Åsbakken 22

Åsbakken 22, 1659 TORP
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 643, bruksnummer 42, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 127 kvm

BRA-i:
1. etasje 119 kvm: Entré, bad, vaskerom, bod, 4 soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
1. etasje 8 kvm: Utebod

Åpent areal:
1. etasje 76 kvm: Terrasse og balkongareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten er en enebolig oppført i 1968. Bygningen er oppført på ringmur av betong. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med bindingsverkskonstruksjon av tre, utvendig kledd med stående kledning. Takkonstruksjon med W-takstoler av tre, saltak, tekket med takstein e.l (ikke besiktiget). . Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Innvendig > Krypkjeller > Det er for dårlig terrengfall vekk fra konstruksjonen. Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller. Det ble registrert avføring i fra noe som antas å vare fra skadedyr. Det ble registrert et forhøyet fuktprosent på 28% ved måling i bjelkelaget i krypkjeller.

Vaskerom > Generell > Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet.

Fuktsikring og drenering > Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt.

TG2:
Utvendig > Taktekking > Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

Utvendig > Veggkonstruksjon > Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft > Det ble registrert noe misfarging rundt pipe og nærliggende konstruksjon. Selger opplyser at dette er etter tidligere lekkasje.

Utvendig > Vinduer > Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Vinduer bærer preg av slitasje og overflatepåvirkning som følge av dyrhold.

Utvendig > Dører > Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Balkongdør bærer preg av slitasje og overflatepåvirkning som følge av dyrhold.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger > Det ble registrert avflasset maling på betong under rekkverk.

Innvendig > Overflater > Boligen bærer preg av dyrehold, og det er registrert lukt og/eller synlige spor som kan relateres til dette.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn > Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Innvendige dører > Det ble registrert skade på dørterskel til bad.

Bad > Overflater vegger og himling > Det er ikke direkte vannpåkjenning på veggene, noe som er bra. Ved endret bruk kan det medføre en dårligere tilstandsgrad.

Bad > Overflater Gulv > Det er påvist at høydeforskjellen mellom fremkant dusjkar og gulv ved dørterskel er mindre enn anbefalt. Målt høydeforskjell var ca. 16 mm, mot anbefalt
minimum 25 mm.

Bad > Sluk, membran og tettesjikt > Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

Bad > Sanitærutstyr og innredning > Det er påvist fuktskjolder/svelling på baderomsinnredningen.

Bad > Ventilasjon > Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom > Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen.

Kjøkken > Overflater og innredning > Det ble registrert bruksslitasje utover normal bruksslitasje, samt sprukken vask.

Vannledninger > Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det ble registrert av vannledning ikke er klamret etter leverandørens anbefalinger.

Avløpsrør > Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det ble registrert ikke fagmessig utførelse på avløpsrør i krypkjeller.

Andre VVS-installasjoner > Det ble ikke fremlagt dokumentasjon på utført service på varmepumpen ved befaringen. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om anleggets
tilstand og vedlikehold.

Varmtvannstank > Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.

Grunnmur og fundamenter > Grunnmuren har sprekkdannelser.

Terrengforhold > Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

TGIU:
Innvendig > Pipe og ildsted > Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann- og feiervesen.

Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom > Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
Nytt arbeid- 2010- Flislagt hele badet, byttet toalett, vask, duskabinett.
Nytt arbeid- 2015- Byttet dusjkabinett og toalett.
Nytt arbeid- 2019- Byttet dusjkabinett.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja.
Nytt arbeid- 2014- Byttet kledning, vinduer og terrasse.
Nytt arbeid- 2016- Byttet utvendig tak.
Nytt arbeid- 2018- Bygd platting på utsiden av inngangsparti med overbygget sitteplass, karpedam og bod.
Nytt arbeid- 2019- Byttet kledning på garasje samt delvis isolert, satt inn ny garasjeport og malt opp gulv med epoxy.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja.
Grunnvann fra fjell.

Er det utført arbeid med drenering? Ja.
Nytt arbeid- 2012- Drenert rundt hjørne på hus hvor det var antydning til vannansamling. Resten av huset står rett på fjell.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
Nytt arbeid- 2019- Byttet innmat i sikringsskap samt trukket noe nye ledninger og lagt opp fler kurser.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja.
Nytt arbeid- 2015- Nye rør fra bad og kjøkken ned til kjeller.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja.
Pusset opp og utvidet kjøkken i 2015. Bygget nytt vindfang i 2020. Plantet tuja hekk mot vei i 2022.

Boligen er siden begynnelsen av 2000-tallet tilført ulike påkostninger og oppgraderinger. Flere er det naturlig å påregne, blant annet av innvendige overflater som i flere rom har behov for oppussing. Potensialet er imidlertid stort.

Samtidig med eventuell oppussing kan det være vel verdt å kartlegge mulighetene for å optimalisere selve romløsningen. Denne og bruken av enkelte rom er over tid noe endret i forhold til hva som er byggemeldt og godkjent. Fire soverom er spesielt praktisk for en småbarnsfamilie. Ytterligere ett kan med forholdsvis enkle grep skilles ut fra stuen ved behov.

Kjøkkenet ble i 2015 åpnet mot stuen og samtidig utvidet med ny innredning fra IKEA. Innredningen er i dag noe brukspreget, men funksjonell med meget gode oppbevaringsmuligheter og praktiske arbeidsflater på meterlange benker. Integrerte hvitevarer i form av platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn medfølger.

Badet ble i 2010 fornyet med blant annet fliser på gulv og vegger. I gulvet er det også varme. Gjennom påfølgende år er badet ytterligere oppgradert med nytt dusjkabinett og nytt klosett.

I tillegg til badet inneholder boligen et vaskerom av eldre årgang, etablert på areal byggemeldt som matbod og brenselrom. Bruksendring er ikke omsøkt eller godkjent. Vaskerommet i helhet er gitt TG 3, fornying/renovering må dermed påregnes.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, fliser og belegg.
Innervegger: Panel, tapet, fliser og teglstein.
Himlinger: Glatte flater, plater og panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte sorte vite fronter. Laminerte hvite benkeplater. Nedfelt keramisk vask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Ventilator.

Bad: Veggmontert servantbenk med keramisk servant og ett-greps blandebatteri. Underskap med glatte hvite fronter. Veggspeil. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vaskerom: Veggmontert utslagsvask i stål og ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Koketopp, stekeovn og mikrobølgeovn vil medføre eiendommen.
Utstyr til fiskedam og fisker vil ikke medføre eiendommen.

Boligen varmes opp med elektrisitet kombinert med luft-til-luft varmepumpe og vedovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1968
Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det er mottatt fra kommunen godkjente bygningstegninger som viser fasader og planskisser datert 4.7.1966
Det er mottatt fra kommunen godkjent bygningstegning som viser bygningsendring/ tilbygg (soverom) datert 10.12.1996

Omsøkte tiltak har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.
Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen 
En stue er opprinnelig byggemeldt som soverom
Vaskerom er opprinnelig byggemeldt som mat og brensel rom.
Dagens entre/gang er opprinnelig byggemeldt som vaskerom og det er åpnet opp vegg til åpen kjøkkenløsning mot stue

Det er ikke fremlagt tegninger som viser påbygget inngangsparti med bod og overbygget tak ved inngangsparti. Det finnes ikke dokumentasjon over tiltakets lovlighet.

Det er mottatt vedtak til oppføring av garasje datert 8.7.1998. Kommunen opplyser: En del mindre tiltak ble behandlet som meldingssaker (lov av 1985 § 86 a – tiltak). I disse sakene skulle det ikke gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Følgende rettighet er tinglyst på denne eiendommen:
Dagboknr. 13063, tinglyst 04.12.1996, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse - Bestemmelsen gjelder samtykke til oppføring av tilbygg på naboeiendommen med 2 meters avstand fra felles eiendomsgrense, og innebærer begrensninger for bebyggelse nær felles grense. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra Fredrikstad bygningsråd.

Rettigheten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og rettigheter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Nabolaget omkring Åsbakken oppleves som oppriktig tilbaketrukket og består av veletablert boligbebyggelse som grenser til åpent åkerlandskap. Gaten er uten naturlig gjennomgangstrafikk og har av den grunn et fredelig, barnevennlig miljø. For en familie med barn i skolealder vil det også være et praktisk pluss med kort vei til barneskole.

Dagligvareforretninger er lett tilgjengelig i nærområdet, blant annet ved av- og påkjøring til E6 Årum. Ytterligere et fåtall minutters kjøring på E6 tar deg til Alvim, der det blant annet finnes kjøpesenter og et bredt shopping-tilbud.

Sentrum av Sarpsborg med alle sine forretninger og fasiliteter er innenfor ca. 5 minutter med bil. For øvrig går det også svært hyppig buss fra Årum mot sentrum av både Fredrikstad og sentrum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehager:
Trollklubben Torp (1-5 år) 19 barn 0.3 km
Baneveien barnehage (1-5 år) 79 barn 4 km
Skogro barnehage (0-5 år) 114 barn 4.7 km

Skoler:
Årum skole (1-7 kl.) 145 elever, 9 klasser 1.4 km
Borge skole (1-10 kl.) 145 elever, 11 klasser 5.6 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 413 elever, 24 klasser 8 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 435 elever, 26 klasser 10.9 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 5.5 km
Borg videregående skole 680 elever, 44 klasser 6.3 km

Eiertomt på 890 kvm.

Med boligen følger det med en frittstående garasje med plass til en bil.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 144 Nordre Borge datert 03.08.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål/hensynssone: 550 - Hensyn landskap, 570 - Hensyn kulturmiljø og 1001 - Bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredrikstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 199,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør kr 4 113,-. Faktureres med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som er ukjent.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr kr 8 647,- (hus) og kr 345,- (garasje).
Boligen er tilknyttet fiber og hybridfiber.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 986.199,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

3 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

95 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
96 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
115 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 896 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 915 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Dezakowski Arntzen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres særskilt oppmerksom på at pengeheftelsene på eiendommen utgjør en betydelig del av eiendommens verdi. Det er en forutsetning for at handel skal kunne gjennomføres at kreditorene gir nødvendig pantefrafall i eiendommen.
Dersom pantefrafall ikke oppnås vil ikke handel kunne gjennomføres.

For i best mulig grad å sikre gjennomføring av handelen, er det et ønske og en fordel at overtagelse blir satt til snarest mulig.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke premium  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger kr. 4 500,-pr. stk.   kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 425,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - Enebolig  kr 21 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0095/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2695

Sist oppdatert: 02. september 2026 kl. 09:37