Godheimveien 31

Godheimveien 31, 3440 RØYKEN
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 214, bruksnummer 333, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 88 kvm

BRA-i:
Selveierleilighet:
Underetasje 68 kvm: Entré, gang, bad, bod, to soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 2 kvm: Bod ved terrasse.
1. etasje 18 kvm: Frittstående utebod og garasje i felles rekke.

Åpent areal:
Underetasje 23 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.02.2026 utført av Anticimex AS v/Jon Simonsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet i rekkehus oppført i 1989. Rekkehuset er oppført i trekonstruksjon.Støpt gulv mot grunn. Grunnmur av betongkontruksjon.Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (yttertaket er ikke besiktiget). Yttertak er belagt med shingel. Vinduer med karmer av tre. Ytterdør i trekonstruksjon med glassfelt. Terrassedør med karmer av tre.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming) samt ildsted plassert i stue.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
Våtrom
- Helhetsvurdering, se utfyllende tekst i rapporten.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
Andre rom
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Dørbladet på bod kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Annet: Lukkede konstruksjoner under terreng: Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen.
Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen samt at luftespalte i underkant av kledning er blokkert.
Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer fra byggeår har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på terrassedør: Sprekk i glass påvist.
Drenering
- Helhetsvurdering, se utfyllende tekst i rapporten.
Andre byggverk
- Frittstående utebod - Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Bygningsdelen viser tegn til skjevheter.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen har kun en begrenset mulighet for inspeksjon på grunn av plassering kjøkkenbenk.
Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.
Terrasse / platting
- Helhetsvurdering: Grunnet snøforholdene på befaringsdagen var det ikke mulig å foreta undersøkelser av bygningsdelen. Tilstanden er derfor ukjent.
Andre byggverk
- Frittstående utebod - Yttertak og takkonstruksjon: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold).

Se utfyllende tekst i rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er i 2026 lagt ny silikon i dusjen på badet av ufaglært. I 2025 ble yttervegger og bod beiset, døren i ytterboden byttet i 2024, utført av ufaglært. I 2024 ble kledning på garasjeport byttet og garasjeanlegget beiset, også utført av ufaglært. I 2017 ble det av faglært elektriker lagt opp strøm til markise, samt jordede stikkontakter på soverom og stue. Det er også byttet stein, metallplate og pakninger i peisen på grunn av skader, med bruk av originaldeler.

Entré:
Praktisk entre med god plass til å henge fra seg yttertøy og sko.

Kjøkken:
Lyst kjøkken innredet med over- og underskap i glatte, hvite fronter og laminert benkeplate. Det har integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin samt. en praktisk kjøkkenøy mot stuen for ekstra benke- og oppbevaringsplass.

Stue:
Romslig stue malt i mørke toner og med åpen løsning mot kjøkkenet. Det slippes inn rikelig med naturlig lys fra det store vinduet og det er en peisovnen fra byggeår plassert sentralt i stuen. Det er god plass til både en sofagruppe og et spisebord.

Bad:
Bad fra byggeår innredet med gulvstående servantskap, ovenpåliggende servant og dusjhjørne med dører samt. gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Gulvet er flislagt med gulvvarme og det er flislagt på veggene i dussjonen, ellers malt panel på veggene.

Soverom:
Leiligheten har to soverom med god plass til dobbeltseng og garderobe/kommode. Soverom 2 har i tillegg direkte utgang til terrassen.

Uteområde:
Fra det ene soverommet er det utgang til en stor, nordvestvendt markterrasse på 23 m². Her er det rikelig med plass for utemøbler og grill. Til terrassen hører også en praktisk utebod på ca. 2 m².

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
TV, lydplanke og metallbilder vil ikke følge med.

Boligen oppvarmes med elektrisitet og vedfyring. Det er varmekabler på bad og peisovn i stuen. Ellers oppvarming med panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 24.11.1989. Tillatelsen ble gitt på følgende vilkår;
1. Feiedør må ikke komme brennbart materiale nærmere enn 300 mm.
2. Husnummerskilt skal oppsettes og plasseres på et lett synlig sted fra veien.
3. Det må installeres røykvarsler på egnet sted, f.eks. i soveromsgang.
4. Terrenget må planeres med fall fra grunnmur, min 3,0 m fra murvegg.
5. Behandling av kledning.
6. Stige som rekker til taket skal festes på veggen, lett tilgjengelig for feieren og brannvesenet.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på følgende:
Leiligheten er innredet speilvendt av utbygger i sin tid, og planløsningen avviker derfor fra originale byggetegninger.
Det antas at enheten på usikkert tidspunkt er blitt utvidet/påbygget ved entré og stue under naboens balkong.
Fasadevegg mot platting avviker fra originale tegninger da det skulle vært 2 vinduer og en dør. Det befinner seg kun en terrassedør på veggen i dag.
Megler finner ikke dokumentasjon fra Asker kommune om dette er søkt om eller godkjent.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utvendig sportsbod ved platting er ikke søkt eller meldt inn til Asker kommune.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 413347, tinglyst 12.12.1989, type heftelse: Pliktig medlemskap i velforening.

Dagboknr 409956, tinglyst 26.06.1989, type heftelse: seksjonering;
Opprettet seksjoner: Snr: 1 Formål: Bolig Sameiebrøk: 626/4083 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 6 SEKSJONER

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommens rettigheter:

1989/413347-4/90 12.12.1989 BRUKSRETT
Rettighet hefter i: KNR: 3203 GNR: 214 BNR: 41
Bestemmelse om garasje/parkering
Eier av eiendommen gis bruksrett til garasjetomt på gnr.14 bnr.41, benevnt som nr.6 El i henhold til reguleringsplan.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten ligger i et meget attraktivt , tilbaketrukket og barnevennlig område i Røyken. Det er få minutters gang til Røyken sentrum hvor du finner det du trenger av servicetilbud, som togstasjon, kjøpesenter, matbutikk, restaurant og mer.

Du har også lett tilgang til idrettsanlegg med et bredt spekter av aktiviteter fra ROS IL, marka med fine turstier og Kjekstad 18 hulls golfbane. Flere fiskevann i Kjekstadmarka. Dette er et perfekt sted for barnefamilier som liker å være ute i naturen.

Kort gange til Røykenbadet som åpnet i januar 2017. Her finner du flere basseng, treningssenter, klatrevegg, frisør og tannlege. Få minutters kjøring til Lahellholmen og Engersand med flotte bademuligheter

I Slemmestad, en kort kjøretur unna, ligger Rortunet kjøpesenter. Her finnes flere klesbutikker, apotek, sport, interiørbutikk blomsterbutikk, vinmonopol, meny, optiker med mer. I tillegg til kjøpesenteret finnes også servicetilbud i form av tre bensinstasjoner, Rema 1000 med post i butikk og flere matbutikker. I gamle Slemmestad sentrum, finnes det frisør, bakeri/ café og et par serveringssteder. Dette ligger nå i en brakkelandsby. Gamle Slemmestad/ kystbyen Slemmestad er under omfattende utbygging med flere leiligheter og næringslokaler, noe som gjør Kystbyen Slemmestad til et av de største utviklingsprosjektene i området.

Det er gode kollektivmuligheter til Drammen, Asker og Oslo med buss og tog.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehage/Skole/Fritid
Midtbygda barneskole og Spikkestad ungdomsskole. Kort vei til diverse private og offentlige barnehager. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 614,3 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med plenarealer og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Asker kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering i garasje og en plass foran garasjen. Det er lagt opp infrastruktur for montering av ladeboks for elbil i garasjen.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets/velets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet/velet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet/velet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei via privat stikkvei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til 614kvm boligbebyggelse (nåværende), 614kvm #7Prio vekstområde og 614kvm #8 Nullvekst nord i henhold til kommuneplan for Asker datert 13.06.2023.

Eiendommen er regulert 614kvm boliger i henhold til reguleringsplan Røyken sentrum (gamle delen) datert 23.05.1985 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 09.01.1986.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 750,- pr. mnd. og inkluderer:
Månedlig sparing til felles forsikring.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Kommunale avgifter er kr 14 956,67 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 4 206,63 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 700,-pr. år. / 8 500 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 000,-.
Velavgift er kr 5 425 pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og har avgift på kr 949,- pr. mnd. Dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap. Abonnementet følger ikke med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden d.d.-31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 810 077,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 240 306,-/3 240 308,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

3 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

89 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
90 840,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
100 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
3 680 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 690 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Inge Hiåsen Stevning

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Vang Syd Velforening.
Velavgiften går til:
- Garasje
- Snørydding/ strøing
- Regnskapsbyrå
- Styrehonorar
- Postboksleie
- Kontorrekvisita
- Dugnad/ generalforsamling
- Vedlikehold

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 16-0011/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2611

Sist oppdatert: 22. april 2026 kl. 20:24