstyr er ikke etablert.
- Rekkverkshøyden på balkong er under 1,0 meter, og oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Taktsmann kommenterer i tillegg:
- Det er registrert forhold (manglende samsvarserklæringer og synlige termisk skade) som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være
nødvendige.
- Det observeres tegn til termiske skader over ringetrafoen i sikringsskapet. I følge selgers representant skal denne være byttet i nyere tid, men det er ikke fremlagt samsvarserklæringer på arbeidet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Skogmosletta 1 er en lys og innbydende 2-roms eierleilighet på Skogmo. Her bor man sentralt til i Jessheim med gangavstand til det meste av bymessige fasiliteter. Det er kort vei til barnehager, skoler, butikker, buss og togstasjon. En liten spasertur inn til Jessheim sentrum og for øvrige kort vei til fine turområder, treningssentre og Jessheim stadion med friidrett, flerbrukshall, svømmehall, utetrening m.m.

Leiligheten ligger i 2. etasje av bygget med adkomst via felles trappeoppgang. Det er tilhørende en fast parkeringsplass i felles garasjerekke og sameiet har i tillegg felles parkeringsplass.

Leiligheten rommer lys entré med plass for å henge fra seg yttertøy i skyvedørsgarderobe med speilfronter. Fra entreen er det adkomst til praktisk innvendig bod som byr på ekstra lagringsplass.

Stue og kjøkken er i åpen løsning med god plass for sofa-løsning og spisegruppe. Det er gode vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys som gir en luftig romfølelse. Fra stuen er det utgang til balkong på ca. 7 kvm som blir en naturlig forlengelse av boligen på sommerstid.

Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og laminert benkeplate. Det er nedfelt kjøkkenvask med armatur og stikkontakt i lysarmaturer over kjøkkenbenk. Ventilator i overskap som i tillegg driver mekanisk avtrekksventilasjon i boligen. Det er laminert plate med flismotiv mellom kjøkkenbenk og overskap. Frittstående hvitevarer medfølger ikke ved salg.

Badet har flislagte gulv med varme, flislagte vegger og takplater i himling. Det er innredet med gulvstående toalett og dusjhjørne med glassdører og vegghengt dusjarmatur (hånddusj og regndusj). Det er gulvstående baderomsmøbel med vegghengt servantinnredning med servant og armatur. Vegghengt speil med overlys. Rommet har mekanisk avtrekk med ventil i himling og luftespalte for overstrømning under dør. Det er opplegg for vaskemaskin.

Soverommet er i god størrelse med plass for seng og garderobeskap. Øvrig lagringpslass i innvendig bod.

Innvendige overflater:
Gulv: Laminat.
Vegger: Plater.
Himlinger: Takplater.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten blir oppvarmet med elektrisk fyring via panelovner samt varmekabler i gulv på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 27.11.2007. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetegninger for leiligheten datert 17.01.2006 som stemmer med dagens bruk.

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

Dagboknr 350689-4/200, tinglyst 30.03.2022, type heftelse: Erklæring/avtale. Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Eiendommen ligger i et veletablert boligområde ca. 1,3 km. øst for Jessheim sentrum med alt av fasiliteter. Det er gangavstand til skoler, barnehager og Jessheim sentrum med de fleste fasiliteter med bl.a. Jessheim Storsenter, restauranter, kulturhus, offentlig kommunikasjon m.m. Kiwi ligger kun en kort gåtur ifra boligen, og det er bensinstasjon i nærhet.

Nordbytjernet er Ullensakers mest populære badeplass som er tilrettelagt med blant annet brygge og volleyballbane. Tjernet er en naturperle som er meget populært på fine sommerdager. Her finner du flotte turstier rundt tjernet samt et yrende badeliv om sommeren. Ellers kan Jessheims skoger tilby turstier, sykkelstier, skiløyper og lysløype. Jessheimmarka har gode vintertilbud hvor det blir kjørt opp flotte skiløyper. Ull/Kisa stadion med fotball, friidrett og ny flerbrukshall/skøytehall ligger kun ca 5 min. gange i fra boligen, og flere treningssenter ligger etablert i nye lokaler sentralt på Jessheim. Idrettsbaner finnes også i området og det er for øvrig et bredt tilbud for alle aldersklasser innen idrett og kultur.

Jessheim stasjon har gode bussforbindelser til Gardermoen og Oslo, samt skolebusser til både Jessheim og Nannestad. Fra Jessheim stasjon går det tog i retning Oslo/Drammen og Dal to ganger i timen. Godt tilrettelagt for pendlere!

Avstander med bil:
Gardermoen ca. 10 min
Lillestrøm ca. 24 min
Oslo S. ca. 38 min

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 10 686 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Leiligheten disponerer 1 fast parkeringsplass, merket nr. 3, i felles garasjerekke. Sameiet har i tillegg felles parkeringsplass som kan benyttes etter sameiets regler.

Garasjene/carportene i sameier er ikke tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen, men seksjonseierne har en bruksrett til garasjen/carporten som de eventuelt kan selge fritt innad i sameiet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for "Skogmo med bestemmelser, del av 117/6 Jessheim" med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 13.12.1993. Deler av tomten på 21 og 11 kvm er regulert til hhv. frisiktsone og felles lekeareal iht. samme reguleringsplan.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Prognose for kommunale avgifter er kr 7 274,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Fellesutgiftene er kr 2 629,- pr. mnd. og inkluderer: Bygningsforsikring, forretningsførsel, grunnpakke kabel-tv/internett, garasjeplass, nytt taktekke/maling, generelt drift og vedlikehold av sameiet m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 735.243,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 48 513,00 pr. 31.12.2025.

Andel fellesgjeld er kr 0,- og det er ikke felles lån i sameiet.

2 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

74 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
75 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
85 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 065 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 075 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Soma Kaweh

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameie Skogmosletta, med sameiebrøk 1/79.
Sameiet består av 78 boligseksjoner.
Forretningsfører er BORI Boligbyggelaget Romerike, tlf. 63 89 02 00
Dugnad må påregnes 1 gang i året, på vårparten. Beboere vasker felles gang etter tur.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for beboere.
Foretatt påkostninger de senere år: Malt utvendig fasader 1 strøk i 2009 og 2 strøk i 2016. Det ble erstattet/justert skjeve/underdimensjonerte verandaer i 2. etasje i 2023.
Planlagte påkostninger: Generelt vedlikehold. Legge nytt taktekke på to bygg i 2026 samt to bygg i 2027.

Sameiet har skrevet kontrakt med totalentreprenør Aune og Hovland AS for å lagge nytt taktekke på bygg 4 i 2026. Styret mener at sameiet har økonomisk rom for å legge nytt tak på bygg 5, i tillegg til bygg 4 i 2026.

Det er 18 seksjonseierne som har kjøpt garasjer. Det er 2 garasjeanlegg, ett med 8 garasjer i tilknytning til søppelanlegget og et anlegg med 10 garasjer i eget bygg. Garasjer kan kun eies av seksjonseiere i sameiet og kan kun selges eller leies ut til seksjonseier i sameiet. Det er seksjonseier som har ansvaret for salg av garasje. De kan selges til markedspris eller høystbydende i sameiet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 32 500,-.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-.
Markedsføringspakke  kr 29 900,-.
Oppgjør  kr 8 900,-.
Tilrettelegging  kr 19 900,-.
Visninger pr stk 2.500,-(1 stk. inkl.)

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 375,-.
Innhenting av offentlig opplysninger kr 4 894,-.
Tinglysing sikring  kr 545,-.

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport kr 7 950,-.
Foto  kr 4 100,-.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 63-0162/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Jessheim
Skovly Promenade 10, 2066, JESSHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR63.26162

Sist oppdatert: 28. oktober 2026 kl. 21:36